石家庄房地产市场报告.docx
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石家庄房地产市场报告.docx
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石家庄房地产市场报告
石家庄房地产市场报告
一、城市概况
石家庄市地处河北省中南部,是河北省的政治、经济、文化和科技中心,是一座综合性的中心城市。
现辖新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区6个区,正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县12个县,辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市5个县级市和1个国家级高新技术开发区,总面积1.58万平方公里,全市常住人口917.5万人,其中市区面积455.8平方公里,市区人口217.3万人。
石家庄市是伴随着铁路的兴建而逐渐发展起来的一座新兴城市。
工业以轻纺、医药、电子、机械、化工、建材为主,门类比较齐全,是河北省最大的工业基地。
二、城市规划
根据《石家庄城市总体规划(2004—2020)》,未来石家庄都市空间构成采用“1+4”城市组团模式将,规划形成以中心城区为核心,以正定、鹿泉、栾城、藁城4县(市)为组团,以绿色隔离空间为保障的“一城、一环、四组团”的布局结构。
规划理念:
这一城市空间结构,将避免城市单极增长带来的大城市病,以组团理念引领未来省会城市构架。
规划定位:
据介绍,在新的规划修编中,四个组团功能定位已经初步确定。
正定组团———历史文化名城,以发展教育、旅游为主;
栾城组团———医药制造业基地,以发展医药、食品工业为主;
鹿泉组团———石家庄市西花园,以发展商贸业和旅游业为主;
藁城组团———化工工业基地,以发展化工、食品工业为主。
为保证城市结构,建设良好的区域生态环境,规划部门对绿色隔离空间进行了界定:
范围为自城市建成区北至滹沱河南岸,西北至石张高速公路,西部至鹿泉、青银高速公路,南至窦妪、栾城,东至藁城军用机场,总面积约400余平方公里。
该区域不仅是中心城市生态缓冲带,也是这一构架的重要保障。
避免由于中心城市强大吸纳作用下,周边组团向中心挤压发展。
三、房地产市场运行情况分析
1、开发投资情况
从2003年开始,石家庄市的房地产开发投资进入了一个高速增长的过程,2003年全年开发投资额为62.1亿元,同比增幅高达85.8%,2004年和2005年开发投资的增幅分别为41.3%和38.7%。
2006年房地产投资结构随着宏观调控政策的显现而进一步趋向合理,房地产开发投资额也从高速增长趋于平稳发展,当年的开发投资增幅为7.8%,详见下图:
注:
2004年之前商品房施工面积和竣工面积数据缺失
分析:
总体来看,2003年是石家庄房地产开发投资增幅最高的一年,此后几年增幅快速下降,除了宏观调控因素的影响之外,更重要的是市场需求尚在逐步消化近几年高速增长的开发量,2004年以来的商品房施工面积和竣工面积增幅也较为缓慢,开发投资趋于谨慎。
2、商品房销售分析
2.1、供需状况
从有数据可查询的年份来看(2005-2006年),石家庄市的商品房供需之间的关系呈现出供大于求的局面,2005年商品房供应面积为205.84万平方米,销售面积为162.25万平方米,供需比值为1.26﹕1,而2006年随着商品房施工面积和竣工面积的进一步扩大,全年商品房供应量为238.57万平方米,同比2005年增长15.9%,但同期的销售面积为164.32万平方米,增幅只有1.3%,供需比值达到了1.45﹕1,供需市场明显趋向买方市场。
分析:
2003年以来,石家庄商品房开发量的过速增长,已经超出了市场本身的需求量,由此累加起来的供应量逐年增大,买方市场并不担心需求得不到保障,因此无论是在产品选择、还是入市时间上的可选择空间也在扩大,供需失衡、供大于求的局面日益显现。
2.2、房地产市场结构情况
从2006年度石家庄市商品住房成交单套面积来看,144平方米以下的普通住房占主流,成交套数占到了85.6%,可见石家庄市普通商品住房成交量保持了较高的比例。
普通商品住房(144平方米以下)均为2772元/平方米,非普通商品住房(144平方米以上)为2882元/平方米。
随着2006年国家宏观调控政策的出台,特别是“90/70”政策的实施,未来石家庄市的中小户型的开发量将进一步增多,普通商品住宅的竞争市场将进一步趋于激烈。
2.3、商品房销售价格
虽然当前石家庄市的房地产市场呈现供大于求的局面,但是受北方地区以及全国大多数城市商品房价格普遍上涨的影响,2006年石家庄市商品住宅的平均销售价格上涨了7.91%,销售均价为2782元。
分析:
虽然石家庄市的商品房价格呈上涨趋势,但在市场需求供大于求的局面下,价格的上涨幅度受到了一定的限制,7.91%的涨幅与周边的北京等城市相比存在着一定的差距。
2.4、二手房市场
①销售量
与预售房相比,石家庄市的二手房交易呈现稳步增长。
近年来,石家庄二手放市场发展较快,成交量逐年增加,2006年二手房交易为17049套,同比增长6.31%。
其中二手住宅交易为16510套,同比增长4.84%。
二手交易与商品交易已趋接近。
2005年石家庄市二手交易于商品房交易的比例为0.74:
1;2006年为0.7:
1。
②销售价格
二手房价格呈现上涨,但上涨幅度中新增税费占据一定的比例。
随着石家庄市新盘的开发价格的上涨,也带动了周边二手放市场价格。
而针对不断上涨的房价,调控政策陆续出台,2006年石家庄市二手放市场受到营业税、个税等一系列宏观措施的影响,二手商品住房成交价格增幅超过了一手房,2006年全年均价为2072元/平方米,同比增长11.09%,二手房交易税种增多是价格增幅超越一手房的重要因素。
2.5、销费人群分析
2006年,石家庄市的购房者仍然以市区居民为主,购房比例达到81.42%;市其他地区占7.47%,河北省内其他地区占10.5%,外省市占0.6%,境外占0.01%,详见下图:
