鼎盛财源广场建设项目可行性研究报告.docx

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鼎盛财源广场建设项目可行性研究报告

财源广场建设项目可行性研究报告

第一章总论

第一节项目申报单位概况

一、申报单位名称

***市***房地产开发有限公司

二、申报单位概况

本项目承办单位***市***房地产开发有限公司，法人代表***。

该公

司成立于2004年7月，主要从事城区房地产综合开发建设及住宅小区

的物业管理等工作，公司现在职工30人，各类专业技术人员27人，

注册资本金1036万元，是经***省建设厅认定的具有国家四级资质的

房地产开发企业，拥有固定资产1800万元，流动资金2100万元。

在

近几年的发展历程中，开发了盛源西区，总建筑面积8万平方米，工

程合格率100%，优良率达到70%以上。

小区居住总人口9000人。

自

2004年以来，在所管辖的居民小区全面推行了社会化、专业化的物业

管理。

盛源西区获得***省“花园式小区”称号住宅小区，为***城市建设

做出了一定的贡献。

近几年来，公司领导班子立足企业长足发展，深化改革，在抓好

主业的基础上，上马投产了多个建材加工项目及三产服务项目。

目

前，公司已发展成为集房地产开发、建筑施工、装饰装潢、建材加

工、物资批发、家具制作、物业管理、餐饮服务为一体的综合性企

业，在社会上具有较高的知名度。

第二节项目概况

一、项目基本情况

1、项目名称：

***财源广场建设项目

2、项目内容：

新建商业建筑3层，建筑面积16354.64平方米；

住宅建筑15层，建筑面积9764.70平方米；汽车车库、设备用房及自

行车库建筑面积3114.80平方米。

3、建设地点：

本项目建设地点位于***市城区东南部，南临肥桃

路，西至龙山河，东临凤山大街。

4、项目规模：

总建筑面积29234.18㎡,地上建筑面积23719.65

㎡,地下建筑面积5514.53㎡：

其中住宅建筑面积9764.70m2，商业建

筑面积16354.64m2，汽车车库、设备用房及自行车库建筑面积

3114.80m2，容积率1.58。

5、投资总额：

6703.63万元（人民币）。

6、建设期限：

一年半。

二、投资估算及资金来源

该工程建设总投资6703.63万元，其中建设投资6570.52万元，

基本预备费133.11万元。

本项目共需建设资金6703.63万元，建设资金由***市***房地产开

发有限公司自筹。

第三节项目申请报告的编制依据与范围

一、项目申请报告的编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲

要》

2、《***省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

3、《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

4、《投资项目可行性研究指南》（试用版）

5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

6、现行的有关技术规范、标准和定额

7、国家和***省有关的法律、法规和政策

8、《***市新一轮城市总体规划》

9、项目承办单位提供的有关基础资料、数据

10、项目承办单位委托编制本项目申请报告的委托书

二、项目申请报告研究的范围

1、申报单位及项目概况

2、发展规划、产业政策、行业准入

3、资源开发及综合利用分析

4、节能方案分析

5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析

6、环境和生态影响分析

7、安全防护与消防

8、项目招标方案

9、组织设置及工程进度安排

10、投资估算及资金筹措

11、经济和社会影响分析

三、项目申请报告编制单位

1、单位名称：

******建设项目管理有限公司

2、单位地址：

***市龙山路42号

3、工程咨询等级：

丙级

4、工程咨询资格等级证书编号：

工咨丙

5、发证机关：

国家发展和改革委员会

第三节结论

本项目规划用地面积27.72亩。

总建筑面积29234.18平方米，其

中住宅建筑面积9764.70平方米，商住楼建筑面积16354.64平方米，

配套公建面积3114.8平方米。

总投资为6703.63万元，其中：

工程费用为4353.51万元；其他

费用2043.3万元；预备费133.11万元。

项目资金筹措渠道为***市***

房地产开发有限公司筹措。

项目建成后，可实现销售收入9162.37万

元，销售利润1766.99万元，税前投资利润率26.36%，税后投资利润

率19.77%。

随着***市新一轮城市规划方案的实施和***市招商引资速

度的加快，城区人口将进一步增加。

本项目拟建设90套住宅，对解决

当地企事业单位住房不足和缓解当地居民住房紧张的状况，具有十分

