世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究报告.docx

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世纪佳园二期房地产开发项目可行性研究报告

世纪佳园二期房地产开发项目

可行性研究报告

目录

前言7

第一章背景及意义7

一、发展养老产业的背景9

二、发展养老产业的意义11

第二章国内外养老市场概况15

一、国外养老市场概况15

二、国内养老市场概况22

三、国内外养老市场比较分析27

第三章总体规划30

一、市场定位与经营理念30

二、区域规划及选址原则32

三、项目功能设计34

四、配套服务35

五、项目发展思路38

六、项目发展目标39

第四章核心竞争能力40

一、市场先发优势40

二、整体资源优势41

三、项目内涵优势44

第五章运作模式46

一、发达国家养老社区运作模式46

二、国内养老社区运作模式48

三、项目总体运作模式50

第六章盈利模式56

一、国外养老社区盈利模式56

二、国内养老社区盈利模式60

三、项目盈利模式63

第七章投入产出分析66

一、廊坊项目概况66

二、基本参数假定及测算68

三、开发成本及相关假定72

四、养老养生基地开发进度73

五、经营情况假定74

六、项目总体发展方案76

七、不同发展方案的现金流测算76

八、发展方案比选81

第八章风险及关键成功要素82

一、市场风险82

二、管理风险82

三、政策风险82

四、关键成功要素83

第九章项目建议85

一、项目结论85

二、项目切入85

三、实施主体85

四、投资主体85

五、协调主体85

一、总论

1.1项目建设背景

南昌市光厦房地产开发公司开发的“世纪佳缘佳园住宅小区”，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为南昌市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。

为满足南昌市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近江西科技园，与“世纪佳园住宅小区”相连的现南昌市爱华纺织厂区内，开发中高档‘佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成一片，佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到南昌市市民和政府的认可，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

根据南昌市城市规划发展需要以及青云谱区控制性规划要求，南昌市房地产开发公司已同南昌市爱华纺织厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333．5平方米生产用地。

开发建设用地及土地用途性质的变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，南昌市爱华纺织厂厂搬迁至高新技术开发区内。

该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

1.2项目概况

（1）项目名称：

“世纪佳园二期”项目。

（2）建设地点：

南昌市青云谱区青云大道白龙路。

（3）建设单位：

南昌市光厦房地产开发公司。

（4）企业性质：

国有。

（5）经营范围：

主营：

房地产开发经营。

兼营：

建筑材料、

装饰材料、室内外装饰。

（6）公司类别：

专营企业。

（7）资质等级：

城市综合开发二级。

（8）企业概况：

南昌市光厦地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于1993年。

16年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，世纪佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了世纪佳园小区品牌效应，在南昌市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。

“世纪佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。

（9）工程概况：

“佳园二期”项目占地33333．5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。

经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

（10）资金来源：

本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8％，财务净现值（Ic=15％）517万元，投资回收期2.9年。

投资利润率17.8％，利税率26.2％，计算期内国家税收2629万元。

财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

1.3主要经济技术指标

“世纪佳园二期’’项目主要经济技术指标见表一1—3。

表一1-3“世纪佳园二期”项目主要经济技术指标

序号

项目名称

单位

指标

1

总占地面积

平方米

33333.5

2

总建筑面积

平方米

76100

3

建筑容积率

1.4

4

小区绿化率

%

40以上

5

户均面积多层住宅

平方米/户

A型100、B型120

联排低层住宅

平方米/户

160

6

地下停车库车位

30平方米/车位

500个15000平米

7

综合售价多层高层住宅

元/平方米

5450

联排低层住宅

元/平方米

5850

8

地下停车库

元/位

7500

9

建设投资

万元

27623

10

每平方米建设投资

元

3629

11

投资利润率

%

17.7

12

全部投资财务内部收益率（税前）

%

18.7

13

全部投资财务净现值（税前）

万元

379

14

全部投资投资回收期（税前）

年

2.9

二、住宅市场分析与营销战略市场分析与预测

2.1当前住宅市场现状

进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。

主要表现在：

（1）商品房开发投资稳步回升。

1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。

1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。

（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

2.2南昌市商品房现状与市场需求

南昌市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10．98平方米，位居全国大中城市前列。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从南昌市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。

