呼和浩特市房地产市场调研报告.docx

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呼和浩特市房地产市场调研报告

呼和浩特市房地产市场调研报告

*******房地产开发有限公司

壹、呼市宏观经济状况分析…………………………………………………………3

一、简介………………………………………………………………………………3

二、呼市主要经济指标分析…………………………………………………………4

三、城市规划…………………………………………………………………………7

四、呼市房地产业概况………………………………………………………………8

贰、呼市各区房地产个案分析………………………………………………………10

一、玉泉区……………………………………………………………………………10

二、赛罕区……………………………………………………………………………13

三、新城区……………………………………………………………………………22

四、回民区……………………………………………………………………………29

五、重点个案对比分析………………………………………………………………34

六、小结………………………………………………………………………………40

叁、呼市消费者调查分析……………………………………………………………41

肆、综合结论…………………………………………………………………………49

1、呼市宏观经济状况分析

一、简介：

[地理位置]：

呼和浩特位于中国北方内蒙古自治区中部的土默川平原上，北依阴山，南濒黄河，市区平均海拨1050米。

总面积17224平方公里，其中城区规划面积2054平方公里，建成区面积120平方公里。

呼市距首都北京500余公里，距天津港800公里，是内蒙古自治区的首府，是自治区的政治、经济和文化中心，也是我国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一。

[气侯]：

呼和浩特地处中温带内陆地区,属西北大陆性气侯,雨热同季，四季分明、昼夜温差大。

年平均气温在6°C左右，年均日照数为3000多小时，年降雨量350至500毫米。

[面积]：

呼和浩特市辖四区四县一旗,即新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、托克托县、清水河县、武川县、和林格尔县及土默特左旗。

[人口]：

全市常住人口为258万，其中市区人口为150多万，是一个蒙、汉、回、满、达斡尔、鄂温克等36个民族聚居的城市。

由于各民族间的生活习性和宗教信仰的不同导致了各民族间在长期的生活中产生了诸多不和谐的因素，其中由以回族人民与其他民族生活习性冲突最为严重，回民在当地经常受到排挤。

二、呼市主要经济指标分析：

改革开放以来，呼和浩特在各个领域都取得了较大成绩。

特别是伴随着国家实施西部大开发战略的脚步，呼和浩特的社会和经济发展步入了快车道，取得了前所未有的成绩，综合实力显著增强。

截止2005年底，首府地区生产总值完成704亿元（这是根据全国经济普查后，国家统计局规定的新的国民经济核算办法，经初步核算的数据），发展速度连续5年在全国省会城市中保持第一。

经济总量在全国5个少数民族城市中位居第一。

与“九五”期末相比，前移了2个位次；在西部12个省会城市中居第4位，前移了3个位次；在全国27个省会城市中居第18位，前移了4个位次。

人均生产总值按常住人口计算，由2000年的8480元提高到31000元，年均增长33％。

财政收入达到81.6亿元，超“十五”调整计划36亿元的1.2倍，年均增长31.7％，五年实现了翻两番。

2006年是内蒙迎接自治区成立60周年的各项工作的关键之年。

今年呼市经济社会发展的主要预期目标是：

地区生产总值达到900亿元，增长25%；固定资产投资达到600亿元，增长43%；引进区内外资金400亿元，增长45%；城镇居民人均可支配收入达到14200元，增长17%；居民消费价格涨幅控制在3%以内；城镇登记失业率控制在4.2%以内；人口自然增长率控制在8‰以内。

历年国民生产总值对比表：

单位：

亿元

历年人均国民生产总值对比表：

单位：

元

历年人均可支配收入对比表：

单位：

元

历年固定资产投资对比表：

单位：

亿元

（以上数据均来自呼和浩特市统计年鉴）

结论：

从上述的统计数据我们可以看出，近年来呼市的经济发展迅速，各项经济指标均平稳快速增长，经济增长速度在全国名列前茅。

这一方面反映出呼市的改革取得了巨大成果，同时也反映出呼市的发展基数较低，与东南沿海城市相比呼市的经济水平依然较为落后。

这种发展状况为房地产业的发展提供了良好地契机。

首先，城市发展扩容、改造需要大量的固定资产投资，政府会大量引入资金，并给予更多的优惠政策，房地产投资自然会得到政府的鼓励。

其次，由于近年呼市经济快速发展，市民的生活水平得到了大幅的提高，人均可支配收入不断增加，人们会对现有的老房、民房的居住条件感到不满，向往改善自己的住房条件，这为房地产业的发展提供了巨大的市场。

