房地产开发项目成本控制研究.docx
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房地产开发项目成本控制研究
沈阳修建大学
结业论文
毕业论文题目房地产开发项目本钱控制研究
学院专业班级
学生姓名性别
指导教师职称
2011年6月19日
摘要
我国的房地产行业经过十几年的生长,已逐渐成为国度经济的重要财产支柱,动员了多个行业的生长,形成了一个巨大的财产链,在国度第三财产中占有十分重要的职位。
随着都会房价的连续攀升,国度对此行业生长开始高度存眷,颁布了一系列的法例文件对房地财产进行宏观调控。
另外,房地产开发企业的市场竞争也越来越猛烈,其中本钱控制事情作为治理事情中的要害环节,必须引起企业的高度重视,它是企业能否站稳于市场和连续生长的底子。
在这样一种情况下,房地产开发企业如果想在恒久的市场竞争中立于不败之地,一定要做好本钱控制、增强科学治理,才气取得良好的经济效益,所以认识和增强房地产开发项目历程中的本钱控制是房地产企业火急需要存眷的问题。
本论文以此为配景,首先对海内外本钱控制研究现状进行了阐发,其次本文接纳案例阐发的研究要领,以保利房地产公司的项目为案例,以房地产项目开发本钱控制理论为底子,着重于理论与实际的结合,通过保利房地产开发项目本钱控制的实证,为低落和控制项目开发本钱寻求相应对策,并重点从投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、条约治理、施工实施阶段等各阶段提出本钱控制的步伐,以提高企业的投资收益。
最后对房地产开发项目本钱控制进行了总结,并介绍自己的心得体会。
要害词:
房地产开发项目;本钱控制;步伐
Abstract
AfteryearsofdevelopmenttherealestateindustryinChina,hasbecomeanimportantpillarindustryofthenationaleconomy,leadingtothedevelopmentofmanyindustries,formedahugeindustrychain,inthecountryofthethirdindustryoccupiesaveryimportantposition.
Withthecity'srisinghouseprices,thecountrywiththeindustrydevelopmentbegantohighattention,hasissuedaseriesoflawsandregulationsoftherealestateindustryofdocumentsinmacroeconomicregulation.Inaddition,realestatedevelopmententerprisemarketcompetitionismoreandmorefierce,whichcostcontrolworkasakeylinkinthemanagementoftheenterprise,mustcausetheattention,itistheenterprisecanstandfirminthemarketandfoundationofsustainabledevelopment.Insuchacase,realestatedevelopmententerprise,ifwanttointhelong-termofthemarketcompetition,besuretomakethecostcontrol,strengthenthescientificmanagement,cangoodeconomicbenefitisobtained,sounderstandingandstrengthenintheprocessofrealestatedevelopmentprojectcostcontrolistherealestateenterpriseurgentlyneedstopaymuchattention.
Thispapertakesthisasbackground,thefirsttodomesticandinternationalcostcontrolresearchanalysisofthecurrentsituation,thenthispaperbyusingcasestudyresearchmethods,thepolyrealestatecompanyinthecaseoftheprojecttoprojectcosttheoryandrealestateprojectdevelopmentcosttheoryasafoundation,focusesonthecombinationoftheoryandpractice,throughthepolyrealestatedevelopmentprojectcostcontrol,toreduceandcontroltheprojectdevelopmentcostsforthecorrespondingcountermeasure,andfocusfrominvestmentdecisionstage,designstage,thebiddingphase,contractmanagement,constructionstagesthevariousstagesofthecostcontrolofputforwardmeasurestoimprovetheenterprise'sinvestmentincome.Finallyonrealestatedevelopmentprojectcostcontrolaresummarized,andintroducetheircomments.
