邯郸市房地产业税收评定模型.docx
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邯郸市房地产业税收评定模型
房地产开发行业税收评定模型
邯郸市地方税务局
2012年3月
前言
房地产开发行业经过近几年的快速发展,开发流程和经营方式日趋多样,实现收入的重心由现房销售逐渐向开发初期前移。
原始的纳税评估模型已无法满足当今房地产开发行业风险监控的需求。
邯郸市地方税务局为推进信息管税工作,贯彻税收风险管理理念,根据国家税务总局《纳税评估管理办法(试行)》(国税发[2005]43号)精神,在长期调研的基础上,建立以固态指标、动态系数与修正值相结合的房地产开发行业三维动态税收评定模型。
模型体系的建立有助于规范全市房地产开发行业税收秩序,规避税收管理风险,提高其纳税遵从度。
目录
第一章房地产开发行业简介1
1.1房地产开发行业简介及现状1
1.1.1房地产开发行业简介1
1.1.2邯郸市房地产开发行业现状1
1.2房地产开发行业的经营特点、分类及业务流程1
1.2.1房地产开发行业的经营特点1
1.2.2房地产开发行业的分类2
1.2.3房地产开发行业的业务流程2
1.3房地产开发行业主要涉税疑点3
1.3.1隐匿应税收入类3
1.3.2虚列成本费用类5
1.3.2其他类涉税疑点6
第二章房地产开发行业税收评定模型7
2.1税收评定模型指标体系简介7
2.2房地产开发行业税收评定指标体系7
2.2.1房地产开发项目固态评定指标体系及指标说明7
2.2.1.1固态评定指标体系7
2.2.1.2固态评定指标说明8
2.2.2房地产开发项目动态评定系数体系及系数说明12
2.2.2.1动态评定系数体系12
2.2.2.2动态评定系数说明13
2.2.3修正值体系及修正值用途16
2.2.3.1修正值体系16
2.2.3.2修正值用途16
第三章三维动态税收评定法18
3.1三维动态税收评定法简介、分类18
3.1.1评定方法简介18
3.1.2评定方法的分类18
3.2三维动态税收评定法应用19
3.2.1评定方法的流程19
3.2.2评定方法的对象19
3.2.3根据体系、方法采集信息20
3.2.3.1内部信息采集20
3.2.3.2外部信息采集20
3.2.4参照指标区间值,进行税收风险识别分类22
3.2.4.1营业收入分析22
3.2.4.2成本费用分析24
3.2.4.3纳税申报分析26
邯郸市房地产三维税收评定案例28
第一章房地产开发行业简介
1.1房地产开发行业简介及现状
1.1.1房地产开发行业简介
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行设施、房屋建设并以转让、销售、出租等方式变更项目或不动产权属的经营(经济)行为。
房地产开发行业的发展是一个地区经济腾飞的重要标志,也是地方税收收入的主要来源。
1.1.2邯郸市房地产开发行业现状
邯郸市现有房地产开发企业996户,其中拥有开发项目企业349户。
2010年入库税收15.89亿元,占整体税收收入的19.73%;2011年24.43亿元,占整体税收收入的21.56%,同比增长53.65%。
房地产开发行业在整体税收收入结构中的比重已日显突出。
1.2房地产开发行业的经营特点、分类及业务流程
1.2.1房地产开发行业的经营特点
房地产开发项目开发流程从立项开始,环节繁多、审批严格,经营方式随着市场变化复杂多样,产品单一、固定。
开发周期较长,一般从2年至5年不等。
开发成本占用大量资金,资金往来多样。
利润回报率较高,税收贡献率较大。
近几年,随着行业快速发展,这些特点呈现出越来越多的变化形式,进一步加大了税收征管难度。
1.2.2房地产开发行业的分类
1、按照项目位置和性质,可以分为新区开发和旧城改造。
2、按照投资方式,可以分为独立建房和合作建房。
3、按照建筑使用需求,可以分为普通住宅(含经济适用房)、公寓、别墅、商用楼、写字楼等开发形式。
1.2.3房地产开发行业的业务流程
