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购房者没有按期付款如果取消合同
购房者没有按期付款如果取消合同
篇一:
不按期支付购房款请求解除房屋买卖合同并支付违约金案
北京强佑房地产开发公司诉邱淦青不按期支付购房款请求解除房屋买卖合同并支付违约金案
【要点提示】
合同解除后,违约方已支付违约金的情况下,根据公平原则,非违约方应当返还违约方的支付的价款及其利息。
【案例索引】
一审:
北京市第二中级人民法院[20XX]二中民初字第00014号(20XX年6月18日)
二审:
北京市高级人民法院[20XX]高民终字第1073号(20XX年10月15日)
【案情】
原告北京强佑房地产开发公司。
被告邱淦青。
20XX年12月30日,北京强佑房地产开发公司(以下简称强佑公司)与邱淦青签订了两份《商品房买卖合同》。
合同约定:
邱淦青购买强佑公司开发建设的和平新城2号楼A座一层、二层商品房各l套,总价款为8587569元;买受人逾期付款超过30日,则出卖人有权解除合同,买受人应按累计付款的2%向出卖人支付违约金;出卖人应在20XX年5月31日前,将符合本合同约定的商品房交付买受人使用,出卖人逾期交房不超过90日的,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金,合同继续履行,逾期超过90日的,则买受人有权解除合同;该合同自生效之日起30日内由出卖人申请预售登记备案。
双方在两份合同附件中约定买受人应于20XX年12月30日缴付首期房款3447569元,余款514万元,在出卖人登记完毕本《商品房买卖合同》后7日内,买受人须提供并办理完毕按揭所需要的相关手续。
如买受人以按揭付款或公积金方式缴付房款,而出卖人在规定期限内未收到买受人全部相关手续及款项时,则依照本买卖合同买受人逾期付款的违约责任办理。
双方同时约定,买受人
所购房屋需全款付到出卖人账户后方可办理入住手续。
自20XX年10月25日至20XX年1月7日,邱淦青分3次支付给强佑公司购房款3435027.50元。
此后邱淦青未再向强佑公司支付购房款,亦未办理贷款的相关手续。
20XX年1月14日,强佑公司按照双方约定对两套房屋进行了预售登记备案。
强佑公司未向邱淦青交付上述房屋。
20XX年12月,强佑公司以邱淦青逾期支付购房款为由起诉至一审法院,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,并要求邱淦青支付违约金。
另查,强佑公司在一审诉讼中,已将双方诉争的标的物另卖他人。
【审判】
一审法院经审理认为,强佑公司与邱淦青签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,双方均应遵照履行。
此案中,强佑公司已依约进行了商品房预售登记工作,履行了应尽的义务,邱淦青逾期支付购房款的行为已构成违约。
诉讼中双方均同意解除合同,法院对此不持异议。
合同解除后,强佑公司应返还邱淦青已付购房款;邱淦青因未依约履行付款义务,其应自行承担购房款的利息损失,同时承担合同约定的违约责任。
据此判决:
一、解除北京强佑公司与邱淦青签订的两份《商品房买卖合同》;二、北京强佑公司返还邱淦青已付购房款;三、邱淦青向北京强佑公司支付违约金。
邱淦青不服一审判决提起上诉,请求二审法院依法驳回强佑公司的违约金请求,同时要求强佑公司继续履行合同,如合同不能继续履行,要求强佑公司返还购房款并支付利息。
二审法院经审理认为,强佑公司与邱淦青签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属有效,双方当事人均应依约履行。
在强佑公司依约履行合同义务的情形下,邱淦青未能及时支付剩余购房款,其应对此承担违约责任。
因此,对邱淦青拒绝支付强佑公司违约金的上诉请求,法院不予支持。
邱淦青违约后,强佑公司依约享有合同解除权,邱淦青在一审过程中也表示愿意解除合同,因此一审法院作出的解除合同的判决并无不当。
鉴于此,并考虑双方的诉争标的已卖与他人的客观情况,对邱淦青提出的要求继续履行合同的请求,法院亦不予支持。
鉴于一审判决已判令邱淦青支付违约金,且双方所签两份合同均无若解除合同已付购房款利息不予返还的约定,根据公平原则,强佑公司对邱淦青已付购房款的利息应当一并予以返还。
邱淦青的该项上诉请求合理,应当予以支持。
据此判决:
一、维持一审判决第一项、第三项。
二、变更一审判决第二项为:
强佑公司返还邱淦青已付购房款并支付利息。
三、驳回邱淦青其他上诉请求。
【评析】
本案的争议焦点在于在邱淦青违约导致购房合同解除的情况下,强佑公司在返还邱淦青购房款的同时是否应当返还购房款的利息。
对此,有两种截然相反的意见。
一种意见认为,在本案当中,邱淦青是合同的违约方,其应当承担因其违约所造成的一切不利后果。
如果没有邱淦青的违约行为,购房款所产生的利息是应当归属于强佑公司的,而在邱淦青违约导致合同解除的情况下,反而令强佑公司承担利息返还的不利后果是不合理的。
这与一审判决的意见是基本一致的。
另一种意见认为,合同解除的后果虽然是由邱淦青的违约行为引起的,但双方对此约定了违约金,违约方承担的不利后果就应当体现为违约金的支付,不应再令其承担利息损失的不利后果。
这也是二审判决的意见。
我们同意后一种意见,违约方应当承担因其违约行为所导致的法律后果,但这并不意味着违约发生后,违约方的正当利益也不予保护。
就本案而言,应当明确以下两个问题。
1.支付违约金是违约的法律后果,返还购房款是合同解除的法律后果
本案中,合同双方对违约金作了明确规定,因此在违约行为发生后,违约方就应当依据合同约定承担支付违约金的责任,这是其违约行为导致的法律后果。
违约金是双方当事人对违约导致的损失金额的预测,违约方支付了违约金就应当认为其已承担了相应的违约责任,这也是对当事人意思自治的尊重。
与此不同的是,强佑公司对邱淦青购房款的返还是合同解除所产生的法律后果,而非违约行为的直接后果,也就是说,判令强佑公司返还邱淦青购房款,不是从考察违约的法律后果出发,而是从考察合同解除的法律后果出发的,对这二者应当作明确的区分。
2.购房款的利息应当与购房款适用同一法律规则
购房款的利息与购房款之间是孳息与原物的关系,根据孳息随原物的原则,在当事人没有特别约定的情况下,购房款利息应当与购房款适用同一法律规则。
如上所述,购房款的返还是合同解除的法律后果,合同解除后,购房款被视为自始归属于邱淦青所有,强佑公司应当予以返还。
同时,利息归属又取决于货币本身的归属。
因此,本案中购房款所产生的利息也应与购房款适用同一法律规则,由强佑公司予以返还,即邱淦青的违约行为并不导致其丧失利息返还请求权的法律后果。
第一种意见以“因违约导致的不利后果应当由违约方承担”为理由而强调强佑公司不应向违约方返还购房款利息的观点是将违约关系与合同解除关系相混淆的结果。