Keywords:
Realestatedevelopmentprojects;Costcontrol;Measures
房地产开发项目本钱控制研究
第一章绪论
论文选题配景
随着我国改造开放步调的加速,经济快速生长,人民的生活水平不停提高,我国房地财产迅速生长,都会建立日新月异,产生了排山倒海的变革,特别是近十几年来,我国房地财产生长迅速、开发利润空间较大,以致于部分房地产开发商不重视项目开发本钱控制问题。
据视察,近些年来我国房地产项目开发本钱凌驾预算的情况非常普遍,大部分项目是在工期延长并且本钱超支的情况下完成的。
随着我国参加WTO和经济社会的生长,房地产市场竞争日益加剧,同时外资企业的进入也将对我国房地产开发企业造成一定影响,如果房地产开发商再不存眷开发项目的本钱控制问题,部分实力稍差的企业可能将会被淘汰。
但是在2007年下半年,房地产市场在国度的宏观调控下,房地产市场已经步入适当的调解阶段。
今后一段时期内房地产市场将面临进一步调解,住房市场代价总水平涨幅将继承明显回落,个体都会房价也继承下降,房地产行业在资金紧张的压力下将进一步增强本钱控制。
所以认识和增强房地开发项目历程中的本钱控制,己成为房地产企业的重点存眷问题。
论文选题意义
目前,房地产市场在国度宏观调控的作用下,供给平稳增长,房价总水平涨幅回落,房地产市局面临进一步调解,房地财产在资金紧张的情况下进一步整合,不少房地产商开始重视企业的本钱控制问题,但是许多企业缺乏有效控制本钱的步伐和步伐,使企业没有真正运用好本钱控制这个东西。
企业进行本钱控制的目的不但是指施工本钱控制,或是为了某个阶段的用度节约,而是从企业的全方位、全历程的角度出发,做到最大限度利用企业有效资源,从整体意义上低落企业的本钱,从而提高企业的经济效益、社会效益,并提高企业本钱控制的科学性。
本论文的研究不是从某一个方面或某一阶段进行本钱控制,而是将本钱控制分为开发项目投资决策阶段、筹划设计阶段、招投标阶段,项目实施阶段、租售阶段等五个阶段,从这些方面论述如何做好各阶段的本钱控制,从整个开发历程出发以提高房地产开发企业的本钱控制水平,并期望能使开发商越发重视项目决策、设计方面的本钱控制治理,资助部分房地产开发企业顺利度过调解期做出一定的孝敬。
论文的研究内容
本文主要研究内容为以下几个方面:
⑴论述本文的写作配景、研究意义。
对我国房地财产的生长、项目本钱控制现状、主要内容、创新之处以及本文的研究要领。
⑵房地产开发项目本钱控制理论研究。
首先对房地产开发项目本钱控制的相关理论进行了归纳阐发,理清研究脉络,并得出自己的认识和理解。
其次,对房地产开发项目本钱控制的相关理论进行综述。
⑶建立项目本钱控制存在的问题。
本章分别在工程进度、质量、招投标等差别方面进行了阐发,从上述方面发明问题。
⑷建立项目开发的本钱控制体系。
对本钱控制体系的特征和内涵进行了归纳综合与阐发。
⑸建立项目开发本钱控制对策研究。
本章从决策阶段本钱控制、设计本钱控制、招投标本钱控制、阶段本钱控制和营销筹谋本钱控制五个方面进行了项目开发本钱控制对策的研究。
⑹结论,扼要说明了主要的研究结果。
论文的研究要领
本文综合运用项目治理和本钱治理的有关理论和研究结果,对房地产开发项目本钱的控制,得出了有效性较强的结论,具体研究要领如下:
⑴系统阐发法
系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单位。
在市场经济条件下,一个企业的经营运动自己就是一个系统,并且是一个开放的系统。
房地产项目的开发更是一个庞大开放的系统,因此,这就要求我们对房地产开发项目及其本钱控制进行研究要有系统的看法,既要考虑到外部情况的多种变革对开发项目及其本钱的影响,又要考察多种因素动态的变革,进行综合阐发,做出科学决策,以期得到预期的经营效益。
⑵文献研究法
文献研究法是凭据一定的研究目的或课题,通过视察文献来得到资料,从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种要领。
文献研究法被遍及用于种种学科研究中。
其作用有:
①能了解有关问题的历史和现状,资助确定研究课题。
②能形成关于研究东西的一般印象,有助于视察和访问。
③能得到现实资料的比力资料。
④有助于了解事物的全貌。
通过文献研究发对项目进行阐发,有利于阐发理论,有利于在实践事情中掌握理论,提高房地产开发企业的实战能力。
第二章理论综述
外洋研究现状
