中国60个城市土地市场交易情报20页09525957.docx
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中国60个城市土地市场交易情报20页09525957
2009年11月中国60个城市
土地市场交易情报
11月土地市场供应放量,多城市迎来交易高峰
供应情况:
11月属于土地供应的黄金季节,本月土地供应进一步放量。
全国60个重点城市共推出土地1011宗,环比增加3%,同比增加6%;推出土地面积5531万平方米,环比增加3%,同比增加47%。
其中,推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)348宗,环比下降10%,同比增加14%;推出土地面积2928万平方米,环比下降1%,同比增加105%。
成交情况:
本月成交量下降,结束了连续九月环比增长的态势。
11月全国60个重点城市共成交土地511宗,环比下降36%,同比增加46%;成交土地面积2701万平方米,环比下降39%,同比增加82%。
其中,住宅用地成交192宗,环比下降43%,同比增加121%;成交土地面积1627万平方米,环比下降30%,同比增加158%。
成交价格:
11月住宅用地楼面价格承上月趋势持续下跌。
本月住宅用地平均楼面地价为1901元/平方米,环比下跌12%。
表1:
2009年11月全国60个城市土地市场交易情报(部分)
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心、中国房地产价格指数系统
表2:
2009年11月全国成交地块总价排行榜TOP10
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
本月土地市场成交总价及楼面均价都略高于上月水平,成交价超过上月总价“地王”的有两宗,分别高达70亿和50.5亿,地块位置位于珠海和北京。
和上月相比,本月成交地块总价排行榜有以下特点:
1、从宗地性质上看,以住宅用地为主,商业用地仅1宗。
其中,纯住宅用地颇多,有5宗,占据半数。
2、从城市分布看,本月“地王”分布同上月相似,多数集中在二线城市。
一线城市北京、上海各有1宗,二线城市苏州表现突出,成交两地王。
3、从区域分布看,本月“地王”多集中于长三角地区,西部地区没有地王产生。
4、从具体地块看,北京顺义区后沙峪镇地块,以50.5亿元的高价被隶属于顺义区政府的大龙地产竞得,涨幅高达258%,成为“地王”。
北京、上海、广州、深圳等10城市住宅用地市场情报
11月属于传统土地供应的黄金时段,本月住宅用地供应进一步放量。
一线城市中,广州住宅用地供应量为331万平方米,位居各大城市之首,也使得四季度的供应量集中在本月。
深圳四季度暂无土地入市计划,因此本月无住宅用地入市。
二线城市中,天津供应充足,共有209万平方米住宅用地入市;南京、武汉本月住宅用地无供应;杭州、成都住宅用地供应量超过百万平方米,占今年累计供应量的20%左右。
2009年1-11月,全国60个城市住宅用地累计供应量远远超过去年同期水平。
10重点城市中,除了北京、深圳之外,其他8个城市住宅用地累计供应量超过去年同期水平。
天津、武汉累计供应量均超过1000万平方米,供应量远高于其他城市。
广州11月推出了亚运城项目用地294万平方米,使得累计供应量同比增加154%。
北京1-11月供应土地567万平方米,仍低于同期累计供应水平,同比下降14%;深圳1-11月累计供应量仅53万平方米,同比下降44%,降幅最大。
图1:
2009年1-11月10重点城市住宅用地累计供应情况
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
11月,住宅用地成交量小幅回落,“地王”现象有所收敛。
本月一线城市除上海以外,住宅用地成交量均出现下滑。
北京仅成交一宗,面积27万平方米,是本月地王之一。
上海成交35万平方米,环比增加107%,广州、深圳均无住宅用地成交。
二线城市中,天津住宅用地成交量大幅增加,共成交360万平方米;武汉本月住宅用地成交量超过100万平方米;相比10月“地王”频出,南京本月交易略显冷清,仅成交2宗住宅用地8万平方米。
2009年1-11月,10重点城市中,除了北京、深圳之外,其他8个城市住宅用地累计成交量同比增加。
其中,天津住宅用地累计成交量超过2000万平方米,同比增加94%,成交量位居各大城市之首。
武汉累计成交量868万平方米,同比涨幅最大。
北京成交量较小、深圳无住宅用地成交,导致两城市成交量均同比下滑。
图2:
2009年1-11月10重点城市住宅用地成交情况
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
11月,住宅用地成交量价齐降。
全国60个城市共成交住宅用地192宗,楼面均价1901元/平方米,环比下降12%。
其中,溢价水平超过100%的地块共29宗,占总成交宗数的15%。
10个重点城市中,北京受“地王”影响,溢价水平最高,达258%,上海次之,平均溢价水平高达207%。
二线城市中,南京溢价水平最高,达50%。
延续上月良好态势,土地市场整体交易活跃。
