星级酒店与经济型酒店的设施和定价区别.docx
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星级酒店与经济型酒店的设施和定价区别
应用技术学院
调
查
报
告
题目 经济型酒店房价与星级酒店房价调查
指导教师
姓名丁欢
学号
专业旅游管理
日期二〇一三年六月七日
关于星级经济型房价与星级酒店房价调查报告
[摘要]经济型酒店又称为有限服务酒店,其最大的特点是房价便宜,其服务模
式为“b&b”(住宿+早餐)。
最早出现在上个世纪 50 年代的美国,如今在欧美国家
已是相当成熟的酒店形式。
另一方面,为了促进旅游业的发展,保护旅游者的利益,便
于饭店之间有所比较,国际上曾先后对饭店的等级做过一些规定。
从本世纪五、六十年代
开始,逐渐出现了一些星级饭店,其房价受季节性等影响。
本文就两种酒店的房
价做了调查,结合我国国情分析其出现这种情况的原因。
[关键词]经济型酒店星级酒店房价影响因素
[摘要] ..........................................................2
[关键词] ........................................................2
一、经济酒店概述 ..................................................4
(一)经济型酒店定义 ..........................................4
(二)经济型酒店特点 ..........................................4
二、星级酒店概述 ..................................................5
(一)星级酒店定义 ............................................5
(二)星级酒店特点 ............................................5
三、经济型酒店的房价 ..............................................5
(一)经济型酒店的房价现状 ....................................5
(二)影响经济型酒店房价的因素 ................................6
四、星级酒店的房价 ................................................7
(一)星级酒店的房价现状 ......................................7
(二)影响星级酒店房价的因素 ..................................8
五、星级酒店与经济型酒店的分析对比 ................................9
(一)经济型酒店相对于星级酒店的房价优势 ......................9
(二)星级酒店相对于经济型酒店的房价优势 .....................11
一、经济酒店概述
经济型酒店又称为有限服务酒店,其最大的特点是房价便宜,其服务模式为“b&b”(住宿
+早餐)。
最早出现在上个世纪 50 年代的美国,如今在欧美国家已是相当成熟的酒店形式。
(一)经济型酒店定义
经济型酒店的概念起源于 20 世纪 30 年的美国;当时美国大众消费兴起和公路
网络的发展催生了为平民出游提供住宿服务的汽车旅馆。
二战后美国经济繁荣和
城际高速公路网的建成进一步带动了大众旅游的发展。
1952 年成立的假日汽车旅
馆第一次采取标准化的方式复制产品和服务,让其沿着美国公路网络迅速发展。
到 80 年代末,经济型酒店在欧美等发达国家已经发展为一种成熟的酒店业态;产
