中期评估及终结预评估报告.docx

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中期评估及终结预评估报告

房地产开发项目中期评估/终结预评估报告格式指引

一、项目基本概况

1、所在省市及具体位置，主要规划指标，如占地面积、容积率、各建筑面积，投资规模，用地性质等。

2、项目来源及实施背景、合作模式、股权比例、土地取得方式等。

3、项目定位、项目优劣势分析等。

二、项目履行投资决策情况

简述各级决策。

三、项目进展情况

1、项目施工进展情况（可研实施计划与实际进度情况）。

2、各种手续办理情况（含已办完、未办完各证件和手续）。

3、项目销售进展情况（可研预计与实际销售情况）。

四、项目可研预测指标情况

预计投资总额、土地购置成本、项目成本、预计需投入自有资金、预计销售均价、开发周期、预计利润总额、预计净利润、全投资内部收益率、自有资金静态投资回收期、自有资金内部收益率、自有资金年均静态收益率等。

1、项目成本测算指标

1.1预计地价指标表

预计地价指标表

名称

指标

占地面积

建设用地面积

预计土地出让金（万/亩）

土地出让金折合楼面地价（元/m2）

契税（万元）

土地成交价*3-4%

印花税（万元）

土地成交价*0.05%

交易中心代理代办费

土地成交价*0.6%

其他费用

预计总成交地价款（万元，含回迁房成本（如有）、契税、印花税等）

1.2项目成本估算表

项目成本估算表

序号

名称

估算依据（㎡）

取费标准

金额

（万元）

可售面积单方指标（元/㎡）

备注

一

土地费用

二

前期费用

1

可行性研究费

2

各项行政事业性规费

3

城市基础设施建设费

4

规划及勘察设计费

5

监理费

6

检验监测费

7

开工准备费

四通一平

8

其他费用

三

建筑安装工程费

1

建筑工程费

2

装饰工程费

3

安装工程费

四

基础设施建设费

1

市政工程费

2

园林绿化费

五

公共配套建设费

1

托幼

2

小学

3

中学

4

社区配套等

六

开发间接费

1

现场管理费用

2

资本化利息

自有资金利息

七

不可预见费

前六项的%

八

开发成本

前七项合计

九

期间费用

1

销售费用

销售收入%

2

财务费用

自有资金利息

十

总投资

八+九

十一

税金

1

营业税及附加

总收入*5.5%

2

城市维护建设税

营业税*7%

3

印花税

总收入*0.05%

4

土地增值税

十二

总成本合计

总投资+税金

2、项目收益估算表

项目收益估算表

序号

项目名称

总建面（㎡）

估算单价（元/㎡）

成本（万元）

可售单方指标（元/㎡）

备注

十三

总收入

十四

利润总额

十三-十二

十五

所得税

十四×25%

十六

净利润

十四-十五

十七

自有资金

十八

项目静态投资收益分析

1

销售净利润率

（销售收入-开发成本）/销售收入

2

自有资金投资收益率

净利润/自有资金

3

自有资金年投资收益率

自有资金投资收益率/自有资金回收期

4

总投资利润率

利润总额/总投资

5

总成本利润率

利润总额/总成本

3、项目预测总体经济指标表

项目预测总体经济指标表

名称

经济指标

备注

总投资（亿元）

开发成本（亿元）

总收入（亿元）

销售净利润率（%）

利润总额（亿元）

净利润（亿元）

毛利率（%）

自有资金（亿元）

自有资金静态投资回收期（年）

自有资金静态年投资收益率（%）

自有资金内部收益率（%）

全投资静态投资回收期（年）

全投资内部收益率（%）

五、项目实际经济指标情况

实际完成投资总额、土地购置成本、项目成本、实际投入自有资金、实际整体销售均价、开发周期、实现利润总额、净利润、全投资内部收益率、自有资金静态投资回收期、自有资金内部收益率、自有资金年均静态收益率等。

