成都房地产年度专题报告.docx
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成都房地产年度专题报告.docx
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成都房地产年度专题报告
成都房地产年度报告
成都市供应土地556宗,共计面积约45772亩,同比分别增长136宗和7502亩。
全市共计成交土地464宗,面积约36999亩,较分别增长了102宗和4952亩。
政策点评:
以来,中华人民共和国楼市调控历经:
打压投资——稳定经济构造性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段;将来重要面临持续性回归民生性调控政策影响,但住宅投资和大面积高品位物业是调控重要对象。
2、重要政策
政策点评:
通过信贷政策,抑制需求和增长供应成为调控重要手段,该调控手段虽然在短期内达到一定效果,但从中长期来看,市场必有报复性反弹,市场也许浮现大起大落状况,对整个市场发展带来较大影响。
二、土地市场
成都市供应土地556宗,共计面积约45772亩,同比分别增长136宗和7502亩。
全市共计成交土地464宗,面积约36999亩,较分别增长了102宗和4952亩。
虽然楼市调控政策屡屡出台,但对土地市场影响仅仅在5-7月份,成都土地市场整体较为活跃,迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。
地价呈上涨趋势,主城区综合地价约729.2万元/亩,同比上涨30.9%;主城区城乡混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米,同比上涨42.8%。
1、主城区土地市场
(1)、年度趋势
土地成交量有所放大
以来,成都主城区土地成交逐渐增长,成交面积约4748亩,同比增长约340亩。
城乡混合住宅用地楼面地价不断攀升
近三年来,成都主城区城乡混合住宅楼面地价约4544元/平方米,同比上涨42.8%。
依照楼面地价预估,这些项目综合成本约在7500-8500元/平方米,与成都当前住宅均价基本持平。
可见,因土地成本攀升因素,成都房价仍将上涨。
(2)、主城区土地供应状况
,成都主城区供应土地82宗,共计面积约5682亩,同比分别增长7宗和约610亩。
四季度土地供应放量
土地供应与政策调控有较大关系,“新国十条”之后5-7月成都土地市场(一级市场)较为低迷;二级市场于8月中旬开始反弹,始终持续到年末,此间土地屡屡推出,12月达到年度高峰,供应21宗,共计面积1766.5亩。
以住宅兼容商业类用地为主
数据显示,住宅兼容商业用地供应37宗,共计面积约2204亩;商业兼容住宅用地供应23宗,共计面积2286.9亩。
同步商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。
可见,土地用途以商业为主,将来商业类物业供应将大幅增长。
以50亩如下中小地块为主
在供应82宗土地中,50亩如下地块达到了48亩,占到了总量58.5%;另一方面是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。
此外200亩以上地块有7宗,但均是商业为主用地。
以中小规模地块为主,可以有效地增长市场供应,缓和市场供需压力,同步地块规模小,为资金实力有限中小开发商提供了生存空间。
高新区土地供应一枝独秀
上图显示,高新区土地供应达到31宗,面积约1973亩,远远超过其她主城区域。
另一方面是武侯区,达到14宗,共计面积842.2亩。
随着天府新城和武侯新城建设力度加大,两大区域土地放量,市场竞争将日益加剧。
高新区商业兼容住宅用地供应最多
注:
括号内为土地供应宗数
住宅兼容商业用地中,武侯区供应11宗,面积约513.7亩,位居首位;另一方面是成华区,为10宗,面积约855亩。
商业兼容住宅中,高新区供应数量和面积居首位,分别为18宗和1484.3亩。
同步商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。
(3)主城区土地成交状况
土地成交方面,全年主城区成交地块74宗,面积约4748亩,较分别增长8宗和约340亩。
土地总体交易均价约729.2万元/亩,同比上涨30.9%
住宅和商业类物业可建面积基本相称
依照成交地块相称指标计算,成交地块可建面积约1242.4万平方米,其中住宅约628.6万平方米,商业类物业约613.8万平方米。
据记录,成都主城区成交住宅面积约830万平方米,成交地块可建住宅尚局限性成都主城区一年住宅销售量。
若这一状况不得以变化,可以预测,-成都主城区住宅将呈现供不应求局面。
与住宅相反,商业类物业则呈现供不不大于求状况,市场竞争压力将加剧。
成华区成交土地达1106亩
成华区以1106.6亩土地成交量,位居各区之首,重要位于成华青龙乡区域;
高新区和武侯区别别成交19宗和18宗土地,分别集中在天府新城和武侯新城。
位于春熙路商圈华兴街地块,以11000元/平方米楼面地价,夺取年度楼面地价地王。
在楼面地价TOP10中,市中心(内环内)2宗,城东二三环间4宗,城西二三环间2宗,城北内一环间和城西一二环间各一宗。
重要区域土地成交状况
天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为成都主城区土地成交量最多四大区域,这些区域集中了众多品牌开发商,将成为将来成都房地产市场热点、重点区域。
品牌房企拿地状况
在品牌开发商中,仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有所斩获,重要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。
新入蓉开发商拿地状况
,共有阳光100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成都,拿到土地;重要区域集中在攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域。
(4)、各郊县土地供应状况
成都各郊区县供应土地474宗,共计面积约40090亩,同比分别增长129宗和6891亩。
大邑县以供应103宗,7105亩天量土地,位居各郊区县首位,位列二、三位分别是新都和崇州,土地供应量分别为59宗、5410亩和58宗、5814亩。
近郊重要热点区县,如温江和龙泉驿土地供应量均局限性亩。
各郊区县土地成交状况
全年各郊县共计成交土地390宗,面积约32251亩,较分别增长了94宗和4611亩。
大邑成交土地6731亩
大邑以6731亩成交量位居各区县首位,崇州和新都分列二、三位,交易面积分别为5129亩和3998亩。
龙泉驿、温江和双流三大热点区域土地成交量均在1800亩如下,郫县土地成交达到2248亩。
大邑可建面积超过千万平
依照地块有关指标,大邑以超1000万平方米可建量位居首位,另一方面是新都,约934万平方米,青白江和郫县可建量约600万平方米左右。
崇州区域可建面积超过400万平方米。
各郊县住宅用地成交状况
大邑、崇州和新都分列住宅成交面积前三位,分别为66.6亩、3676亩和3159亩。
近郊郫县成交约1758亩,双流约1039亩,温江和龙泉驿在700亩左右。
各郊县住宅可建面积
大邑以987万平方米天量,位列首位。
新都、青白江和郫县分列二至四位,分别为602万平方米、519万平方米和500万平方米。
金堂、龙泉驿、都江堰、新都、彭州和蒲江可建面积在200万平方米如下。
都江堰住宅楼面地价约1450元/平方米
都江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位,分别为1450元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方米。
其她各区县楼面地价均在1000元/平方米如下。
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