双凤工业区主要项目调研报告12618.docx

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双凤工业区主要项目调研报告12618

双凤工业区主要项目调研报告

一、区域综述

（一）双凤工业区和北部新城

近年来，北部建设成为合肥城市大发展的重要一向，而以“北部新城”为名的建设概念和框架，日益显露出与滨湖新区南北呼应的地位和重要性。

随着新桥机场在年内开始建设，未来合肥北部地区，特别是双凤工业区、庐阳工业区以及水库所在的天然湿地生态圈，必然将会成为合肥对外展示的窗口，合肥大的政策环境，将导致此处的房地产业蓬勃发展，代表高端的物业如半岛一号等、最原始的满足区域工厂职工居住的低级物业、以产品拔高区域住宅层次的产品，这3类，或者说3个级别的产品目前并不是一种三足鼎立的平等格局，但仍然存在微妙的平衡，但可以料见这一情况必然随着整个区域作为窗口的象征意义、成熟工业环境的区域定位，最终走向新的平衡。

区域客户需求以土生土长的拆迁户再置业或者投资需求、工业区工厂职工的自住需求、外来客户的寻求价格低估需求为主，这3股需求正是支撑以上3个级别产品存在的根本。

但是随着开发商开发手法的成熟，对现有较为简单的产品格局，我们预料会出现更贴近客户潜在需求的产品，这种产品一旦问世迎接的乃是市场的欢颂，而不是一开始就是激烈的同质化竞争。

双凤工业区内主要在售楼盘，基本上都集中在蒙城北路或双凤工业大道沿线，两条干道各有千秋，也各存优劣，同时也影响所依附的楼盘之争。

在诸多楼盘中，阿奎利亚可谓是左右逢源；群盛共和城则独居一隅，但是与工业区最大的回迁社区又紧密联系，这两者都在大环境和交通优势上领先，同时在产品和社区环境上占据该区域的前茅位置，形成第一阵营。

中奥花园与阿奎利亚隔路相争，舍得一身剐敢把皇帝拉下马，大打价格战，但在产品和规划上逊色；瑞龙花园是后起之秀，在产品上已经非常接近群盛共和城，但在社区大环境建设上薄弱，构成第二阵营。

从两大阵营的划分，我们基本可以看出该区域的竞争格局，围绕核心在于价格和产品之间究竟如何平衡的矛盾，即性价比之争。

对于我们来说，要么参与到这场竞争中去，要么另辟蹊径，引领新的产品潮流。

（二）主要楼盘区位及评价

二、个案详情

（一）、一线楼盘

1、恒泰·阿奎利亚

规划布局

该项目总计分六期，住宅部分与社区广场、运河景观带、屯溪路小学分校等配套有机结合，整体格局采用意大利式圆顶风格，内部景观设计偏重水系运用。

建筑形态

多层、高层、小高层

工程手法

全框架结构

户型分布

2期在推为26#高层，户型主要为67㎡、89㎡2房、111㎡3房组合，比例约为2：

2：

1.5。

3期即将推出部分为多层，户型主要为72㎡2房、82~88㎡3房，比例约为1：

5，也就是说，标准层基本为82~88㎡的3房户型，赠送面积8~10㎡户型；一般销售中难以去化的72㎡主要为顶层，赠送20㎡露台。

暂定价格在3400元/左右，预计本周六开盘。

2

销售历程

1期已全部售完

前期曾推出2700元/㎡的特价吸引客户到现场，但特价房实际投放量较少，2700到3400的价格幅度让客户感到难以适应，该次事件导致部分客户流失至周边楼盘，特别是共和城和中奥花园。