品形态呈现丰富的层次性,开始朝着多元化方向发展。
目前,酒店管理学界对经
济型酒店还没有形成一个公认的定义。
国外对经济型酒店的划分主要标准是房间
的价格,例如经济型酒店是指不提供普通酒店所提供的全面服务(full service)
的,房价在 1991-1993 年期间维持在 33 美元以下的酒店。
根据经济型酒店的特点
和我国的实际情况,经济型酒店的定义可以总结为:
“以大众旅行者和中小商务
者为主要服务对象,以客房为唯一或核心产品,价格低廉(一般在 300 元人民币
以下),服务标准,环境舒适,硬件上乘,性价比高的现代酒店业态。
”
(二)经济型酒店特点
经济型酒店作为一种新兴业态,是经济发展和社会生活的产物,它完全区别
于面对社会上流阶层的全服务酒店,是满足一般平民旅行住宿需求的产品设施。
其主要特点有以下两点:
首先是性价比高。
经济型酒店就是“物美价廉”,相对于高档酒店动辄上千元
的房价,经济型酒店的价格一般在 200 元人民币左右。
经济型酒店把现代家居的
卫生、简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房,努力给客人以“家”的
感觉。
提倡为客人提供价格适中、物有所值和满足型的服务,其性价比是所有住
宿设施中最高的。
再次是成本节约。
经济型酒店紧扣酒店的核心价值——客房,以客房产品为
灵魂,剪除了其他非必需的服务,如健身、康体、娱乐等,从而大幅度消减了成
本。
除此之外,在能源、水资源、人工、用品、设备等方面都高度节省。
如家的
员工与客房比例仅为 0.3,是一般低星级酒店的 1/5~1/7,大大降低了人力资源
成本。
相对于酒店业中豪华型酒店而言,无论从酒店数量、客房数量还是从盈利性
和增长的速度来说,经济型酒店都在国际饭店产业格局中占有重要的位置。
二、星级酒店概述
为了促进旅游业的发展,保护旅游者的利益,便于饭店之间有所比较,国际
上曾先后对饭店的等级做过一些规定。
从本世纪五、六十年代开始,按照饭店的
建筑设 备、饭店规模、服务质量、管理水平,逐渐形成了比较统一的等级标准通
行的旅游饭店的等级共分五等,即五星、四星、三星、二星、一星饭店。
(一)星级酒店定义
星级酒店是由国家(省级)旅游局评定的能够以夜为时间单位向旅游客人提
供配有餐饮及相关服务的住宿设施,按不同习惯它也被称为宾馆、酒店、旅馆、
旅社、宾舍、度假村、俱乐部、大厦、中心等。
是要达到一定的条件一定规模
的。
所取得的星级表明该饭店所有建筑物、设施设备及服务项目均处于同一水
准。
(二)星级酒店特点
根据星级饭店的分级,不同星级酒店有如下特点。
五星级酒店:
这是旅游饭店的最高等级。
设备十分豪华,设施更加完善,包
括多种多样的餐厅选择,较大规模的宴会厅、会议厅,综合服务比较齐全。
是集
社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等功能为一体的活动中心。
四星级酒店:
设备豪华,综合服务设施完善,服务项目多,服务质量优良,
室内环境优雅。
客人不仅能够得到高级的物质享受,也能得到很好的精神享受。
三星级酒店:
设备齐全,不仅提供食宿,还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖
啡厅、美容室等综合服务设施。
这种属于中等水平的饭店在国际上最受欢迎,数
量较多。
二星级酒店:
设备一般,除具备客房、餐厅等基本设备外,还有卖品部、邮
电、理发等综合服务设施,服务质量较好,属于一般旅行等级。
一星级酒店:
设备简单,具备食、宿两个最基本功能,能满足客人最简单的
旅行需要。
三、经济型酒店的房价
(一)经济型酒店的房价现况
经过十几年的快速发展,中国经济型酒店已经达到 4000 家,但相对数量还较
少,行业集中度较低,房价价格定位也较低。
如高汉庭、格林豪泰、宜必思均定
