联发九都府工程管理方案.docx
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联发九都府工程管理方案.docx
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联发九都府工程管理方案
联发九都府工程管理与维修的管理内容与方案
联发九都府座落于武汉市古田四路,邻近轻轨线,生活便利、交通便捷、环境优美。
联发九都府为二类民用建筑,框架结构,4幢32-33层高层住宅,1幢30层酒店公寓,总用地面积:
7497.47平方米;122942.89平方米;总建筑面积:
145477.96平方米,其中住宅建筑面积86363.28平方米,商业经营性用房17719.92平方米;地下车库建筑面积:
22232.09平方米,车位共858个(地面停车位276个,其中含公共停车位46个;地下停车位582个)。
一.工程人员配置和分工:
按高层住宅物业管理人员的定岗定编标准,确保设备设施运行良好和服务质量,配工程主管1人,维修人员4人,其中1人兼负责空调运行与维修。
1人负责地下车库所有设备设施的巡查和2#楼3#楼5#楼的共用设备设施维护和保养,1人负责小区的弱电智能化系统和消防系统、小区电梯巡查和维保监管和1#楼共用设备设施维护和保养,1人负责给排水系统设备设施和强电系统以及小区景观水系和景观照明以及儿童娱乐的维护和保养,1人负责6#楼中央空调系统运行和维护、商铺以及6#楼共用设备设施维护和保养,工程人员分工不分家。
(一)岗位职责
1.工程主管:
1)执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度,承上启下,及时完成管理处主任下达的各项工作任务。
2)管理好、使用好本小区的设备设施,使设备设施时常处于良好的技术状态,优质高效、低耗、安全运行,对管辖区域要严格做到三不漏(不漏电、不漏水、不漏油)、四干净(机房干净、设备设施干净、场地干净)、五良好(润滑良好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好)。
3)做好班组管理工作,解决技术上的疑难问题。
4)做好日常维修、保养工作,做到维修迅速及时,保证质量,不留问题;设备发生故障时,千方百计组织力量抢修,保证设备的正常运行。
5)拟定备品备件计划,报管理处经理审核,做好备品备件的验收、入库、保管和发放。
6)做好机电设备设施维修、保养的技术档案。
设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚地填入相关表格,每月交管理处主任审阅。
7)不定期抽查巡视机电设备,督促员工做好设备巡视工作并做好设备运行记录、保养记录和维修记录等相关记录。
8)负责工程质量遗留问题的协调处理。
2.维修工职责
1)负责小区业户的入户维修。
2)负责小区的公共设施设备的维修养护。
3)负责责任片区内公共设施设备的巡视检查,并做好记录。
4)负责小区内住户及公共水电表的抄录。
5)装修期间负责业户装修的巡视检查,协助装修监管工作。
6)服从服务中心调遣,参与抢修工作。
7)负责责任片区设备房及设备的清洁工作。
8)完成上级领导安排的其它工作。
9)协助外包单位做好设备维修、保养工作。
10)每月按时收集各项责任区设备巡检,保养记录表,并整理归档。
11)完成责任区设备、设备房的清洁工作。
3.空调运行维修工职责:
1)负责中央空调系统的运行管理。
2)负责所有空调、通风设备的维护保养和检修。
3)负责中央空调水系统的维护保养和故障检修。
4)负责空调设备电机及控制电器的维护保养和检修。
5)按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作,确保重点设备经常处于良好的技术状态。
6)按要求做好运行记录。
7)每月按时收集设备运行记录表、保养记录表,并整理归档。
二.工程设备设施管理和保养维护达到以下要求和标准
序号
项目
频次
标准
日
周
月
季
年
1
变配电系统
变配电房