2009年1-11月,10个重点城市中,溢价水平全部超过去年同期水平。
上海、广州平均溢价水平均超过100%;北京、深圳、杭州、南京的平均溢价水平较为相近,集中在50%附近;成都、重庆、武汉等二线城市平均溢价水平分布在20%-30%之间;天津的平均溢价水平为6%,为10重点城市中最低,主要原因在于天津住宅用地供应量充裕,市场供需较为均衡。
图3:
2009年1-11月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
全国重点城市住宅用地市场情报
北京——“地王”再现总价楼面价均创新高
11月北京推出住宅用地83万平方米。
顺义区后沙峪镇是本月成交的唯一一宗住宅用地。
该地经190轮竞价,最终由京市大龙房地产开发有限公司以50.5亿的总价竞得。
该地成为目前北京最贵地块。
北京年底加大住宅用地供应力度,试图通过增加土地供应缓解高企的房价。
预计12月北京将出现新一轮供地高峰。
图4:
08年11月—09年11月北京住宅用地供求情况
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
顺义区后沙峪镇住宅用地容积率仅0.62,被称为“中央商务区最后一块别墅用地”。
地块的稀缺性吸引百仕达、大成、融侨、远洋、爱美、保利、安邦保险、冠城、龙湖等多家房产商参与竞争,最终的成交价格为29859元/平方米。
图5:
08年11月—09年11月北京住宅用地交易价
受顺义后沙峪镇北京新“地王”地块影响,本月平均楼面溢价水平创下新高,溢价高达258%。
顺义后沙峪镇,起始楼面价8337元/平方米,经各大房地产商的激烈争夺,最终以楼面价29859元/平方米成交,溢价高达258%。
图6:
08年11月—09年11月北京住宅用地溢价走势
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
天津——总价“地王”底价成交市场表现理性
虽然住宅用地供应量环比出现回落,但仍处于高位。
11月,天津共推出住宅用地17宗,推出面积209万平方米,环比减少55%。
住宅用地交易较为活跃,推出地块全部成交。
本月天津共成交住宅用地14宗,成交面积355万平方米,环比增加182%。
其中,津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅用地面积高达248万平方米,是天津09年最大的住宅用地。
该地块被中信信托有限责任公司拿下。
图7:
08年11月—09年11月天津住宅用地供求情况
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅地块成交总价36亿,成为天津09年总价“地王”。
07年津南区八里台镇天嘉湖区地块成交总价62.9亿,成为天津招拍挂以来的总价“地王”。
11月,天津住宅用地起始楼面均价为1670元/平方米,与上月持平;成交均价为1226元/平方米,环比下降43%。
本月成交地块以武清、静海等远郊区为主,成交均价相对较低。
河东区新开路东侧商住用地成交价格3500元/平方米,是本月成交价格最高的地块。
图8:
08年11月—09年11月天津住宅用地交易价格
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
11月,天津平均住宅用地溢价水平为0%。
本月
共成交14宗住宅用地,其中13宗底价成交。
津南区八里台镇商住用地溢价24%,是本月唯一一宗溢价成交地块。
值得一提的是,本月总价“地王”津南区八里台镇天嘉湖北侧纬路南侧住宅地块以底价成交。
而同样是位于津南区八里台镇天嘉湖地区的住宅地块却在07年溢价水平高达383%。
这也反映出土地市场需求更趋于理性
图9:
08年11月—09年11月天津住宅用地溢价走势
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
上海——住宅用地交易活跃溢价水平再创新高
上海本月再次发布一批预公告,预公告面积约131万平方米。
预公告提前披露土地出让信息,有利于明确市场预期,减少开发商拿地的盲目性。
上海土地市场领先全国土地市场先行回暖,二季度后市场交易一直较为活跃。
本月,上海共成交8宗住宅用地,成交面积为35万平方米,环比增加141%。
本月拿地企业都为上海本土企业,没有外来企业参与竞争。
图10:
08年11月—09年11月上海住宅用地供求
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
浦东新区川沙新镇“迪斯尼”板块成为上海土地市场新兴板块,市场竞争激烈,成交价格较高。
本月上海住宅用地平均成交楼面均价为8753元/平方米,环比上涨25%。
浦东新区川沙新市镇A08-03地块受“迪斯尼”因素影响,竞争激烈,成交楼面地价高达14024元/平方米,是本月上海唯一一宗楼面地价过万的地块。
图11:
08年11月—09年11月上海住宅用地价格走势
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
从3月开始,上海住宅用地溢价水平逐渐上升,经过9月的高位回调以后,在11月又创先新高。
