太原项目前期拿地研究分析.docx
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太原项目前期拿地研究分析
太原项目前期拿地研究分析
太原项目
前期拿地研究分析
3项目主要经济技术指标
4方案一:
XX商业部分毛利润率0,且XX商业部分的投资完全自身承担
4一、XX进驻情况下项目整体规划指标(容积率31>.5)
5二、XX进驻情况下项目开发周期安排
6三、XX商业经济测算(XX商业部分毛利润为0)
61、售价测算(土地450万/亩,XX商业部分毛利润为0)
72、XX商业(XX商业部分毛利润为0)地价敏感性分析
8四、项目整体经济测算(容积率3.5,XX商业部分毛利润0)
81、成本收益测算(容积率3.5,地价450万元/亩,XX商业部分毛利润0)
92、现金流量表(容积率3.5,地价450万/亩,XX商业部分毛利润0)
103、地价竞拍建议(容积率3.5,XX商业部分毛利润0,测算不含XX方)
11五、容积率突破至4的经济测算(XX商业部分毛利润0)
111、容积率为4的项目整体规划指标
112、容积率为4的成本收益测算(地价450万/亩,XX商业部分毛利润0)
133、容积率为4的现金流量表(地价450万/亩,XX商业部分毛利润0)
144、容积率为4地价竞拍建议(XX商业部分毛利润0,测算不含XX方)
14方案二:
XX商业部分毛利润率15%,且XX商业部分的投资完全自身承担
14一、XX商业经济测算
141、售价测算(XX商业部分毛利润15%)
162、XX商业(XX商业部分毛利润15%)地价敏感性分析
16二、项目整体经济测算(容积率3.5,XX商业部分毛利润15%)
161、成本收益测算(容积率3.5,地价450万/亩,XX商业部分毛利润15%)
182、现金流量表(容积率3.5,地价450万/亩,XX商业部分毛利润15%)
193、地价竞拍建议(容积率3.5,XX商业部分毛利润15%,测算不含XX方)
19三、容积率突破至4的经济测算(XX商业部分毛利润15%)
191、容积率为4的成本收益测算(地价450万/亩、XX商业部分毛利润15%)
212、容积率为4的现金流量表(地价450万/亩、XX商业部分毛利润15%)
223、容积率为4地价竞拍建议(XX商业部分毛利润为15%,测算不含XX方)
22方案三:
XX不进驻
22一、XX不进驻情况下项目整体规划指标
24二、项目整体经济测算(容积率3.5,XX不进驻)
241、成本收益测算(容积率3.5、地价450万/亩,XX不进驻)
252、现金流量表(容积率3.5、地价450万/亩,XX不进驻)
263、地价竞拍建议(容积率3.5,XX不进驻)
26三、容积率突破至4的经济测算(XX不进驻)
261、容积率为4的项目整体规划指标
272、容积率为4的成本收益测算(地价450万/亩,XX不进驻)
293、容积率为4的现金流量表(地价450万/亩,XX不进驻)
304、容积率为4地价竞拍建议(XX不进驻)
31综合建议
项目主要经济技术指标
根据太原市国土资源局公布的地块资料:
地块出让面积92563.77平方米(138.85亩),其中商业分摊37025.51平方米,占40%,住宅分摊55538.26平方米,占60%;
容积率不大于3.5;
建筑密度不大于30%,绿地率不小于30%;
规划性质为居住用地(含配套设施),可兼容公共设施用地,地块公建建筑面积占总建筑面积的比例为40%,沿并州路应适当布置市级公建;
根据项目实际情况,建议把项目东面中部二层楼房所在地块一起收购,初步测算其占地面积约1600平方米(2.4亩),因此项目总占地面积为:
92563.77+1600=94163.77平方米(141.25亩)
方案一:
XX商业部分毛利润率0,且XX商业部分的投资完全自身承担
一、XX进驻情况下项目整体规划指标(容积率3.5)
根据沟通情况,XX需要10万平方米集中商业,在此基础上项目物业类型配比整体计算如下:
序号
物业形态
容积率
用地面积
用地面积比例
建筑面积
建筑面积比例
层高
平均层数
高度
建筑占地面积
建筑密度
1
住宅
3.06
56919
60.45%
174213
52.86%
3
26
78
6701
7.12%
2
公寓
——
——
——
44000
13.35%
3
22
66
——
0.00%
3
商业
