如何制订新楼盘物业管理方案.docx
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如何制订新楼盘物业管理方案
一、物业管理方案的拟订
(一)学习要求
掌握物业管理对物业的基本要求,认识并做好物业管理早期介人的准备工作;拥有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业情况等检查的能力;掌握拟订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。
(二)学习重点
1.物业管理的早期介入
(l)物业管理对物业的基本要求
物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,依照国家法律法规、管理标准及委托合同执行管理权,运用现代管理科学
和先进的维涵养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修葺、经营,并为物业所有人和使用人供应全方向的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
物业管理对物业的基本要求是:
①物业的设计要“科学、合理、适用和雅观”,并要方便维修和养
护。
②建筑资料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。
③配套设施齐全,能为使用人供应多种服务。
④环境优美、安全、酣畅。
⑤为物业管理供应必要的设施。
(2)物业管理的基本内容
①基本业务
包括房屋建筑物的保护、修葺与改造;物业隶属设施、设施的
保护、养护与更新;相关场所的保护与管理;消防设施的保护、
养护与更新。
②专项业务
包括治安保卫、打扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。
③特约业务
包括各种与业主和使用入相关的代办业务。
④经营业务
包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。
(3)物业管理早期介入的物质准备人员准备
资料准备
设施、器材准备资本准备
(4)房地产开发的基本程序
我国房地产开发的程序平常分为四个阶段:
①决策、立项阶段
经过检查研究,追求合作伙伴,选定开发地址和开发项目,向政府相关部门申请立项。
②先期阶段
1)在申请立项的项目建议书基础上,经过进一步的检查研究,
编制项目可行性研究报告,并向相关部门申报,同时办理企业
申报登记事宜。
2)项目的规划设计工作。
3)规划设计工作的报批工作,进行工程勘探,制定开发项目
的建设方案。
4)征用土地,睁开拆迁部署工作。
5)完成施工现场的基础设施配套建设,做到“四通一平”:
即通
水、通电、通路、通信、平展土地。
6)办理动工手续。
③建设阶段
经过招标、招标、发包工程,进行施工建设;同时,要加强施工期间有效的工程监理,包括请专业监理企业和竣工后交付管理的物业管理企业的代表,直至竣工查收,交付使用。
④营销阶段
这是房地产开发与经营相连结、订交织的阶段,平常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。
上述四个阶段的推行不用然循序渐进,有时可交替进行。
(5)建筑工程基本知识①建筑工程分类
建筑物的施工建设过程称建筑工程。
依照建筑工程各组成部分的性质、作用可分为:
1)一般土建工程:
包括房屋和修筑物的各种结构工程和装修
工程等。
2)管道工程:
包括蒸汽。
压缩空气、煤气天然气等管道工程。
3)暖卫工程:
包括室内外给排水管道,采暖、通风、民用煤
气天然气管道敷设工程等。
4)电气照明工程:
包括室内外照明设施安装、架空线路、变
电和配电设施安装工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象,以施工现场为中心,
依照建筑施工的特色和规律,把各个施工过程有机地组织起来,
使施工过程达到优异、高效、低成本、安全、文明等要求。
其
主要内容包括:
l)落推行工任务,签订对外承包合同;
2)编制施工组织设计或施工计划;
3)做好施工前的准备工作,保障顺利动工;
4)按计划组织施工,并随时收集施工中的相关信息与计划目
