碧海明珠住宅小区项目可行性研究报告.docx
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碧海明珠住宅小区项目可行性研究报告
碧海明珠住宅小区项目可行性
研究报告
摘要
本可研报告对碧海明珠住宅小区项目的可行性特别是经济方面的可行性进行了研究分析。
通过研究分析,可以为项目的最终决策特别是该项目经济方面的合理性提供判别依据,同时还能为政府相关部门对该项目的报批审核提供文献参考。
该研究报告共分9章:
总论、项目投资环境与市场分析、建设条件、建筑方案设计、工程项目环保节能消防、工程实施期间进度安排、投资估算及资金筹措、效益分析、结论及建议。
另外,该项目建成后,不仅能给开发商带来可观的投资回报,而且还会给政府带来大量的税收,取得显著的经济效益。
同时又能安置好住户,改善和提高居民的居住生活条件和环境,为政府排忧解难,在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。
关键词:
房地产项目;经济评价;敏感性分析;内部收益率;净现值
Blueseapearlresidentialareaprojectfeasibilitystudyreport
Abstract
Thisfeasibilitystudyreportontheblueseapearlresidentialareaespeciallythefeasibilityoftheprojecteconomicfeasibilityareanalyzed.Throughresearchandanalysis,wecanfinaldecisionsfortheproject,especiallyintheprojectofferedtherationalityofthediscriminantbasis,atthesametimealsocanprovidethegovernmentrelateddepartmentreviewandapprovaloftheprogramwithreference.
Thestudyisdividedintoninechapters:
pandect,projectinvestmentenvironmentandmarketanalysis,constructionconditions,constructionprojectdesign,environmentalprotectionandenergysavingprojectfire,duringtheprojectimplementationschedule,investmentestimationandfund-raising,benefitanalysis,conclusionandsuggestion.
Inaddition,afterthecompletionoftheproject,notonlycanbringconsiderablereturnoninvestmenttodevelopers,butalsocanbringalotoftothegovernmenttaxrevenue,obtainedremarkableeconomicbenefit.Cansuccessfullyrelocatedhouseholdsagainatthesametime,improveandenhanceresidents'livingconditionandenvironment,andforthegovernmentinthesocialresponsibilityatthesametimealsocanproduceproductonthelocaldevelopmentlevel.
Keywords:
Realestateproject;Economicevaluation;Sensitivityanalysis;Internalrateofreturn;Thenetpresentvalue
1总论1
1.1项目背景与概况1
1.1.1项目名称1
1.1.2承办单位概况1
1.1.3拟建地点1
1.1.4建设内容与规模1
1.2可行性研究编制范围与依据2
1.2.1编制范围2
1.2.2编制依据2
1.3主要技术经济指标3
2项目投资环境与市场分析4
2.1投资环境分析4
2.1.1国家政治经济形势4
2.1.2项目开发地区的经济社会情况4
2.2市场供求分析4
2.2.1衡阳房地产市场形势分析4
2.2.2衡阳房地产市场特征分析6
2.3项目市场定位6
2.3.1项目需求分析6
2.3.2项目销售目标群定位6
3建设条件8
3.1地形、地貌、地震情况8
3.2气候条件8
3.3水文地质8
3.4交通运输条件9
3.5生态环境条件9
3.6施工条件9
3.7政策环境9
4建筑方案设计10
4.1规划设计原则10
4.2项目结构和布局10
4.3建筑户型特色10
4.4小区有关面积计算10
4.4.1建筑说明10
4.4.2相关计算11
5工程项目环保、节能、消防12
5.1环境保护12
5.1.1项目环境影响分析12
5.1.2减少污染的目标和措施12
5.2节能节水12
5.2.1设计依据12
5.2.2建筑部分节能设计12
5.3消防13
5.3.1设计依据与原则13
5.3.2总体消防设计13
5.3.3室内装修防火13
5.3.4消防道路设计13
5.3.5水量14
5.3.6室内消火栓系统14
5.3.7自动喷水系统14
6工程实施期间进度安排15
7投资估算及资金筹措16
7.1投资估算16
7.2资金筹措16
7.2.1自筹资金16
7.2.2其它来源16
8效益分析17
8.1财务评价17
8.1.1财务评价基础数据选取17
8.1.2相关说明17
8.1.3收入估算17
8.1.4编制财务评价报表19
8.1.5财务盈利能力分析23
8.1.6不确定性分析25
8.2社会评价29
8.2.1项目对社会的影响分析29
8.2.2风险分析30
8.2.3社会评价结论31
9结论及建议31
9.1结论32
9.1.1市场分析结论32
9.1.2经济分析结论32