1次
1.非工作人员,未经许可禁止进入变配电房。
2.工作人员进入变配电房应保持头脑清醒,服装整齐,纽扣扣紧,严禁穿拖鞋。
3.变配电房内地面无易燃、易爆物品及杂物堆放,无明显灰尘、无渍,配电柜,电容柜无尘、无渍,墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网,日光灯无尘、无蜘蛛网,门无尘、无渍,玻璃窗光洁、明亮、无渍,灭火器无尘,保持整洁、干燥,严禁吸烟。
4.变配电房内无异常声响,门窗完整,照明、通风良好,温湿度正常,配电设备电压电流表指示正常;雨天无漏雨、积水现象,热天冷却装置和通风设备运行正常。
5.堵塞洞孔,设置防鼠设施,防止小动物串入室内,造成设备短路,影响供电。
6.禁止带电检修,如在特殊情况下需带电工作时,应做好防触电、防短路等安全措施,并设专人监护。
7.除紧急情况外,未经上级批准不得随意拉闸停电。
2
标识牌
1次
合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全
3
发电机
发电机房
1次
1.机房内禁止存放易燃、易爆物品,严禁吸烟、严禁明火。
2.地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍,发电机组无尘、无渍,油箱无尘、无油迹,墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网,日光灯。
3.发电机平时置于手动状态,蓄电池置于浮充电状态,须定期进行充放电。
4.机油箱内储备8小时满负荷用油量(750公升左右)。
5.机房及油库内消防须定期检查,确保设施完好、有效。
油库内应放置沙桶。
6.电机检查时须将主令开关掷于停止档,以避免市电意外停电,导致发电机运行,发生意外伤害。
4
运行
1次
按照《柴油发电机维修保养规程》的要求及《柴油发电机组操作规程》程序,每月试运行一次,每次手动启动机组15分钟,检查机组及各项运行中的数据。
5
保养
1次
冷却水、机油、燃油过滤器更换、进气过滤器,更换机油等的工作,根据累计运行时间按设备保养说明书要求进行,控制柜线路检查;
6
巡视
1次
观察分析运行中的各项数据,发现隐患及时排除,重大异常情况如有危害人身安全或造成严重设备事故应紧急停机并及时报告,认真填写《发电机房巡视记录》。
7
给排水
水泵房
2次
1.工作人员进入水泵房须经工程主管或管理处主任批准后,由机电维修工陪同,方可进入。
2.泵房的机电设备由运行人员负责操作,其他人不得擅自操作。
3.控制柜上转换开关,无特殊情况应打在“自动”位置。
生活水泵每隔2天进行轮换;消防水泵(消火栓泵、喷淋泵)每半月应手动点动操作一次,确保消防泵在紧急状态下的正常使用。
4.保持良好的通风及照明状况,门窗开启灵活,无破损。
5.不得擅自改动机房线路、器材。
若需改动,须经工程主管批准后方可进行。
6.消防设施应保持完好。
7.保持机房干净整洁,无积尘,不得堆放杂物。
8.水池观察孔应加盖并上锁,钥匙由值班人员专人管理;透气管(孔)应用不锈钢网包扎,以防止杂物掉入水中。
8
排污泵
1次
1.排污泵控制箱上转换开关SA,无特殊情况应打在“自动”位置,排污泵每月转换一次。
2.每月应手动点动操作一次,检验其信号控制器是否正常,确保排污泵在紧急状态下的正常使用。
3.雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查,确保其正常运行。
9
水池(箱)
2次
下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二次,清洗单位应持有深圳市水务局颁发的《二次供水设施清洗消毒许可证》,清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验取证。
10
运行巡查
2次
设备运行正常,无大面积泛水、跑水、停水现象。
阀门、管网无跑冒滴漏、锈蚀现象,阀门转动灵活。
排水地沟、污水井等排水畅通,地下室、车库、机房、道路无积水、浸泡现象.
