关于度全国房地产经纪人执业资格考试考务工作doc.docx

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第一部分

三亚市高新技术产业园控制性详细规划

文本

第一章总则

第一条为强化三亚市高新技术产业园空间资源管理，优化并合理配置园区土地资源，落实已批已建项目，使园区范围内规划、建设和管理有序进行，特制定本规划文本。

第二条《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》是该规划区内各类建设项目的指导性文件，规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目，均应符合本规划的规定和要求。

第三条本规划由文本、规划图、分图图则和附件四部分组成。

文本和图纸（包括规划图和图则）具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。

第四条本规划依据：

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

（2）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

（3）建设部《城市规划编制办法2004》

（4）建设部《城市规划编制办法实施细则》

（5）国土资源部《工业用地建设项目控制指标》（2008）

（6）《三亚市城市总体规划（2008—2020年）》中规院2010年07月

（7）、《三亚市土地利用总体规划2006—2020年》

（8）、《三亚市吉阳镇总体规划2012—2020年》

（9）、《田独火车站及其周边地段城市设计》海南雅克设计机构2007年；

（10）、《三亚市高新技术产业园控制性详细规划（调整）2003—2020年》

（11）、三亚市科技工业发展委员会及相关部门的设想及建议

第五条本规划编制遵循《中华人民共和国城乡规划法》的规定，按照建设部颁发的《城市规划编制办法》和《城市规划编制办法细则》的要求制定。

本规划未涉及的指标应符合国家和海南省的有关规定。

第六条规划区范围：

东至大矛河，南至原黎苗大山寨用地边界，西至山脚下，北至椰纤维厂用地为界，呈狭长的叶状。

规划总用地面积：

362.23公顷。

。

第七条本规划的解释权属三亚市规划行政主管部门。

第二章土地使用和建筑规划管理通则

第八条规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定。

本规划用地性质一般划分至小类。

另外增加旅游服务用地小类，用地代码B15。

第九条在满足整体规划功能布局的前提下，允许用地在必要情况下的兼容使用，适建范围按《附表1：

各类用地建设内容适建表》执行。

第十条规划允许部分地块在兼容使用的前提下混合使用，具体情况见土地使用规划图。

第十一条规划区内工业建筑以低、多层为主，居住及公共建筑以小高层和高层相结合为主。

建筑间距必须满足日照、消防及市政管线敷设等方面的技术要求及三亚市城市规划相关技术规定；建筑最小间距不得小于6米。

第十二条工业建筑间距在满足生产工艺流程要求的同时，必须符合国家、海南省颁布的有关法规与技术标准的规定。

第十三条临街建筑后退道路红线：

建筑后退城市主干道红线不小于10米，后退次干道道路红线不小于6米，后退支路道路红线不应小于4米。

第十四条建筑后退相邻地块边界线：

相邻地块建筑后退地块边界线距离必须满足相邻建筑间距的一半，且最小距离不应小于3米。

第三章土地使用控制

第十五条规划性质：

以高新技术产业、旅游产品和生活产品加工为主，兼容旅游居住与服务、客货运集散功能的综合性产业园区。

第十六条规划形成“两轴五片区”的规划结构，使工业区形成功能合理、特色鲜明的有机整体。

各类规划用地按规范安排各类配套服务设施。

各类用地情况见《附表2：

规划土地使用汇总表》

第十七条地块控制指标包括地块用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、机动车出入口方位、停车泊位和配套公共服务设施等强制性指标，以及建筑色彩、建筑形式、环境特色等指导性指标。

规划区内的开发建设应符合规划控制指标的规定。

具体指标规见分图图则。

第十八条以街坊为单位进行成片开发时，街坊内的地块界线和内部道路可根据实际开发建设的需要在下一层次的规划设计中做适当调整，但必须符合分图图则中强制性控制指标的规定。