9.2存在的问题及建议32
参考文献33
致谢34
附录:
项目财务报表……………………………………………………………………35
1总论
1.1项目背景与概况
1.1.1项目名称
碧海明珠住宅小区项目
1.1.2承办单位概况
单位名称:
单位性质:
有限责任公司
注册资金:
港币2000万元
单位住所:
衡阳市珠晖区沿江路29号
业务范围:
房地产开发、销售
法定代表人:
建设单位简介:
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业,并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业,公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等,现有职员68人,其中高级职称18人,中级职称32人,公司人员大都是经验丰富的专业人员,年开发能力为50万多平方米。
1.1.3拟建地点
本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积22810.28m2,小区西隔湘江东路与湘江风光带相连,南至望江路,东隔规划中的小学与中天路相连,北至小区北部主路口。
本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里,自然环境优越,道路交通便利。
1.1.4建设内容与规模
(1)建设规模(具体计算见4.4建筑计算)
本住宅小区将建9栋13层两梯(电梯和人行楼梯)住宅楼,同时将配套建设一些基础建筑和设施,1—9号住宅楼共设有432套标准住宅房。
小区总占地面积为22810.28m2,小区规划总建筑面积为68617.08m2,小区地上部分总建筑面积为55657.08m2,地下停车场总面积为12960m2。
建筑总容积率为2.44,建筑密度为19.21%,绿地率为30%。
(2)建设内容(具体计算见4.4建筑计算)
①物业办公室、商铺和会所:
总建筑面积为4273.02m2;
②标准住宅房:
总建筑面积为51276.24m2;
③地下停车场:
占地面积为12960m2;
④小区值班室:
占地面积为57.42㎡;
⑤小区垃圾站:
占地面积为50.4㎡;
⑥绿化用地:
占地面积为6843.08m2;
⑦篮球场1个,占地面积为420㎡;
⑧道路,其他设施等。
1.2可行性研究编制范围与依据
1.2.1编制范围
本可研报告的编制范围主要包括:
项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、环保消防与节能节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价、风险分析等。
1.2.2编制依据
(1)珠晖区计划经济委员会、珠晖区城市规划建设管理委员会、衡阳市政计字第87号(2013)、衡阳市政建字第66号“关于碧海明珠住宅小区项目建议书的批复”。
(2)衡阳市城市规划管理局(2013)、衡阳市规地字98号“建设用地规划许可证”。
(3)衡阳市人民政府政房地字【2013】007号“关于对衡阳市衡阳富邦升辉房地产开发有限公司申请使用珠晖区沿江路国有土地的批复”。
(4)衡阳市房地产管理局房地批字【2013】第6号“衡阳市城镇建设用地批准书”。
(5)2013年衡阳市珠晖区规划设计方案。
(6)2013年衡阳市珠晖区沿江路地质勘查资料。
(7)衡阳市房地产年鉴(2006-2012)。
(8)2013年衡阳市城市开发银行验资证明。
(9)《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》,国家发展与改革委员会2006年审核批准施行。
(10)《投资项目可行性研究指南》,国家发展与改革委员会2002年。
1.3主要技术经济指标
表1.1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
22810.28
2
规划总建筑面积
㎡
68617.08
2.1
其中:
住宅建筑面积
㎡
51276.24
2.2
其中:
1层商铺会所建筑面积
㎡
4273.02
2.3
其中:
地下停车场建筑面积
㎡
12960
2.4
其中:
小区值班室建筑面积
㎡
57.42
2.5
垃圾站
㎡
50.40
3
建筑密度
%
19.21
4
容积率
2.44
5
绿地率
%
30
6
项目总投资
万元
17420
7
财务净现值
万元
8635.79
8
财务内部收益率
%
45.50
9
静态投资回收期
年
1.55
10
动态投资回收期
年
1.72
11
总投资利润率
%
238.72
12
总投资利税率
%
294.25
2项目投资环境与市场分析
2.1投资环境分析
2.1.1国家政治经济形势
2012年,全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%),增速比上年回落11.9个百分点;其中住宅投资增长11.4%,回落18.9个百分点。
房屋新开工面积177334万平方米,比上年下降7.3%;其中住宅新开工面积下降11.2%。
全国商品房销售面积111304万平方米,比上年增长1.8%,增速比上年回落2.6个百分点;其中住宅销售面积增长2.0%,回落1.4个百分点。
全国商品房销售额64456亿元,增长10.0%,增速比上年回落1.1个百分点;其中住宅销售额增长10.9%,加快1.7个百分点。
全年房地产开发企业土地购置面积35667万平方米,比上年下降19.5%。
全国商品房待售面积36460万平方米,增长27.0%,增速比上年回落6.1个百分点。
全年房地产开发企业本年到位资金96538亿元,增长12.7%,增速比上年回落4.8个百分点。
其中,国内贷款增长13.2%,自筹资金增长11.7%,利用外资下降48.8%,其他资金增长14.7%。
2.1.2项目开发地区的经济社会情况
2012年全市建筑业总产值317.63亿元,下降-10.3%;全市建筑业增加值114.88亿元,增长13%。