3、近期市场分析(1-4月)
2007年1-4月份(今年其它月份的数据未公布)商品住房实际登记销售面积为89.75万平方米,同比增长64.17%,市区商品住宅销售均价为3378元/平方米。
二手房市场,住房成交面积同比下降23.98%,成交套数同比下降5.08%。
3.1、房地产市场供需情况
2007年1-4月,市区批准商品房预售面积92.85万平方米,其中住宅89.75万平方米,同比分别增长44.09%、64.17%。
市区商品房实际登记销售面积52.54万平方米,其中住宅51.39万平方米,同比分别下降15.22%、6.34%。
预售备案面积为47.39万平方米,其中住宅46.58万平方米,同比分别下降9.61%、0.09%;现房备案销售面积为5.15万平方米,其中住宅4.81万平方米,同比分别下降46.02%、41.70%。
1-4月商品房面积供需基本情况表
分类
商品房
商品住宅
批准可销售面积(万㎡)
92.85
89.75
与去年同期比
44.09%
64.17%
实际登记销售面积(万㎡)
52.54
51.39
与去年同期比
-15.22%
-6.34%
分析:
从上述数据可以看到,石家庄市的商品房供应面积(可销售面积)持续大幅增长,但实际销售面积却呈下降的局面,作为商品房主力的住宅类房源成交面积下降幅度为6.34%,与同期供应面积64.17%的增幅相比,显示出了市场供求失衡、供远大于求的局面。
3.2、房地产市场结构情况
①套型结构
从2007年1-4月份登记销售商品住房成交单套面积来看,普通商品住宅、即144平方米及以下的占70.18%,普通商品住宅仍占主流。
②价位结构
2007年1-4月市区商品住房登记销售均价为3378元/平方米,同比增长7.9%。
商品住房大部分都集中在单价为2000元/平方米~4000元/平方米之间,交易量占总量的63.14%。
注:
P6中所述商品住宅均价为全市平均水平;
③二手房
市区二手房平均交易价格为2588元/平方米,其中住宅为2583元/平方米,同比增长13.78%。
随着各项税收调控政策的实施,二手房交易成本提高,石家市二手房市场价格上涨趋势较为明显。
不同价位新建商品住宅供求结构表
单位:
万㎡
④购买者结构
2007年1-4月石家庄本市购买者比例为93.13%,河北省以内购买比例为4.49%,本省以外购买比例为2.38%。
购买对象仍以本市居民为主。
四、总体结论
几年的开1、开发趋于谨慎平稳
由于前发速度过快,超出了市场的需求量,市场去化速度放慢,开发投资涨幅持续下降,开发趋于谨慎平稳。
2、供大于求,房价上涨受限制
受前几年开发过量影响,石家庄市的房地产市场呈现在出供大于求的局面,且供求失衡呈现继续扩大的趋势,虽然房价受周边城市和全国房价普涨带动呈现平稳上涨,但涨幅与周边城市相比有限。
年份
2005年
2006年
2007年1-4月
供求比
1.26﹕1
1.45﹕1
1.77﹕1
出师表
两汉:
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内,忠志之士忘身于外者,盖追先帝之殊遇,欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听,以光先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞忠谏之路也。
宫中府中,俱为一体;陟罚臧否,不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者,宜付有司论其刑赏,以昭陛下平明之理;不宜偏私,使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以遗陛下:
愚以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。
将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议举宠为督:
愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。
亲贤臣,远小人,此先汉所以兴隆也;亲小人,远贤臣,此后汉所以倾颓也。
先帝在时,每与臣论此事,未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军,此悉贞良死节之臣,愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也。
臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙,猥自枉屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱驰。
后值倾覆,受任于败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。
受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效,以伤先帝之明;故五月渡泸,深入不毛。
今南方已定,兵甲已足,当奖率三军,北定中原,庶竭驽钝,攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益,进尽忠言,则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。
若无兴德之言,则责攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳雅言,深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离,临表涕零,不知所言。
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