在外洋,随着项目本钱控制治理理论的深入和治理经验的积聚,对项目的本钱控制越来越重视。
在发达国度,设计阶段和条约阶段决定着90%以上的本钱,本钱控制的重心前移,尽可能淘汰不确定因素的存在,将不确定、不可预见因素作为风险控制,计取一定比例的风险金实行包干,风险共担。
通过对设计、招投标、条约阶段的本钱控制来实行全项目的本钱控制,项目实施阶段的本钱根本上偏离较小,通过控制设计变动等来控制建立项目本钱,通过条约治理,来控制本钱风险。
外洋的尺度条约条件已经形成结构化、系列化、系统化的局面,差别的承包方法,差别的计价方法、差别的承包主体、差别的项目都能找到非常方便、适用的尺度条约,为本钱控制提供了有力的保障。
海内研究现状
从国度的宏观政策上、从市场空间的争夺上,房地产开发企业的市场竞争已经到达了岑岭,上市融资、企业间的互助开发以及吞并等使房地产企业面临着前所未有压力,各房地产开发企业的利润空间一再被压缩。
房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面,将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。
因此,房地产企业必须要改变已往粗放型的治理模式向集约型偏向转变,将本钱控制事情作为治理事情中的要害环节,引起企业的高度重视,它是企业在市场中连续稳定生长的底子。
随着房地产市场的范例化,房地产开发的信息越来越透明,消费者的购置行为也变得越来越理性,房地产企业只能通过不停提高设计水平、增加功效,加大投入等手段来细分市场、争夺客户,使得房地产的开发本钱不停增加,利润不停下降,竞争也越来越猛烈,房地产离别已往的暴利时代,转而进入精耕细作时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,单纯依靠战术步伐已难于包管企业在猛烈的竞争中难以维持恒久的竞争力,经营战略的重要性越来越被治理者所重视。
在这种总体框架下,企业本钱治理的作用也随之显现,并在经营理念中有着重要的核心职位。
如何低落本钱,如安在同样的市场竞争中显现自己的优势,成了房地产开发商所存眷的问题。
各房地产开发商都在对本钱控制进行着探索和研究,寻找切实可行、行之有效的本钱控制治理制度、体系以及要领。
在海内的房地产企业中,诸如万科、保利、远洋等海内知名企业,一直也在探索着本钱控制的有效途径和手段,万科的本钱控制实行外包制和产物开发财产化,充实利用社会中介机构先期介入,低落本钱,通过财产化、范围开发低落本钱;远洋地产实行项目制治理,以项目公司为本钱中心、利润中心,公司总部的经济条约部通干涉责制对项目本钱控制监视、指导和质询,以期到达本钱控制的目的。
房地产项目的本钱控制由最初的简朴、粗放型的治理向今天的步伐、集约化治理转变。
与此同时,国度有关主管部分也在探索,使房地产开发领域的各项事情越发范例化,尤其是在本钱治理上,通过出台相关政策、治理步伐以及接纳须要的手段进行引导,使本钱控制做到有据可依、有理可循。
本钱控制的看法和目标
项目本钱控制,指在项目本钱的形成历程中,对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和用度开支,进行指导、监视、调治和限制,实时纠正快要产生和已经产生的偏差,把各项生产用度控制在筹划本钱的范畴之内,包管本钱目标的实现。
本钱控制的目标就在于低落项目本钱,提高经济效益。
即包管各项事情都在预算的范畴内进行。
本钱控制的原则
现代房地产开发本钱控制有两个根天性的原则:
一是全面控制原则,二是重点控制原则[1]。
只有深刻理解这两个底子原则,才气正确处置惩罚各项控制原则的干系:
⑴本钱最低化原则
房地产开发项目本钱控制的底子目的,在于通过本钱治理的种种手段,促进不停低落施工项目本钱,以到达可能实现最低的目标本钱要求。
在实行最低化原则时,应注意低落本钱的可能性和公道的本钱最低化。
⑵全面本钱控制原则
项目本钱的全历程控制要求本钱控制事情随着项目施工进展的各个阶段连续进行使项目本钱自始至终置于有效的控制之下。
⑶动态控制原则
项目是一次性的,本钱控制应强调项目的中间控制,即动态控制。
⑷目标治理原则
目标治理内容包罗:
目标的设定和剖析,目标的责任到位和执行,查抄目标的执行结果,评价目标和修正目标治理的筹划、实施、查抄、处置惩罚循环。
⑸责、权、利相结合的原则