XX
2.99
25641
9><>39.55%
100000
33.79%
—
6
—
16667
23.73%
街铺
11603
11360
2
5680
4
合计
3.5
94164
100%
329573
100%
—
——
—
29048
30.85%
5
地下室
约75200平方米,其中XX商业36000平方米,小区住宅、公寓<>39200平方米
商业共111360平方米,其中XX所需10万平方米,沿街商铺11360平方米。
XX占地38.46亩,约合25641㎡,覆盖率65%,建筑面积10万平方米
根据市场调研和项目实际情况,排除了写字楼与酒店两种物业形态;
目前商业的建筑面积比例为33.79%,还没有达到公建比例40%的要求,把公寓也计算在公建范围内则可以满足40%的要求;公寓布置在XX所需的大型集中式商业上面,因此不计算其在项目整体中的建筑密度;
目前计算的建筑密度为30.85%,略微超过了政府规定的30%的要求,可以通过在沿街商业上布置部分住宅的方式,适当降低建筑密度,达到政府的要求。
二、XX进驻情况下项目开发周期安排
建议把整个项目分两期开发,施工期和销售期均按政府常规的办证时间来估算为5年,以下测算按开发期4.5年进行分析,具体安排如下表所示:
土地前期准备期:
2008年上半年(0.5年)
一期施工期:
2008年下半年——2010年下半年(2.5年)
一期销售期:
住宅及公寓2009年下半年——2010年上半年(1年)
商业:
2009年下半年——2010年下半年(1.5年)
二期施工期:
2010年上半年——2012年上半年(2.5年)
二期销售期:
住宅及公寓:
2011年(1年)
商业销售期:
2011年上半年——2012年上半年(1.5年)
序号
项目名称
进度安排
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
1
一期施工期
2
一期住宅及公寓销售期
3
一期商业销售期
4
二期放工期
5
二期住宅及公寓销售期
6
二期商业销售期
三、XX商业经济测算(XX商业部分毛利润为0)
1、售价测算(土地450万/亩,XX商业部分毛利润为0)
根据与XX沟通情况,XX所需的10万平方米地上面积和36000平方米地下室面积分两部分销售:
10万平方米地上商业加上5000平方米地下室分摊,按照成本加部分利润销售,保证136000商业整体利润为0;
地下室剩下的31000平方米按照成本销售。
XX所需的10万平方米集中商业建设所需的用地土地费用、建设成本等均由XX支出,由项目公司代建,现根据土地价格450万/亩、毛利润为零进行售价测算:
序号
分项名称
建筑面积(㎡)
单位成本(元/㎡)
费用合计(万元)
备注
1
土地成本
100000
2064
20,6<>39
1.1+1.2
1.1
交易价格
100000
1896
18,958
共10万平米,每平米约1896元
1.2
交易契税
100000
57
569
土地出让金的3%
1.3
拍卖交易费
100000
19
190
土地出让金的1%
1.4
职工安置费
100000
7
73
共240万元,折合楼面价约7元/㎡
1.5
其它费用
100000
24
243
共800万元,折合楼面价约24元/㎡
1.6
二层楼拆迁费
100000
61
607
共2000万元,折合楼面价约61元/㎡
2
前期费用
100000
107
1,071
2.1
勘察设计费
136000
70
952
2.2
三通一平费
25641
4
10
2.3
临时设施费
136000
5
68
2.4
可研费用
136000
3
41
3
建安成本
136000
3300
44,880
3.1
地上建安成本
100000
3552
35,520
(3.1.1~3.1.3)
3.1.1
建筑工程
100000
1776
17,760
3.1.2
安装工程
100000
1421
14,208
3.1.3
装饰工程
100000
355
3,552
3.2
地下建安成本
36000
2600
9,360
4
基础设施建设费
100000
<>394
3,943
4.1
小区市政配套
136000
280
3808
4.2
园林绿化及铺装
8974
150
135
按占地面积的35%估算
5
公共配套设施建设费
100000
0
0
暂不考虑