2期高层仅开放一栋，其余未开放，剩余楼层主要为高层部分18层以上，去化率不足70%。

目前3期多层150套已开始交认筹金1000元/人，认筹客户积累250组；2月18日，案场为满足囤积客户需求，计划加推4栋小高层。

客户组成

本产品在合肥市区存在一定影响力，同时又辐射到长丰县城二次置业群体。

总体上吸引的是一线客户。

价格体系

2期高层3200~3400，3期多层即将开盘3400（暂定）

小结

风格迥异于周边项目，形成良好差异性，在建筑规划、立面和景观设计上属于区域内的翘楚之作，不但吸引周边第一阶层的注意，更辐射到了长丰县城。

2、群盛·共和城

规划布局

整体布局为南部多层群落和北部高层群落，内部规划水系比重较阿奎利亚项目为少，但又较周边其他所有项目为大，属于和阿奎利亚并居第一线的楼盘。

社区配套小学和幼儿园目前尚未签订，可能为六安路小学和科大，为社区专属幼儿园。

建筑形态

多层小高层高层

工程手法

全框架结构

户型分布

在推小高层主力户型为92.13（B户型）、91.53（C户型）、92.47，比例均衡。

销售历程

多层总计分为3个组团，已经推出的是前两个组团，目前存在约20%体量未去化。

自2月16日开始，采用特价房销售策略，均价3000，针对部分户型做降价处理。

目前在售的除1、2期多层剩余尾房的特价房外，还推出2栋景观小高层。

客户组成

客户组成上与阿奎利亚项目较为类似，包括合肥庐阳区少量首次置业群体、长丰县二次置业群体、双凤工业区内原住民子女婚房等。

价格体系

多层特价3000

小高层均价3250左右，价格幅度3200~3400，9层价格3309，10层价格3340，层差30~40元不等。

小结

总体定位上，群盛·共和城与阿奎利亚能够勉强并列一线，产品规划不至于差异太多。

但两者的差别是阿奎利亚的房子从较差位置往好的卖，而共和城则是从好的往坏的卖。

区位交通上共和城逊色一筹，价格尚无法形成优先的竞争力，仅成为对阿奎利亚性价比无法接受客户退而求其次的选择。

（二）、二线楼盘

1、瑞龙花园

规划布局

整体布局缺少水系和景观系统贯穿社区，但在配套上有酒店和公寓楼将于后期建设开放。

建筑形态

多层小高层高层

工程手法

全框架高层偷面积主要通过入户飘窗和奇偶错层实现

户型分布

多层主要为83~85㎡户型，1~5层均价2960，顶楼复式2580，去化接近100%

高层主要为74㎡和92㎡的组合，各占50%体量，92㎡均价2850，74㎡均价2650，目前余主要为92㎡户型的7~11层少量，约20套。

以上均为开盘价。

销售历程

去年10月份开盘和今年年后2次开盘，年后开盘集中在3#多层和4#小高层。

局部底层起价2580为开盘优惠价，目前已不存在。

客户组成

客户组成上类似于群盛·共和城，属于一线客户群中摆脱追踪阿奎利亚的部分，以及二线客户群中始终犹豫于阿奎利亚价格而最终为该项目价格优势锁吸引。

价格体系

在售部分为多层的82平米和小高层的73、93㎡三种户型，其中73.88㎡2960，74.27㎡2970，82㎡2960，92.33㎡2760。

购房基本优惠1%，一次性付款2%，团购可追加

2、中奥花园

规划布局

