城市春天公寓和周边酒店业态分析.docx

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城市春天公寓和周边酒店业态分析

浩海城市春天周边酒店业态分析

一、项目周边公寓现状

1、市场调研

序号

项目名称

项目地址

开发公司

楼盘形态

开盘时间

交房时间

总户数

价格（住宅、公寓）

优惠政策

面积

区间

交房标准

建筑面积

周边配套

备注

存量房

1

天成大厦

金凤区满城南街翠盈嘉园小区

宁夏天成市场开发有限责任公司

23层综合建筑，高76米。

1层设计为超市，2层3层设置大型餐饮及酒店，4层至20层为公寓，21层22层为写字楼，公寓526套。

2012年12月

440

酒店1万1千/㎡公寓5638元/㎡

100元/㎡

40㎡-115㎡

精装

公寓

新六中、二十一小湖畔嘉苑分校、物美购物广场、第二人民医院

2

中央公馆

新城区通达街新思路快捷宾馆对面

宁夏新思路房地产开发有限公司

公寓楼共14层48平米、49平米、68平米精装小公寓在售

108

销售均价5700元

一次性付清，可享受9.9折优惠

48㎡-68㎡

精装

公寓

友谊公园、满春园金凤区第三小学新思路快捷宾馆中国农业银行银川市新城支行、中国邮政储蓄银行金凤支行中国邮政金凤区营业厅、中国邮政新城营业厅、新城西街邮政所、宁夏医学院第二门诊部

3

森林半岛45克拉水上小公馆

金凤区满城南街森林半岛

拉普斯置业有限公司

45㎡/55㎡精装

2010年12月

总共1800户

均价8900元/㎡

45㎡/55㎡精装

精装

公寓

森林公园，银川文化城，银川国际汇展中心，宁夏图书馆，人民广场，建设银行，黄河商业银行、幼儿园

4

鲁·拾城熟

兴庆区新一中南侧，宝湖路与红花渠交汇处

鲁银房地产

15栋小高层、高层、商业等

一期开盘时间2010-3-5

2012年12月

住宅一期售罄，二期即将推出；公寓均价6050，最低5800

一次性付清98折、按揭99折

40㎡-108㎡

精装公寓16万平米

宁夏医学院、宁夏附属医院、解放军五医院、第二实验小学、凤凰商业广场、华联超市、银川新一中等

公寓一层37户，预计2012年精装交房；二期房源预计2011年5月推出

6

信秀国际

兴庆区新华街与丽景街交汇处

上陵房地产开发有限公司

总共28层，其中1-4层为商业，其余为酒店式公寓。

2011年5月

2011年12月底

539

单套总价38万—60万

46-57㎡

精装公寓36219㎡

教育配套有幼儿园、小学、中学等。

1-4层为商业，集酒店、商超、餐饮、娱乐于一体。

7

尚东国际（公寓）

兴庆区北京东路与丽景街交汇处

宁夏隆湖房地产开发有限集团公司

共25栋，18层，加1个上跃层

2012-4-1

2011-7-1

1500

7200元/㎡

140-180㎡3室2厅2卫为主，还有4室2厅2卫、复式以及小公寓和2室小复式

豪装公寓

约40万平米

新月广场、清真美食文化街、柏悦酒店、百乐迪、凯迪隆、华联连锁超市（金源大厦）

2、调研分析

（1）目前银川市场公寓现状都以销售周期长、数量大、销售压力相对大为主要特点，同时公寓面积主要特点偏向于户型配比多样和投资增值期望为主。

（2）公寓主要以投资为主的结构人群，看好相应的投资价值，投资价值对地域特点和商业繁华有相应的要求，地段都在地处商业中心配套区位或教育区位配套周边。

（3）以天成大厦为最直接标本比较，天成大厦共有23层，1至3层做为酒店商业类开发，还在进行项目招商，4至12层基本以近半年时间段销售，销售户户数198户，说明销售进度比较缓慢，大面积更为缓慢，13层以上基本无销售。

（4）同时，公寓基本以小面积销售为主力市场，属投资租赁市场，青生代为主的人群结构。

城市春天公寓面积为50㎡—90㎡精装公寓，属消费基本面，是公寓主力层市场，同时地处新六中、福州步行街相应繁华有相应市场和投资潜力。

（5）另外，从数量比较，城市春天属小型居住综合体开发，公寓占比不大，公寓的销售压力不会太大，只要提前推广和布线，市场相应看好。

（6）所以公寓市场的销售特点在于面积100平米以下主力层，提前规划和宣传，配套布线和推广为销售根本。

不在公寓本身，而在市场分析和推广本身。

二、项目周边酒店现状

1、

市场调研

2、调研分析

（1）城市春天以福州街为中轴线，东以天成大厦为标志，但是天成大厦目前规划1—3层为酒店规划，规划不是很明朗，定位也不是合理，可能的范围会以超市商业类转变。

西有通达南街颐和城府五期的公寓酒店开发，目前还没有完整的对外宣传和资料介绍。

（2）福州南街目前还没有形成大型超市商业类人居，与北京中路交汇处有福州步行街、新思路宾馆、中央公馆、东润尚品酒店、向西博港酒店、阿拉善饭店，沿通达街有宏林宾馆、凯利莱商务宾馆、宏林宾馆、颐和城府规划酒店，属同质化快捷式宾馆，都基本集中于北京路原新城火车站交汇地段，品质低下，商务功能低，即使阿拉善饭店有特色定位，经营能力较低，主要因为其功能延伸没有。

