交易制度政策重点.docx
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交易制度政策重点
一、房地产交易制度政策
1、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。
房地产业属于第三产业。
2、房地产业和建筑业区别:
建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(研发)、经营、服务和管理等多种性质,属于第三产业。
这两个产业又有着非常密切的关系,因为他们的业务对象主要都是房地产。
3、房地产业有以下重要作用:
(1)可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。
房地产是国民经济发展的一个基本产生要素,任何行业的发展都离不开房地产。
(2)房地产业关联度高,带动力强,可以带动建筑,建材,化工,轻功,电器等相关产业的发展。
(3)可以改善居民的住房条件和生活环境。
(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设,改变落后的城市面貌。
通过综合开发,避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施。
(5)有利于优化产业结构,改善投资环境,吸引外资,加快改革开放的步伐。
(6)可以扩大就业。
特别是房地产经济行业和物业管理行业,需要的从业人员较多。
(7)可以增加政府财政收入。
随着国民经济和房地产业的进一步发展,房地产业在国民经济中仍发挥重要的作用。
4、房地产业的细分:
主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。
其中,房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务也;房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
5、房地产开发经营也具有单间行、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。
6、在我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。
7、物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
8、房地产咨询业主要是为有房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。
房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。
9、房地产估价是知识密集型行业。
10、房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
在成熟的房地产市场中,房地产经纪业居房地产业的主体地位。
11、房地产租赁经营业是房地产所有者和经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用,并向消费者收取租金而展开房地产租赁经营活动的行业。
12、房地产法律的调整对象包括房地产开发关系,房地产交易关系,物业管理关系,房地产行政管理关系及住房保障法律关系等。
13、房地产开发关系包括
(1)获得建设用地使用,
(2)在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。
14、房地产交易关系是指:
参与房地产买卖,租赁,抵押登房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系。
15、物业管理服务涉及面比较广泛,饭店,办公楼,住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。
16、这种法律关系同前几种关系不同,典型特征是其主体法律地位的不平等,是管理与被管理的关系。
17、在住房保障关系中涉及以下重点问题:
(1)保障对象
(2)保障方式(3)房源筹集(4)租赁型保障房运作模式(5)产权型保障房运作模式,产权型保障性住房采取共有产权的运作模式(6)准入、退出。
18、(中华人民共和国宪法)以下简称宪法,是国家的根本大法。
19、宪法具有最高的法律效力,无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。
20、房地产法律是全国人民代表大会极其常务委员会颁布的法律,是制定有关房地产法规、法章的依据和基础。
21、房地产行政法规是以国务院令形式颁布的。
22、地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定,制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件。
23、行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。
24、规范性文件是指象征机关依法制定的具有普遍约束力的文件,具有约束和规范人们行为的性质,包括国务院、国务院办公厅发布的房地产规范性文件和国务院组成部委发布的规范性文件。
25、最高人民法院的司法解释(关于贯彻执行继承法若干问题的意见)(关于适用婚姻法若干问题的解释23)(关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)(关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)(关于审理房屋登记案件若干问题的规定)(关于适用合同法若干问题的解释)(关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释)(关于审理建设工程施工合同纠纷案件使用法律问题的解释)(关于审理物业服务纠纷案件使用法律若干问题的解释)(关于适用物权法若干问题的解释)另外,有关房地产的技术规范如(房地产评估规范)(房地产市场信息系统规范)(房地测量规范)
26、国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
27、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。
28、(城市房地产管理法)规定:
国家实行房地产评估制度,房地产价格评估应当遵循公证、公平、公开的原则。
国家实行房地产平贵人员资格认证制度。
未取得房地产估价师注册证书的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
29、房地产登记体制是房屋和土地分别由房地产管理部门和土地管理部门分别登记,仅在房屋与土地主管机关合一的地方。
2015年3月1日国土资源部负责直到监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,做到登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台(四统一)。
产权和交易监管由住房城乡建设(房地产)部门承担。