该社区是工业区唯一拥有公寓户型的产品，位于阿奎利亚对面。

建筑形态

多层小高层高层

工程手法

多层为砖混结构

户型分布

公寓主要为40㎡一房和80㎡一房两厅（可改成2房1厅）

多层93㎡2房（可格成3房）和130㎡4房

高层主力面积为95平米两房，户型实用性差

销售历程

前期开盘为公寓、3栋多层和2栋小高层，公寓销控在20量未售，实际约40%量以上未售。

多层、小高层住宅销控表约15%未售，实际约30%以上未售。

目前多层主要余顶层复式，为93㎡2房（可格成3房）和130㎡4房。

其中平层价格为2948~3100，复式单价统一1580，阁楼层挑高为2.8米高于一般跃层。

客户组成

公寓主要为附近工厂职工购置自住，住宅主要客户的特征是看重划算与否，单价比一路之隔的阿奎利亚优惠较多，但总价比阿奎利亚目前推出单套略贵，拥有面积优势。

价格体系

公寓部分3100~3400均价3300

多层部分3100均价

高层部分均价30503楼价格305811楼价格3098层差较小

（三）、唯一的现房

1、金地雅苑

规划布局

社区临近工业区各大厂房，因此出租性质很明显。

规划有星级酒店但目前尚未开始营业。

社区商业较为发达，入住成熟率较高。

建筑形态

多层小高层高层

工程手法

全框架结构

户型分布

多层以85平米左右2房、90~100㎡3房为主，比例约为3：

2

小高层主要户型为2房

高层部分主要为80㎡2房、50㎡1房、90㎡3房为主，比例约为2：

1：

1。

销售历程

多层2006年推出，其中2房户型84套，3房户型60套

小高层2006年底推出，2栋11层，目前余主要为7~11层，主要为100㎡以上户型，均价3100，公摊15%，1梯2户

高层2007年推出，2栋17层，余主要为15~17层东西侧的90㎡三房，均价3000。

80㎡余顶楼一套，3100价格。

公摊20%，2梯5户。

客户组成

该楼盘周边自住客户约占50%，由于和伊利等大厂隔路相望，因此投资出租型所占比例较多，特别是高层的50㎡利于出租。

价格体系

高层均价3000层差较小

小高层均价3100左右

（四）、回迁社区

1、双凤工业区回迁楼——凤梅社区

小区总开发面积约60万㎡，目前已建成30万㎡，入住人数约5000人，为工业区内最大、最集中、生活配套最完善、居住人气最旺盛的回迁社区。

全部为多层砖混结构。

入住人群主要为周边回迁户自住和出租，主要户型为50㎡、70㎡、90㎡等等，平均售价在2700元/㎡，包括部分急需用钱的住户售价在2450元/㎡。

2、庐阳工业区回迁楼——荣凤苑小区

与梧桐嘉园地理范围接近，都处在庐阳工业区和双凤工业区交汇处，均价2800，距区域地块较远。

3、庐阳工业区回迁楼——梧桐嘉园

该社区是临近的庐阳工业区回迁社区的代表，内部物业管理较为完善，社区环境保持很好，建筑年代最新，立面较为考究，销售均价3000.

（五）、其他

1、区域内小型项目——龙凤公寓

该类产品为本地小开发商建设的小型项目的代表，社区内部缺乏规范的物业安保，户型设计落后，且销售途径不规范，因此难以形成气候，而这也反映区域居住人群（包括居住人群和自住人群）对居住的要求也日益刷新。