重要的作用。

***市区人口25万人，根据2005-2010年城市总体规划目标，市

区人口将达30万人左右，其中，东部组团将达到5万人。

设置市级中

心三处，除龙山路市政行政中心和现已形成新城路商圈的市级商业中

心外，城东新区和西区为新的商贸及居住中心。

从现状和地域位置

看，目前泰西大街商业中心的消费群体侧重于老城区及东部组团；本

项目所在位置侧重于东部组团。

随着城市东区的建设，市场布局和分

配调整，消费水平的提高，本项目所在地商业营业面积应在5万平方

米以上。

以上分析可以看出，***市沿街商住楼，特别是东南部商住楼市场

潜力巨大，项目建成后市场有保障。

另外，由于本项目符合***市城市

总体规划，建设地点位于城区东部，项目的实施对于实施***市城区扩

建规划，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极的推动

作用。

因此，本项目的建设是必要的，可行的。

第二章项目提出的背景及建设必要性

第一节项目提出背景

近年来，***市经济发展迅速，城市化建设日新月异，特别是城东

新区，已成为***城市新一轮发展规划的发展重点。

在城东新区规划建

设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用

经营城市的观念开发建设。

目前新区各主要道路等配套设施已由市政

府投资建成，房地产开发已全面展开，各种类型的居民小区如雨后春

笋般建立起来，社会服务、娱乐、学校、商业网点等相关设施正在建

设或规划建设中，水、电、暖、煤气等管线基本铺通到位，城东新区

目前已成为***市最适宜居住的生活区和城市建设的亮点。

***市城东新区将建设成以居住为主，兼有高品质生活服务设施，

体现***市21世纪新形象的现代化生活新区。

城东新区的建设，将进

一步完善城市功能，改善投资环境，加快对外开放步伐，促进全市经

济进一步发展，使城区规模的扩大与***市区的衔接，加快城市化进

程。

根据有关政策的要求，结合《***市城东新区控制性详细规划》，

项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足***市城

区东部因商业和住宅不足制约发展的矛盾，确保城东新区开发规划的

顺利实施。

第三节项目建设的必要性

一、符合国家、***省、***市国民经济和社会发展“十一五”规划国

家“十一五”规划指出：

“加强城市规划建设管理”，规划城市规模与布

局，要符合当地水土资源、环境容量、地质构造等自然承载力，并与

当地经济发展、就业空间、基础设施和公共服务供给能力相适应。

加

强城市水资源地保护和供水设施建设。

城市道路以及供排水、能源、

环保、电信、有线电视等的建设，要破除部门和地方分割，在统一规

划基础上协同建设”，保障拆迁户合法权益。

城市规划和建筑设计要延

续历史，传承文化，突出特色，保护民簇、文化遗产和风景名胜资

源。

强化城市规划实施的监管，推进城市综合管理。

因此，该项目的

建设符合科学发展观的要求，有助于***市社会功能提升，为当地居民

民提供了更好的生活、居住条件。

***省“十一五”规划指出“坚持从最广

大人民的根本利益出发谋发展、搞建设，着力促进充分就业，增加居

民收入，完善社会保障，实现社会公平，不断提高人民群众的物质和

文化生活水平。

完善社会管理和协调机制，加快建设文明***、平安

***，促进社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设与和谐社会建

设全面发展。

”项目的建设有助于居民生活居住环境条件的改善，有利

于和谐***的建设。

***“十一五”规划指出：

“加大住房供应结构调整力度，着力

增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房

供应。

加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。

完善住房

产权制度，激活住房二级市场。

理顺租售房比价关系，形成“梯级消

费”的良性循环。

深化物业体制改革，提高物业管理服务水平。

项目的

实施是对***房地产市场的开发，有助于***“市区居民人均可支配收入

年均增长8%，农民人均纯收入年均增长7%。

5年累计完成安居工程

228平方米，城市人均住宅建筑面积达到32平方米。

”规划目标的实

现。

该项目的建设有助于当地居民生活居住条件的改善，有利于人民

群众物质文化生活水平的提高，有利于***和谐社会的全面建设。

二、是***市城市化建设的需要

按照***市城市建设的要求，要从根本上解决目前外部形象差、城

市环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状。

本项目的建设适

应了这一要求。

居民住宅是城市建设的主要内容之一，其发展的动