标进行比较,发现问题及时调整,使各项施工活动处于最正确状
态;
5)做好工程施薪水料解析与整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工图样,参加图样会审,熟悉设计规模、结构特色
和生产工艺序次;
2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况,认识
施工地域的地理环境和施工条件;
3)认识当地是大宗资料供应情况。
质量及价格;
4)编制施工组织设计,绘制施工平面图,制定施工进度计划,
提出依照施工技术力量需要的资料、预制构件、机具等进场计
划;
5)抓好施工技术及技术管理工作;
6)抓好质量管理;
7)抓好安全生产管理;
8)抓好资料与工具管理;
9)抓好班组管理;
10)抓好劳动定额与劳动酬金等。
2.物业管理早期介入的推行
(l)工作内容
依照房地产开发的不同样阶段,物业管理早期介入推行的工作内客主要有:
①参加规划设计阶段
参加形式主要表现在全面认真地反响物业管理顺利推行的各种需要,以及在过去物业管理实践中发现的规划设计上的各种问题或弊端,用咨询报告的形式提交设计单位,并促其纠正。
物业管理企业应注意反响以下问题:
1)配套设施的完满问题;
2)水电供应容量的问题;
3)安全保卫系统;
4)垃圾的办理方式;
5)高层建筑物外观的干净问题;
6)消防设施问题;
7)物业管理所需设施问题;
8)对建筑资料的建议;
9)其他问题。
②参加建设阶段
经过参加施工管理,对工程建设提出建议。
主要包括:
1)监监工程质量并提出建议;
2)督查建设过程(可否按设计规划图纸施工、建筑资料规格
质量可否吻合设计要求)并提出建议:
3)督查物业隶属设施设施配套建设过程并提出建议;
4)督查物业管理所需的特别隶属设施设施的建设过程并提出
建议。
(2)早期介入应注意的问题①必定从思想上十分重视早期介入的准备工作②必定明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位③抓好人员准备这个重点④精心准备,认真周密,力求全面、充分
3.拟管项目、使用人需求、竞争企业情况检查
经过对拟管项目全面情况的检查,为制定物业管理方案做信息
准备。
(l)项目情况检查
①检查内容
项目地址:
详细地址及东、西、南、北的毗邻。
项目面积:
占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
项目建筑情况:
建筑结构、质量、技术、标准、管线部署等。
配套及周边交通情况:
已畅达公交车次、小区班车等。
消防、安保、干净等设施情况
项目性质及特色
政府的支持、帮助与介入程度
开发商的背景:
规模、技术、资本、信誉、社会影响、负责人情况等。
周边坏境情况
②检查方法
包括实地观察、公开信息收集、会商及其他路子。
(2)使用人需求检查①检查内容
住区人员自然情况解析:
包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。
住区人员需求解析:
l)按需求对象分为物质需求和精神需求。
针对不同样的需求装备
相应的公共设施;
2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。
管区内对于满
足需求弹性小的公共设施必定具备,对于满足需求弹性大的公
共设施,应从管区本质出发进行建设,并更多注意面向社会服
务与经营,以提高其开发利用的效益。
3)按需求条件分为现实需求和潜藏需求。
4)按马斯洛需求层次分为五个层次。
从住区人员本质生活水
平出发,定量与定性结合,协助拟订有针对性的方案。
②检查方法
1)咨询法
咨询法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题,采用
必然的提问方式,向被检查者提出咨询,再从被检查者的回答
中获取所需资料的一种方法。
详细方式有接见检查、电话检查、
发检查表和讲话旁听法。
2)察见解
察见解就是检查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察
被检查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。
详细方法有
直接察见解和比较察见解。
3)实验法
