上海报批报建流程图及工作指引青浦区重点.docx

上海报批报建流程图及工作指引青浦区重点.docx

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上海报批报建流程图及工作指引青浦区重点

报批报建流程图

190/350

竣工图准备

地籍修测、面积实测60

地籍图、实测报告10

设计审核5

住宅交付现场验收

住宅交付使用许可证20

上海市房地产权证20

规划验收、竣工备案

配套竣工合格证明

现场条件

物业用房承诺10

土地核验15

物业维修基金缴纳15

完税证明15

入伙

公建用房移交15

业主共用及公益性设施认定15

现售商品房销售方案备案15

报批报建工作指引

根据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：

一、土地获取及规划确定

二、建设工程规划许可证和开工证的申请

三、预售

四、交付和产证

根据各阶段的性质及特点进行描述和分析：

一、土地获取及规划确定

该阶段包含的重要环节：

1.获取土地——签定合同

2.规划定界——根据土地定界报告进行规划用地范围的界定——主要涉及市政（如绿带、河道等）退让

3.规划编制条件——向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）

4.详规评审及批复

5.申请《建设用地规划许可证》

6.缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理《土地证》

重点注意事项：

详规的编制至关重要，一旦获得批准，后期的设计必须符合批准的内容，指标一定不能突破。

各环节报批指引：

1、规划定界：

定界单位：

规土局定界队

所需时间：

10个工作日

控制要点：

规划定界和土地定界是否一致，主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异

审核资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

总办

申请单位营业执照

2

报建配套

土地定界报告

3

项目发展部

中标通知书、土地出让合同及附图

[返回]

2、申请规划编制要求：

批复单位：

规土局（审核部门：

规划科）

时间：

20个工作日

控制要点：

建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布

审核资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

申请表

2

报建配套

地形图2份

[返回]

3、申请详规批复

批复单位：

规土局（审核部门：

综合科）

时间：

从评审会后开始需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）

控制要点：

建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布

流程：

1、规划定界；

2、申请规划要求；

3、进行规划设计；

4、详规中期评审即详规评审会；

5、根据评审会意见（会议纪要）修改规划；

6、上报详细规划；

7、详规批复。

审核资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

填写修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示报告

2

设计部

规划文本8套

内容：

区位图8份、用地现状图8份、土地使用规划图8份、详细规划总平面图8份、交通及道路系统规划图8份、

绿地系统规划图8份、给排水系统规划图8份、电力电讯燃气规划图8份、防灾及地下空间利用规划图8份、分期实施规划图8份。

3

设计部

文本光盘（盖设计院章）

4

报建配套

控制性详细规划批复

5

报建配套

详规评审会议纪要

6

报建配套

国有土地出让合同及规划意见复函

附：

《项目用地条件流转确认表》

[返回]

4、申请《建设用地规划许可证》

发证单位：

规土局（审核部门：

建管科）

审核所需时间：

20个工作日（政府承诺40个工作日）

控制要点：

地形图用地范围划示必须清晰、用地性质明确

审核资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

填写建设用地规划许可证申请表

2

报建配套

用地范围测绘成果报告（规划定界报告）/选址意见书（青浦）

3

报建配套

地形图５份（划示道路红线、河道蓝线（青浦））

4

报建配套

国有土地使用权出让合同、详规批复及附图

5

报建配套

方案批复

6

报建配套

立项备案

[返回]

5、缴纳土地出让金

收款单位：

上海市房屋土地资源管理局

缴纳时限：

签订出让合同后60天内缴清

缴款依据：

土地使用权出让合同

经办部门：

项目发展部

控制要点：

缴款期限内必须缴清，否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）

6、缴纳土地补偿费

收款单位：

区土地储备中心

缴款时限：

根据合同约定

缴款依据：

根据补偿费合同

经办部门：

项目发展部

[返回]