力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需

求；另一方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，城

市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。

为提高住

宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现

代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增

长，本项目的建设将有利于促进***城市化建设的进程。

三、符合***市城市发展规划

***市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从1979年

的5.2平方米已提高到目前的12.00平方米。

根据***市制定的“十一

五”规划纲要，到2010年，城市人口达到30万人，人均居住面积

20.0平方米，要实现这一宏伟目标，还需要建设360万平方米的住宅

新区。

根据***市城市总体规划要求，确定建设功能完善、环境优美的

特钢小区，并得到市政府的大力支持。

本项目的实施对于***市经济腾

飞和人民群众生活水平提高，都将发挥重要的推动作用。

四、符合国家经济发展政策和信贷支持方向

根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅

建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为

国家

扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。

改善

居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费，发展住宅建

设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关

行业的发展，并为杜会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步

发展。

因此，近几年国家不断投放大量信贷资金并在政策和税费方面鼓

励和支持面向居民的住房建设，同时银行也积极开发居民购房贷款业

务，以刺激和启动住房消费。

因此，本项目建设与国家现行产业政策

和经济发展战略是完全相符的。

第三章市场需求分析和建设规模

第一节市场需求分析

一、我国未来几年房地产的发展趋势和要求

第一，商品住宅处于总量增长时期。

一是，城镇化加速将带动住宅需求持续增加。

2001年，我国城镇

化水平达到37.7%，进入了加速发展时期。

预计到2010年，城镇化水

平将达到45%，城镇人口达到6.3亿；到2020年，城镇化水平将超

过50%，城镇人口超过7.5亿。

二是，城镇居民改善居住条件的需求

将持续增长。

根据住宅发展的一般规律，在人均住房面积达到30-35

平方米之前，居民将保持旺盛的住房需求，我国城镇人均住房面积仍

有较大的增长空间。

三是，住宅市场化进程仍进一步发展。

2001年，

含建制镇在内的城镇住宅竣工面积7.25亿平方米，而商品住宅竣工面

积仅2.5亿平方米。

随着住宅市场化进一步发展，商品住宅在住宅建

设总量中的比例将逐步增长。

四是，住房存量市场发展，逐步形成城

镇居民卖旧房、买新房的梯度消费，也将较大幅度地推动商品住宅的

增长。

第二，住宅需求处于转型时期。

随着住房短缺情况的基本解决，居民住房需求开始从生存型向舒

适型转变。

舒适型的居住需求集中体现在以下四个方面：

一是住宅的

功能趋于更加合理。

要在较小的范围内创造较大的舒适度，提高单位

住宅面积使用率和功能空间的合理性。

二是住宅的物理性能要有较大

改善。

住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来

越成为衡量住宅质量的重要因素。

三是住宅设施、设备的装备水平要

进一步提高。

厨房、卫生间设施，采暖与制冷系统，智能化技术系统

的高效性、实用性已成为体现住宅舒适性的重要内容。

四是居住区的

环境和配套水平要更加完善。

要创造自然和谐、朴实优美、安全环

保、舒适便捷的住区环境。

所以，本项目符合行业发展的要求。

二、***市房地产市场发展趋势分析

***市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从79年5.2

平方米提高到了12平方米以上。

根据***市制定的到2010年的发展规

划，城市人口将达到26万人，人均居住面积20平方米。

要实现着一

宏伟目标，还需要建设360万平方米的住宅新区。

根据2005-2010年

城市总体规划目标，市区人口将达30万人左右，其中，东部组团将达

到5万人以上。

本项目所在位置位于于东部组团，该区的房地产市场

将达到100万平方米以上。