根据有关市场调查资料，南昌市目前有26％的市民住房是“单位借房”，约39％属“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“购买的商品房”。

从以上现象可以看出，目前商品房在南昌市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。

随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面积在100平方米以下。

随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。

随着南昌市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据南昌市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

“

2.3商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。

在去年南昌市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。

商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

（1）先富者的市场潜力。

南昌市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是南昌市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。

（2）商业消费潜力。

发展商贸一直是南昌市经济发展的重点之一。

为南昌市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋

旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像世纪佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

（3）项目区位市场潜力。

“世纪佳园二期”项目位于江西科技园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

2.4住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近15％是用于投资保值、增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

据有关资料统计，1990年南昌市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，1996年汰到5151元，1997年达到6243元，1997年比1995年实际增长42．4％。

在居民消费支出中恩格尔系数已由1990年的55．7％降到1996年的47．1％，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。

随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5．1％上升到12％左右。

其中中低收入的家庭为6％～10％，中高收入家庭为13％—16％，，富裕家庭占20％--30％，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房的比例也由“八五”时期的28％增加到1997年的32％，目前这一比例已超过50％，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，“世纪佳园一期”、“北辰小区”、“阳光小区”、“金康园’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“世纪佳园二期”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。

三、项目选址及建设条件

3.1项目选址

1999年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后南昌市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为南昌的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。

江西科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。

‘‘世纪佳园二期”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

3.2建设条件

3.2.1位置优越

“世纪佳园二期”项目建设地块位于江西科技园1公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路、昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。

沿白龙路一带的住宅区，是该市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多（仅新迎小区就有人口10万人），商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与江西科技园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。

随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托江西科技园一流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。

3.2.2交通方便

已建成的主干道白龙路和龙华路、昙小龙、金博路、穿金路形成小区四通八达的交通网络。

公共汽车由南昌市的东、南、西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需10分钟，到火车站15分钟，到南昌市机场20分钟。

白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达A市机场。

由另一条主干道穿金路可连接南昌市城市南北方向交通动脉---北京路，并以东西方面交通干线---人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。

3.2.2.1确定方案并比选

项目方案一一栋高层，四栋多层和联排低层住宅，

项目方案二八多栋多层和联排低层住宅

因为项目方案二明显没有方案一在相同的容积率不变的情况下，总住宅面积要缩小，获利要小。

所以我的分析只建立在方案一提出表格数据分析

3.2.3土地征用情况

开发土地以定点拆迁方式获得南昌市爱华纺织厂生产用地33333．5平方米，未用转让变更方式办理用地手续。

四、建设规模及功能标准规划设计方案

4.1建筑面积和内容

根据省计委立项批复，世纪佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积76100平方米，其中住宅建筑面积50960平方头，联排低层住宅建筑面积10140平方米，地下停车库15000平方米。

4.2功能设施标准

4.2.1建筑使用功能

2009年城市住宅流行模式为：

家庭向小型化发展，户规模"3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。

居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通、地铁和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。

2009年住宅的套型模式：

各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发序势。

套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。

套型基本面积达到国家预定的目标。

根据这一趋势，“世纪佳园二期”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。

4.2.2住宅户型规划

根据“佳园二期”区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下3种户型：

多层住宅A户型：

每户建筑面积100平方米。

高层住宅B户型：

每户建筑面积120平方米。

联排低层住宅C户型：

每户建筑面积160平方米。

多层住宅A、B两种户型各196套；联排低层住宅79套

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消（费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。