1、项目实际成本指标

1.1实际地价指标表

实际地价指标表

名称

指标

占地面积

建设用地面积

土地出让金（万/亩）

土地出让金折合楼面地价（元/m2）

契税（万元）

土地成交价*3-4%

印花税（万元）

土地成交价*0.05%

交易中心代理代办费

土地成交价*0.6%

其他费用

总成交地价款（万元，含回迁房成本（如有）、契税、印花税等）

1.2项目实际成本表

项目实际成本表

序号

名称

估算依据（㎡）

取费标准

金额

（万元）

可售面积单方指标（元/㎡）

备注

一

土地费用

二

前期费用

1

可行性研究费

2

各项行政事业性规费

3

城市基础设施建设费

4

规划及勘察设计费

5

监理费

6

检验监测费

7

开工准备费

四通一平

8

其他费用

三

建筑安装工程费

1

建筑工程费

2

装饰工程费

3

安装工程费

四

基础设施建设费

1

市政工程费

2

园林绿化费

五

公共配套建设费

1

托幼

2

小学

3

中学

4

社区配套等

六

开发间接费

1

现场管理费用

2

资本化利息

自有资金利息

七

不可预见费

前六项的%

八

开发成本

前七项合计

九

期间费用

1

销售费用

销售收入%

2

财务费用

自有资金利息

十

总投资

八+九

十一

税金

1

营业税及附加

总收入*5.5%

2

城市维护建设税

营业税*7%

3

印花税

总收入*0.05%

4

土地增值税

十二

总成本合计

总投资+税金

2、项目实际收益表

项目实际收益表

序号

项目名称

总建面（㎡）

估算单价（元/㎡）

成本（万元）

可售单方指标（元/㎡）

备注

十三

总收入

十四

利润总额

十三-十二

十五

所得税

十四×25%

十六

净利润

十四-十五

十七

自有资金

十八

项目静态投资收益分析

1

销售利润率

（销售收入-开发成本）/销售收入

2

自有资金投资收益率

净利润/自有资金

3

自有资金年投资收益率

自有资金投资收益率/自有资金回收期

4

总投资利润率

利润总额/总投资

5

总成本利润率

利润总额/总成本

3、项目取得的其他经济效益

如：

为本公司贡献的生产经营指标、施工产生的效益、税收筹划产生的收益、持有物业价值、超额上缴的资金占用费、其他未计列财务报表的收益等。

4、项目实际总体经济指标表

项目实际总体经济指标表

名称

数值

备注

总投资（亿元）

开发成本（亿元）

总收入（亿元）

销售净利润率（%）

利润总额（亿元）

净利润（亿元）

毛利率（%）

自有资金（亿元）

自有资金静态投资回收期（年）

自有资金静态年投资收益率（%）

自有资金内部收益率（%）

全投资静态投资回收期（年）

全投资内部收益率（%）

六、项目主要技术经济指标对比分析

说明并对比分析指标实现程度（可研预测与实施情况对比）、差距及原因等。

1、项目成本指标对比分析

1.1地价指标对照表

地价指标对照表

名称

可研

实际

备注

占地面积

建设用地面积

土地出让金（万/亩）

土地出让金折合楼面地价（元/m2）

总成交地价款（万元，含回迁房成本（如有）、契税、印花税等）

说明分析：

1.2项目成本对照表

项目成本对照表

序号

名称

可研

实际

备注

一

土地费用

二

前期费用

三

建筑安装工程费

四

基础设施建设费

五

公共配套建设费

六

开发间接费

七

不可预见费

前六项的%

八

开发成本

前七项合计

九

期间费用

十

总投资

八+九

十一

税金

十二

总成本合计

总投资+税金

说明分析：

2、项目收益对照表

项目收益对照表

序号

项目名称

可研

实际

备注

十三

总收入

十四

利润总额

十三-十二

十五

所得税

十四×25%

十六

净利润

十四-十五

十七

自有资金

十八

项目静态投资收益分析

1

销售利润率

（销售收入-开发成本）/销售收入

2

自有资金投资收益率

净利润/自有资金

3

自有资金年投资收益率

自有资金投资收益率/自有资金回收期

4

总投资利润率

利润总额/总投资

5

总成本利润率

利润总额/总成本

说明分析：

3、项目总体经济指标对照表

项目总体经济指标对照表

名称

可研

实际

备注

总投资（亿元）

开发成本（亿元）

总收入（亿元）

销售净利润率（%）

利润总额（亿元）

净利润（亿元）

毛利率（%）

自有资金（亿元）

自有资金静态投资回收期（年）

自有资金静态年投资收益率（%）

自有资金内部收益率（%）

全投资静态投资回收期（年）

全投资内部收益率（%）

说明分析：

七、结论

综合评价，以及项目存在的问题、风险及采取的措施，经验教训及对策建议等。