2、临近区域项目——二环线公寓——港澳国际广场

该项目为邻近2环公寓项目，南边2栋，北边1栋，全为17层。

目前为尾盘，仅余30㎡1室公寓部分，为10楼以上，且都位于北栋、朝北，因此去化较为困难。

销售均价4100。

3、临近区域项目——二环线即将开放项目——新慧·金水岸

该项目目前售楼部也未开放，价格口径未公布，为合肥本地开发商，产品形态偏重小高层，客户群面向泛庐阳区（市区、庐阳工业区）。

总之，该类项目在未来对市区人口向双凤工业区购房起到很明显的拦截作用。

注：

1、交房时间：

除现房“金地雅苑”外，目前区域内在售楼盘交房时间集中在今年10月份左右、明年5月份左右和明年年底。

2、公摊控制：

目前区域内多层公摊面积控制在10%，高层在20%，小高层在15%~20左右，少数公寓楼（如中奥花园）在20%以上。

三、重点个案情况对比分析

（一）基本资料

占地面积

总建筑面积

绿化率

容积率

恒泰·阿奎利亚

133万㎡

200万㎡

40%

2.12

群盛·共和城

51.05万㎡

72万㎡

43.6%

1.78

瑞龙花园

6.09万㎡

12.8万㎡

40.7%

2.1

中奥花园

2.67万㎡

7万㎡

40%

3

金地雅苑

3.33万㎡

4.5万㎡

45%

1.9

从这里我们可以看出，第一阵营的阿奎利亚和共和城在占地面积和建面上是其他竞争者望尘莫及的，也是他们始终主导者区域市场的走向。

而绿化率全部超过40%，一定程度上显示了区域内楼盘的地价优势。

但目前区域内社区景观环境档次不一，无法单纯从绿化率上一览高下。

比如阿奎利亚的社区规划和水系景观就是无形中拔高产品档次和价格的利器，而同样绿化率的中奥花园则不可同日而语。

（二）户型一览

1、恒泰·阿奎利亚

多层

82、88㎡的标准层实现三房空间，这也是即将推出多层的主力户型，房间面积利用率高

顶层复式中平层面积较小，露台赠送面积大，也是足以打动该类型客户。

相比之下，周边其他楼盘的顶层复式对露台设计较为缺乏。

高层

89㎡2房、67㎡2房、111㎡3房的组合，在户型上有一定变化，其中3房户型赠送阳台。

户型组合保证了各户的采光和朝阳均好性。

2、群盛·共和城

多层·小高层

共和城的多层、小高层户型中，目前未售部分的户型主要为设计为两房结构的90+㎡，户型实用度不高。

3、瑞龙花园

该项目房型赠送面积主要集中在两块：

一是卧室飘窗；二是高层的空中庭院赠送一半面积，但交房时可以隔作独立一间小卧室。

多层

多层户型面积在80~87㎡，2房设计较为实用，但缺陷是房型过于狭长，面积利用率不高，太注重产品均好性导致几乎都是客厅和主卧朝南，次卧采光不够。

小高层

小高层面积以72和92的面积组合，其中92㎡的空中庭院部分（右图红框标记）赠送一半面积，可以隔作独立卧室。

高层

高层户型则将偷面积法则进一步运用，高层的113㎡3房和88㎡2房都可以通过空中庭院隔成的额外一室，分别升级成四房和三房。

4、中奥花园

多层

左为130㎡4房，右为93㎡2房（红框处可独立隔成一房），共同构成多层部分的主力户型。

130㎡3房整体实用性较好，3卧朝南与当地居住习惯较为贴切，美中不足是客厅采光较差。

小高层

小高层户型主要以95㎡2房和93㎡2房为主。

其中95户型浪费较多，且不好改造；

但93㎡户型在图中红框处可隔成独立一间，升级为3房，增加了实用功能。

公寓

公寓部分户型主要为：

80㎡2房，功能较为齐全，较适合工薪阶层长期自住；

小面积的40㎡一房，单身工薪阶层自住。

5、金地雅苑

高层

在售高层部分户型主要由该三种构成，46㎡一房更接近公寓；而90㎡3房狭长户型则使得室内面积使用率不高，且采光较差。

即使如此，凭借现房和临近厂房的优势，该项目高层部分销售仍然较好。

小高层

小高层部分在高层之前推出，目前主要去化瓶颈就在该类114~121㎡的户型上，证明大面积户型的设计仍需谨慎。

（三）销售进度对比

进度

多层

小高层

高层

公寓

恒泰·阿

奎利亚

三期

前期基本售完

即将推出150

套多层

暂无

在售仅2期

26#一栋

去化约在70%

群盛·共

和城

二期

一期A、B组团

总推案800余套

去化量约在80%

近期以特价房促

销余量

二期2栋小高层

近期已开售

近期已推出

入口处一栋

价格未定

瑞龙花园

二期

去年10月和今年

年后分别开盘1栋

约100套

去化约在95%

去年10月和今年

年后分别开盘1栋

约200套

去化约在75%

近期已推出

一栋高层

中奥花园

二期

1期和2期

总计约200套

去化约80%

余量集中在顶层

复式和大面积户型

1期和2期

总计约120套

去化约70%~80%

之间

余量较多

高层尚未推出

可能规划为酒店

式公寓和写字楼

总计90套

去化约在70%