一、土地使用权取得阶段
房地产开发企业按照规定参与地块竞拍,缴纳土地出让金、契税和其他相关税费,通过国土资源局申请办理和取得土地使用权证书。
二、项目立项阶段
房地产开发企业聘请具备规定级别资质的单位撰写可行性研究报告、策划方案、环境评估报告、地质灾害性报告等,依照规定向发改局申请并获得《项目立项书》。
三、规划许可阶段
由规划建设局指定的单位对土地用途等项目内容进行规划后,获得《建设用地规划许可证》进行总体规划。
审查施工图纸合格后,获得《建设工程规划许可证》。
工程招投标结束后,获得《建设工程施工许可证》,进入工程施工阶段。
四、施工阶段
房地产开发开发企业与施工企业签订工程合同。
根据工程进度,施工企业提出付款申请和工程量证明,房地产开发企业预审部门对工程量审核,然后经双方认可,监理公司出具验收证明后付款。
工程综合验收经双方确认合格后,到质监站进行竣工验收备案。
五、预售及产权转移阶段
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,向房管部门申请取得《商品房预售许可证》,进行商品房预售;房款付清后确认产权转移,按照规定为购房者办理房产证分割。
1.3房地产开发行业主要涉税疑点
房地产行业涉税疑点,主要分为隐匿应税收入、虚列成本费用、其他涉税疑点三大类,共31项。
1.3.1隐匿应税收入类
1、将预收账款直接冲减开发成本,不确认或少确认应税收入。
2、整体转让“楼花”不作收入,挂入往来科目或私设账外账。
3、变相倒卖土地,签署合作协议和销售协议,伪造成一方出地一方出资合作建房,实则隐匿土地销售行为。
4、将代建工程或提供劳务过程中节约的材料和报废工程的材料等留归企业所有,不确认收入。
5、无正当理由,以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。
6、通过房地产代理公司开具代理手续费发票,虚列费用,或抵减销售额,以房款净额为计税营业额,少计销售收入。
7、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等,未视同销售申报纳税。
8、按揭销售、首付款实际收到时,未及时入账。
或在收到银行按揭贷款后,将款项记入“短期借款”等科目。
9、将配套设施等产权转移到物业,不按开发产品进行税务处理,或者将不需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设施随房产出售使用权时开具收据,不计或少计收入。
10、酒店式公寓等开发项目,利用售后返租环节,将返租租金冲减房产总价后,按剩余金额签订销售合同,租金部分不计或少计收入。
11、利用开发产品抵顶应付工程款项、广告费、银行贷款本息和以拆迁补偿费抵顶购房款等方式,不记或少计收入。
12、以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理,或不开发票入账。
13、旧城改造项目,房地产开发企业对超出规定补偿面积部分的差价未计入收入。
14、采取包销方式,未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。
15、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租,取得的租金收入不计或少计收入。
1.3.2虚列成本费用类
1、超额预提施工费用,虚增成本费用。
2、采用外地虚开材料采购发票、到税负较低的地区申请代开发票、使用假发票入账等方式,虚增成本费用。
3、发生的销售退回业务,只冲减收入,未冲回已转成本。
4、在结转经营成本时,无依据低估销售单价,虚增销售面积,虚列成本费用。
5、滚动开发项目时,故意混淆前后项目之间成本、费用,提前列支。
6、将开发期间应予资本化的财务费用列入期间费用。
7、将拥有土地使用权的土地进行评估,按评估增值后的土地价格虚增成本费用。
8、利用非拆迁人员的身份证,多列支拆迁补偿费,虚构施工合同,虚开建筑安装业发票等方式,虚增成本费用。