7、缴纳契税

收款单位：

区财政局

缴纳时限：

缴清土地出让金、土地补偿费

缴款依据：

土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同

经办部门：

报建配套

[返回]

8、办理《土地证》

发证单位：

房管局（审核部门：

房地产交易中心）

办理所需时间：

25个工作日

控制要点：

出让面积、用地范围、用地性质、出让年限

关键点：

动拆迁许可证

审核资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

申请表

2

报建配套

用地批文、用地批准书及批文附图（原件）

3

报建配套

土地出让合同

5

报建配套

契税缴纳凭证

6

报建配套

地籍图2份

7

报建配套

建设用地规划许可证（原件）及附图

8

报建配套

土地勘测定界报告

9

报建配套

已付清土地使用权出让金或交纳土地租赁费的证明

10

报建配套

已付清动迁、配套等费用的凭证

[返回]

二、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的申请

该阶段包含的重要环节：

1.方案设计、征询、批复

2.环评批复

3.扩初设计、征询、批复

4.立项备案

5.计划转正

6.施工图设计、审图、报建

7.卫生设计审核

8.民防规划证阶段审核

9.水务局河道蓝线复验

10.申请《建设工程规划许可证》

11.施工中标通知书

12.《建筑工程施工许可证》

重点注意事项：

设计过程中一定要符合详规批准的要求，满足规范要求。

青浦区在此阶段的重要环节顺序为：

1.项目立项备案需先行审批→方案审批→扩初；

2.建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批→完成后办理建设用地批准书；

●指标如：

容积率、覆盖率——不能突破规划批准的上限；

　　　　　绿化率——３５％，集中绿地率——１５％；

　　　　　停车率——１００％；

　　　　　建筑面积——准确性。

●公建配套如：

居委会、业委会、物业管理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。

●规范性要求如：

建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。

各阶段报批指引

1、方案征询：

时间：

10---20个工作日

征询部门：

区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。

附：

《项目用地条件流转确认表（方案阶段）》、《方案送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》

[返回]

2、规划报批：

批复单位：

规土局（审核部门：

建管科）区政府、镇政府（宝山）

批复时限：

15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）

控制要点：

容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

立项批复或中标通知书

2

设计部

纸质地形图一份

3

设计部

总平面图两份

4

设计部

方案文本两份

5

报建配套

选址意见书或规划设计要求或土地出让合同

6

设计部

方案送审申请表

7

报建配套

各部门征询意见单

8

设计部

高层建筑附日照分析报告两份

9

设计部

分层面积表两份

10

设计部

电子地形图光盘一份

11

设计部

设计图光盘一份

12

设计部

电子报建光盘一份

13

报建配套

修详批复（调整意见）/土地权属调查报告书（宝山）

注意事项：

●电子报建光盘从上海规划网站上下载（）。

按沪规信（2004）1190号要求执行。

●设计图光盘内容含所有图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。

●纸质地形图：

用墨线标注总图内容：

1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划控制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽和中心线）。

●总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明的内容及要求同地形图。

●方案送审表及分层面积表加盖设计院章。

●建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确，如满足60分钟不满足65分钟日照需提供承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。

●集中绿地率达到15%，绿化率达35%，停车率达100%即可，数据不宜过大。

●规划经济技术指标必须符合详规批复要求。

●商业要求集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。

[返回]

3、环评批复

批复单位：

区环保局

批复时限：

从编制环评报告开始3个月

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

环境影响评价报告（报告书2本、报告表3份、登记表3份、电子版1份）

2

报建配套

立项批复或中标通知书

3

报建配套

排水许可证或排水接管许可证明

4

报建配套

公示

5

设计部

总平面图、总排水图各1份

[返回]