金地雅苑

现房

2007年初售罄

80%去化

余总计10套左右

（四）价格体系

多层

小高层

高层

公寓

恒泰·阿奎利亚

（即将推出）

均价3400

价格幅度

3300~3450

（即将推出）

均价3150（暂定）

价格幅度

3000~3300

均价3300

价格幅度

3200~3400

层差30~40元

群盛·共和城

（特价）

均价3000

价格幅度

一房一价，按

中央水系位置

有所区分

均价3200

价格幅度

3070~3340

层差30~35元

瑞龙花园

均价2960

价格幅度

2920~2980

均价2750

价格幅度——

90㎡户型2620~2690

70㎡户型2840~2890

层差20~30

中奥花园

均价3150

价格幅度

3108~3268

均价3050

价格幅度

3000~3100

层差20~25

均价3250

价格幅度

3100~3350

金地雅苑

已售罄

均价3100

价格幅度

3000~3150

层差20元

均价3100

价格幅度

3000~3150

层差——

每10层一个价格段

段差价70~110

（五）立面一览

阿奎利亚

建筑立面

目前外立面呈现部分采用的是深咖啡色和乳白色组合，配以阿奎利亚标志性的红色屋顶，使得社区整体感觉较周边氛围更为高尚。

建筑工艺上上采用一些弧形边缘处理，不至于过于规矩死板。

社区整体布局在内部，错落有致，高低结合，因而变化感强。

群盛共和城

建筑立面

多层立面为赭红色面砖与乳白色涂料交相搭配，色系较为稳重，与灰色屋顶搭配则总体较为压抑，不够明快鲜活。

瑞龙花园

建筑立面

立面仍然采用赭红色面砖和白色涂料结合，稳重凝练；小高层利用奇偶错层布置阳台，具有差异化特色。

中奥花园

建筑立面

现状效果图

目前项目仅完成封顶，立面色彩尚未显示；效果图中色彩偏向淡蓝色和淡灰色，具有一定的科技味道，与一路之隔的阿奎利亚对比鲜明。

金地雅苑

建筑立面

多层退台高层阳台

项目多层和高层全部采用面砖+顶层涂料处理。

值得一提的是多层出现了退台设计的痕迹，这与周边其他楼盘相比显得精致考究很多；高层最大特点是两户阳台之间的通道封闭设计，一定程度上增强了防盗功能。

（六）配套景观一览

阿奎利亚

入口大门

内部景观以水系贯穿的运用最为突出亮点，上图为水系的近距离表现，而在下图的总体规划中，我们看到，水系是讲整个社区各个组团有机分离又结合起来的特殊意义。

群盛共和城

会所大门

社区大门处是几个主要楼盘中最为开阔大气的一家；

内部景观设计引入水系，但水系景观规模应用较阿奎利亚为小，再次居于老2地位。

瑞龙花园

景观设计上缺少水系和景观组团表现，以密度住宅为主。

中奥花园

景观设计上缺少水系和景观组团表现，缺少景观整体规划。

金地雅苑

景观设计上缺少水系和景观组团表现，现有景观绿化保护较差，内部健身活动点仅一处。

（七）推广思路小结及推案预测

阿奎利亚

3期多层年内整体上市可能全面抬高产品价格进一步拉开竞争对手,而4、5、6期也已列入开发计划。

3、4期可能在年内全部完成上市，总体量超过1、2期总合。

同时，2期剩余高层也将在价格拔高之后推出。

总结，我们可以看出阿奎利亚的推广逐渐转向以核心产品的表现吸引市场主流客户，而和其他各家一样，不约而同的在区域内拿出来想吸引眼球的多层产品，多层正是产品核心价值和高尚品质塑造的关键，而其小高层、高层部分的高价无疑依靠多层的光环笼罩才得以安全。

年度推案重点预测：

2期高层部分、3期以后的小高层部分

共和城

共和城推案一直是将多层作为稀缺卖点，同期结合其他类型产品进行全面推广。

目前该项目多层部分还有50%，但其面临更大压力的是位于蒙城北路东侧的高层群落。

因此，对该项目来说，首先假定的是多层去化良好，接着以此扩大项目知名度、品牌度和信任度，最后将项目价值落实到蒙城北路东侧的高层住宅中去。

2009年，这一步对于共和城是关键。

年度推案重点预测：

社区主入口高层群落，该部分成功打开市场后可能会转向路东侧高层群落。

瑞龙花园

该产品应定位成区域内的短小精悍之作，产品具备一定竞争力，且前期销售压力不大，对周边的共和城形成很大竞争。

但后期高层上市在即，利润所在，且与市场即将上市的产品同质化严重而利益点不突出，因此压力较大。

同时该案的酒店和写字楼规划部分，在当前是否能形成人气，也值得怀疑。

年度推案重点预测：

由多层过渡到15#为代表的高层群

中奥花园

该案作为工业区所在唯一拥有公寓和后续开发公寓能力的项目，在多层部分以价格和面积优势分流了部分阿奎利亚客户之后，后续客户导向将回归以工薪阶层自住为功能的小户型产品。

项目本身景观和配套的先天不足，都使得更适合定位为短线产品的。

年度推案重点预测：

沿双凤大道高层部分

金地雅苑

已完成主体销售；后期开发因为项目临近地块价格过高，目前尚不在计划内。