6
管理费用
100000
47
465
按400万元/年估算,共计2.5年
7
不可预见费
136000
104
1,411
按1-4项的2%估算
8
开发期税费
136000
300
4,080
市政配套费、报建费
9
成本合计
100000
7649
76,488
∑1~11
10
销售收入
100,000
8,099
80,990
计容积率建筑面积销售收入
10.1
商业销售收入
105,000
6,719
70,550
含地下5000平方米公摊
10.2
地下车位销售收入
31,000
3,368
10,441
扣除5000平方米的商业公摊
11
营业税及附加
4,495
12
营业税后收入
76,495
13
毛利润
0
14
毛利润率
0%
15
增值税
0
16
所得税
0
17
净利润
0
22
净利润率
0.00%
经过测算,土地价格450万/亩时,XX所需的10万平方米集中商业加5000平方米分摊销售均价在6719元/㎡、剩下的31000平方米地下室按照成本3368元/㎡销售的时候,136000平方米集中商业整体毛利润为零。
2、XX商业(XX商业部分毛利润为0)地价敏感性分析
地价(万元/亩)
XX楼面地价(元/㎡)
除地价外成本(元/㎡)
整体销售均价(元/㎡)
分项单价(元/㎡)
总价(万元)
除地价外商业售价(元/㎡)
XX部分毛利润率
400
1845
5581
7862
商业
6493
78617
4648
约0%
地下车位
3368
420
1932
5582
7957
商业
6584
79573
4652
地下车位
3368
450
2064
5585
8099
商业
6719
80990
4655
地下车位
3368
470
2152
5587
8194
商业
6809
81935
4657
地下车位
3368
508
2318
5590
8373
商业
67><980
83731
4662
地下车位
3368
注:
商业销售面积指地上100000+地下5000公摊后,共105000平方米;地下车位31000平方米
四、项目整体经济测算(容积率3.5,XX商业部分毛利润0)
1、成本收益测算(容积率3.5,地价450万元/亩,XX商业部分毛利润0)
根据市场调研和本项目实际情况,2009年下半年达到预售条件,届时售价为住宅7000元/㎡,底层商铺18000元/㎡,销售价格每年6%的递增,项目收益初步测算如下:
序号
分项名称
建筑面积(㎡)
单位成本
(元/㎡)
费用合计(万元)
备注
1
土地成本
229573
2064
47,381
1.1+1.2+1.3
1.1
交易价格
229573
1896
43,523
450万元/亩
1.2
交易契税
229573
57
1,306
土地出让金的3%
1.3
拍卖交易费
229573
19
435
土地出让金的1%
1.4
职工安置费
229573
7
167
共240万元,折合楼面价约7元/㎡
1.5
其他费用
229573
24
557
共800万元,折合楼面价约24元/㎡
1.6
两层楼拆迁补偿费
229573
61
1,<>393
共2000万元,折合楼面价约61元/㎡
2
前期费用
229573
93
2,124
2.1
勘察设计费
268773
70
1,881
由于本项目公建较高,部分提高设计费
2.2
三通一平费
68523
4
27
2.3
临时设施费
268773
5
134
2.4
可研费用
268773
3
81
3
建安费用
229573
1851
42,503
3.1
住宅
218213
1500
32,732
3.2
住宅底商面积
11360
1700
1,931
3.3
地下室
<>39200
2000
7,840
4
基础设施建设费
229573
359
8,245
4.1
小区市政配套
268773
280
7,526
4.2
园林绿化及铺装
47966
150
719
按占地面积的70%估算
5
公共配套设施建设费
229573
0
0
暂不考虑
6
管理费用
229573
58
1,335
按400万元/年估算,共计4.5年
7
不可预见费
229573
87
2,005
按1-4项的2%估算
8
财务费用
229573
522
11,<980
8.1
土地利息
229573
4<>39
10,069
