转型的代价商品房与我们的生活.docx
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转型的代价商品房与我们的生活
转型的代价,商品房与我们的生活
——商品房市场分析报告
目录
开篇
一、写作综述4
1.1研究方法4
1.2基本前提及假设4
产业环境篇
二、房地产现行交易制度5
2.1土地挂牌拍卖制度5
2.2房屋产权制度5
三、地产的需求结构因素6
3.1中国城市化进程与刚性需求之间的矛盾6
3.2人口因素的影响11
四、地产结构的供给因素12
4.1土地的期货效应12
4.2中国土地制度对地产价格的影响。
12
4.3地方政府的产业规制很大程度上造成了中国商品房价格上涨。
13
4.4政府土地财政的根本原因:
中国分税制改革13
4.5地方与中央的博弈13
4.6政府规制扭曲市场机制14
五、非理性繁荣,商品房和中国的资本市场14
5.1房地产的相关性质15
5.2房地产与中国股市的周期15
六、房地产结构与中国宏观调控17
6.1中国宏观经济形势与长短期均衡基于AD–AS,IS–LM的视角17
6.2中国外汇上涨对房地产投资结构的潜在风险18
6.3存贷款准备金率与经济预期19
6.4房贷:
想说爱你不容易20
6.5前车之鉴?
中国会重蹈日本覆辙吗20
6.6未来经济预计21
七、房地产与政府规制21
7.1房产税:
猛药还是毒药?
21
7.2聚焦二套房政策24
产业结构篇
八、房地产行业结构25
8.1竞争格局25
8.2城市市场及企业运作分析26
8.3当前商品房市场结构27
8.4房地产行业的趋势判断28
产业组织篇
九、结构行为与绩效31
9.1当前市场的行为31
9.2相关企业市场行为(以万科为例)33
9.3房地产营销价格策略37
9.4房地产营销促销策略37
9.5万科的经营策略对于市场的启示38
9.6相关企业市场绩效41
产业发展篇
十、房地产融资渠道及风险46
10.1我国房地产融资渠道现状分析46
10.2房地产融资政策48
10.3、造成房地产业融资问题的主要原因50
10.4房地产金融风险50
10.5如何改善融资结构51
十一、商品房市场如何健康发展52
11.1商品房改以什么作为导向52
11.2应当坚持几个基本原则52
参考书籍53
附录一:
万科策略非价格策略54
附录二:
最新二套房贷政策56
结语
开篇
一、写作综述
安居乐业,自古就是中国人民追逐的梦想和政治理想,从杜甫安得广厦千万间,到温家宝的“居者有其居”中国人对房,对房子似乎有着难解的情缘。
纵观中国改革开放以来中国人的住房条件大为改善,尤其是在1998年房地产改革后,房地产总上了一条市场化的道路,无论是人均住房面积,住房条件,还是保障房,公租房的投入,都大为改善。
可以说,市场化的改革道路,清除了房地产改革的障碍,成为推动中国后续经济发展拉动内需额的有效手段。
但是伴随而来的是房价的大涨,看不懂的房价常是人们感叹的对象,“看空论”、“看涨论”、“唱衰论”不绝于耳,那么中国房地产价格机制是怎样形成的?
房地产是否真的泡沫严重?
中国会重蹈当年日本的覆辙吗?
政府的调控真的有用吗?
追涨年代,我们将如何适从?