30、(城市房地产管理法)规定:
国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理,土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
31、土地所有制是人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式,其法律体现形式是土地所有权。
(土地管法)第二条:
中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。
32、土地公有制是我国土地制度的基础和核心,也是我国社会主义制度的重要经济基础。
33、土地的全民所有制(国有土地),其所有权由国家代表全体人民行使,具体由国务院代表国家行使。
(土地管理法)第八条:
城市市区的土地属于国家所有。
34、国家所有土地的范围:
(1)城市市区的土地
(2)农村和城市郊区中的已经依法没收,征收,征购为国有的土地(3)国家依法征收的土地(4)依法不处于集体所有的林地,草地,荒地,滩涂及其他土地(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地(6)因国家组织移民,自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
35、(物权法)规定:
对于集体土地行使所有权
(1)属于村农民集体制所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权
(2)分别属于村内两个以上农村集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权(3)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织集体行使所有权。
36、宪法:
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
矿藏,水流,森林,山岭,草原,荒地,滩涂等自然资源,都属于国家所有,全民所有,由法律规定属于集体所有的森林,山岭,草原,荒地,滩涂除外。
37、土地登记制度根据(土地管理法)和(不动产登记暂行条例)。
土地登记是指:
不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记薄上予以记在的行为。
38、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者想国家支付土地使用权出让金的行为。
39、土地用途:
农用地,建设用地和未利用土地。
土地用途管制的核心是不能所以改变农用地的用途。
40、十分珍惜,合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
41、土地制度改革已实现了土地使用权和土地所有权分离,建立了土地使用权有偿出让和转让制度。
42、土地供给:
有偿使用和划拨两种。
有偿使用包括:
国有建设用地使用权出让,国有土地租赁,国有建设用地使用权作价出资(入股)和授权经营。
43、(物权法)规定:
设立建设用地使用权,可以采取出让或划拨等方式。
建设用地使用权可以在土地的地表,地上或者地下分别建立。
新设立的建设用地使用权,不得损害已建立的用益物权。
44、下列建设用地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府批准划拨:
(1)国家机关用地和军事用地
(2)城市基础设施和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源,交通,水利等项目用地(4)法律、行政法律的其他用地。
45、国有建设用地使用权划拨的特征
(1)以划拨方式取得的国有建设用地使用权,除法律、行政法律另有规定外,没有使用期限的限制。
(2)划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用和无偿取得两种方式。
这里的补偿、安置费用是给农民或原用地单位的,不是给国家的。
(3)以划拨方式取得国有建设用地使用权,未经许可不得进行转让,出租,抵押等经营活动。
(4)取得划拨国有建设用地使用权,必须经过县级以上人民政府核准并按法定程序办理手续。
(5)在城市范围内的土地和城市范围外的国有土地,除出让土地以外的土地,均按划拨土地进行管理。
(6)未经批准,划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。
46、(城市房地产管理法)规定:
土地使用权出让,指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。
47、国有建设用地使用权出让有招标,拍卖,挂牌和协议等方式。
48、(物权法)规定:
工业,商业,旅游,娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标,拍卖等公开竞价的方式出让。
49、国有建设用地使用权出让年限:
(1)居住用地70年
(2)工业用地50年(3)教育,科技,文化,卫生,体育用地50年(3)教育,科技,文化,卫生,体育用地50年(4)商业、旅游、娱乐用地40年(5)综合或其他用地50年。
50、(物权法)规定:
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律法规办理。
非住宅建设用地使用权届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期。
51、国有建设用地使用权出让金:
(1)各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按照规定向受让人收到土地出让金的全部价格
(2)土地使用期满,土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款(3)原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让,出租,抵押,作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。
52、国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式,是出让方式的补充。
国有土地租赁,可采用招标,拍卖或者双方协议的方式,有条件的,必须采取招标,拍卖方式。
对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,年限一般不超过5年。
53、建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让,互换,出资,赠与或者抵押,单法律另有规定除外,
54、国有建设用地使用权流转方式主要有
(1)国有建设用地使用权出售
(2)国有建设用地使用权互换(3)国有建设用地使用权出资(4)国有建设用地使用权赠与。
应采取书面形式。
附着于该土地上的建筑物、构筑物极其附属设施一并处分。