本案当中,购房款利息是购房人的合法利益,应当予以保护。
综上所述,二审法院的判决是正确的。
(编写人:
北京市高级人民法院乔新生许雪梅
责任xx:
袁春湘)
fnl_79152
文件提供:
北大法宝Tel:
010-82689699
篇二:
购房如何避免违约?
购房如何避免违约?
购房者在买房中经常遇到这样或那样的情况,最后导致违约行为的发生,责任可能在于购房者,但也可能在于开发商;为了约束违约行为的发生,避免违约责任不清,就需要提前在购房合同中明确各项违约条款;那么最常见的违约情况是哪些,如何在购房合同中约定相应的违约条款呢本期购房体验课就为大家讲解。
我们先来看看最常见的几种违约情况
包括:
签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求,设计擅自变更;办理过户手续时不符合规定和约定等开发商或购房者应负的责任,以及毁约不买应负的责任等。
接下来我们就针对于上述的主体的不同,分情况具体谈谈在购房合同中应该如何约定。
如签约后购房者要求退房、不按期付款
单方解除合同的,购房合同中已经明确约定,一般是不超过房屋总价的20%;如果仅仅签订定金协议,交完首付,仅仅损失定金部分,首付可以退还。
如果仅仅是不按时付款的话,目前开发商与购房者签订房屋认购书时,大都要求购房者同时交纳一定的购房定金。
同时,如果因开发商原因不能在约定时间签订购房合同,则向购房者双倍返还定金。
按照以上双方的约定,如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约,属买方违约,定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约,属卖方违约,应双倍返还定金。
如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件,如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成,视为违约。
买方违约的,定金不予返还;卖方违约的,应双倍返还定金。
我们再来看看如果开发商违约,购房者该怎么办
一、逾期交房、逾期办理两证
按照物价局的有关规定,交房的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。
也就是说,如果在上述日起内不是由于买方的原因导致交房不成的,就应视为逾期。
根据我国《合同法》第125条规定,应当按照诚信原则以及补缺推定规则,确定开发商“每日向业主支付该商品房总价款万分之三的违约金”,来赔付业主相应金额的违约金。
这个违约金的比例偏低,与支付房款的银行贷款利息相当,违约金的惩罚性体现不够,买房者
应争取提高该比例,可以考虑在千分之至1之间。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、规划、设计擅自变更
实际交付中,变更规划、更改住宅公用部位设施、导致园区的绿地花园没了、公共停车位被无端占用等等。
专家提醒:
注意样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样部分,把开发商的规划作为补充条款写入合同,并在合同补充条款中约定较高违约金。
如果是面积变更:
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》面积误差比绝对值超出3%,买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应与支持。
买房户同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担,所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户,面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。
如果合同中另有约定的,从其约定。
最后需要注意:
在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同内容,房产变更的免责条款,并要求开发商作出说明。
参考资料:
/fcxw/
篇三:
购房必须注意的问题
购房须知
一.首先看开发商是否具备五证,即房地产开发证,国有土地使用证,该工程开发许可证。
建筑工程规划许可证和商品房(预)销售许可证
二.使用规范的合同文本,许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签约一份《房
屋订购协议书》,交一笔定金,这种行为不是购房的必须程序,往往会使购房者陷入定金纠纷,建议消费者直接预开发商签订商品房预售合同,这样就有充分的主动权与开发商就合同的具体条款进行完全平等的协商。
三.查验有关证明文件,买期房要查看开发商有预售许可证,并要确定自己所购之房在预售
范围内,买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付许可证》
四.买期房要注意建筑面积的约定,在填写暂测面积时除了要填写总建筑面积外,还有填写
套内面积,和公用分摊面积。
五.买期房要约定资讯条件和时限,所谓交房有两层含义,一层是房屋使用权,即实物交付。
另一层是房屋所有权转移即产权过户,购房者应当在预售合同中对实物交付和产权过户均定清楚,为避免日后的纠纷,购房者不能接受未取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
六.签约时需要注意房屋质量问题,购房者在签约时,应该认真推敲《商品房住宅质量保质
书》和《住宅使用说明书》两书的内容,将质保书作为合同的附件。
七.签约时间明确物业管理事项,合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管
理范围和收费标准
八.注意合同文本中补充的协议内容,购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易
公平的条款通过补充协议加以取消,以减轻卖房的责任。
九.注意约定违约责任,包括:
签订后购房者要求退房,不按期付款,开发商卖房后要求换
房,不按期交房,面积变动超过约定幅度,质量不符合要求,办理过户手续时不符合规定和约定等。
篇四:
购房合同霸王条款怎么办
篇一:
购房合同中霸王条款的效力
购房合同中霸王条款的效力
中国消费者协会于20XX年10月27日公布了商品房买卖中九大不平等格式条款(又称霸王条款)的点评意见,上述点评意见公布后,许多消费者非常关心中消协作出的点评意见的法律效力,以及可否依据中消协的点评意见主张权利。