实验法就是用小规模试验的方法来考据人们的需讨情况。
4)抽样检查法
抽样检查有随机抽样和非随机抽样。
后者又包括任意抽样、判
斯抽样、配额抽样三种。
(3)竞争企业检查
检查内容包括竞争对手整体情况、竞争对手能力、竞争对手经
验以及与竞争对手比较。
4.拟订物业管理方案的其他准备工作
(l)组建拟订物业管理方案的工作班子:
(2)对方案拟订人员进行必要的业务培训:
(3)准备经费;
(4)准备设施;
(5)准备相关资料。
5.拟订物业管理方案
(l)物业管理方案的内容①物业管理品位
物业种类、功能将决定不同样的物业花销水平,从而确立物业消
费水平,从而确立物业管理的不同样品位。
物业管理品位的确定,是制定订物业管理方案的基础。
管理品位不同样决定了管理与服
务的项目、标准及花销的不同样。
②物业管理服务的标准
物业种类、功能和物业品位将决定物业管理服务的项目和质量标准。
③物业管理财务出入估计
物业管理是有偿的服务与管理。
由物业管理品位所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。
(2)物业管理方案的基本架构
①项目管理的整体设想与策划
包括项目情况解析、物业管理品位及目标、物业管理特色。
管
理服务措施。
②管理模式
包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励体系、
信息反响办理体系等。
③企业人力资源管理
包括管理服务人员装备。
管理服务人员培训、管理服务人员管
理。
④规章制度建设
包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与
管理。
⑤经营管理指标
包括经营指标承诺及采用的措施、管理指标承诺及采用的措施。
⑥社区文化建设与服务
包括社区文化建设、社区服务与特约服务。
⑦财务管理及经费收入测算
包括财务管理、平常物业管理出入展望、维修基金的建立和使
用计划。
⑧平常管理
包括前找介入、业主人住、业主投诉办理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统保护管理、商业用房的规划与管理等。
⑨物业维涵养护计划和推行
包括物业维涵养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设施施维修与养护。
(3)拟订物业管理方案的主要步骤第一步:
建立拟订方案的工作机构第二步:
培训工作人员
第三步:
经费、设施、资料准备第四步:
项目、使用人、竞争检查第五步:
研究解析检查资料
第六步:
确立管理品位、管理目标、主要措施。
服务管理项目第七步:
经费估计
第八步:
草拟方案文本第九步:
向专家顾问征询第十步:
送企业领导批阅
第十一步:
更正、商议、再更正第十二步:
可行性研究
第十三步:
定稿
第十四步:
推行、反响⑷拟订物业管理方案的主要方法①经理建议法
主要以物业企业经理的建议为方案的基本思路和主要内容,在征采企业内外建议的基础上确立。
②内部征询法
发动企业内部各部门以及全体职工提建议,在广泛征采建议的基础上综合归纳拟订出物业管理方案。
③学习借鉴法
主若是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来拟订方
案。
④专家建议法
主若是邀请业内出名专家,在向专家全面介绍检查结果的基础上,请专家协助拟订物业管理方案。
⑤综合拟订法
6.可行性研究知识
(l)可行性研究的基本看法
可行性研究是在做出投资决策从前,对投资项目进行全面的技术上和经济上的解析,即进行全面的检查研究和综合论证。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分为投资机遇研究、初步可行性研究、详细可行性研究和议论报告四个阶段。
①投资机遇研究
带有展望性,主若是解析投资方向的可能性,鉴别预计的投资可否有成功的可能。
投资机遇研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。
②初步可行性研究
进行项目的初步选择和范围的确定。
主若是从进行项目的市场
需求和企业能力方面进行展望,观察合格规模、预计资源分配
和协作配套本源,对项目推行需要采用的技术、装备进行初步
规划。
对项目盈利性进行解析等。
初步可行性研究估计精确度