再次，呼市是较为落后的西部城市，房地产业起步晚，房地产开发的成本较低，但是据统计呼市居民的可支配收入在全国已排在中等行列，这为房地产开发商提供了巨大的利润空间。

综上所述，呼市的房地产业在未来会有很大的发展空间，目前正处在发展的初期有利于入市。

三、城市规划：

为迎接自治区成立60周年，确保到2007年实现“大变化”，呼市规划了一批重点工程，简称“44331”工程，是指“四区、四个中心、三带、三园”和一批中高档住宅小区的工程总称。

“四区”指商业核心区、行政中心区、蒙元文化特色景观区和历史文化特色区。

“四个中心”指体育中心、会展中心、文化艺术中心、现代物流中心。

“三带”指二环路特色景观带、环城水系景观带、城市绿色带。

“三园”指蒙古风情园、南湖湿地公园、野生动物园。

打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、东影路4条档次高、民族特色浓郁的景观街道，以及观音庙、大召、五塔寺、大东街等8个文化景点；

目前包括内蒙古博物馆（乌兰恰特大剧院）、体育馆、体育场、国际会展中心、成吉思汗大街特色景观区等均已开工建设，游乐园建设基本完工。

市政基础设施和公用设施建设步伐加快，引黄入呼、集中供热、天然气入呼、二环路、地下管网改造等一批重点工程的组织实施，使呼和浩特市基础设施建设有了很大改观，城市的承载能力和可持续发展能力得到较大提高。

新市区开发建设有较大进展，中山西路商业街改造取得明显成效，中央商务区标志性项目已经启动。

从呼市总体规划来看，是要重点发展二环周边区域，扩大城区规模，加大对开发区的建设力度，同时内外兼顾，改造老城区，发挥其历史文化特色。

目前多个项目都已经围绕二环线开工建设，整个城市的发展向城区的东南和北部倾斜。

四、呼市房地产业概况：

呼市房地产业可以说是严重滞后于东南沿海发达城市。

该市房地产业是借助于国务院颁发的04年“8.31”大限，才正式宣告步入市场化。

2004年11月，在呼和浩特市政府的机构设置中，原呼和浩特市土地收储中心由该市国土局下属机构调整为市政府直属机构——它的主要领导由呼和浩特市分管城建的副市长兼任。

按照定义，这个机构承担的任务是：

代表市政府垄断一级土地市场，实现土地统一规划、收购、储备、征收、出让，从而建立规范有序的市场化土地市场运作秩序——而这个机构存在的政策基础便是国务院的“8.31”规定，即国有土地必须通过招标、挂牌、拍卖的程序出让。

呼和浩特这场政府机构职能调整后，一个明显的趋势就是将土地统一收归政府运营，这将会使政府强行拉高土地价格成为可能。

而数据证实了这个可能性，目前呼和浩特市土地出让价格由2004年底的每亩30万元左右提升到每亩约50万元，同时该市投入建设的中高档楼盘比例明显增加，商品房均价也从2004年的1590元每平方米提升到2005年11月末统计的2833元每平方米。