在项目施工历程中,项目经理部各部分、各班组在负担本钱控制责任的同时,享有本钱控制的权利,同时项目经理要对各部分和各班组在本钱控制中的业绩进行定期的查抄和考评,实行奖罚明白。
房地产开发项目本钱控制的东西
⑴以项目本钱的形成历程作为控制东西
凭据对项目本钱实行全历程控制的要求,具体的控制内容包罗:
①工程投标阶段
凭据工程表面和招标文件,对项目本钱进行估算,提出投标决策意见。
②施工准备阶段
结合设计图纸和其他有关资料,体例具有可操纵性的施工组织设计,通过多方案的技能经济比力,从中选择经济公道的可行的施工方案,体例具体的本钱控制筹划,对开发项目的本钱进行事前控制。
③施工阶段
以施工图预算、施工预算、劳动定额、质料消耗定额等,对实际产生的本钱用度进行控制。
④竣工交付使用及保修期阶段
对竣工验收产生的用度和保修用度进行适当公道控制。
⑵以项目职能部分、生产班组和施工队作为本钱控制的东西
本钱控制的具体内容是日常产生的种种用度和损失。
这些用度和损失,都产生在各个部分、生产班组和施工队。
因此,也应以部分、班组和施工队作为本钱控制东西,接纳相应步伐进行监视和查抄。
⑶以分部分项工程作为项目本钱的控制东西
为了把本钱控制事情做到具体落实,还应以分部分项工程作为项目本钱的控制东西。
目前,边设计、边施工的项目比力多,不可能在开工以前一次编出整个项目的施工预算,但可凭据出图情况体例分阶段的施工预算。
总之,岂论是完整的施工预算,照旧分阶段的施工预算,都是进行项目本钱控制的必不可少的依据。
房地产开发项目本钱的组成
⑴土地用度
土地用度是指为取得项目用地使用权而产生的用度。
对土地使用权出让金的估算,通常有有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方法,具体视情况而定。
土地用度包罗土地出让金,土地征用费、都会建立配套用度和拆迁安顿赔偿费等。
房地产开发企业取得土地方法有三种:
协议出让,招标出让,拍卖出让。
但是大多数开发商都认为拍卖出让为取得土地的有效途径[1]。
⑵前期工程费
前期工程费主要指衡宇开发的前期筹划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发用度。
在整个项目的本钱组成中所占比例相对较低。
⑶修建安装工程费
修建安装工程费指制作衡宇所产生的修建工程,设备及安装工程用度等,它是由直接费、间接费、利润和税金组成。
⑷市政大众设施用度
市政大众设施用度包罗底子设施和大众配套设施建立费两部分。
⑸治理用度
治理用度主要是房地产开发企业为组织和治理房地产开发经营运动所产生的种种用度,它包罗治理人员人为,差旅费,办公费,保险费,职工教诲费,养老保险费等。
⑹贷款利息
房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须向银行贷款,在开发经营历程中通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发本钱的一个重要部分。
⑺税费
项目的本钱控制还应考虑开发历程中所缴纳的种种税金以及向其他部分划定交纳的用度。
⑻其他用度
其他用度主要指不能列入前七项的所有用度。
第三章房地产开发项目本钱控制影响因素与存在的问题
房地产开发是一项综合性很强的事情,它受到房地产消费市场、开发项目所处情况、国度的有关政策等因素影响。
而房地产企业的经营治理水平也是影响开发本钱的要害。
⑴项目决策
项目的决策阶段非常重要,实际上项目决策历程就是拟建项目的设计任务书的体例和审批历程,设计任务书经有权审批单位审批后,项目随之创建,也就是项目的最终决策。
房地产企业必须凭据自己的资金实力、融资能力、经营治理水平综合判断自己掌握风险的能力。
⑵土地本钱
在同一片地区内地价差别很大,主要受两个因素的影响较大。
一是土地的用途;二是土地的容积率。
⑶工程建立本钱
①设计方案的经济公道性
房地产开发项目的设计方案在切合设计要求的前提下还要具有经济适用的原则,因此它具有设计的技能性,也包罗一定的科学性和经济性。
②工期的影响
修建工程本钱与工期有着紧密的干系,本钱在一定的范畴内是随着工期的变革而变革。
一般情况下,如果缩短工期,就要增加人工,机器等用度,但是,工期并不是可以无限期缩短的。
工期越长,则反之。
对某项工程来说,直接费有一个最低的正常用度,岂论工期如何长,这个用度水平不能再低落了,我们称之为正常工期。
③质量的影响
修建产物的质量的优劣与工程本钱有一定的干系,任何产物都有最底限的产物质量和对应的本钱,当质量水平低到一定水平时,本钱便不再低落。