三、项目市场定位

随着全国房改制度的实施，住房建设已经开始成为强有力的经济

增长点。

在当前住房制度的转轨过渡阶段，城乡居民购买力也随着房

改力度的加大和居民人均收入的增加而逐步提高，目前正处于上升阶

段。

随着房改力度的加大和房地产市场的逐步形成和成熟，开发具有

超前意识、综合服务性高的小区，其市场潜力巨大。

根据***市委市政

府的要求，结合***市东区规划的实施，本项目开发建设的商品房，主

要是面向全市城乡居民，故项目建成后市场是有一定保障的。

根据***市的总体规划要求，确定建设此定位合理、设计先进、功

能完善、环境优美的生活小区，并作为***市重点项目，得到了市政府

的大力支持。

因此本项目的实施对***市经济腾飞和人民生活水平的提

高，以及在***市房地产开发行业树立新理念等都将发挥重要的作用。

四、市场价格分析

本项目是一处及居住、商贸于一体的综合性建筑群，定位起点为

中档，销售目标群体较为确定，价格走势看好，综合该地段城市规划

的情况分析，并且考虑到本小区的配置水平、区位优势、套型设计、

房屋档次及房屋公用等诸多因素，统筹考虑特定目标客户群体和周边

房地产市场价格，小区单元式住宅平均以3000元/㎡起价。

商业建筑

在***市城区内，沿街店铺市场十分火爆，价格一直攀升。

沿凤山大街

路东3层沿街楼，2008年的购买价已达3000元/平方米，今年6月份

已增至3500元/平方米。

该项目商业建筑销售价定为3600元/㎡左

右，该价位在***市属中档水平，但仍属于广大购房户可以接受的房价

范围之内，近几年内房地产降价的空间不大。

第二节建设规模

根据***市城市总体规划和以上对市场需求所做的分析，结合建

设用地条件及项目承办单位的实际情况，确定本项目建设规模

为：

总

建筑面积29234.18平方米，其中商品住宅9764.7平方米，共90

套，

商住楼16354.64平方米，配套公共建筑3114.8平方米，建设用

地面

积27.72亩。

第四章建设地点和建设条件

第一节建设地点

本项目建设地点位于***市新城区东部，场区现为***市新规划

城市生活区。

项目区位于文化路以南、凤山大街以东，城东小学

南邻

的城市住宅规划区内，周边学校、商场、医院及娱乐场所，星罗

棋布，

临近泰西中学、***一中、实验小学、***市中医院。

紧邻东外环，

不到1000米为泰肥一级公路，可方便进出***。

故***市盛世年华

花园不但规划起点高，而且人居环境优美，教育、医疗方便。

在

将来

的一段时间内为小区居民入住的理想场所。

本项目具有良好的外

部条

件。

第二节建设条件

一、自然条件

根据气象部门提供的资料，***市属温带大陆性季风气候区，具

体气象数据如下：

（1）、气温

年平均气温：

12.9℃

极端最高气温39.6℃

极端最低气温：

-13.8℃

（2）降雨

年平均降水量659.5mm

年最大降水量1179.0mm

年最小降水量140.0mm

（3）风向及风速

夏季主导风向ES

冬季主导风向CN

平均风速2.4m／s

（4）最大冻土深度480mm

二、工程地质条件

本项目拟建地址处已经***市天华地基基础工程公司钻探勘察，

并出具了勘察报告，具体如下：

1、地形地貌

拟建场区为贫瘠土地，场地开阔，地形除局部低洼外基本平坦，

交通方便，地貌单元单一，场区地貌为冲积平原区，场区内新揭

露岩

土为第四系，全新式QaL+pL土层

2、地层

经勘察查明，在钻探所达深度范围内，场区地层自上而下分述如

下：

（1）耕土（Q4ML）：

褐黄色、湿松散，包含植物根，含细砂薄层，场区普遍颁厚度

0.20-1.10m。

（2）粉土（Q1AL）

黄褐色，稍湿中密，包含铁锰氧化物和松细砂，该层在场区东北

部局部分布，厚度悬残：

0.40-2.10m。

（3）粉质粘土（Q4GL）：

棕褐色，湿可塑，局部软塑，包含铁锰氧化物，铁锰结核和岩

屑，

该层场区普遍分布厚度1.05-4.545m。

（4）粗砂（Q1AL+PL）：

黄褐色，湿松散一稍密，成分以石英、长石为主，包含暗色矿

物，

岩屑和少量粘性土。

局部含粉质粘土或粉土透镜体。

颗粒呈圆一

次棱

角装，分选性差。

局部孔该层上部中细砂或粘质粗砂，相对较

弱，该

层场区普遍分布，厚度6.75-9.65m。

（5）粉质粘土（Q1AL）：

棕褐色，湿，可塑，包含铁锰氧化，铁锰结核和岩屑，为所揭露

未穿透。

3、水文地质条件

拟建场地的地下水质第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深为

1.30-3.47m，稳定水位标高95.73-96.24m。

第四土层为主要含水

层，

该地下水位年内变化较大。

根据邻近场地水质试验资料证明，场

地地

下水对混凝土基础不具侵蚀性。

4、场地地基层评价

第1层：

耕土层松散，不能利用，必须清除。

第2层：

松土，分布不均匀，岩土性质较差，不宜作基础持力

层。