2003年呼市房地产完成投资27.4亿元，比上年增长12.3%。

其中，住宅完成投资12.4亿元，增长3.99%；商业营业房完成投资9.3亿元，增长51.3%。

商品房施工面积342.0万平方米，减少4.2%。

在商品房投资增长的同时，销售有所增长。

商品房销售面积137万平方米，增长13.2%，已实现成交额21.3亿元，增长15.4%。

2005年呼和浩特市房地产开发完成投资近40亿元，同比增长35.7%，其中：

完成商品房投资25.7亿元，同比增长20.5%。

商品房中，完成住宅投资24.3亿元，同比增长81.8%，住宅施工面积393万平方米，同比增长84.4%。

实现商品房销售额14.9亿元，同比增长37.4%。

历年房地产投资额对比表：

单位：

亿元

今年呼市房地产开工面积将超过300万平方米以上，人均住宅面积将达到26.9平方米，政府将组织建设100万平的经济适用房。

目前呼和浩特市区用地的出让均价达到50万人民币/亩以上，市中心黄金商业用地最高则可以卖到300万以上。

从近年来呼市房地产发展状况来看，呼市的房地产业呈现出如下特点：

1、起步较晚，04年之前还处在初级阶段，房价基数较低，没有受外地开发商的足够重视。

2、依靠政府的调节，发展迅速。

07年是内蒙自治区的60周年大庆，政府为提高政绩大力扶植房地产开发企业，从而促进城市发展，改造城市面貌。

3、房地产业已经开始正规化，市场化，许多的外地资金已经开始大量注入该市场，竞争开始日益激烈，开发的成本不断提高，风险加大。

贰、呼市各区房地产个案分析

一、玉泉区：

玉泉区，位于呼和浩特市西南部，全区辖一乡一镇七个办事处，总面积270平方公里，总人口27万人，是以蒙古族为主体的多民族聚居区。

玉泉区是呼和浩特的发祥地，是一个有400多年历史的古老城池。

改革开放以来，特别是伴随着国家西部大开发战略的实施，玉泉区充分发挥地区比较优势，构筑起了以轻纺工业为主，建材、医药、食品、生物饲料等高科技行业辅助的工业经济体系。

重点发展领域

　　1、乳品业的上、下游产业。

包括奶牛养殖、良种培育、性别签定及奶牛的乳腺炎防治，彩印包装；

2、旅游资源综合开发；

3、电力、电网建设的相关配套产业；

4、工业园区基础设施建设；

5、生物医药产业及其新品开发项目；

6、轻纺、微电子及信息产业；

7、金融、保险及仓储、物流业；

8、城中村和老城区改造开发。

楼盘名称

新天地广场

售楼电话

3368222

区域地段

呼市鄂尔多斯大街1号（与昭君路交汇处）

发展商

内蒙古多凌置业有限责任公司

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

公寓

建筑风格

简约式小高层

栋数

1

层数

15

绿化率

——

总套数

400余户

销售率

40%

物业费用

1元/平米.月

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

——

销售起价

住：

2600元

均价

住：

2900元

最高价格

住：

3200元

商：

23500元

商：

——

商：

——

开盘时间

05年

竣工时间

现房

工程进度

——

车位

7万元

户型结构

一房一卫一厨、二房一卫一厨

面积范围

36.15——150平方米

主力

户型

一房一卫一厨

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

1、主力面积小，总价低；

2、买房送家用电器，如电冰箱；

3、外立面彰显高贵，大堂装修豪华；

4、地处玉泉区两条主干道的交汇处；

缺

点

1、户型不合理，面积过小；

2、人口密度过大；

3、底层采光效果差；

楼盘名称

汇豪天下

售楼电话

6306108，8908888

区域地段

县府街大桥旁

发展商

内蒙古西子房地产开发有限公司

代理商

呼市莲禾房地产经纪有限公司

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

218950平方米

占地面积

17万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代典雅

栋数

——

层数

多层、小高层

绿化率

35%

总套数

1200余户

销售率

一期90%

物业费用

0.5元/平米.月

楼盘结构

一梯两户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住：

2250元

均价

住：

2700元

最高价格

住：

3200元

商：

——

商：

——

商：

——

开盘时间

一期04年

竣工时间

——

工程进度

现房

车位

6-7万元

户型结构

二房二厅一卫一厨；三房二厅二卫一厨；四房二厅二卫一厨；

面积范围

90——230平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

1、规划有10000平方米水系景观,4000平方米会所,2000平方米综合超市及西河沿路时尚休闲一条龙街,设有洒吧、茶吧、咖啡吧、兼顾生活、休闲、购物；

2、小区绿化面积较高；

缺

点

1、地理位置过偏；

2、周边生活设施不够齐全；

二、赛罕区：

呼和浩特市赛罕区是呼和浩特市重新区划后的一个新型城区，2000年6月挂牌成立。

它地处呼和浩特市东南部，全区总面积1013.1平方公里（城区面积14.5平方公里），总人口34.2万人（非农业人口20.7万人），辖7个乡镇，5个街道办事处。

区划前，是一个典型的农区，以农业经济为主，1999年初全区实现国内生产总值23.2亿元，实现财政收入9750万元，其中地方财政收入8629万元。

区划后，呼和浩特市赛罕区由以前单纯的农区变成既有农村又有城市的新型城区，并且城区面积居市四区之首。

呼和浩特金桥经济技术开发区（以下简称金桥开发区）作为新市区的雏形，于2000年11月28日创建，2001年12月11日被内蒙古自治区人民政府批准为自治区级开发区，并实行封闭管理，行使盟市级管理权限。