11
生活水泵保养
1次
1次
生活水泵每季进行一次一般性保养,每年进行一次全面保养。
12
消防水泵、喷淋泵、稳压泵保养
1次
1次
消火栓泵和喷淋泵及稳压泵每个月进行一次试运行,运行时间5~10分钟,每年进行一次全面保养,消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上。
13
排水泵、潜水泵保养
2次
排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。
14
闭路监控系统
摄像机镜头
1次
1次
进行一次除尘处理,并用镜头纸擦拭干净镜头,清理降温风扇。
15
摄像机护罩
1次
1次
进行一次除尘处理,清扫玻璃上的灰尘,并检查接插件是否松动。
16
消防设备设施
消防联动台
各类指示灯(含电源、信号)
1次
指示灯指示正常
各类开关
1次
处于开启或自动状态
各电器触点
1次
触点完好,无烧损
各电器元件接线端子及端子排端子
1次
各端子连接牢固,无烧伤
各电源、信号线
1次
导线无破损、烧焦现象
控制台内部除尘
1次
无尘
控制台表面除尘
1次
无尘
17
火灾
报
警器
指示灯
1次
“AcPower”(绿色)指示灯亮,其余指示灯不亮
直流电源电压
1次
指针指示+24V(±5V)
自检功能
1次
主机上所有指示灯闪亮,回路工作电流正常
内部各接线端子
1次
各端子连接牢固、不松动
信号(电源)线
1次
导线无破损、老化
表面及内部除尘
1次
1次
无尘
18
火灾探测器
感烟探测器
1次
用力吸一口香烟,在距探测器20CM处喷向探头.每次2%比例,红色指示灯亮
感温探测器
1次
用750W电吹风,在距探测器500MM处,向探测器热风.每次2%,报警指示灯亮
手动报警按钮
1次
用螺丝刀打开玻璃测试报警.每次2%比例,报警功能正常
控制器内部各电器触点
1次
触点完好,无烧伤
19
防火卷帘门
控制箱内部各电器元件接线端子
1次
端子无烧伤或松动
机械部分(齿轮、锋条)
1次
无锈蚀且表面涂有润滑油
卷帘门门体
1次
无锈蚀
电机接线端子
1次
端子无松动
升降按钮
1次
动作灵活,到位准确
20
防火门
防火门玻璃
1次
完好无损
防火门弹簧绞链
1次
完好,弹性适度
消防通道、防火门
1次
消防通道畅通,防火门开闭自如
21
排烟系统
排烟风机表面除尘
1次
无尘
控制柜内部各电器触点
1次
触点完好,控制启停正常
控制柜内各接线端子或端子排端子
1次
端子无烧伤或松动
控制柜电源指示灯
1次
电源指示灯明亮
排
烟
阀
⑴微动开关机内部接线端子
1次
端子无松动、微动开关固定良好
⑵复位按钮、导轮、钢丝、转轴
1次
复位按钮控制无误、排烟口开启灵活
风机、排烟阀手动、自动功能试验
1次
手动、联动功能正常
22
加压
送风系统
加压送风机表面除尘
1次
无尘
控制柜内部各电器触点
1次
触点完好,控制启停正常
控制柜内各接线端子或端子排端子
1次
端子无烧伤或松动
控制柜电源指示灯
1次
电源指示灯明亮
送风口微动开关机内部接线端子
1次
端子无松动、微动开关固定良好
各送风口百叶窗
1次
送风口百叶位置正确
23
管道及附件
各消防阀门
1次
阀门开启自如,不漏水
各减压阀、排气阀
1次
排气阀排气正常、不漏水。
减压阀工作正常
消防管道
1次
管路无渗漏或锈蚀
24
应急照明
疏散指示灯
1次
指示灯亮、且处于等待状态,无松动、损伤
应急灯
1次
按测试键后,指示灯亮,充放电正常
表面除尘
1次
表面无灰尘
25
设备机房
机房卫生
1次
机房整洁、干净
机房内照明、电话
1次
照明完好、电话通话正常
26
灭火
器
材
推车式灭火器
1次
完好无损,压力在正常范围
手提式灭火器
1次
压力正常,指针指在绿色安全区内,配件齐全
27
室内外消火栓系统
水泵
1次
转轴转动灵活
水泵添加盘根
1次
点动时,漏水在正常范围内
水泵加润滑油
1次
水泵运转灵活
水泵、电机除尘
1次
无尘
消火栓各阀门
1次
开启自如,不漏水
各消火栓、水带、接扣、消火栓按钮及其它配件
1次
水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好无松动,小配备齐全,
功能试验
1次
各项功能正常
28
自动喷淋系统
水泵
1次
转轴转动灵活
水泵添加盘根
1次
点动时,漏水在正常范围内