各种功能空间（卧室（单双人间））、起居室（厅）、厨房、卫生间）的使用面积满足规定的要求。

联排高级住宅主要考虑商住两用按办公和居住两用功能安排

4.3总体规划布局

4.3.1片区规划

南昌市规划局已对白龙路沿线江西科技园片区做过控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。

目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

4.3.2小区整体规划设计原则

（1）高绿化低密度；

（2）综合服务配套设施齐全；

（3）户型设计适应“升级换代”居住要求；

（4）体现小区独特的整体建筑风格。

4.3.3总平面布局

“佳园二期”总平面略呈“T形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出人口。

在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“世纪佳园小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。

4.3.4交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口和人口分别设于小区北面主出人口，紧接北面20米宽这域规划路。

4.3.5规划指标

根据“佳园二期”初步方案及建设规模，规划指标见表四3--4。

建筑方案设计

本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。

给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

表四3-4“佳园二期”项目建筑技术经济指标

序号

项目

指标

1

总用地面积

33333．5平方米

2

总建筑面积

76100平方米

3

地下建筑面积（地下停车场）

15000平方米

4

地上建筑面积

61100平方米

其中：

多层高层住宅

50960平方米

联排低层高档住宅

10140平方米

5

建筑层数地上

2～7层

地下

1层

6

建筑总高

7—22米

7

建筑层高地上

2．8—4米

地下

3．6米

8

建筑容积率

1．4米

9

绿地率

40％以上

10

停车地上

不停车

地下

500辆

建筑方案总体构思

建设地块紧连“传园小区”，背靠江西科技园，位置居园区中北部。

基本要求是：

建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宿小区，并与“98佳园小区”相呼应，与周边建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。

平面设计

（1）住宅。

根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。

住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。

住宅经济技术指标见表3-5。

表四3-5“世纪佳园二期”项目住宅经济技术指标

序号

指标名称

单位

指标

1

套内使用面积

平方米／套

80、128、208

2

住宅标准层总使用面积

平方米

48880

3

住宅标准层总建筑面积

平方米

61100

4

住宅标准层使用系数

％

80

5

套内建筑面积

5.1

5．2

5．3

多层住宅A型

高层住宅B型

联排低层高档住宅c型

平方米／套

平方米／套

平方米／套

100

120

160

6

户内平均居住人数

人／户

3.2

7

居住户数

户

431

8

居住人数

人

1379

（2）公用建筑。

中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与“佳园一期”和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

结构设计

根据“佳园一期”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：

基础选型及处理

（1）桩基础：

桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。

（2）深层搅拌桩：

采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。

上部结构

“世纪佳园二期”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。

防震工程按8度设防。

公用设施方案

本住宅区因与世纪佳园相连，可利用部分佳园小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补两个小区配套设施的不足。

五、项目销售计划营销战略

根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：

5．1确定项目整体形象

‘‘世纪佳园二期’’与“世纪佳园一期”地块相连。

佳园小区已成功开发，其品牌形象得到了南昌市市民和政府的认同，在南昌市房地产市场有一定影响，建立了一定信誉。

“世纪佳园二期”处于江西科技园片区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业。

5．2“卖点”分析

‘‘世纪佳园二期”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：

（1）小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突

出的环境特点。

此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，先期发售的佳园小区最成功的“卖点”或销售的“热点”就在于此。

（2）配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。

（2）物业管理在佳园小区的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高

质量、高水平。

（3）小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准

档次规划设计和经营管理。

除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。

5．3定价策略

（1）价格定位1）根据南昌市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表五5-3。

表五5-3楼盘销售价格情况表

（2009年1、2月）

序号

名称

房屋类型

区位

地段

最低价

（元／平方米）

最高价

（元／平方米）

1

红塔花园

多层住宅

市西区

高新开发区

4520

4880

2

阳光花园

高档商住

市南区

滇池路

6480

6880

3

星河明居

高档住宅

市南区

交易会旁

7380

7880

4

宝海豪园

高档住宅

市南区

关上宝海公园

5160

5730

5

盛达花园

多层住宅

市南区

春城路北段

6650

7020

6

钻石豪苑

三层住宅

市东北

江西科技园

6200

6900