本文希望拨开重重烟雾,回答这些答案,基于此对我们的研究方法作如下声明:
1.1研究方法
切入角度
宏观层面:
延续经济学长短期均衡分析,利用计量经济模型,和金融学的相关知识,来探寻中国房地产价格机制背后的原因
微观:
将以企业作为切入点,从市场环境,结构等因素,来观看企业在竞争中的行为。
分析层面
本文将采用经济学的两大分析方法:
实证分析及规范分析。
实证分析部分:
包括对当前货币政策,财政政策,政府规制,要素价格机制惊醒分析。
规范分析部分:
对房地产治理问题进行探讨。
1.2基本前提及假设
一、市场化的道路拓宽了中国人买房的渠道,实现了中国人的梦想,也正是因为市场化的道路,打破了城市户籍制度有的局限,在一定程度上加速了中国的城市化进程和人才的流动,在市场化条件下,政府覆盖保障性住房才有了条件。
因此中国的房地产未来的方向仍然是市场化。
问题是在市场上引发的,也必然要用市场化的方法去解决,“国进民退”,回到原有的住房分配制度是不可行的。
二、房地产价格是当前市场信息的反应。
市场上的部分交易信息体现在价格之中。
三、房地产市场是一个信息不对称的市场,是存在大量的交易费用的。
四、房地产市场是一个动态博弈的市场。
五、我们认为市场上的个体都符合经济理性人的假设,及追求经济利益最大化,这样的假设同样可以推广至政府:
政府也追求自身利益最大化。
产业环境篇
二、房地产现行交易制度
2.1土地挂牌拍卖制度
挂牌是土地公开出让的重要方式。
挂牌出让国有土地使用权(简称土地挂牌),是指通过发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。
2.2房屋产权制度
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
中国商品房产权只有70年,70年后政府可以无偿收回。
按房屋产权的归属进行的分类。
在现阶段,我国住宅类房屋按产权可划分为:
(l)国家所有住宅;
(2)劳动群众集体所有住宅;(3)公民私人所有住宅;(4)其他经济组织所有住宅。
非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产,其他经济组织所有房产只是少量的。
房屋产权分类
产权名称
土地
所有权
费用缴纳类型
权属证明颁发单位
抵押、贷款等
地上房屋类型
产权年限
大产权
国家所有
土地出让金等
国家,房管局
可办理
可有商业,住宅,经济适用房(经适房),限价房等
70年:
居住用地;
50年:
教育、科技、文化、体育用地;工业用地;综合或其他用地;
40年:
商业、旅游、娱乐设施用地。
小产权
集体所有
未缴纳
乡政府或村
不可办理
普通住宅
没有明确时间,可随时终止
有以上制度可以看出中国的房地产制度是不完全的交易制度,即中国并非土地私有制这从某种意义上导致了中国房地产的扭曲,具体问题将在下章进行分析。
三、地产的需求结构因素
3.1中国城市化进程与刚性需求之间的矛盾
1、中国的城市化总体来说对房地产价格起着重要影响,最新中国科学院发布的《2012中国新型城市化报告》称,2011年中国城市化率首次突破50%。
《报告》指出,城市化率首次突破50%,意味着城市人口超过农村人口,这将大大促进五大重大转折——中国发展结构将出现重大转折,内需拉动将成为主导动力;中国经济结构将出现重大转折。
从不同度区域来讲:
中东西部发展差异明显。
1)城市化进程在中西部仍属于起步阶段,随着产业梯度转移,东部地区的人口红利已经逐步消失,由于城中的劳动力负担,劳动密集型产业将逐步向中西部进行梯度转移,这将进一步释放中西部的潜在的经济发展和消费能力。
有索洛余值定理可知:
S*f(k)-&K=
其中有时表示经济增长水平,S表示人均储蓄率,k表示人均资本存量,&表示折旧率,及经济的增长从总量上取决于储蓄率、人均资本和折旧率。
对于中西部城市而言随着大规模的城市化将设和基础设施的完善,以及原有的资本积累,中西部必将迎来新的发展契机。
这也将促使劳动力的回流。
给现有住房存量带来大量需求,巨大的需求释放,必然推高房价。
2)对城市化基础设施建设对GDP影响的实证分析
gdp
g
x
i
2002年
120332.7
22053.15
302.87
35488.8
2003年
135822.8
24650
253.65
45811.7
2004年
159878.3
21593.69
328.36
59028.2
2005年
184937.4
25326.28
1021.06
75095.1
2006年
216314.4
29611.22
1775.42
93368.68
2007年
265810.3
37084.77
2626.85
117464.5
2008年
314045.4
62426.97
2981.27
148738.3
2009年
340902.8
75873.97
1956.88
193920.4
2010年
401512.8
89574.9
1815.05
241430.9
2011年
472881.6
108930.2
1548.98
302396.1
建立模型ln(y)=a*ln(g)+b*ln(x)+c*ln(i)+d*ln(c)+u
其中y是国民是呢生产总值g政府支出x是净出口值i是投资,u是随机误差项
建立对数模型一可以测度弹性,二则可以尽量消除异方差与自相关。
DependentVariable:
LOG(GDP)
Method:
LeastSquares
Date:
12/14/12Time:
22:
42
Sample:
20022011
Includedobservations:
10
Variable
Coefficient
Std.Error
t-Statistic
Prob.