第3层：

粘质粘土，颁上基本均匀，岩土性质较好，是良好的基

础持力层。

第4层：

分布基本均匀，岩土性质较好，是良好的基础持力层。

第5层：

岩土性质较好，是良好折基础持力层。

5、场地稳定性及适宜性

该场区地形基本平坦，地貌类型单一，地层结构简单，分布基本

均匀，厚度在本稳定，物理力学性质基本均匀，无不良地质现象

分布，

场区稳定性较好。

工程安全等级为二级，场地复杂程度为三级，

地基

复杂程度为二级。

综合分析场地岩土工程勘察等级为二级。

三、配套条件

1、供水

本区属***市自来水公司服务范围，供水管网已铺至该区，可满

足小区建设用水和今后小区居民用水的需要。

2．供电

***市电力充足，具有较好的供电条件，供电有保障。

3．供气***市煤气公司煤气管道己接至小区边缘规划入口处。

可保

障项

目的燃气需求量。

4．通讯

***市电信局已将通讯电缆按规划敷设到位。

5、交通

项目区紧邻东外环，且与泰肥一级路不足1000米，交通十分便

利。

6、公共设施和服务设施

项目区紧临***市城东小学学，与文化路为邻，距***市一中、泰西

中学、实验小学等文化区，及***市中医院仅2公里左右，小区内为大

片规划绿地，可满足居民的生活文化及休闲需要。

第五章资源开发及综合利用分析

第一节合理开发利用资源的战略性和必要性

一、合理开发利用资源的战略性

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划》指

出：

“落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出、低能

耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、环境友

好型社会。

”

胡锦涛总书在中共中央政治局第三十七次集体学习上的讲话中指

出：

“能源资源人类社会生存和发展的重要物质基础，也是我们全面建

设小康社会、加快推进社会主义现代化的重要物质基础。

坚持节约资

源的基本国策，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发

展与人口、资源、环境相协源，是贯彻落实科学发展观、走新型工业

化道路的必然要求，是实现可持续发展、保障经济安全和国家安全的

必然要求。

我们必须以对国家和人民高度负责、对子孙后代高度负责

的精神，把节约能源资源工作放在更加突出的战略位置，切实做到节

约发展、清洁发展、安全发展、可持续发展，坚定不移地走生产发

展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。

”

二、合理开发利用资源的必要性

1、贯彻落实科学发展观的需要

坚持以人为本，树立全面、协调、可持续和发展观，促进经济、

社会和人的全面发展。

2、建设节约型社会的需要

建设资源节约型社会，其核心目标是降低资源消耗强度、提高资

源利用效率，减少自然资源系统进入社会经济系统的物质流和能量流

的强度，实现社会经济发展与资源消耗的减量化。

3、建立循环经济体系的需要

循环经济是一种生态经济，它模拟自然生态系统的运行方式，遵

循其特有的运行规律，实现特定资源的可持续利用和总体资源的永续

利用，促进经济活动的生态化。

三、目前我国资源利用率偏低

《2006年中国可持续发展战略报告》指出：

在世界59个主要国

家的资源绩效水平的调查排序，中国资源绩效居倒数第6位。

2005年全国能源效率为34.1%，比发达国家低约10个百分点，

钢、水泥、纸和纸板的单位产品综合能耗比国际先进水平高40%、

45%和120%；矿产资源的总回收率大概是30%，比国外先进水平低了

20个百分点；工业用水重复利用率只有60%，比发达国家低15至25

个百分点。

四、“十一五”我国资源综合利用目标

1、到2010年，矿产资源总回收率与共伴生矿产综合利用率在

2005年的基础上各提高5%，分别达到35%和40%。

2、工业固体废物综合利用率从55.8%提高到60%，其中粉煤灰综

合利用率达到75%，煤矸石达到70%，尾矿达到10%，冶炼渣达到

86%，硫石膏基本得到利用，磺石膏等化工废渣利用有明显增长。

3、主要再生资源回收利用率提高到65%，再生铜、铝、钼点产量

的比重分别达到35%、25%、30%。

4、森林覆盖率从18.2%提高到20%：

木材综合利用率由目前60%

左右提高到70%左右。

5、万元GDP用水量降低20%：

全国农业灌溉水有效利用系数从

0.45提高到0.5，全国农业灌溉用水基本实现零增长；单位工业增加值

用水量低于115立方米，比2005年降低30%；服务业用水效率接

近同期国际先进水平；城市供水管网平均漏损率不超过15%，生

活节水器具在城镇全面推广使用，北方缺水城市再生水利用率达到污

水处理量的20%，南方沿海缺水城市达到5-10%。

第二节水资源利用与节约

一、水资源开发利用现状

水资源是指存在于地壳表层可供人类直接利用