房屋建筑施工面积2541.88万平方米,增长21.9%;房屋建筑竣工面积1238.71万平方米,增长21.5%。
2012年全市固定资产投资1072.38亿元(含跨区项目投资8.63亿元,不计增速),增长36.3%。
其中,城镇固定资产投资891.77亿元,增长24.3%。
在城镇投资中,国有投资278.09亿元,增长35.1%。
年内新开工项目个数1890个,增长13.1%。
2.2市场供求分析
2.2.1衡阳房地产市场形势分析
2012年前10月,随着衡阳市房地产市场成交量逐渐增加,开发企业资金压力有所减轻,开发商的投资意愿逐步回升,开发完成投资额的同比增长3.16%,商品房施工面积同比增长26.51%、新开工面积同比增长6.86%、竣工面积同比增长0.64%,但整体仍较为理性和谨慎。
(1)衡阳房地产开发完成投资情况
2012年前10月,衡阳市房地产开发完成投资71.29亿元,同比增长3.16%。
市本级开发完成投资45.56亿元,同比减少10.07%,县(市)区完成投资25.73亿元,同比增长39.50%。
10月份开发完成投资9.90亿元,同比增长32.03%。
(2)房地产资金来源情况
前10月,房地产资金来源小计104.06亿元,同比增长3.92%,较前三季度增长了17.13个百分点。
其中市本级资金来源小计66.93亿元,县(市)区资金来源小计37.12亿元。
全市国内贷款12.51亿元,同比增长0.43%,其中市本级国内贷款8.05亿元。
自筹资金40.62亿元,同比增长19.59%,增长了17.76个百分点。
其中市本级自筹资金21.90亿元。
其他资金来源50.93亿元,同比减少5.19%,其中市本级其他资金来源30.09亿元。
(3)商品房开发建设情况
前10月,全市商品房施工面积1872.18万平方米,同比增长26.51%,其中市本级商品房施工面积1174.86万平方米,同比增长25.21%,县(市)区施工面积697.32万平方米,同比增长28.76%。
全市商品房新开工面积506.60万平方米,同比增长6.86%,其中市本级新开工面积337.10,同比增长22.15%,县(市)区新开工面积169.5万平方米,同比减少14.45%。
前10月,全市商品房竣工面积282.8万平方米,同比增长0.64%,其中市本级竣工面积221.91万平方米,同比减少3.05%,县(市)区竣工面积60.89万平方米,同比增长16.85%。
(4)商品房销售情况
1一10月份衡阳市商品房销售网上签约18778套,同比增长3.58%,网上签约面积214.8万平方米,同比下降4.55%,特别是在房交会上4天时间商品房网上签约3738套43万平方米、二手房成交554套3.9万平方米。
总体而言,2012年前10月,在房地产调控政策基调未变的情况下,衡阳市房地产市场整体处于正常的行业调整周期内,但从8月份开始呈回升态势,降速趋缓,市场热度明显增加,衡阳市房地产市场呈现出较大的发展空间。
一是衡阳市经济规模日益扩大,人均可支配收入保持着较快的增长速度,城镇居民购买能力进一步加强,为房地产市场的持续发展提供了有力支撑。
二是某种意义上讲,城镇化建设的过程就是房地产业的发展过程。
因此,衡阳市城镇化建设步伐的不断加快和改善性需求的加强,衡阳市房地产开发投资仍将会继续平稳健康发展。
2.2.2衡阳房地产市场特征分析
近些年来,衡阳市房地产市场呈现出的特征如下:
(1)房地产开发投资持续增长,但增速与市场需求的增长呈良性发展关系;
(2)增量地供应大幅度增加,存量地减少,住宅用地供应总量增加;
(3)商品房供给快速增长,市场需求较为平稳;
(4)产品建筑设计水平的提高,不管是立面设计、内部结构、实用率、园林
等等方面,任何项目都不会具有非常明显的优势。
2.3项目市场定位
2.3.1项目需求分析
本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里,人流量非常大。
人们物质生活的不断改善,带来消费的增长,人们对住房的要求越来越高,而本项目地处衡阳市湘江东岸南段,西与风景优美的沿江风光带唇齿相依,南至望江路与著名的东洲岛隔河相望,项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区,以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房,使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚,成为追求高品质生活的一种必然。
2.3.2项目销售目标群定位
本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘,销售目标客户群定位如下:
(1)一类客户:
企事业单位职工
本项目周边的大型企业较多,上万人的企业包括中钢衡重企业职工、衡阳铁路部门职工等等。
(2)二类客户:
周边的私营业主
项目毗临衡阳火车站,周边的中小私营业主较多,主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场,具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人,目前都住在江东,街道狭小,而且普遍家庭人口众多,居住空间不够,急需添置物业解决亲人居住问题。
(3)三类客户:
周边学校老师
珠晖区学校众多,从小学到大学皆而有之,如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等,从业教师近万人,而且学校老师待遇较高,具有较强的购买能力。
(4)四类客户:
珠晖区公务员
珠晖区公务员系统,包括企事业单位员工近万人,该部分客户主要考虑就近工作、就近上班,但由于江东缺少大型的优质物业,不能满足他们改善居住环境的基本要求,而碧海明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面,本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。
3建设条件
3.1地形、地貌、地震情况
衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分,周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地,内镶大面积白垩系和第三系红层的红色丘陵台地,构成典型的盆地形势。
衡阳盆地南高北低,整个盆地南面地势较高,整个地形由西南向东北复合倾斜,而盆地由四周向中部降低。
地貌类型以岗丘为主,四周山、丘围绕,中部平、岗丘交错。
东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳;南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳;西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭;北部为大云山、九峰山和南岳衡山。
中部大面积分布白垩系和第三系红层,构成衡阳盆地的主体,面积约3550平方公里。
地貌类型以岗丘为主,山地占总面积的21%,丘陵占27%,岗地占27%,平原占21%,水面占4%。
境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条,总境长达8355公里,河网密度为每平方公里0.55公里。
发源于广西兴安的湘江干流,自祁东归阳镇入境,依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县,境内长226公里。
境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水,蒸水,耒水、洣水。
根据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2008),该区域地震动峰值加速度分区(g)<0.05,地震动反应谱特征周期为0.35s,对照地震基本烈度<Ⅵ度,属弱震区。
3.2气候条件
衡阳地处亚热带,属中亚热带季风湿润气候,四季分明,光热充足,全年平均气温为16—18℃,日照时数1300—1800小时,无霜期长达260—310天,自然资源极为丰富。
3.3水文地质
衡阳水系属湘江水系,由湘江和涟水、涓水为主体构成。
总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布于市境,是典型的江南水乡。
水资源总量约为40.92亿立方米,其中地表水34.62亿立方米,地下水6.3亿立方米。
水资源特点:
一是本地地表水的地区分布差异较小,多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间;二是地表水中本地水少、客水多。
湘江、涟水、涓水到衡阳市总汇集面积达7.72万平方公里,总量为581.34亿立方米,客水为本地水的18.5倍。
但客水资源目前只利用了3亿立方米。
3.4交通运输条件
衡阳市交通发达,在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位。
衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一,平均日到达、发送货列1.2万辆。
公路纵横交错、四通八达,京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳T接,北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。
水上运输便利,湘江上溯潇水,下入洞庭,通江达海,常年可通千吨级轮船。
市区距长沙黄花国际机场约170公里,行程约2小时。
3.5生态环境条件
本住宅小区开发项目位于衡阳市湘江东岸南段,相傍湘江河,西面紧靠风景秀丽的湘江风光带,东面规划中的小学与中天路相连,南到望江路与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,是中国人所追求的理想居家之地。
3.6施工条件
本项目所在地地势平坦,不占用城市主干道,无需大规模拆迁。
城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善,施工条件较好。
3.7政策环境
本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划,贯彻了衡阳市政府城市建设的发展战略,其对加快城镇化进程,美化城市空间,创造新的城市景观,提升城市品位都具有积极意义。
4建筑方案设计
4.1规划设计原则
(1)挖掘地块核心价值,以城市连营的商业视角规划社区;
(2)以销售为主导的分期规划设计,保证项目滚动有序运作;
(3)节点式园林景观视线轴设计,以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间;
(4)人车双路线设计,即相对人车分流系统,避免车流对社区的穿越破坏。
4.2项目结构和布局
(1)独具特色的水系布局。
以水系贯穿南北两个地块,形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居,强化了“水景”住宅概念。
居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区,延伸到湘江岸边,真正做到景观的均好性。
(2)更多的广场和绿化开放的空间。
小区内曲径通幽、步步为景,设计了地下阳光车库,即使在车库里也可以看见如画的园林风景,并形成独具特色的下沉景观,使整个空间错落有致。
4.3建筑户型特色
(1)细化功能,把握尺度营造气氛,灵活的平面设计满足日益变化的生活模式。
(2)充分考虑衡阳的气候特点,在平面布局上强调南北通透,力求组织穿堂风,明厨、明卫,提高生活品质。
(3)住宅户型格局方正大气,功能布置合理,空间结构紧凑。
(4)户型设计新颖,增加品位空间,符合当前及未来的市场需求,
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