价在 200 元左右;锦江、如家和 7 天则在 180~160 元之间。
这也在一定程度上代表
了各品牌差异化竞争策略;前者更多地面向中小企业主和企业管理者的商务旅客,
后者的 7 天主要锁定年轻白领和学生群体。
从整个经济型酒店行业的价位结构
看,150~200 元的酒店数量占 51%,其次是 200~300 元价位的酒店占 26%。
最近
开始热起来的百元酒店也占了 5%的份额;300 元以上的价位与经济型酒店的定位
已不太相符,市场份额也只有 3%。
(二)影响经济型酒店房价的因素
通过调查大量可靠资料,我整理出影响经济型酒店房价的因素有如下几点:
一、经济型酒店十年的飞速发展让经济型酒店房价有一个行业标准。
1996 年锦江之星成为中国第一个经济型酒店品牌后,经济型酒店行业的发展并不
快,到 2000 年时只有 23 家,不过入住率一直高于传统酒店。
当时主要做酒店预
订业务的携程看到这点后决定进入经济型酒店行业,然后很快出现了一批经济型
酒店品牌,整个行业也进入了快速发展期。
中国经济型酒店起源于 20 世纪末的锦江之星和新亚之星(后被锦江之星收
购),前几年发展不快,到 2003 年的 5 年时间里只发展到 87 家。
2003 年之后,随
着携程(CTRP,47.39,-0.27%)系的创业者季琦、郑南雁等人先后创办如家、7
天连锁、汉庭等经济型连锁酒店品牌,中国经济型酒店数量飞速增长。
根据 InntieReport2009 年 10 月发布的数据,从 2003 年到 2008 年,中国经
济型品牌连锁酒店数量和房间数取得了 100%和 98%的复合增长率;酒店数和房间
数分别达到了 2805 家和 312930 间。
截至 2009 年 6 月 30 日,在中国拥有酒店数
100 家以上和房间数 1 万间以上的经济型品牌连锁酒店有 7 家。
自携程系的季琦 2002 年底创建“如家”品牌后,经济型酒店行业转入快速发
展轨道,2003 和 2004 年分别实现 74%和 90%的增长率。
随着 7 天、汉庭两个品
牌的成立以及如家、莫泰等品牌的加速发展,2005 年实现 214%的增长率;之后的
2006~2008 年也保持 65%以上的高速增长。
2009 年金融危机让几家品牌调整了扩
展速度,增速有所放缓;但 7 天、如家等品牌表示 2010 年后将再进入快速发展轨
道。
截至 2010 年第二季度,中国经济型酒店的门店和房间数分别达到 4270 家和
461115 间。
二、 入住率维持在较高水平使得房价稳定。
中国每千城市人口拥有品牌经济型酒店客房数为 0.5 间,而美国是 8.2 间。
中国 2008 年的城市化率为 46%,预计到 2020 年将达到 53%,城市人口将增长至
7.28 亿。
兴业证券的研究报告表明,若以国内游规模、消费者住宿消费额意愿、
中档住宿单位数量三个指标测算;如果中国的人均出游率、人均中档客房数达到
美国一半的标准,我国目前的经济型酒店行业的客房供应量还有近 70 倍的增量空
间。
目前经济型酒店行业中的如家、7 天、汉庭近三年的入住率都维持在 85%以
上的水平,锦江之星的入住率也维持在 80%以上的水平。
由于经济型酒店相对数
量还不多,目前整个经济型酒店行业入住率也维持在较高的水平。
下图是在美上
市的三家中国经济型酒店的入住率情况:
总的来说,目前中国经济型酒店已初具规模,行业寡头雏形开始形成;但寡头
之间的竞争还不激烈,目前经济型品牌连锁酒店还处在侵蚀低星级无品牌单体酒
店市场阶段。
整个经济型酒店行业也还在快速发展过程中,远没有达到饱和状
态。
7 天连锁 CEO 郑南雁表示,经济型酒店的前四五个品牌每家发展到 1500~2000
家门店的规模完全没有问题,7 天将集中资源尽快实现 1500 家的规模。
截至目
前,如家签约酒店数量已达 1000 家,7 天预计 2011 年也将实现千店布局。
三、比高档酒店有优势,房价很低。