所谓“霸王条款”,是指经营者利用其信息、专业知识和交易中优势地位预先拟定,且未与消费者充分协商作出的,对消费者不公平、不合理的或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任的条款。
按《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条规定,格式合同中含有对消费者不公平、不合理的或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任的内容,该内容无效。
另按《中华人民共和国合同法》第四十条规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
依据上述规定,购房合同的“霸王条款”应属无效条款,即开发商作为经营者和格式条款的提供方不因“霸王条款”而免除了应承担的相应法律责任,同时购房者作为消费者和格式条款的接受方不因签订了“霸王条款”而丧失了应享有的合法权利。
就“霸王条款”的认定,按《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定,消费者协会作为消费者组织,并无司法裁量权,所以也无权认定“霸王条款”,“霸王条款”的认定应由司法审判机关――人民法院来认定。
但消费者协会对“霸王条款”的点评意见,反映了消费者的基本价值取向,所以其点评意见应是人民法院认定“霸王条款”的重要参考。
附:
中消协对商品买卖合同中九种不平等格式条款的点评意见
某房产《商品房认购书》规定:
“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者所缴认购定金不退还。
”
点评:
商品房买卖属于大宗消费,经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”,以便消费者深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务,自主决定是否购房。
“犹豫期”内要求退定金的,不适用定金罚则。
二、单方扩大解约权
天津某《商品房认购协议书》规定:
“若乙方违反协议书中约定之任何条款,甲方有权解除本协议书,并有权将本协议书所指商品房另行出售,乙方不得提出任何异议,乙方所付定金不予返还。
”
点评:
任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。
当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
三、减免责任巧设计
某房产商的《商品房认购书》规定:
“房屋采用空心砖建造,而这种空心砖容易产生裂缝。
房屋交付使用时,梁、板、墙体等如出现裂缝,乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。
”
点评:
该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上,以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任,同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权,为无效条款。
四、模糊标的好圈钱
厦门一开发商在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,而其《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。
点评:
签订合同前,开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况,包括房屋的装修标准。
该开发商不仅未尽告知义务,而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示,模糊合同标的,实质是想套取消费者的装修款。
五、面积误差设陷阱
厦门某开发商制订的《商品房买卖补充协议》规定:
“面积误差时,买房人不退房。
面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。
”
点评:
房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。
上述
条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
六、违约责任不对等
吉林省某《商品房认购协议书》规定:
“甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。
乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
”点评:
上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质是加重消费者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。
七、一房二卖搞欺诈
天津某开发商在《购房协议书》中规定:
“双方签订协议后,任何一方不得违约,若甲方将乙方购房另转卖给他人,甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿。
”
点评:
一房二卖是典型的欺诈行为,经营者应当承担双倍赔偿责任。
该条款免除了经营者责任,剥夺了消费者的主要权利,属违法、无效条款。
八、虚假宣传不负责
厦门××房地产公司制订的《商品房买卖补充协议》规定:
“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼盘模型、售楼书或其它载体)中的所有图片、资料数据、说明等,仅供买受人参考,不作为出卖人的承诺依据。
”
点评:
该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性,其内容与法律规定相抵触,为无效条款。
九、购房签约先交钱
广州某开发商制订的《商品房认购书》规定:
“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。
”点评:
在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。
该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序,侵犯了消费者的公平交易权,属不公平、不合理的条款。
篇二:
购房合同中的霸王条款
霸王条款之一:
对虚假宣传不担责