开发区又划分为新市区和工业区两部分。

其中，新市区规划面积30平方公里，南到小黑河北岸，西到呼伦南路南延伸段，东接如意开发区，北接市区；工业区规划面积13.6平方公里，北起小黑河南岸，南到炼油厂、内蒙化肥厂以南。

楼盘名称

学府康都

售楼电话

8907788

区域地段

大学西路，人民路交叉口

发展商

呼市仁和房地产开发有限公司

代理商

北京大观国际商务策划有限公司

设计单位

内蒙古新雅建筑设计有限公司

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

——

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代典雅

栋数

8

层数

小高层、高层

绿化率

——

总套数

224套

销售率

40%

物业费用

1.2元/平米.月

楼盘结构

一梯两至三户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住：

4400元

均价

住：

4700元

最高价格

住：

5000元

商：

——

商：

——

商：

——

开盘时间

05年6月

竣工时间

07年1月

工程进度

主体的60%

车位

6-7万元

户型结构

三房二厅二卫一厨；四房二厅二卫一厨；五房二厅二卫一厨；

面积范围

140——235平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨（150平方米）

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

1、车流与人流的有机分流

2、楼体高低错落，虚实有致，短板式高层，获取充足阳光

3、特别设计围墙处理（软墙）

4、单元入口设酒店式大堂

5、靠近呼市的大学区

缺

点

1、户型偏大

2、房屋总价高

3、绿化面积小

楼盘名称

桥华世纪村（二期）

售楼电话

4310068

区域地段

大学东路，东影路交叉口

发展商

内蒙古巨华房地产开发集团有限公司

代理商

北京长河房地产经纪有限公司

设计单位

中国建筑研究设计院

物管单位

——

建筑面积

75万平方米

占地面积

53.294公顷

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

——

层数

多层、叠拼

绿化率

40%

总套数

总规划4857户

销售率

二期50%

物业费用

（一期）0.7元/平米

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住：

2800元

均价

住：

3200元

最高价格

住：

3900元

商：

——

商：

——

商：

——

开盘时间

二期05年8月

竣工时间

——

工程进度

现房销售

车位

（一期）7万元

户型结构

三房二厅二卫一厨；四房二厅二卫一厨；五房二厅二卫一厨；

面积范围

130——270平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨（130平方米）

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

1、国家康居示范工程

2、规模大，规划完善

3、地理位置优越，紧靠农业大学

4、周边配套齐全

5、政府政策扶持

缺

点

1、单价偏高，没有小户型

2、二室朝北，一室朝南，布局不够合理

楼盘名称

金桥国际

售楼电话

3365777/888/999

区域地段

南二环路，昭乌达路，政府广场东面

发展商

内蒙金乐园房地产开发有限公司

代理商

北京联合创展

设计单位

同济大学.林同炎李国豪土建工程咨询有限公司

物管单位

——

建筑面积

——

占地面积

6万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代板式住宅

栋数

5

层数

多层、小高层

绿化

4000平方米

总套数

200余户

销售率

30%

物业费用

1元/平米

楼盘结构

二梯三户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住：

2650元

均价

住：

3100元

最高价格

住：

3400元

商：

——

商：

——

商：

——

开盘时间

05年12月

竣工时间

06年11月

工程进度

主体50%

车位

——

户型结构

二房二厅一卫一厨；三房二厅二卫一厨；四房二厅二卫一厨

面积范围

91——168平方米

主力

户型

四房二厅二卫一厨

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

1、地处金桥开发区，规划优势明显

2、户型设计合理，板式房，小进深、大面宽，全明

3、布局错落有致，采光效果好

4、小区人车分流

缺

点

1、周边生活配套严重匮乏，人气不足

2、小区规模小，影响力不够

楼盘名称

新希望家园

