08房地产估价案例与分析 真题和答案.docx
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08房地产估价案例与分析真题和答案
2008年房地产估价师
《房地产估价案例与分析》真题及答案
一、问答题(共3题,每题0分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)
(一)某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。
(二)某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地,投入1000万元建成办公用房一幢。
目前,该办公用房的市场价值为4000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问上述观点是否正确?
为什么?
(三)某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500㎡,占地2900㎡,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。
现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。
经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡,商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
据此,估价师拟定了以下两种估价思路:
1.以商品住宅销售均价为基础估价;
2.以商业用途土地价格为基础估价。
请问:
1.上述两种估价思路中哪种较合适?
并说明理由。
2.针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。
二、单项选择题(共3大题,10小题,每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦,为保证正常经营,于2004年初进行了重新装修。
2006年初,王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估结果为800万元。
一年后王某因病去世,临终前留下遗嘱:
总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
为此,该大厦处分前兄
妹俩达成书面协议:
妹妹获得该大厦的一、二层,哥哥获得三至六层。
1.若结合周边类似房地产价值分析,该大厦一至六层的价值比例关系为:
1:
0.7:
0.6:
0.5:
0.4:
0.3,则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。
A.11.43
B.11.77
C.22.86
D.23.53
2-6(略)
7.下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是( )。
A.项目改建投入的成本费用应包括:
工业用途房地产的购买价格、补交的土地 出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
(三)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000㎡的综合用地,地上有三幢房屋,临路为店面,院内有一处仓库和一处住宅用房,基本情况见下表:
名称
建筑面积
(㎡)
建筑基底
面积(㎡)
房屋结构
建筑物重置
单价(元/㎡)
建筑物
成新率
店面
1000
1000
砖混
800
90%
仓库
2000
2000
砖木
500
85%
住宅
1500
1500
砖混
650
90%
8、如果对上述房地产进行估价,当利用成本法测算土地价格时,不应计入土地取得相关税费的是( )。
A.耕地占用税
B.征地管理费
C.耕地开垦费
D.新增建设用地有偿使用费
9、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元,住宅价值为195万元,则按土地价值进行分摊,店面应分摊的土地份额为( )。
A.22.22%
B.33.61%
C.36.55%
D.37.80%
10、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁,下列关于拆迁估价的表述中,正确的是( )。
A.店面内地装修装饰不成金额有房屋拆迁公司和甲公司协商解决,或由双方通过委托评估确定
B.因拆迁估价对象为店面,所以应选用收益法进行估价
C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定
D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值
三、下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
封面和目录(略)
致委托人函(略)
估价师声明
我们郑重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)进行分析和测算,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看,但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况,对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分,依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议,我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料,委托人对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用,不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意,估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供,凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果,估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上,报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师(注册号××××):
××××(签名盖章)
中国注册房地产估价师(注册号××××):
××××(签名盖章)
中国注册房地产估价师(注册号××××):
××××(签名盖章)
二00八年六月三十日
估价的假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼,建筑面积为3853.05㎡,土地面积为2294.5㎡。
1.坐落
估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号,四至为:
东临××路,南靠××广场,西接××干休所,北依××创业中心(区位情况略)。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司;房屋所有权性质为商品房产权,土地使用权性质为国有出让,土地用途为办公,土地使用年限为50年,从2003年6月30日至2053年6月29日,且约定不可续期。
3.土地状况
土地使用权面积为2294.5㎡,地块形状规则,呈矩形,地势平坦,土地开发程度为红线内六通一平,即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯,土地平整。
容积率为1.68(土地其他情况略)。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼,钢筋混凝土结构,开敞式布局,建筑面积3853.05㎡。
各层层高及功能为:
一层层高3.6m,为大堂及办公区;二层至四层层高均为3.3m,为办公区;五层层高3.3m,局部为办公区,局部以玻璃幕墙间隔为会议室。
其装修情况为:
外墙贴面砖;房屋内部地面为国产品牌地砖,墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆,天棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩,天棚铝扣板吊顶;每层设男女卫生间,卫生间地面铺地砖,墙面贴瓷砖,天棚铝扣板吊顶,TOTO洁具;窗体采用塑钢中空玻璃窗,主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月,根据国家有关房屋新旧程度判定标准,经估价人员现场查看,确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略)。
5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通讯等基础配套设施完善,并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。
其中采暖为高新园区物业集中供暖:
消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统,每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头;空调系统采用DAIKIN分体式中央空凋,暗卧式风机盘管及新风空调系统;监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器,提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、估价时点
根据估价目的,经与委托人协商,估价时点确定为2008年6月25日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下,结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如下估价原则:
1.最高最佳使用原则(略)
2.替代原则(略)
3.估价时点原则(略)
4.谨慎原则(略)
5.合法原则(略)
九、估价方法
本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。
十、估价结果
在评估过程中,估价机构本着独立、客观、公正的原则,在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价值的因素,并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估,最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为:
人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元),单价为5995.03元/㎡。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年,但市场状况变化很大时,估价报告应用的有效期不超过半年;超过有效期使用本报告,本估价机构不负任何责任。
××房地产估价有限公司
二00八年六月三十日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼,建筑面积为3853.05㎡,
土地面积为2294.5㎡。
1.坐落
估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号,四至为:
东临××路,南靠××广场,西接××干休所,北依××创业中心(区位情况略)。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司;房屋所有权性质为商品房产权,土地使用权性质为国有出让,土地用途为办公,土地使用年限为50年,从2003年6月30日至2053年6月29日,且约定不可续期。
3.土地状况
土地使用权面积为2294.5㎡,地块形状规则,呈矩形,地势平坦,土地开发程度为红线内六通一平,即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯,土地平整。
容积率为1.68(土地其他情况略)。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼,钢筋混凝土结构,开敞式布局,建筑面积3853.05㎡。
各层层高及功能为:
一层层高3.6m,为大堂及办公区;二层至四层层高均为3.3m,为办公
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