地产精装修全程精细化施工管理细则实施版.docx

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地产精装修全程精细化施工管理细则实施版

地产精装修全程精细化施工管理细则（实施版）

地产

精装修全程精细化施工管理

（试用版）

第1章精装修工程设计管理

工程设计是材料选择和工程施工的依据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，如何能够更好的完成材料的有机组合，又满足审美和使用功能和合理控制成本的要求，是室内设计的控制要素；设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。

精装修项目开发过程中，项目公司应对设计管理工作认真对待，在产品设计定位、设计计划、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面控制，与设计公司加强沟通，确保设计进度和设计质量；室内设计应与建筑设计有机同步的结合.

理想的设计时点控制为:

室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估与优化；建筑扩初设计完成之前，室内完成方案设计；建筑施工图完成之前，室内完成扩初设计；装饰施工前2个月，室内完成施工图设计。

1.1设计准备阶段

1.1.1精装修工程产品定位

对于不同类型、不同内容的精装修工程，应选择相应的设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容：

对于毛坯交付工程，应对展示标准样板房（促进销售，提升楼盘形象）、楼梯厅等公共空间进行精装修设计与施工。

对于精装修交付工程，在对展示样板房营造的同时，还应对代表户型的交付标准样板房（提供交付设计、材料标准，施工标准）和其他空间进行精装修设计与施工。

对于酒店及其他综合体工程，应对整体工程进行系统设计集成，对整体工程进行系统的精装修设计与施工。

精装修项目室内设计工作前，项目公司应根据项目具体情况并结合项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，为《室内设计指导书》、《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

1.1.2制定《项目室内设计计划》

实行系统的设计管理，事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。

设计计划应以项目总开发计划为依据，分区域、分阶段、进行设计，并明确各区域、阶段的起止时间和前置条件.

1.1.3编写《室内设计指导书》

1.1.3.1《室内设计指导书》的编写主体

集团房地产设计部根据项目公司已通过评审的《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》编写《室内设计指导书》，为项目公司提供指导意见。

1.1.3.2《室内设计指导书》应包含以下要素：

①相对合理的经济技术指标

②相对合理的室内设计的时间节点

③相对全面的室内设计要求

会所的室内设计应该是项目室内品质的精华体现，因此设计水准和用材标准应保证高于项目平均水平。

同时其设计风格应反映整个项目的整体设计理念与意象。

公共空间应体现识别性、归属感、仪式感、价值感。

展示样板房应捕捉目标客户群的诉求，创造理想的生活场景；交付标准样板房应注重生活实际需求，给人物超所值的感觉。

1.1.4编写《室内设计任务书》

1.1.4.1《室内设计任务书》的编写主体

项目公司根据《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》及集团房地产设计部提供的《室内设计指导书》进行编写《室内设计任务书》。

1.1.4.2《室内设计任务书》应按集团房地产设计部提供的标准文本编写并应明确以下要素：

①项目概况（地理位置、建设规模、配套设施、周边环境、交通条件）

②相关经济技术指标

③项目开发计划及室内设计的时间节点

④室内设计要求

⑤相关建筑图纸

1.1.5《室内设计任务书》的管理

①设计任务书是设计定性化要求的指导文件，它是设计方的工作依据，对设计成果有决定性的影响，在编制设计任务书时，文字描述必须具有切实地指导性，使设计单位的设计方向十分明确。

②项目公司编写完成的《室内设计任务书》，先在项目公司内部进行评审，评审通过，项目公司负责人审核确认。

③《室内设计任务书》通过项目公司评审后，报集团公司设计部、项目成本管理部等相关部门评审，由集团公司分管领导审批。

项目公司根据各级意见进行必要的调整和完善，并报送集团公司设计部和项目成本管理部备案。

1.2设计实施阶段

1.2.1室内设计委托

1.2.1.1项目公司选择室内设计单位的模式和方法：

①由集团公司设计部、项目招标办公室及项目成本管理部研究确定；

②由项目公司根据本项目的自身特点自行选择合适的室内设计公司。

③设计公司的选择，对设计工作质量、进度及整个精装修工程的进展都非常关键。

室内设计公司的选择应充分考虑集团规划设计部、精装修管理部意见，并结合项目自身特点，对设计公司在风格特点、设计实力、设计优势、取费标准、配合程度等因素全面考察后确定。

1.2.1.2项目公司自行选择设计公司应按如下程序进行

①由项目公司填写《免招标申请》，经项目公司负责人确认后，报集团公司设计部、招标办公室及项目成本部评审。

②集团公司设计部、招标办公室及项目成本部根据项目公司上报材料，结合必要的考察调研或利用《供应商信息库》中已有的相关信息资源，形成对室内设计公司的评价意见。

③对于拟选设计单位的评价意见上报集团公司，由集团分管领导审批，对于重大、重点项目，设计单位的选择由集团总裁或董事长审批。

1.2.1.3室内设计合同洽谈

项目公司负责与设计公司洽谈设计合同，必要时由集团公司设计部、招标办公室及项目成本部协助进行。

费用标准应参考市场惯例及集团公司其他同类项目。

1.2.1.4室内设计合同签署

①项目公司根据集团法务部部编写的设计合同标准文本，并结合本项目的实际情况拟订设计合同。

②室内设计合同经项目公司负责人确认后，以《合同审批单》的形式报集团各部门领导审批。

③合同由项目公司负责人签署后，报送集团公司集团公司招标办公室及法务部备案。

1.2.1.5后续工作

室内设计合同签署后，项目公司应向设计公司提供《设计任务书》，组织进行设计前的交底工作会议，并形成会议纪要，送集团规划设计部、精装修管理部备案。

1.2.2建筑设计与室内设计对接

1.2.2.1项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入，使室内设计与其它设计有机结合、协调统一。