售楼电话

2282666/777

区域地段

昭乌达路，世纪路

发展商

四川新希望集团.锦官置业

代理商

——

设计单位

中国建筑研究设计院

物管单位

——

建筑面积

72万平方米

占地面积

40万平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

——

层数

多层、叠拼、独栋、小高层

绿化率

38%

总套数

规划5000余户

销售率

二期50%

物业费用

——

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住：

2650元

均价

住：

3200元

最高价格

住：

3900元

商：

——

商：

——

商：

——

开盘时间

04年9月

竣工时间

二期06年9月

工程进度

——

车位

（一期）6——7万元

户型结构

一房一厅一卫一厨；二房二厅二卫一厨；三房二厅二卫一厨；四房二厅二卫一厨；五房二厅二卫一厨；

面积范围

50——500平方米

主力

户型

三房二厅二卫一厨（130平房米）

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

1、规模大，规划完善

2、理位置优越，紧靠政府广场

3、共分五期开发，投资60亿

4、户型齐全，产品外观优雅

缺

点

1、价格偏高

2、中心景观面小

楼盘名称

东达城市广场

售楼电话

8902222/1111

区域地段

呼伦贝尔南路，健康路交汇处

发展商

内蒙古东达蒙古王置业有限公司

代理商

第一太平戴维斯

设计单位

加拿大CLC景观设计公司

物管单位

锦江酒店管理集团

建筑面积

302435.798平方米

占地面积

43368.42平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

7

层数

高层

绿化率

26.4%

总套数

800余户

销售率

60%

物业费用

2元/平米

楼盘结构

——

取暖方式

地暖

朝向

——

销售起价

住：

4800元

均价

住：

5300元

最高价格

住：

6000元

商：

——

商：

——

商：

——

开盘时间

04年

竣工时间

06年9月

工程进度

——

车位

10万元

户型结构

复式户型为主

面积范围

50——150平方米

主力

面积

70平方米

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

1、该项目是07年自治区庆典重点项目，政府政策扶持

2、酒店式管理，酒店公寓交房标准

3、4.4米层高，付一层价格享受双倍空间

4、地处市中心黄金地段，生活配优越

5、以复式户型为主

缺

点

1、栋距过小，采光效果不佳

2、地处市中心闹市区，噪音干扰严重

3、单价高，是呼市最高价

装修后单层仅2米高

楼盘名称

九合国际

售楼电话

6628999

区域地段

南二环路，昭乌达路

发展商

内蒙古九合置业发展有限公司

代理商

北京祥码置业有限公司

设计单位

中国国际工程咨询公司

物管单位

——

建筑面积

12万平方米

占地面积

57431平方米

项目属性

普通住宅

建筑风格

现代

栋数

9

层数

小高层

绿化率

63%

总套数

365户

销售率

40%

物业费用

1.1元/平米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住：

3050元

均价

住：

3300元

最高价格

住：

3800元

商：

——

商：

——

商：

——

开盘时间

05年9月

竣工时间

06年11月

工程进度

主体60%

车位

8—10万元

户型结构

三房二厅二卫一厨；四房二厅二卫一厨；五房二厅二卫一厨；复式房

面积范围

174——453平方米

主力

户型

四房二厅二卫一厨（200平方米）

项

目

优

劣

势

分

析

卖

点/特

色

1、北临赛罕区政府广场，是城市东移南拓的规划市中心

2、65米超大栋距，63%高绿化率

3、板式小高层、全明户型，一梯二户

4、设有高级会所

缺

点

1、房屋面积过大

2、总价高，普通客户难以承受

3、周边生活配套不完善，出行不方便

楼盘名称

东润.豪景

售楼电话

2303333/2313333

区域地段

如意开发区乾坤金垠北20米

发展商

内蒙古东润集团

代理商

——

设计单位

——

物管单位

——

建筑面积

79327.3平方米

占地面积

7万平方米

项目属性

经济适用房

建筑风格

——

栋数

——

层数

多层

绿化率

35%

总套数

500户

销售率

70%

物业费用

0.4元/平米

楼盘结构

一梯二户

取暖方式

地暖

朝向

南北

销售起价

住：

1750元

均价

住：

2200元

最高价格

住：

2500元

商：

——

商：

——

商：

——

开