如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定,甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请,不具有要约效力,甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。
尽管法律对什么样的内容符合要约邀请,什么样的内容符合要约条件没有十分明确的说法。
但从广告法的内容来看,房产开发商以效果图、广告等形式所作出的广告内容,应当真实、合法,不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者,理应遵循公平、诚实信用的原则。
因此,开发商房产广告所宣传的内容,也应看做是合同的一部分,应当作为合同义务来对待。
但上述条款排除了开发商所做商业广告等成为要约的任何可能性,为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。
霸王条款之二:
屋顶外墙广告管不着
如某开发商印制的《商品房预售合同》规定,其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人。
屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。
事实上,根据物权法等法律规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营,应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。
因此,开发商是无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权利的。
霸王条款之三:
车位归开发商所有如一家地产商的《商品房预售合同》规定,占用小区的道路或场地用于停放的车位,全部归出卖人,出卖人有权出售、出租,对此购房者无权干涉。
按照物权法的规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
该地产商在合同里将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。
霸王条款之四:
解除合同期限不一样
如某楼盘《商品房买卖契约》规定,乙方(购房人)延迟支付合同价款,经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款,甲方有权解除本合同。
同时,又规定甲方延迟交付该商品房的,经乙方催告后90日仍未交付的,乙方有权解除本合同。
应该说,按照合同法的规定,合同双方当事人的法律地位平等。
按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务,对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限,合同双方当事人也应是对等的,但开发商在合同里却规定,如果卖方催告30日未收到付款即可解约,与买方催告90日未收到房产才可解约的规定,明显是不对等的。
霸王条款之五:
违约金差一倍不合法
某《商品房预售合同》规定,乙方(购房人)按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金,该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。
同时,又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的,应当承担下列责任:
按每拖延一天10元计算,向乙方支付违约金。
依据民法通则及合同法的规定,合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。
在上述合同中却规定,购房人逾期履行义务每天支付违约金20元,而出卖方逾期履行义务只需每天支付10元,显然违反了民法通则及合同法的公平原则。
霸王条款之六:
违约金、定金两者如何取舍由开发商规定
某《商品房买卖契约》规定,乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后,若未获批准,甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性补清应交款项,否则视为乙方违约,甲方有权解除本契约,并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方,定金不予返还,乙方同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。
不难看出,此项霸王条款违反了合同法中“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。
根据上述合同的内容理解,开发商在购房人违约的情况下,既可以没收定金,又可以收取1%的违约金。
霸王条款之七:
开发商违约不担责
某楼盘的《商品房买卖契约》规定,房屋交付后90天内,双方应按规定准备资料,协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。
但在对开发商不协助对方办理的违约责任选择上,全部选择空白。
如此霸王式条款的设定,意味着开发商既不用承担限期履约的责任,又不用承担任何赔偿责任,无疑是不平等合同,对购房者维权是极为不利的。
霸王条款之八:
用格式条款对抗非格式条款如某楼盘《商品房预售合同》规定,合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突,以本附件内容为准。
这意味着开发商能够依据自行设定的格式合同排斥非格式合同。
根据合同法的规定,格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
如果附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的,应以非格式条款为准。
篇三:
教你识别购房合同中的霸王条款
教你识别购房合同中的霸王条款
“此房是我建,价格由我定,要想买房子,合同条款没商量。
”相信大多数购房者在面对购房合同时都有这样的感慨,其实这种感慨也是源于购房者对购房条款的不熟悉。
那么,如何识别购房合同中的霸王条款呢
霸王条款一:
对虚假宣传不担责
如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定,甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为
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- 购房 没有 按期 付款 如果 取消 合同