4、可研报告的编制及立项备案\可研备案（宝山）

编制单位：

投资咨询公司

批复单位：

区、市发展和改革委员会

批复时限：

1个月

控制要点：

经济技术指标必须和设计一致，投资估算不宜过大

送审资料：

青浦区

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

上海市企业投资项目备案申请表（建设单位盖章、所在地政府盖章）

3

报建配套

环评批复

4

报建配套

建设用地规划许可证及附图

5

报建配套

地形图

6

总办

营业执照、开发资质、组织机构代码证

7

报建配套

房地产权证、土地中标通知书、出让合同

8

设计部

总平面图、方案文本

9

财务部

资本金承诺（20%-35）

10

财务部

资金证明

宝山区资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套组

中标通知书

报建配套组

控规文件

5

总办

营业执照、组织机构代码证、资质证明

7

报建配套组

出让合同

报建配套组

环评初审意见

报建配套组

节能专评

[返回]

5、扩初征询：

所需时间：

20个工作日

征询部门：

区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教育局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。

附：

《项目用地条件流转确认表（扩初阶段）》、《扩初送审资料设计核对表》、《征询意见反馈意见单》、《区政府各职能部门送审意见单》

6、扩初批复：

批复单位：

区建交局（审核部门：

建设审批科）

市建交委（审核部门：

综合规划处）

批复时限：

区15个工作日、市20个工作日

青浦区流程：

扩初文本→建交委审核→分发各部门→开评审会→意见回复→出批复

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

扩初申请报告及请示单

2

报建配套

国有土地出让合同

3

报建配套

项目建议书及可研批复

4

报建配套

相关部门扩初设计阶段审核意见

5

报建配套

原设计方案批文及总平面图（包括所附总平图及规划技术指标）

6

报建配套

土地批准文件（复印件）

7

设计部

扩初设计文本（总平面图及单位平、立、剖面23套），加盖市建委统一颁发的出图专用章及执业注册章

8

设计部

总平面蓝图12份

9

设计部

投资概算书3份

10

设计部

建筑节能计算书3份

11

设计部

初步设计图纸电子光盘1份

[返回]

7、申请《建设工程规划许可证》

发证单位：

规土局（审核部门：

建管科）

审核时限：

15/20个工作日（政府承诺25个工作日）

控制要点：

容积率、覆盖率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积及布局（含商业，居委、青少年老年活动用房等符合千人指标，物业管理用房按0.2%配置），建筑退界、间距、日照分析

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

设计部

工程规划许可证申请表原件1份

2

设计部

施工图审图证书1份（原件）

3

设计部

纸质地形图4份

4

设计部

总平面图四份

5

设计部

建筑施工图3套（单体平、立、剖面图）

6

设计部

基础施工平面图、基础详图及桩位平面布置图（结构图）2套

7

设计部

分层面积表2份

8

报建配套

方案征询单、批复和附图

9

报建配套

扩初征询单、批复和附图

10

设计部

高层附日照分析报告1份

11

报建配套

环评批复1份（复印件）

12

报建配套

土地权属证明及附图1份

13

报建配套

民防审核意见单

14

设计部

建设工程平面示意图3份

15

设计部

电子地形图光盘1份（合同订单）

16

设计部

概预算汇总表1份

17

设计部

设计图光盘1份（含总平面蓝图、平立剖施工图、结构图、平面示意图）

18

报批配套

卫生审核单

19

设计部

电子报建光盘1份

注意事项：

●电子报建光盘从上海规划网站上下载（）。

按沪规信（2004）1190号文要求执行

●设计图光盘内容含所有图纸内容，，光盘表面加盖设计院出图章

●纸质地形图：

用墨线标注总图内容：

1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划控制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、道路交通（地形图划示见示意图）。