（3）银川有其独特的环境优势，打的基本是半小时生活圈，酒店的功能竞争很明确，商务功能要求多，会议承担和商业地段要求比较高，所以福州街和满城街交汇处的城市春天只有未来可期许价值，没有当前价值，酒店的环境硬件当前并不具备相应开发价值。

（4）酒店经营是一个长期建设，是一种客户管理，对市场客群、环境、交通视觉要求都比较高，这些对城市春天来说都是未知把握。

（5）酒店开发对现有市场来说都属长线投资，基本是资本的运作，看似大盘整体经营出让，其实运作是长线投资，体量和功能开发要求比较多，在目前地段区位城市春天都不具备。

三、银川酒店宾馆的分布特点

1、第一类是围绕行政中心周边分布，如阅海宾馆、凯宾斯基等。

2、第二类是围绕商业中心、中心商业街区周边分布，如工会大厦、虹桥大酒店、沙湖宾馆等。

3、第三类是围绕专业批发市场周边分布，如功达宾馆、大红鹰酒店、凯达大酒店等。

4、第四类是围绕银川传统商务区沿线分布，如银川宾馆、融和宾馆、荣恒宾馆等。

5、第五类是围绕旅游景点周边分布，假日酒店、如家宾馆等。

四、宾馆酒店业的一般选址要求

1、位于当地市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸中心、交通中心，大型游乐场。

2、具有良好的可见性，最好是十字路口，有广告位。

3、交通流动性好，车辆进出便利，在选址地点的200米方圆内有三条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交通线。

4、邻近城市知名大学或在校学生数在20000万人以上的教育区。

5、最好邻近某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。

6、银川城市的酒店宾馆业更多体现在商业区、行政、商务功能等延伸范围内，同时资源经营客户集约化偏重。

五、根据业态比较对城市春天项目分析

1、城市春天项目本身公寓开发量不是特别大，结构消化在主力层面，面积区间较小，投资压力小，同时地处新城老城交接处和新六中旁，市场区位升值和租赁优势明显。

2、城市春天在目前福州南街和满城街区间内项目优势比较明显，小体量，新六中旁住宅、商业超市、写字楼裙楼效果、公寓多元化有利于市场推广。

同时规划路因为不是整体规划，商业街优势不明确，但是商业利用价值较好，也有利于客户引导。

3、城市春天公寓价值和住宅价值基本一致，本身在城市春天社区生活圈际范围内，所以具有同样的完整的住宅属性，所以说年轻人入住消费也是开发客群，在于本身的市场推广和核心卖点提升，使客户对城市春天认识了解、接纳喜欢它。

4、城市春天如果进行项目酒店定位，结构改造成本投入不如花费在推广和客户认知市场建设给予推动的意义大，因为公寓的小体量和主力层，完全可推动消化。

5、酒店在本区域范围内基本属同质化竞争，城市春天本身也不能够承载高档酒店的能力，对一个品牌酒店、视觉、大厅、立面效果、功能划分、区位优势等等，城市春天的载量能力明显不足，要改造又会陷入本区域范围内同质化竞争当中，同时又不在核心地段，长线投资低收益效果，回报慢。

6、但公寓人群消费结构地段和升值都是可开发的，短线短兵推广而又，两权相侵取其轻，有利于快速收回投资，也有利于结构优化，建议进行公寓基本推广价值要比酒店改造省成本，利推广，快收款。

项目

地段要求

投资回报

客群关系

定位分析

公寓

公寓对地段要求不是很具体，新六中旁、满城街和福州街交汇处，城市春天公寓居住区域已经形成范围，公寓开发价值具备。

同时新六中旁学区范围对项目有很好的推动。

短线投资，回报较快。

和住宅性质一样，有利于收回投资，公寓基本属性在于投资、居住价值，城市春天本身就是一个居住社区的片区，另外城市春天地段升值潜力还有一定空间。

新老城交替位置，面积较小属主力层面，青生代结构人群居住投资都有意义。

另外有孩子教育投资客群。

城市春天公寓定位明析，客群关系明确，因为体量小，面积区间小，能够短期收回投资，回报快。

同时综合体优势功能全，居住价值大。

酒店

商务、行政、物贸、核心地段等基本要求，城市春天都不具备。

项目本身结构规划不具有独特优势，不能够进行酒店结构细分，地段和项目本身会陷入短板市场同质化竞争。

地段未来价值是小块开发，商业优势商务优势都无法形成。

长线投资、回报慢，对招商托管等要求高，商业招商成本和改建成本都比较高。

不利于整体楼盘的推出。

客群关系区域消费能力低，因为功能不能进行高档次客群建设，说明期客群建设没有长线客户维护。

客群关系也不具有商务功能。

客群的消费能力低。

定位酒店使酒店本身定位更不明确，商务类功能基本不具备，同时地段的限制使定位本身是一种区域片面竞争，银川的半小时生活圈际，使项目本身酒店只能归于低档次范围。

六、博思堂结论建议

1、当前公寓定位是合理的，不做酒店调整，降低成本，进行短线推广为主的客群建设上来。

2、公寓消费结构的推广客群、广告、活动线等的推广要同步进行策略包装和相应市场推动，缩短目前市场周期长的特点。

3、城市春天项目的综合体开发要让客户进行全盘整体认识，同时社区概念、居住品质、园林规划、物业管理文化包装要相应跟上，有利于集中推广和客户认知，是关键所在，不在重新定位本身。

4、项目的推动是立体的，广告推广、客户建设、销售服务是一个立体作业，重视内功，重视客户管理，城市春天项目会是一个区域生活的暖城和综合体的成功引领者。