55、国有建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物,其他定着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
56、国有建设用地使用权出租,出租人和承租人应签订书面租赁合同。
未按出让合同约定的期限和条件投资开、利用土地的国有建设用地使用权不得出租。
57、(土法)规定:
农民集体所有土地,可以依法确定给单位或者个人使用。
58、(物权法)规定:
土地承包经营权和宅基地使用权在性质上可合称为集体土地使用权。
共两种:
(1)农地使用权
(2)农村建设用地使用权。
59、房屋所有制
(1)城镇房屋所有制
(2)农村房屋所有制
60、城镇房屋所有制按所有制结构划分:
(1)全民所有制房产
(2)集体所有制房产(3)私人所有制房产(4)外资及中外合资房产(5)其他房产,如宗教房产,私营股份公司房产等。
61、按产权占有形式划分:
(1)单独所有房产
(2)共有房产。
62、业主的建筑物区分所有权
(1)对专有部分的所有权
(2)对建筑区划内的共有部分分享有共有权(3)对共有部分享有共同管理的权利。
在上述三个方面中,专有部分的所有权占主导地位,是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理全的基础。
如果业主转让建筑物内的住宅,经营性用房,其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。
63、农村房屋所有制:
实行农民自建,自用并以农民私有为主的制度,农民对宅基地拥有使用权,对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。
64、在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行驶受限制的商品性住房,这类房屋被称为小产权放。
由于小产权房属于违法建设和销售的房屋,依法不能交易,办理房屋登记,抵押,继承。
65、房屋征收的概念:
主体是国家,通常是由市、县级人民政府行使命令的方式执行。
66、房屋征收的限制条件:
(1)只能为了公共利益的需要
(2)必须严格依照法定的权限和程序(3)政府以征收的执行人身份出现,以被征收房地产的客观市场价值被征收人的损失予以公平补偿。
67、房屋征收的前提条件:
公共利益是国家征收国有土地上单位,个人的房屋的前提条件。
公共利益范围:
(1)国防和外交的需要
(2)由政府组织实施的能源,交通,水利等基础设施建设的需要(3)由政府组织实施的科技,教育,文化,卫生,体育,环境和资源保护,防灾减灾,文物保护,社会福利,市政公用等公共事业的需要(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要(5)由政府旧城区改造的需要(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
68、国有土地上房屋征收的管理:
房屋征收范围规定后,不得在房屋征收范围内,实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等,不当增加补偿费用的行为。
69、城镇住房制度改革
(1)试点探索阶段
(2)全面推进阶段(3)深化改革阶段
70、城镇住房供应体系,保障性住房
(1)廉租住房
(2)公共租赁住房(3)经济适用住房(4)限价尚品住房,商品住房包括:
普通商品住房,中高档商品住房。
71、房地产权利的种类主要有所有权,建设用地使用权,宅基地使用权,土地承包经营权,地役权,抵押权和租赁权。
所有权以外的权利统称为他项权利,租赁权属于债权,其余属于物权。
72、在特定的房地产上除法律另有规定外,既有物权又有债权的,优先保护物权。
同时有两个以上物权的,优先保护先设立的物权。
在物权中,所有权属于自物权,其余属于他物权。
73、房地产所有权的概念和全能
(1)占有,占有是对房地产的实际掌握和控制。
所有权和占有即可结合又可分离
(2)使用,使用是对房地产的运用,以便发挥房地产的使用价值。
使用权和所有权即可结合又可分离(3)收益,收益是通过房地产的占有,使用等方式取得经济利益。
孳息分为天然孳息和法律孳息。
例如,果树结果属于天然孳息,出租房屋所得租金属于法定孳息(4)处分,处分是对房地产在事实上和法律上的最终处置,包括出租,出卖,赠与,抵押等。
74、房地产所有权的特性
(1)完全性
(2)整体性(3)恒久性(4)谈理性(5)绝对性,与债权相比,所有权不待他人积极作用而实现,而债权的行使必须以债权人的积极协助为条件,
75、房地产所有权的种类:
单独所有,共有和建筑物区分所有。
单独所有是指房地产由一个单位或者个人享有所有权。
共有是指房地产由两个以上单位或者个人共同享有所有权。
共有又分为安分共有和共同共有。
建筑物区分权是指业务对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
76、房屋所有权的取得分为:
原始取得和继受取得。
77、原始取得
(1)依法建造房屋
(2)依法没收房屋(3)收归国有的无主房屋(4)合法添附的房屋。
78、继受取得
(1)因法律行为继受取得房屋所有权,包括房屋买卖。
房屋赠与,房屋相互交换
(2)因法律行为继受取得房屋所有权,是指因被继承人死亡的法律实践,继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。
79、房屋所有权的小妹
(1)房屋所有权主体的消灭
(2)房屋所有权课题的消灭(3)房产转让,受赠等引起原房屋所有权人对该房屋所有权权利的消灭(4)因国家行政命令或法院判决而丧失(5)房屋所有权人放弃所有权。
80、房产他项权利:
建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权。
81、建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资和授权经营等方式取得的建设用地使用权。
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
82、宅基地使用权,其主体只能是农村集体经济组织的成员,其用途仅限于农民改造个人住宅,一户一宅制,面积不得超过规定标准,初始是无偿取得。
83、土地承包经营权:
耕地的承包期为30年,草地的承包期为30-50年,林地的承包期为30-70年。
84、地役权是房地产所有权人按照合同约定利用他人的房地产提高自己房地产效益的权利。
85、抵押权是债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产作为履行债务担保,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,债权人有权依法按照法律的规定以该房地产这家或者以拍卖,变卖该房地产所得的价款优先受偿。
86、(城市房地产管理法)规定:
房地产转让是指房地产权利人通过买卖,赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
(1)以房地产作价入股,与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的