1.2.2.2室内设计公司进行方案设计之前，项目公司须向室内设计单位提供建筑设计方案，并要求其对原来的建筑设计进行评估。

1.2.2.3项目公司需对室内设计单位提出的评估意见进行分析，将其合理成分反馈给建筑设计公司。

建筑设计公司应根据该意见进行适当调整，并及时将调整后的设计方案反馈项目公司及室内设计单位。

1.2.2.4项目公司在此过程中负责跟踪、协调，使室内设计单位和建筑设计单位之间的信息沟通保持及时、准确、通畅，并组织室内设计单位、建筑设计单位等相关单位、部门进行集团层面的户型评审。

1.2.3方案设计阶段

1.2.3.1项目公司内部评审

1.项目公司作为方案设计的控制主体，负责对设计方案的设计进程进行监控，定期、及时地与设计公司进行沟通；方案设计阶段确定了设计风格、功能定位分区及室内交通组织流线，对设备系统的配置给予初步的组织，方案阶段的成果是后续设计的设计基础，设计管理人员应充分考量其与设计任务书的响应程度，并及时调整。

2.设计公司提交的方案设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

内部评审重点：

（1）设计成果是否符合设计任务书的要求。

（2）功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。

（3）对设计风格定位的理解是否正确。

（4）结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。

（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

1.2.3.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织有总裁、分管领导、设计部、项目成本部、营销策划部、规划设计分管领导、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.为提高评审的效率与效果，项目公司在评审会召开三天前将评审资料（原始建筑图、平面布置图、隔间布置图、地面布置图、顶面平面图、效果图、实例意象图、家具软装饰意向及材料样板等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员，以便相关人员有充分时间熟悉评审资料。

①方案评审时，与会人员应对功能、效果、材料样板、家具软装饰意向及与项目定位匹配性提出意见。

②在进行方案评审时，应结合集团公司的《项目投资立项书》，以确定方案设计中造价控制是否合理。

1.2.3.3确认与备案

1.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要，并报集团公司参会各部门及设计单位会签。

2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审。

修改完成的设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以《设计工作会签表》的形式报参会各部门会签，集团公司分管领导审批，对重大、重点项目报集团总裁或董事长（或其授权人）审批。

批准后的方案设计成果应以文本及电子图纸形式报集团公司设计部、成本管理部及项目公司备案。

1.2.4初步设计阶段

1.2.4.1项目公司内部评审

1.项目公司负责对初步设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通；扩初设计是方案设计的延伸，它结合建筑空间具体情况对室内设计方案进行了进一步明确，对主要空间设计效果进行具体描述，对设备系统的配置给出具有可行性的组织，初步设计已基本决定了设计成果的功能和效果，这一阶段应仔细推敲，为设计定“性”。

2.设计公司提交的初步设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

评审重点：

（1）设计风格是否适合定位要求。

（2）审核建筑空间、设备安装是否与室内设计有明显矛盾。

（3）灯位、配套设备的组织设计形式是否具有可操作性。

（4）控制立面等关系到整体设计效果的设计是否与意向概念相一致。

（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

1.2.4.2集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织集团公司设计和集团分管领导、集团采购部、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.项目公司在评审会召开三天前将评审资料（设计说明、平面布置图、地面布置图、顶面平面图、顶面灯具布置图、立面索引图、立面图、电器点位图、空调组织图、灯具连线图、效果图、材料样板、家具及软装饰方案等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。

①初步设计方案评审时，与会人员除对功能、效果及与项目定位匹配性进行进一步论证外，还应对材料样板、家具及软装饰和施工协调性、可行性等技术问题提出评价。

②在进行评审时，可参照集团公司《材料设备家具及软装饰供应商信息库》等规定，为精装修功能、效果的可实现性提供指导。

1.2.4.3确认与备案

1.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要，并报集团精装修管理部和规划设计部、材料设备部会签。

2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审、修改。

3.完成的设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以《设计工作会签表》的形式报参会各部门及分管领导审批，并以文本及电子图纸形式报集团采购部和设计部、法务部备案。

1.2.5施工图设计阶段

1.2.5.1项目公司内部评审

1.项目公司负责对施工图设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通；施工图设计是扩初设计的深入阶段，它确定了节点尺寸及做法、确定了装饰选材的规格及要求、明确了设备系统的具体配置要求及最终组织，施工图是施工的依据，施工图设计的深度及质量对施工阶段影响很大，对施工图的审核，即要看设计深度，又要考虑实施的可行性。

2.设计公司提交的施工