按2.5年计息,按8.5%计息(高于银行利率1%)
8.2
建筑成本利息
229573
83
1,911
第一期按住宅40%开发体量计息,计息期1年
9
开发期税费
268773
130
3,494
市政配套费、报建费
10
营业税及附加
229573
447
10,253
销售收入的5.55%
11
销售费用
229573
241
5,542
销售收入的3%
12
成本合计
229573
5875
134,863
∑1~11
13
销售收入
184,750
14
毛利润
49,887
15
毛利润率
36.99%
(14/12)
16
土地增值税
14,966
增值额的30%估算
17
所得税
8,730
(14-16)*25%
18
净利润
26,191
(14-16-17)
19
净利润率
19.42%
(18/12)
20
投资额
52,381
土地价+5000万元启动资金
21
投资回报率
50.00%
(18/20)
22
年投资回报率
14.29%
投资期按3.5年估算
(注:
投资额5.24亿=土地成本4.74亿+启动资金0.5亿)
地价为450万/亩、且XX商业部分毛利润率为零时,我方投资回报率为50.00%,投资额为52381万元,以3.5年计投资期,年投资回报率为14.29%。
2、现金流量表(容积率3.5,地价450万/亩,XX商业部分毛利润0)
序号
分期
项目
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
合计
1
现金流出
59,502
15,807
27,991
20,600
34,660
158,559
1.1
土地成本
47,381
0
0
0
0
47,381
1.2
前期费用
2,124
0
0
0
0
2,124
1.3
建安费用
4,250
8,501
9,351
10,201
10,201
42,503
1.4
基础设施建设费
3,2<98
0
4,947
0
0
8,245
1.5
公共配套设施建设费
0
0
0
0
0
0
1.6
管理费用
300
300
300
300
135
1,335
1.7
不可预见费
401
401
401
401
401
2,005
1.8
财务费用
0
3,993
7,<987
0
0
11,<980
1.9
开发期税费
1,747
0
1,747
0
0
3,494
1.10
营业税及附加
0
1,696
2,115
6,295
148
10,253
1.11
销售费用
0
916
1,143
3,403
80
5,542
1.12
土地增值税
14,966
1.13
所得税
8,730
2
现金流入
0
30,550
38,115
113,427
2,658
184,750
3
当期现金流量
-59,502
14,743
10,124
92,827
-32,002
26,191
4
累计净现金流量
-59,502
-44,759
-34,634
58,193
26,191
5
当期净现值(基准收益率=10%)
-59,502
13,403
8,367
69,742
-21,858
6
累计净现值
-59,502
-46,099
-37,732
32,011
10,153
附:
财务内部收益率
17.91%
财务净现值
10,153
财务投资回收期(年)
3.5
3、地价竞拍建议(容积率3.5,XX商业部分毛利润0,测算不含XX方)
地价(万元/亩)
总投资(万元)
总成本(万元)
税前利润(万元)
税前利润率
税后利润
税后利润率
投资回报率
年投资回报率
400
47,352
128,661
56,<985
44.29%
29,917
23.25%
63.18%
18.05%
420
49,364
131,142
53,610
40.88%
28,145
21.46%
57.02%
16.29%
450
52,381
134,863
49,887
36.99%
26,191
19.42%
50.00%
14.29%
470
54,<>393
137,344
45,174
32.89%
23,716
17.27%
43.60%
12.46%
508
58,215
142,057
38,762
27.29%
20,350
14
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