一般要求达到±20%左右。
③详细可行性研究
对项目进行深入的技术经济论证,认真解析项目的利害,对多种方案进行比较选优,从中选出满意的可行性方案。
这一阶段估计的精确度要求达到±10%。
④议论报告
重点进行项目评定和投资决策。
提出正式的可行性研究报告。
(3)可行性研究的内容①市场需求展望;②物质资源展望;③项目方案研究;④人力资源研究;⑤项目推行过程研究;⑥项目投资的成本解析及资本筹办研究;⑦项目经济效益研究。
(4)编写可行性报告
①总论;
②项目解析;
③需求展望;
④物质资源及公用设施条件解析;
⑤人力资源解析;
⑥推前进度解析;
⑦投资估计、资本筹办或成本估计;
⑧社会及经济效益议论;
物业管理培训方案
贾建军
二OO八年一月
物业管理培训内容方案
一、培训说明
物业管理行业所涉及的知识和技术是一个特别广泛的行
业,而且随着科学技术的发展又是不断更新、不断接受新知识和新技术的行业。
高水平的物业管理,要靠资本、靠健全的法制、靠硬件条件设施,靠优异的服务手段,也要有健全的制度和严格的规章制度,但第一还是要靠人,靠高素质的物业管理人才,建立一支素质优异,管理方法和手段先进,拥有优异服务意识和较高服务水平的职工队伍,因此,为了提高任职人员的知识和技术,提高物业挂你人员的素质,使企业从事物业管理的职工认识物业管理工作的性质和要求,熟悉和掌握本职工作所必备的知识技术及能力,合理安排本次培训的内容。
本次培训内容整体上分为物业管理基础知识、物业管理务实和案例解析三大部分,从物业管理的基本知识到物业管理的详细管理操作技术和常有案例解析进行培训,从而提高企业从事物业管理人员的整体素质,激发职工的潜能,使职工在工作中最大限
度地发挥能力。
本次培训共计安排培训课时为32个课时,物
业基础知识部分12个课时(包括物业管理政策法规),物业管理实务12个课时,按例解析8个课时。
培训的核心目的在于提高职工的素质和专业技术,从而改进工作,提高服务水平打
下优异的基础,因此,可以经过安排核查,来检查培训的收效,真切达到企业培训的目的。
二、物业管理培训内容简介
(一)物业管理基础知识(14个课时,包括物业管理相关法律、法规)
1、物业管理相关归纳
重点掌握内容
(1)物业的含义
(2)物业的分类
(3)物业管理的含义
(4)物业管理的特色
(5)物业管理的发展
(6)物业管理企业的权益与义务
2、物业管理服务
重点掌握内容
(1)物业管理服务的特色
(2)物业管理服务的内容
(3)物业管理的基本源则
(4)物业管理服务标准
(5)物业管理服务合同管理
(6)物业使用与保护管理
3、业主大会与业主委员会
重点掌握内容
(1)业主大会
(2)业主委员会
4、物业管理基本制度
重点掌握内容
(1)业主大会制度
(2)业主合约制度
(3)物业承接查验制度
(4)物业管理企业资质管理制度
(5)物业管理从业人员职业资格制度
(6)住处物业专项维修资本制度
(二)物业管理实务(14个课时)
1、先期物业管理
重点掌握内容
(1)物业管理早期介入
(2)先期物业管理
2、物业接收查收
重点掌握内容
(1)物业接收查收的准备
(2)物业接收查收的程序
(3)接收查收中质量问题的办理
(4)物业管理工作的移交
3、业主入住管理
重点掌握内容
(1)入住的准备
(2)入住服务的流程入住服务应注意的问题
4、物业装修装修管理
重点掌握内容
(1)物业装修装修管理流程
(2)物业装修装修管理内容
(3)物业装修装修管理过程中的各方主体责任
(4)装修管理应注意的问题
5、物业服务花销管理
重点掌握内容
(1)物业服务花销的组成
(2)物业服务花销的测算
(3)物业服务的定价形式
(4)物业服务费的价格形式
(5)测算物业服务费的原则
(6)物业服务费的收缴管理
6、客户管理服务
重点掌握内容
(1)客户沟通的技巧
(2)客户投诉的办理
(3)客户满意度检查
7、物业安全管理
重点掌握内容
(1)公共安全防范管理服务
(2)消防管理服务
(3)车辆停放管理服务
8、物业环境管理
重点掌握内容
(1)物业保洁管理服务
(2)物业绿化美化管理服务
9、物业管理风险防范与紧急事件
重点掌握内容
(1)物业管理风险的内容及防范管理
(2)紧急事件办理
(三)物业管理案例解析(4个课时)
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