水泵加润滑油
1次
水泵运转灵活
水泵、电机除尘
1次
无尘
自动喷淋各阀门
1次
开启自如,不漏水,压力指示正常
放水阀、压力表
1次
压力表指示正常,放水阀开启自如
信号阀
1次
关闭时有电信号在中控室显示
水流指示器
1次
在中控室有电信号显示
喷淋头
1次
喷淋头表面油灰不可过多
29
气体灭火系统
各气瓶气压
1次
气压指示正常
执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀
1次
气压正常,各阀无泄露,放气阀、瓶头阀、分配阀能正常工作
气体控制箱
1次
触点无锈蚀、无松动,模拟功能正常
瓶体及管路表面除尘
1次
无尘
30
消防应急广播
主机各电源、控制信号及音量调节器
1次
信号指示正常,音量调节位置合适
各切换器、控制器
1次
转换工作正常
各放大器
1次
音质、音量良好
各接线端子及线路
1次
端子无松动,各导线完好
磁带机、CD机磁头
1次
表面无粉尘
各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好
1次
各扬声器接线牢固、纸盒无破损
31
对讲电话系统
主机柜内除尘
1次
无尘
各接线端子及线路
1次
端子无松动,各导线完好
主机、固定电话、插孔之间通话
1次
音质清楚、无杂音
主机按键
1次
按键无阻滞,通断良好
32
中央空调暖通系统
冷却塔
1次
检查浮球阀动作是否正常,清塔内异物清理,
1次
塔盘定期排污、清洁,风机轴承润滑,
冷冻水泵、冷却水泵
1次
水泵运行响声是否正常,轴承润滑油是否充足;
1次
够阀门开闭是否灵活,电机接线端是否紧固,接地情况、电机绝缘电阻是否正常,控制回路是否良好,轴承是否需更新,
33
上门维修
上楼维修时间
随时
接到维修要求,预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的15分钟内赶到现场。
34
维修服务态度
随时
热情、谦虚、使用文明用语。
35
维修服务时间
随时
视工艺复杂情况而定,一般不超过8小时,最多不超过72小时。
37
服务对象满意率
随时
应达到95%
37
洗脸盆漏水
随时
应达到原先标准,经反复试用,不漏水,服务对象满意。
38
洗菜盆漏水
随时
接头、阀门、软管应按原标准安装,维修时间不超过1小时。
39
洗菜盆堵塞
随时
达到畅通标准,维修时间不超过2小时。
40
洗脸盆堵塞
随时
下水应达到相当流畅,检查口应恢复原状,并对维修现场进行清理,维修小时不超过2小时。
41
疏通地漏
随时
使之畅通,并对切口恢复原样,维修时间不超过1小时。
42
房间没水
随时
此项原因多种,应尽快解决业户用水问题。
(市政停水除外)
43
水龙头漏水
随时
维修后应达到原来标准,密闭、开关自如,维修时间不超过30分钟。
44
接头漏水
随时
应达到紧固、密封、不滴水,维修时间不超过1小时。
45
楼上水漏到楼下
随时
尽快找到漏水原因,以达到处理好不漏水为标准,并对墙地面等污染清理干净;
46
马桶漏水
随时
以不漏水为标准,如需拆马桶安装,应恢复原样,维修时间不超过2小时。
47
房间无电
随时
以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,检查时间不超过2小时。
48
灯不亮
随时
应达到原来照明标准,维修时间不超过30分钟,线路故障按实际问题而定。
49
业户门铃不响
随时
以达到清脆悦耳为标准,维修时间不超过30分钟。
50
房间插座无电
随时
使用方便、安全为标准,并把故障原因告诉业户。
根据实际情况确定维修时间。
51
培训
1.制定培训计划。
2.按培训计划组织实施。
3.培训合格率100%。
52
资料管理
1.日常记录
《供电运行记录表》、《变配电房巡视记录表》、《柴油发电机组运行记录表》、《发电机房巡视记录表》、《电梯和电梯机房巡视检查记录》、、《生活水泵运行记录表》、《消防中心消防设备巡视检查表》
2.月(季)度记录
《闭路监控系统设备保养记录表》、《发电机组保养记录表》、《红外报警系统月保养记录表》、《消防系统检测记录表》、《风机检测保养记录表》、《污水泵检测保养记录表》
《给排水设备保养记录表》
3.年度设备设施维保计划表
4.要求
a.内容完整有效
b.质量记录应标准化
c.质量记录应实用,符合质量管理需要