C
2.897416
1.298824
2.230799
0.0761
LOG(G)
-0.016767
0.083359
-0.201144
0.8485
LOG(X)
0.053848
0.019665
2.738300
0.0409
LOG(C1)
0.554355
0.346490
1.599916
0.1705
LOG(I)
0.257181
0.183360
1.402605
0.2197
R-squared
0.998315
Meandependentvar
12.37683
AdjustedR-squared
0.996966
S.D.dependentvar
0.468307
S.E.ofregression
0.025794
Akaikeinfocriterion
-4.170507
Sumsquaredresid
0.003327
Schwarzcriterion
-4.019215
Loglikelihood
25.85254
F-statistic
740.4206
Durbin-Watsonstat
2.005781
Prob(F-statistic)
0.000000
WhiteHeteroskedasticityTest:
F-statistic
2.452422
Probability
0.459046
Obs*R-squared
9.515019
Probability
0.300727
TestEquation:
DependentVariable:
RESID^2
Method:
LeastSquares
Date:
12/14/12Time:
22:
53
Sample:
20022011
Includedobservations:
10
Variable
Coefficient
Std.Error
t-Statistic
Prob.
C
-0.199792
0.220398
-0.906505
0.5312
LOG(G)
-0.008738
0.020549
-0.425211
0.7440
(LOG(G))^2
0.000383
0.000976
0.392093
0.7621
LOG(X)
-0.000508
0.002108
-0.240948
0.8495
(LOG(X))^2
4.07E-05
0.000166
0.244865
0.8471
LOG(C1)
0.035501
0.047838
0.742107
0.5936
(LOG(C1))^2
-0.001327
0.002058
-0.644763
0.6354
LOG(I)
0.006216
0.017731
0.350567
0.7853
(LOG(I))^2
-0.000392
0.000804
-0.488096
0.7109
R-squared
0.951502
Meandependentvar
0.000333
AdjustedR-squared
0.563517
S.D.dependentvar
0.000189
S.E.ofregression
0.000125
Akaikeinfocriterion
-15.64544
Sumsquaredresid
1.55E-08
Schwarzcriterion
-15.37311
Loglikelihood
87.22720
F-statistic
2.452422
Durbin-Watsonstat
3.393263
Prob(F-statistic)
0.459046
怀特异方差检验显示Obs*R-squared统计量>0.05及认为在其不显著,即认为即基本符合线性回归经典假设,有因为n*R-squared~
(k)
在百分之五的显著性水平下
(9)=19>0.951502*10
即认为即基本符合线性回归经典假设.不存在异方差。
有检验结果得到:
每增加1个百分点投资,gdp增加0.25个百分点,
随着未来政府投资的增加,其必然促使固定资产投资的增加,对未来gdp和地产价格拉动不容小觑
2、随着城市增长级的建立,新的城市圈也不断的拓展,,在大中城市一些边缘化的地段,已建立起CBD,随着城市服务区和功能区的拓展,原有的地价必然提高。
对周边房价起重大推动作用,支撑未来房价上涨因素依然存在。
3.2人口因素的影响
从图表来看80后现在是购房的主力大军,这其中原因如下:
1)计划生育制度以来,80后成为计划生育制度下,婴儿潮的的一代。
2)从各国对比情况来看,中国购房者年龄集中在25-32岁左右,属于刚刚成家的一代,与各国横向对比,中国年轻人的购房时间比世界主要发达国家高于5-10年,这其中既有中国成家立业的传统思想,更是因为在当前宏观经济形势不明确下的无奈之举。
3)中国居民的存款率保持良好,这为广大父母支撑年轻人的房贷,提供了有力保障。
4)随着家庭结构的变迁,家庭规模的缩小,离婚率的上升,支撑未来房价的需求因素依然很大。
四、地产结构的供给因素
4.1土地的期货效应
在大宗商品交易中,由于成交量大,远期交货,信息不对称等原因,不管是厂商还是消费者都要一个价格参照,来对未来的价格走势做出判断。
这就是期货效应。
房地产再加一交易的过程中同样需要一个价格参照,这就是土地的价格。
4.2中国土地制度对地产价格的影响。
中国的土地制度在前文中已作论述是土地挂牌拍卖制度。
在这样的背景下,由于政府在流通环节中控制了土地的收购价和拍卖参考价。
是的土地市场成为一个不折不扣的垄断市场,正是由于这种垄断,使得土地的期货效益很难得到显现,土地交易价格的不透明,使得价格变得难以估计。
4.3地方政府的产业规制很大程度上造成了中国商品房价格上涨。
政府惯用伎俩如下:
(1)城市拆迁
(2)所谓房价补偿标准
(3)土地招标拍卖
(4)取消经适房
4.4政府土地财政的根本原因:
中国分税制改革
1994年的分税制改革,按照分税制改革方案,中央将税收体制变为生产性的税收体制,通过征收增值税,将75%的增值税收归中央,而地方只能获得25%的收益。
中央政府负责国防、外交、转移支付、战略性开发等预算开支,而地方政府则负责提供普通教育、医疗等公共服务。
分税制改革后,地方政府发展的压力逐步增大,地方政府担负这地方基础设施将设,经济发展等重要负担。
土地成为地方政府,筹集资金,提供公共服务的最大资金来源。
4.5地方与中央的博弈
限购限贷下,中央地方博弈加剧,各地楼市微调政策频现,少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销,超八成地方政府微调政策被默许。
地方政策微调示意图:
4.6政府规制扭曲市场机制
1、在高额的土地拍卖交易制度以后。
开发商从利润的角度必然追求大户型,高回报的商品房,而这本身与政府所倡导的小户型商品房冲突。
2、在土地挂牌价交易机制下,出现了很多没有缴纳土地出让金的小产权房,这一部分产权原来属于集体所有,后进过拍卖,属于私人。
但由于没有土地出让金,是没有正式产权的。
买卖也不在法律上认可。
政府在土地上的垄断,使得大量的商品房流通成为难题。
遏制供应带来的必然问题就是价格上涨和相关交易费用的上升。
这是最基本的经济学常识。
3、政府将所谓的经济适用房市场化,使得寻租行为得以成为可能。
在经济适用房的将设过程中,出现了大量的寻租行为,经适房成为体制内购房的另一种手段。
让商品房回归市场,让保障性住房回归政府,这才应该是市场与政府的合理界限。
五、非理性繁荣,商品房和中国的资本市场
5.1房地产的相关性质
房地产是不动产,具有明确的保值性,这也决定了其性质与其他商品的不同,最近关于网络上的所谓了房地产是投资品吗?
这问题相当愚蠢。
我们认为房地产有以下需求:
(1)使用需求
(2)预防保值需求
(3)投资需求
从后两种属性来看房地产与其他金融资产性质无异
5.2房地产与中国股市的周期
房地产价格指数
上证综指年度指数
2012年
107.6
2,083.77
2011年
109.1
2,199.42
2010年
107.6
2,808.08
2009年
109.1
3,277.14
2008年
99.23
1,820.81
2007年
111.4
5,261.56
2006年
106.3
2,675.47
2005年
107.1
1,161.06
2004年
111.1
1,266.50
2003年
107
1,497.04
2002年
103.6
1,357.65
2001年
101.9
1,645.97
2000年
101.8
2,073.48
对两者求相关系数得到p=0.43,2008-2012年数据显示,房地产指数受宏观经济的波动性较大考虑,两者的相关系数为p=0.59。
从中我们可以看到房价与股价受宏观层面影响因素大大致两者价格具有很强的相关性。