9、将行政事业性收费挂预提费用账户,欠缴的行政事业性收费无缴纳收据入账。
10、甲方供料重复列支,虚增成本费用。
11、白条列支成本费用等。
1.3.2其他类涉税疑点
1、取得土地使用权,未按规定申报缴纳土地使用税。
2、通过招标、拍卖、挂牌获得土地使用权、建筑安装工程、商品房销售等相关合同,未按规定申报缴纳印花税。
3、商品房用于发放福利等未按规定代扣代缴个人所得税。
4、商品房自用不转入固定资产,未按规定申报缴纳房产税、城镇土地使用税。
5、预售账款与预付建筑单位的预付工程款相抵后,未按规定计算申报缴纳企业所得税。
第二章房地产开发行业税收评定模型
2.1税收评定模型指标体系简介
设定行业模型为面、业务流程为线、涉税风险为点,按照以点划线,按线画面,立面建模的逆向思维,科学挑选样本企业,在解析各类涉税风险点的基础上,按照业务流程全面采集内、外部涉税信息,通过梳理信息间逻辑关系,利用公式精确测算,最终确认固态指标、动态系数、修正值体系和各指标区间预警值范围。
2.2房地产开发行业税收评定指标体系
固态指标适用于已完工项目,动态系数体系适用于在建或滚动项目,修正值则按照修正条件,修正指标、系数精准度。
具体应用时要针对不同情况,选取不同指标体系确定相应评定方法,达到对税收风险进行精准定位的目的。
2.2.1房地产开发项目固态评定指标体系及指标说明
该固态评定指标体系适用于完工且已售完的开发项目。
2.2.1.1固态评定指标体系
序号
指标名称
计算公式
区间值
1
配套设施成本比
配套设施成本费用总额÷开发成本×100%
14%—16%
2
单位建筑面积成本费用额
成本费用总额÷建筑面积
2500元/㎡—3400元/㎡
3
单位建筑面积土地成本
土地价款÷建筑面积
800元/㎡—1500元/㎡
4
单位建筑面积建筑成本(土建成本)
总建筑成本÷总建筑面积
1200元/㎡—1800元/㎡
5
单位建筑面积外收费金额
所有管理单位的收费总额÷总建筑面积
90元/㎡—110元/㎡
6
成本费用收入比
成本费用总额÷主营业务收入×100%
70%—78%
7
土地成本收入比
土地成本费用总额÷主营业务收入×100%
10%—20%
8
建筑安装成本收入比
建筑安装成本费用总额÷主营业务收入×100%
24%—34%
9
配套设施成本收入比
配套设施成本费用总额÷主营业务收入×100%
5%—15%
10
项目综合税负
项目全部纳税额÷主营业务收入×100%
11%—11.5%
2.2.1.2固态评定指标说明
1、配套设施成本比
(指标区间:
14%-16%)
指标解释:
配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让公共配套设施所发生的各项成本支出。
风险识别:
超出区间范围存在多提、多列、虚列配套设施费用而减少应纳税所得额的涉税风险。
2、单位建筑面积成本费用额
(指标区间:
2500元/㎡—3400元/㎡)
指标解释:
成本费用总额由土地开发成本、建筑安装成本、配套设施成本、代建工程开发成本与全部期间费用组成。
风险识别:
超出区间范围存在多提、多列、虚列成本费用而减少应纳税所得额的涉税风险。
3、单位建筑面积土地成本
(指标区间:
800元/㎡—1500元/㎡)
指标解释:
土地成本是指房地产开发企业用于开发项目所占用的土地所发生的各项费用。
风险识别:
超出区间范围存在多列、虚列成本而减少应纳税所得额涉税风险。
4、单位建筑面积建筑成本(土建成本)
(指标区间:
1200元/㎡—1800元/㎡)
指标解释:
建筑成本是指直接用于建筑安装工程建设的总成本。
风险识别:
超出区间范围存在虚列、多列建筑成本而减少应纳税所得额,同时涉及建筑劳务相应的涉税风险。
附表一:
邯郸市2010年建筑业各类建筑产品造价一览表
数据出自邯郸市造价站
用途
明细类
建安
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