●总图和方案文本必须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章。

●建筑间距必须满足规划要求，日照分析必须准确。

●商业空间划分必须确定，如在建设过程中发生变更请及时告知我部，以便及时进行规划调整，为今后产证的办理做好铺垫工作。

●总图中必须确定公建配套设施的位置，如：

门卫、水泵房、变电站、垃圾房、道班房、自行车棚、停车位、围墙等。

如不能和住宅同时申请建设工程规划许可证，必须在施工前申请。

●经济技术指标必须符合方案批复要求。

●总图中的指标必须和申请的指标保持一致。

附：

《建设工程规划许可证送审资料设计核对表》、《工程规划许可让申请内容确认单》、《报批报建手续自查表》、《规划批复图纸与施工图差异自查表》、《设计变更及规划调整联系单》

[返回]

三、预售

重要环节：

地名、门牌号码、新开工登记、面积预测、现场鉴证、申请预售证

1、地名

受理单位：

区规土局地名办

时限：

1个月

控制要点：

所起地名必须符合地名命名规定（有详细规定）

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

申请报告2份

2

报建配套

建设用地规划许可证及附图2份

3

报建配套

立项备案批复2份（或中标通知书）

4

报建配套

地形图3份

5

设计部

总平面图2份

6

报建配套

地名命名、更名申请表2份

[返回]

2、门牌号码

受理单位：

属地派出所

时限：

1个月

控制要点：

门牌总弄的选择、具体门牌的编号、商铺门牌的选择

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

申请报告

2

报建配套

派出所规定表格填写

3

报建配套

立项备案批复（或中标通知书）

4

报建配套

用地批文及用地批准书

5

报建配套

建设工程规划许可证

6

报建配套

建设工程规划许可证总平面附图两份

3、新开工登记

办理单位：

市房管局

时限：

10个工作日

控制要点：

该环节取得项目预达楼盘报告后，方可对项目进行预测。

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

建设用地许可证

2

报建配套

土地证

3

报建配套

建设工程规划许可证

4

采购管理部

建设工程施工许可证

5

设计部

总平面图和分层平面图的建筑设计ACAD电子文档

6

设计部

房屋公用部位使用证明

7

报建配套

住宅建设配套费缴纳证明

4、面积预测、现场鉴证

办理单位：

房地产交易中心——测绘中心

时限：

面积预测2个月、现场鉴证5个工作日

控制要点：

必须熟知房地部门建筑面积测绘原则

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

建设工程规划许可证（附项目表）

2

报建配套

门牌号码批文

3

设计部

总平面图

4

设计部

分层平、立、剖面图（电子文件）

5

设计部

公用部位使用功能、服务对象说明表

6

设计部

房屋建筑分层施工平面图（盖规划审核章）

7

报建配套

土地证

8

报建配套

新开工预搭楼盘报告

9

报建配套

商品房基础工程验收合格证明（复印件）

鉴证（预售）条件：

多层结构封顶、高层结构2/3

附：

《房屋面积预测报告审核手续表》

５、预售证申请

发证单位：

房管局

办理时限：

15个工作日

控制要点：

销售计划，各项目第一次预售必须提前3个月知会，便于办理新开工计划、配套费的申请及缴纳、施工计划等，信息系统的维护

重要环节：

●新开工计划

●施工计划

●配套费

●门牌号码批复

●面积预测

●现场进度

●申请预售

重点注意事项：

●预测面积——核准；

●预售资料核准——市、区两级部门的协作。

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

上海市商品房预售项目情况表

2

报建配套

房地产开发企业资质证书

3

报建配套

土地使用权出让合同

4

报建配套

房地产权证

5

报建配套

建设工程规划许可证

6

采购管理部

建设工程施工许可证

7

报建配套

有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告

8

报建配套

建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成果报告）

9

财务部

与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议

10

报建配套

水、电、煤等配套已落实的有关证明

11

物业管理公司

房屋使用公约、前期物业中标证明、与所聘物业管理公司签订的前期物业管理服务合同、物业管理及业委会用房配置资料、物业公司的资质证书

12

报建配套

施工计划、配套计划

13

报建配套

物业管理用房承诺

1４

报建配套

商品房销售方案

15

销售部

销售人员名单、证书、承诺书

16

总办

预约申请表

17

报建配套

入网认证表

18

报建配套

配套缴纳至80%的相关证明（青浦）

19

报建配套

缴纳物业维修基金中个人部分1%的相关证明（青浦）

预售证申请流程

•网上信息系统维护——总办

•物业管理单位的确定——物业公司

1、面积预测、楼盘表的建立

2、网上备案——销售部

3、现场进度鉴证——各事业部配合

附：

《预售证办理资料时间节点安排表》

[返回]