修建产物的质量与产物的代价也存在一定的干系。
一种产物的代价是随着产物的质量的提高而增加的。
④市场条件
市场条件对房地产开发本钱影响主要体现在两个方面。
一方面是生产要素代价颠簸会或多或少影响工程本钱;另一方面是行业竞争状况的影响。
修建市场属于买方市场,供远远大于求,所以修建市场的竞争主要体现为承包商之间的竞争。
承包商之间的竞争主要体现在代价上,招投标法例定低价中标[2]。
因此发包方可以利用这一优势进行适当的压价发包,并在施工历程中对工程变动和索赔的代价调解有效控制。
⑷相关税费、治理用度和筹资本钱
房地产开发相关税费、治理用度和筹资本钱与国度政策和房地产企业自身的治理水平、项目运作资金有关。
把项目的本钱控制会合放在实施阶段
近些年来,我国房地财产生长速度加速,为百姓经济生长做出了很大的孝敬。
但目前为止,我国的房地产生长还不敷成熟,仍然有许多地方需要改造和加以完善。
在本钱控制方面,我国地产开发商们通常只重视施工阶段的本钱控制,而对设计、招投标等阶段的本钱控制缺乏足够的认识和重视。
⑴不重视决策阶段的本钱控制
决策阶段产生的本钱用度较少,但在整个项目的本钱控制中起着非常重要的作用,它将直接影响一个项目的成败。
决策阶段是房地产开发项目本钱控制非常重要的一个阶段[2]。
但由于近十几年我国房地产市场一直处于卖方市场,许多房地产商不重视决策阶段的本钱控制,只重视租售衡宇而忽略了筹谋的重要性。
⑵只重视施工阶段的本钱控制,忽略设计阶段的本钱控制
房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。
房地产开发项目施工阶段的本钱控制虽然重要,但同时也不应忽略设计阶段的本钱控制。
一般的房地产公司均设有工程部,同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行监视治理以保障施工阶段的本钱控制。
然而,开发商忽视了对设计阶段的本钱控制,往往将设计费一再压缩,认为这样就可以节约本钱。
因此,房地产开发商应该对此问题加以重视,做到全面控制本钱、适当的经济节约。
强调本钱控制忽视工程进度
在工程施工历程中,施工者往往认为进度筹划可有可无是一种部署。
但如果没有很好的进度筹划,施工企业很难向监理工程师或总施工企业以及其它施工企业表明自己的施工组织情况,同时对付施工企业而言也很难指导自己的施工,并在资源上从容调理宁静衡优化[3]。
在目前竞争猛烈的房地产市场中,市场需求、供给和市场机会可谓是瞬息万变,不按预定筹划将产物推向市场会使项目面临很大的风险。
强调本钱控制忽视工程质量
一些房地产开发企业在实践中不能正确处置惩罚质量和本钱的干系。
创造质优价低的产物是大多数企业追求的目标,但也是一个很具难度的目标,因为质量和本钱的干系大多时候是一个正向干系。
在本钱控制历程中,为了强调低落本钱、以次充好、接纳偷工减料等不正当手段低落本钱,从而损害产物质量。
房地产企业低落本钱应以不损害产物的质量为前提,这样,低落本钱就只能通过技能改造来实现了,但这又正是海内大多数房地产企业的一个单薄之处。
招投标实施历程不严谨
招投标作为一种乐成的采购模式,从运行的实践来看,接纳招投标制度对约束生意业务者的行为,创造公平竞争的市场情况,保障国有资金的使用效率,起到了积极的作用,建立工程招投标,是我国经营方法和修建治理体制的一项重大改造,有利于低落工程造价,提高工程质量,缩短工程工期,促进房地产市场上的公平竞争[3]。
实行招投标以低落造价,包管质量和有效缩短工期,更显其须要性和现实性。
但是,当前招投标运动中出现了诸多问题,包罗招标监视机制不健全、评标步伐不科学、非法围标、地方掩护、商业行贿、逃避招标等,需要政府去范例、引导,以及到场招投标各方的配合互助,才气从底子上得到解决。
对付海内修建承包企业来说,应该提升企业自身竞争力,获取竞争优势;对付政府主管部分来说,应该创建范例的招投标市场,勉励、促进企业间的正当竞争。
勿庸置疑,完善建立项目招投标市场,借鉴外洋成熟的经验,结合海内修建业的实际生长水平,来逐步推进招投标相关制度、步伐的创建是一个值得存眷的问题。
项目本钱控制各阶段脱节
房地产开发项目的寿命周期比一般商品要长,由于它的寿命周期长和产物体积庞大、生产历程繁琐庞大,因此,在各个环节、各个阶段的控制治理上也
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