经济型酒店一般都采取连锁经营方式,各家连锁酒店都按照统一标准建设和
经营。
这既解决了人们住不起豪华酒店的尴尬,也打消了人们对一般旅店信不过
的顾虑。
经济型酒店单店利润总量不是很大,但能以房间的数量优势和酒店的总
体数量优势获得大量客人,并且它能以会员制方式留住客人,进而在连锁店内部
进行客流共享。
对于一家酒店来说,客房出租率只要达到 60%就能保本;客房入
住率越高,利润就越高。
由于利润的吸引,大批的投资者把目标转向了经济型酒店,现在主要有两
种投资方式,一是品牌加盟,即业主将自己的酒店物业进行改造,并加盟品牌,
酒店由业主自己进行经营管理,品牌商提供品牌支持,如培训、市场开拓、网络
建设等。
第二种是租赁经营,即业主以租赁的方式获得物业,加盟开店。
开一家经济型酒店所需房产建筑面积在 3000 至 1 万平方米即可,房间数为 80~
200 间。
视房屋情况,前期改造装修、配备设施、品牌加盟费等总投资约为 300~
500 万元。
由于连锁方式严格控制成本,所以酒店年平均利润率可以维持在一个较
高的水平。
目前中国的经济型酒店利润在 25%~30%以上,投资者大约用 2~4 年
可收回投资。
四、星级酒店的房价
(一)星级酒店的房价现状
1、局部供给过剩、部分酒店项目回报率差从 2006、2007 年酒店行业的业绩来
看,高星级酒店中,五星级酒店盈利情况良好,但四星酒店亏损严重。
而且我国
部分地区的高星级酒店已经呈现出过剩 的供需状况。
随着酒店业市场的不断成
熟,酒店行业的利润已经回归到微利时代,因此高星级酒店投资多,回收期较
长,业绩增长较缓。
而且在高星级酒店市场上 本土品牌受到外资酒店品牌的强烈
冲击,发展艰难。
2、高星级酒店业发展高速发展自 2000 年开始,酒店业的景气
周期已经持续 7 年,在此期间高星级酒店得 到了迅猛的发展。
中国加入世贸以
来,外资高星级酒店的进入更是加快了我们高 星级酒店的发展速度,北京上海等
大城市的高星级酒店的发展更是达到了巅峰。
同时,高星级酒店的兴建与开业仍
将保持惯性的增长趋势,并在部分二线城 市有进一步发展的可能,但从整体发展
来看高星级酒店已经或即将进入高峰期。
而除了国家旅游局颁布并于 2007 年率先
批准三家白金五星酒店外,一大批的国 际精品酒店也将出现,将极大的丰富高端
酒店市场。
3、高星级酒店的赢利状况我国星级酒店赢利状况各异,根据国家旅游
局披露的统计数据,我国酒店业 基本处于供大于求的状态,全国星级饭店的平均
客房开房率 60%左右,其中五星 级饭店的出租率最高,在 66%左右,星级越低,开
房率越低,一星级饭店的开房 率还不到 50%。
高星级酒店的效益较好。
例如凯宾
斯基酒店居住每晚要消费 1000 元左右,最高档的房间在 8000 元左右。
酒店还专
门请来了外国队和调酒师为贵宾服务,尽管价格较高,但仍然有贵宾光顾。
(二)影响星级酒店房价的因素
就我分析的几个星级酒店而言,影响房价的主要因素的主要有需求、供给和
成本。
市场需求决定了房价的上限,而酒店的变动成本决定了房价的下限。
房价
上限是特定的市 11 场环境条件下,消费者可以承受的最高价格。
房价下限是一家
酒店在收入足可抵 消全部固定成本的情况下所定出的最低价格。
但实际上,酒店
的地理位置不同、 目标市场不同、客房标准差异、提供服务的季节不一以及顾客
需求、酒店成本和 同业竞争等因素,对于酒店客房价格具有不同程度的影响。
我
主要从供求关系做了分析,并且从成本以及顾客认知等几个角度对此进行考虑,
认为主要影响房价的因素主要有以下几种:
一、顾客需求 顾客的需求决定了酒店客房所能开出的最高价格,即“市场承
受力”,而“市 场承受力会随市场需求的变化而发生惊人的变化,因此,酒店在制
定房价时,需 要确定特定的目标市场。
一般来说,影响顾客需求量的因素主要
有:
目标顾客经 济收入是上升还是下降,其偏好是否发生变化,以及其客户的类