同时两者都深受价格预期影响,两者具有较强的相关性。
与其他金融资产相同,股票价格同样受到了价格预期的影响。
从整个房地产走势的角度来看整个地产价格2006年-2008年实现了房地产界价格的快速拉升,这主要得益于中国经济繁荣的周期。
2008-2009年受美国次贷危机的影响,需求得到抑制,国内银根紧缩,地产资金链的问题,房地产价格下降,在2009年后中国连续出台经济刺激计划,放松银根,扩大内需,同时正大政府支出。
这对房地产价格起了进一步的拉动作用。
受此影响,地产价格在2009-2011年迎来一个上涨的高潮。
2012国八条等相关限购措施的出台,以及中国经济的结构性调整房地产价格处在观望中。
由此可以看到中国房地产背后的投机性依然较为严重。
房地产的交个很大程度上取决于货币政策,预期价格,与其通货膨胀率,和相关金融及产的交易价格。
这使得房地产价格趋于动荡。
六、房地产结构与中国宏观调控
6.1中国宏观经济形势与长短期均衡基于AD–AS,IS–LM的视角
2009年以来中国实行了一系类的经济刺激计划,包括发行国债,大规模的政府投资,实行较低的存贷款利率,从短期来看,对经济起到了巨大的刺激作用。
实现保八目标。
从中期的来看由于货币中性的原因,经济增长速度将减缓,回到自然增长率的水平。
这具体体现在:
1实际工资水平(w/p)在随着预期通货膨胀率上升而上升。
2经济发展的重要物资成本上升
国民经济回调同时将伴随着物价的上升。
另外随着中国经济结构的调整,人口红利的消失。
或受到欧洲债务危机的影响,净出口大大减小中国经济收到空前压力。
上半年CPI连创新低,反映中国经济下行压力空前。
在这样的背景下,一些地方政府希望政策松绑以地产来拉动消费。
为奇迹社会总需求,央行开始对利率松绑。
最近央行再次放开流动性,先后出手逆回购,同是向外汇市场抛售人名币,这是似乎向市场传递流动性放开的积极信号,在这样的市场环境下,房地产交易量有所回升。
6.2中国外汇上涨对房地产投资结构的潜在风险
如央行报告所说的那样国外热钱进入中国从某种意义上太高了中国地产的价格,有很大一部分外资直接投资中国房地产,或者是为中国房地产企业融资,帮助房地产企业融资,买地,囤地,捂盘。
令不少国际对冲基金已经瞄准中国汇率市场。
以至于在人民币即期汇率连续六日涨停。
而外资选择中国市场的主要原因一是中国告诉的城市化开发,二是中国汇率被认为低估。
在这样的背景下央行一遍增持美国国债,一边开放流动性,借以稳定汇率,同时期及经济发展,但由于蒙代尔三元悖论的存在,稳定的汇率,经济的增长,就业的增长很难实现平衡,这为未来资产价格的上升留下想象空间。
鉴于对国际热钱的监管尚处于艰难摸索阶段,央行很难界定热钱。
但未来仍要提防汇率因素。
对房地产投资结构因素的不良影响。
未来在央行流动性开放的前提下,外资对中国地产的投资可能会更加活跃,这是否会加剧固定资产投资过热,很是值得关注。
相关地区地产利用外资状况(资料来源:
中宏产业数据库)
地区名称
指标单位
2011年11月
2011年12月
2012年02月
2012年03月
2012年04月
2012年05月
2012年06月
2012年07月
2012年08月
2012年09月
2012年10月
北京
亿元
3
3
3
4
4
4
4
4
4
4
4
上海
亿元
42
44
7
7
9
13
20
22
22
23
25
浙江
亿元
38
44
6
5
5
6
6
6
7
9
10
江西
亿元
6
6
0
0
0
0
0
0
0
0
0
湖南
亿元
66
66
11
21
21
23
33
38
44
46
48
6.3存贷款准备金率与经济预期
1、存贷款准备金率是央行对当前货币市场调控的一种手段。
为了遏制房地产上涨,防范固定资产投资过热的问题,央行曾在2011年连续6次上调存贷款准备金率,但是上调存贷款准备金率,到底能多大程度上而只房价上涨我认为取决于如下因素:
1)预期的通货膨胀与价格预期
2)政策执行的效果
3)政府的因素
4)地产企业的财务状况
存贷款准备金率从某种角度上提高了未来通货膨胀的预期,鉴于地产具有保值性,政策预期本身需要考虑。
纵观中国近年来的对房地产的相关调控,利率提高的同时,
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