d.质量记录的真实性和准确性
三.房屋建筑维修模式、土建维修模式以定期检查清洁,零星养护与计划养护相结合
序号
公共建筑设施名称
事项
计划养护周期
01
上人屋面
1)对损坏的面层进行修补
2)对分格缝用沥青进行勾缝
3)对天台泛水、变形缝进行处理
4)对屋面渗漏进行处理
每2年
每2年
每2年
每2年
02
外墙饰面
(涂料、面砖)
1)重点部位进行清洗
2)外墙裂缝修补、空鼓面砖更换,外墙整体清洗
3)涂料外墙粉刷
每1年
每3年
每5年
03
内墙饰面
1)涂料饰面重点部位粉刷
2)涂料饰面全面粉刷
3)瓷砖饰面空鼓更换
每1年
每5年
每3年
04
楼面、地面
1)磁砖地面空鼓、破裂更换
2)水泥地面起砂、裂缝修理
每3年
每1年
05
天棚
1)抹灰层空鼓处理
2)天棚重新粉刷
3)装修吊顶的调平、破损的处理
每3年
每5年
每2年
06
室外道路(地面)
1)大理石地面裂缝、缺角系统修补
2)广场砖地面破裂更换
3)草地多孔砖破裂更换
4)水泥地面起砂、裂缝修理
5)其它地面(如碎石地面等)修补
每2年
每1年
每1年
每3年
每3年
07
门窗
1)闭门器、门锁调校
2)变形复位
3)防腐防蛀处理
每半年
每半年
每3年
08
防盗网、围栏
根据损坏情况确定刷油漆时间
2-4年
09
沟井池渠
1)疏通、清淤
2)井盖、篦子刷漆
每半年
每1年
10
挡雨篷
清洗、加固
每1年
11
玻璃幕墙
清洗
每1年
四.工程设备设施维护保养指标
1)房屋及配套设施、设备完好率
承诺指标
98%
承诺标准
房屋外观无破坏,立面完整,设施、设备运行良好
测定依据
完好、基本完好面积/建筑物面积×100%≥98%
质量保证措施
制定详细的房屋及配套设施维修养护计划,并严格执行。
房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到人。
日常维护检查与定期检查相结合,确保良好的运行状态。
维修基金按规定妥善管理与使用。
2)零修、急修及时率
承诺指标
98%
承诺标准
接到急修通知15分钟内到达现场,急修立即处理,零修不过夜。
测定依据
已完成零修、急修数/总零修、急修数×100%≥98%
质量保证措施
建立严格的房屋修缮制度,设立完善的保修填单制,维修完成后经报修人签字确认。
维修人员应在接到通知15分钟内到达现场,急修立即处理,零修不过夜。
根据项目的功能和特点,储备合理数量的常用材料,备急用。
每月对维修及时率进行统计,作为维修人员的考核依据。
3)亮灯率
承诺指标
95%
承诺标准
接到报修通知30分钟内到达现场处理。
测定依据
亮灯盏数/该区域内的总灯数×100%≥95%
质量保证措施
1、建立严格的巡查制度,维修完成后由带班人抽样复查确认。
2、维修人员应在接到通知30分钟内到达现场处理。
3、定期对维修及时率进行考核。
4)维修工程质量合格率
承诺指标
98%
承诺标准
维修工程符合质量标准,基本无二次返工现象
测定依据
质量合格的维修单数/总维修单数×100%≥98%
质量保证措施
加强对维修技工的专业培训,维修人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。
入户维修的,管理人员100%回访。
较为复杂的维修工程,事先制定详细的工作方案,工程主管到现场进行指导、验收、监督。
五.维修工程委外管理
工程、设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时,应给有相应资质的修缮施工单位承接。
工程主管或相关的维修人员在整个工程施工过程中对现场的质量、安全(包括防火)和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫(装潢垃圾)、环保措施进行监督管理。
电梯、消防系统和智能化系统委外维护时,工程主管和相关的工程维修人员对每月的实施保养和维修情况进行监督;按公司要求和标准对维保内容进行考核。
六.检查监督
服务中心主任和工程主管对维修登记表的维修内容进行抽查,对共用设备设施的运行和巡查记录进行抽查,发现问题(苗头)记录在案,追查负责维修的人员责任;发生责任事故追究相关人员的责任。
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