型是团体、会议、 以及散客等,此外竞争对手房价以及其他非高星级的房价下降
还是上升,客源国 经济状况的好坏,政府鼓励消费的政策,旅游季节是旺季还是
淡季,当地是否有 大型节庆活动、国际会议、展览等也都会客户需求量产生直接
影响。
二、供给的角度 供给的角度而言,主要是当地高星级酒店房间的数量,以及
生产成本和经营费用的高低,银行贷款的难易程度和利率高低等问题,对于酒店
房价有很重要的影响。
三、成本的影响 酒店的成本主要由固定成本和变动成本两部分组成。
固定成
本是不随客房业务变动而基本固定不变的成本,变动成本是根据客房业务量的增
减而同步变动的那部分成本。
酒店客房的变动成本基本上是客房人力资源成本(职
工工资、奖金、补贴、保险等)、浴室的个人卫生用品、客房清洁用品和布件洗涤
成本等,即一间客房的基本花费。
在酒店业中,变动成本的高低主要取决于酒店
的层次、位置以及客房出租率的高低。
四、价值与消费者观念的影响 商品的价格是顾客为了取得该项或服务所付出
的经济代价。
顾客会将这份代价(价格)与其对该项商品的认知价值加以比较,如
果价格超出了顾客认同的“合理限度”,顾客要么放弃这类选择,要么进一步了解
产品的有关情况,以决定是否购买;当价格被认为是“可以接受”时,顾客需要
进一步了解产品和服务,以证实是否“物有所值”。
酒店业的产品相对于其他工业
产品或服务,其价值包含 更广泛的内容,如硬件设备、服务、形象、位置、广
告、互补性、顾客的消费感受等。
这些因素综合起来构成了顾客心目中的价值观
念,形成顾客关于价格的“合理限度”。
五、当地经济的影响当地经济对酒店房价特别是高星级酒店房价的影响是不
能忽略的,不仅要考虑到当地消费水平,而且还要考虑到特殊活动例如交易会等
对酒店房价造成的影响。
例如广交会期间广州各个星级酒店房价都有大幅度的提
高。
六、 旅游游客数量的影响。
除了当地对酒店房间的刚性需求外,旅游的游客
是酒店客房的主要来源,当地旅客数量的多少将可能直接影响到酒店房价的制
定,淡季旺季的旅客数量相差巨大,旅游资源的多少以及吸引程度影响旅客数量
的大小,也影响酒店制定房价的策略。
五、星级酒店与经济型酒店的价格分析对比
总的来说,经济型酒店的房价水平低于星级酒店为大多数人群所接受。
两者
制定出不同的价格各的优势所在。
(一)经济型酒店相对于星级酒店的房价优势
一、连锁经营方式降低成本
经济型酒店一般都采取连锁经营方式,各家连锁酒店都按照统一标准建
设和经营。
这既解决了人们住不起豪华酒店的尴尬,也打消了人们对一般旅店信
不过的顾虑。
经济型酒店单店利润总量不是很大,但能以房间的数量优势和酒店
的总体数量优势获得大量客人,并且它能以会员制方式留住客人,进而在连锁店
内部进行客流共享。
对于一家酒店来说,客房出租率只要达到 60%就能保本;客
房入住率越高,利润就越高。
由于利润的吸引,大批的投资者把目标转向了经济型酒店,现在主要有两种
投资方式,一是品牌加盟,即业主将自己的酒店物业进行改造,并加盟品牌,酒
店由业主自己进行经营管理,品牌商提供品牌支持,如培训、市场开拓、网络建
设等。
第二种是租赁经营,即业主以租赁的方式获得物业,加盟开店。
开一家经济型酒店所需房产建筑面积在 3000 至 1 万平方米即可,房间数为
80~200 间。
视房屋情况,前期改造装修、配备设施、品牌加盟费等总投资约为
300~500 万元。
由于连锁方式严格控制成本,所以酒店年平均利润率可以维持在
一个较高的水平。
目前中国的经济型酒店利润在 25%~30%以上,投资者大约用
2~4 年可收回投资。
和所有商业经营一样,经济型酒店的选址相当重要。
一般而言,经济型酒店
不必选址在市中心繁华地段,但交通便利十分关键,最好有通往商业区及机尝火
车站的公交线路,这也是其拥有源源不断客流的原因之一。
二、客源优势和成本控制使得其客房性价比高。
近年来因经济全球化和国家政策及经济等因素的影响,经济型酒店在我国发