四、交付证和大产证

重要环节：

地籍修测及地籍图、面积实测及报告、规划验收、竣工备案、配套完善证明、住宅交付证、物业管理用房承诺、公建用房移交、面积核定、物业维修基金缴纳、完税证明

1、地籍修测及地籍图、面积实测及报告

受理单位：

房管局交易中心——测绘中心

时限：

2个月

控制要点：

实测面积与预售合同面积的差异控制在合同约定范围

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

申请表

2

报建配套

土地证

3

报建配套

建设工程规划许可证及项目表

4

事业部

房屋竣工平面图（盖竣工章）、项目竣工备案表

5

设计部

房屋公用部位使用说明

6

报建配套

门牌号码批文

7

报建配套

竣工规划验收测量光盘

附：

《房屋面积实测报告审核手续表》

2、住宅交付使用许可证

发证单位：

房地局（审核部门：

工程科）

办理时限：

20个工作日/天

控制要点：

水、电、煤、电话、有线电视、宽带等配套完毕；现场绿化工程和道路工程；

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

上海市新建住宅交付使用申请表（可网上下载）（原件1份）

2

报建配套

土地管理部门出具的建设用地批准书或土地出让合同。

（复印件1份）

3

报建配套

规划管理部门出具的建设工程规划许可证及总平面图、建筑工程项目表。

（复印件1份）

4

事业部

经建设行政管理部门备案的住宅项目建设工程竣工验收备案表和独立公共建筑建设工程竣工验收备案表。

（复印件1份）

6

报建配套

专业配套单位和管理部门出具的供水、供电、供气、雨污水排放、电话通信、有线电视、宽带数据传输配套验收合格证明。

（除雨污水排放可为复印件1份外，其余均需原件1份）

7

报建配套

市房地局或者配套费实行自收自支的区（县）房地局、住宅局出具的住宅配套费缴纳证明或者项目包干批复文件或者免缴证明。

（复印件1份）

8

报建配套

对一次实施或者分期实施最后全部完成的项目，规划管理部门出具的规划验收合格证明。

（复印件1份）

9

报建配套

公安管理部门出具的公安门牌编号，高层住宅须提供消防管理部门出具的消防验收证明，有电梯的项目须提供上海特种设备监督检验所出具的电梯验收检验报告。

（复印件1份）

10

报建配套

具有测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘汇总表。

（复印件1份）

11

事业部

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（原件1份）

12

报建配套

项目扩初征询单（区房地局意见）

13

报建配套

公建移交协议

附：

《住宅交付使用证办理资料时间节点安排表》

[返回]

3、物业管理用房承诺

受理单位：

房地局（审核部门：

物业科）

时限：

10个工作日/5天

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

实测报告

2

报建配套

承诺书

1

报建配套

工程规划许可证（已核定的物业用房面积）

2

报建配套

工程规划许可证附图（已核定的物业用房平面图）

4、公建用房移交

移交单位：

（1）、物业管理用房以及业委会移交物业服务中心；

（2）、居委会移交镇政府社区办

时限：

住宅交付证之前移交

经办部门：

事业部

5、土地核验

受理单位：

规土局

时限：

15个工作日

送审资料：

序

经办部门

提供资料清单

1

报建配套

申请表

2

报建配套

土地证

3

报建配套

实测报告

4

报建配套

经修测的地籍图、规划许可证

5

报建