本月上海住宅用地需求强劲,市场竞争十分激烈,地块溢价水平高达207%,创下一年来新高。
成交地块最低溢价水平高达129%,最高溢价高达266%。
图12:
08年11月—09年11月上海住宅用地溢价走势
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
广州——单月供应量超过前10月总和亚运城地块成为焦点
11月,广州推出住宅用地331万平方米,推出量超过前10月之和。
番禺区亚运城项目用地面积高达264万平方米,规划建筑面积411万平方米,直接拉升了本月住宅用地供应量。
受交易时间影响,本月广州没有住宅用地成交。
本月推出地块全部在下月成交,12月将迎来新的交易高峰。
图13:
08年11月—09年11月广州住宅用地供求
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
11月,广州住宅用地挂牌楼面地价为3170元/平方米,环比上涨73%。
番禺区亚运城项目用地挂牌总价高达165亿,楼面地价4012元/平方米。
只要该地块不流拍即将超过长沙新河三角洲地块,成为全国招拍挂以来的总价“地王”。
图14:
08年11月—09年11月广州住宅用地交易价格
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
3月以后,广州住宅用地溢价水平逐渐走高,6月溢价水平91%,创下新高。
11月推出地块花都板块、亚运板块住宅用地市场需求较大,市场竞争较为激烈,12月住宅用地溢价水平将会较高。
图15:
08年11月—09年11月广州住宅用地溢价走势
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
深圳——住宅用地连续2月“断闸”市场缺口较大
接近年底,北京、上海、广州加大住宅用地入市量,但深圳自10月开始就没有住宅用地入市,市场上没有待交易地块。
纵观深圳09年住宅用地交易情况,没有出现类似08年的流拍情况,推出地块全部被市场消化,市场处于供不应求的状态,加快住宅用地入市量是缓解房价高企的有效途径。
图16:
08年11月—09年11月深圳住宅用地供求
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
4月以来,深圳住宅用地成交均价一直处于上行通道,成交均价持续走高。
9月宝安观澜横坑水库片区地块被金地以24.4亿高价拿下,成为深圳土地市场招拍挂以来成交总价次高的地块。
宝安尖岗山地块被招商华侨城以18875元/平方米的楼面地价拿下,成为深圳单价“地王”。
受具体地块条件影响,深圳住宅用地溢价水平波动较大,最终都以较高的溢价水平成交。
图17:
08年11月—09年11月深圳住宅用地交易价格
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
杭州——住宅用地成交量回落价格小幅上涨
11月杭州住宅用地成交量大幅回落,环比下降55%。
本月杭州共成交住宅用地12宗,成交面积52万平方米。
本月成交楼面均价7340元/平方米,较上月小幅上涨。
单幅地块成交价格较高,楼面地价过万地块共2宗,占成交宗数17%。
其中,杭一棉C、D地块是本月杭州土地市场的两宗耀眼地块,成交楼面均价均破万。
图18:
08年11月—09年11月杭州住宅用地成交
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
11月杭州住宅用地全部溢价成交,溢价走势下行。
杭州自8月以来,平均溢价率波动幅度较小,处在40%-70%之间。
本月住宅用地平均溢价水平40%,较上月有所下降,溢价水平超过50%的地块共3宗,其他地块溢价水平均超过25%。
本月溢价水平最高的地块为江干区丁桥R21-23地块,溢价率86%。
图19:
08年11月—09年11月杭州住宅用地溢价走势
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
重庆——土地市场交易冷清住宅用地成交量价齐跌
11月,重庆结束了住宅成交价格持续走高的趋势,成交楼面均价大幅下跌,直降至487元/平方米。
成交地块大多位于涪陵区,地块面积较小,不适合做大型房地产项目,竞得方多数为自然人。
经过9月份成交量的猛涨,重庆住宅用地成交量又回归了各月小量成交的趋势。
本月住宅用地成交量下降,仅成交两宗,成交均价下跌,远低于上月成交均价。
图20:
08年11月—09年11月重庆住宅用地成交情况
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
11月,重庆住宅用地溢价水平出现了下行,由上月的12%降至1%。
本月住宅用地仅成交两宗,一宗以低价成交,另一宗以92%的溢价率成交,这是由于该地块出让底价较低造成的。
但该地块面积较小,因此,对整体溢价水平影响较小。
图21:
08年11月—09年11月重庆住宅用地溢价走势
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心
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