展速度相当迅速。
世界著名品牌例如洲际、锦江之星。
宜必思等同时国内的一些
自由品牌也在旅游地和各省市成功运行,其所带来的高回报都为经济性酒店的发
展起到了促进作用。
经济性酒店的成本较其他星级酒店成本低,发展也就相对容易些。
因价位较
低,突发的外部不利因素对其的威胁就能很好的避免。
大部分城市相对于发达城
市的经济略微落后,低成本的酒店就能更好的吸引顾客,提高入住率,节约成本
进而创造更加有利的环境。
舍弃客人不需要、起码是不经常需要的东西是经济型
酒店降低运营成本从而降低房价的重要手段。
对于这些由经济型连锁酒店打造的
中高端商务酒店品牌而言,其手段也是将酒店运营回归到住的层面上,从而让自
己的房价比传统的星级酒店有了极大的竞争性。
再加之经济型连锁酒店惯用的标
准化扩张,也可以极大压缩成本。
经济型酒店与一般小旅馆的主要区别在于:
它
尽量节省成本,不但满足旅客最低入住要求,而且环境、卫生状况又让顾客满
意;选址在非市区繁华地段但交通便利;客房内只保留基本设施;以较大客流量
保证自己薄利多销。
中国旅游业已经成为经济新的增长点,成为国民经济的支柱产业。
据世界旅
游组织预测,2020 年中国将成为世界最大的旅游国。
随着国内外游客的增多,对
经济型酒店的需求也增加。
相对高星级酒店,经济型酒店的管理成本较低。
其管
理费率远远低于高星级酒店的水平。
由于标准不低价格不高,经济型酒店迎合了大量商务人士和旅游者的需求。
来自北京、上海等地的数据显示,其客房平均出租率可维持在 70%以上,经济效
益相当可观。
一家经济型连锁酒店自 1998 年在宁波开业以来,第一年客房出租率
为 60%至 70%,从 1999 年起出租率基本都为 100%。
由于采取加盟方式,酒店在
采购一次性用品等方面都能享受到低于同行 15%的团购价。
尽管要交纳管理费,
但该酒店的年利润率仍能保持在 20%左右,几年下来就收回了当初的投资。
总的来说,经济型酒店在酒店设施、运营成本、管理费用等方面与传统酒店
相比节省了很大一笔费用。
因此,经济型酒店在房价制定上就形成了很好的性价
比,顾客花费较少的金钱就能享受到档次不低的居住环境。
(二)星级酒店相对于经济型酒店的房价优势
一、盲目的投资风让经济型酒店房价恶性低廉。
目前国内空前激烈的市场竞争是造成经济型酒店走向衰退的另一个重要原
因。
经济型酒店以其特有的价廉物美的优势不但满足大众市场的需求,也吸引越
来越多的投资者开发建造经济型酒店。
当时市场上普遍认为,经济型酒店的投资
回报率可以达到 20%。
于是,人们一窝蜂涌入此类物业市场。
随着 2008 年北京奥
运会和 2010 年上海世博会的举办,国内经济型酒店更是如雨后春笋般地蓬勃而
起。
部分品牌酒店的扩张速度甚至达到令人眼花缭乱之地步,有的扩张率超过
200%。
二、 酒店成本的上升,星级酒店的房价定位比经济型酒店更有优势
经济型酒店的一大优势是只做客房,不提供完整的配套服务,这是它成实现
成本控制的关键,另一个关键是不拥有不动产权,完全采用租约的形式。
这两大
优势正面临新的挑战。
一方面,受制于投资成本,房间的舒适度仅能用基本合格
来形容,隔音效果不佳,清洁卫生一般,不能提供长时间旅行的商务客人所需洗
衣服务。
另外,早餐品种少,质量差也是一个不容忽视的问题。
另一方面,随着中国城市化进程的加速,经济型酒店的成本压力也在逐步增
大。
早期租用的烂尾楼、厂房、写字间的租金相当低廉,现在各大城市商业区的
房价普遍上涨,客观上抬高了新建的经济型酒店的运营成本,逼迫它们进一步压
缩服务成本。
迫于成本的压力,目前许多在北京、上海、广州等发达城市黄金地
段的门店,其房价已普遍涨至 300 元以上,大有经济型酒店不经济的危险。
此外
人工成本也是一个不容
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