(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资,合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的(3)因企业被收购,兼并或合并,房地产权属随之转移的(4)以房地产抵债的(5)法律、法规规定的其他情形。
87、房地产买卖属于双务行为,即买卖双方均享有一定全力,并承担一定的义务。
房地产赠与属于单务行为,受让人不需要承担任何义务。
88、下列房地产不得转让:
(1)以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程,应完成开发投资总额的25%以上
(2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的(3)依法收回土地使用权的(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的(5)权属有争议的。
(6)未依法登记领取权属证书的(7)法律和行政法规规定禁止转让其他情形
89、卖方也称为房地产供给者,主要有房地产开发企业和房屋所有权人。
个人出售房地产原因住房改善,急需资金,获利变现,规避风险或离开本地。
买方购买原因自用,投资或者投机。
需求分为刚性需求,改善型需求,投资性需求,投机性需求等。
90、坚持房子是用来住的,不是用来抄的定位,人人住有所居,是人民对美好生活向往的基础性组成部分。
加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民左右所居。
91、各地住房城乡建设主管部门和工商行政主管理部门联合制定了适用于本行政区域内的存量房买卖合同示范文本。
92、房地产经纪服务合同分为:
房屋出售和房屋购买
93、未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。
94、有下列行为之一的由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正,记入信用档案,对房地产经纪人员除以1万罚款,对房地产经济机构处以1万以上3万以下罚款。
95、处罚行为
(1)以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的
(2)机构提供代办贷款,代办房地产登记等其他服务,未向委托人说明服务内容,收费标准的,未经委托人同意的(3)合同未由从事该业务的一名房地产经纪人或两名协理签名的(4)签订合同前,不向交易当事人说明和书面告知规定事项的(5)未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。
房地产经纪服务实行明码标价制度。
96、房地产转让条件:
(1)按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
(2)按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模后才允许转让。
这里又分为两种情形:
一是属于房屋建设的,开发单位除土地使用权出让金外,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上,二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设的用地条件,方可转让。
97、房地产转让程序:
转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
98、房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成征收安置补偿的,原房屋征收安置补偿合同中有关的权利,义务随之转移给受让人,项目转让应书面通知被拆迁人。
99、房地产转让的规定,无论转让几次,原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。
100、以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意。
101、以下情况可以不办理出让手续:
(1)经城市规划行政主管部门批准即:
国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源,交通,水利等项目用地;法律行政法规规定的其他用地
(2)私有住宅转让后仍用于居住的(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售共有住宅的(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限,土地用途和其他条件的(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
102、已购共有住房的土地使用权绝大部分是划拨的,经纪适用住房的土地使用权全部是划拨供给。
103、购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。
个人购买的经济使用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
104、夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。
105、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产认定为夫妻一方个人财产,由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定未双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
106、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
107、纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税,个人所得税手续时,应报送(个人无偿赠与不动产登记表)双方当事人的身份证明原件及复印件,房屋所有权证原件及复印件。
108、离婚分割财产的材料:
(1)离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件
(2)离婚证原件及复印件
109、按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时又有所不同:
(1)按份共有房屋份额处分更为灵活
(2)共同共有房屋的买卖条件较为严苛,须经全体共有人同意,而按份共有人处分房屋,经占份额的2/3以上的安分共有人同意即可。
110、房屋未进行房屋所有权登记也可进行查封:
(1)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预算许可且尚未出售的房屋
(2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋(3
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