第十九条规划划分的地块可根据实际情况以及开发条件的不同，进一步细分，但一般工业、居住等开发地块不应小于1公顷（商业用地除外）。

细分地块后应根据标准增加公共服务配套设施，并满足卫生、消防的安全需要。

第二十条规划中的绿化用地包括公共绿地、防护绿地和生产绿地，规划中所划定的绿地界限为城市绿线控制范围，禁止以各种理由侵占。

绿地中可容纳小型的游乐设施和市政设施；临时建筑必须得到严格审批，且绿地率不小于60％。

第二十一条规划中公共绿地、防护绿地、生产绿地、水域除规划设置用地外禁止进行各类开发建设。

第四章配套公共服务设施规划控制

第二十二条配套公共服务设施主要包括日常服务、小型市政和消防设施。

各配套设施的具体位置与相关要求反映在规划图纸、分图图则中。

第二十三条进行较大范围成片开发时，地块内配套公共服务设施可根据实际情况在下一层次的规划设计中进行适当调整，但其项目、数量、用地面积不得小于分图图则中的规定。

第二十四条本规划未涉及的其他配套公共服务设施参照海南省、三亚市的相关规定执行。

第五章道路交通规划控制

第二十五条道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。

第二十六条道路系统分为城市主干道、次干道、支路三级。

城市主干道道路红线55m，两侧各22.5米道路绿化带，四块板形式；次干道红线20m，两侧防护绿地各8m，一块板形式；支路红线9--14米，一块板形式。

第二十七条城市主、次干道的建设应严格遵守本规划的规定，支路的开辟可结合地块合并开发或街坊整体开发时的实际情况进行调整，但应保证道路断面形式、出入口位置和大致走向不变。

第二十八条禁止机动车开口路段：

主干道两侧地块禁止向主干道快车道开口，只对其两侧辅导开口；规划支路只与辅道相接。

次干道距交叉口红线切角不小于60m；支路宜远离交叉口开口，一般按30－50m控制。

第二十九条道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、工程管网的布线和与现状道路的衔接等要求。

道路最小纵坡控制在0.2％。

第三十条公共活动场所、人行道、过街天桥、地道等地段必须考虑无障碍设计。

第三十一条城市机动车停车场应以配建停车场为主，公共停车场为辅。

机动车公共停车场应以路外停车为主。

路内公共停车场是路外停车设施的补充。

次干路及以上级别的道路严禁设置路内公共停车场。

路内停车位不得阻碍道路交通，不得导致道路交通条件恶化，不应影响路外停车设施的有效利用。

第三十二条各类建筑按《附表3：

机动车停车位配建标准一览表》要求配建停车位。

因建设需要，地块用地性质或建筑容量需进行调整时，停车位也需按新的使用性质和容量配置。

第六章市政工程管线规划控制

一、给水工程规划

第三十三条规划区最高日总用水量2.14万m3/日，用水量日变化系数kd取1.2。

第三十四条规划区供水继续延用现有吉阳镇区供水管网供给。

第三十五条为满足供水安全及消防要求，区内给水管网以环状为主，最小管径为200mm，消防用水按同一时间火灾次数2次、一次灭火用水量35升/秒考虑。

第三十六条消防用水可由φ300管径以上的给水管道取得，消防栓的间距不超过120米。

第三十七条排水体制为雨污分流制，雨水采用暗管或暗沟的形式就近接入排洪沟。

第三十八条雨水流量计算公式：

Q=Ψ·q·F

式中：

Ψ为径流系数，在本次雨水管道管径计算中，Ψ值取0.3～0.8，具体情况根据集雨区地表和地形情况而定；

F––––汇水面积，单位：

公顷

q––––暴雨强度，单位：

升／秒·公顷

暴雨强度计算采用三亚暴雨强度公式：

Q=1085（1+0.575LgP）/（T+9）0.584

公式中：

q为暴雨强度，单位为：

升/秒·公顷；P为重现期，取P=2年；

t1为汇水时间，单位为分钟；在本次雨水管道管径计算中，根据径流区面积的大小、雨水流程长短、地形坡度大小等不同情况，取t1=5～60分钟不等。

t2为雨水在前方管道中的流行时间，单位为分钟。

第三十九条在满足最小设计坡度的前提下，雨水管道的坡度尽可能与道路坡度平行，以减小管道埋深，降低施工费用。

当道路坡度较大、流速超过最大流速时，根据流速控制坡度，管道需在适当位置设跌水井。

第四十条规划区的用地性质为以工业为主，污水量按总用水量的80%计算，为1.71万m3/日。

第四十一条在园区规划设立两座污水处理厂，中部污水处理厂占地约2.2公顷，日处理能力近期10000立方米；南部污水处理厂占地约1.3公顷，日处理能力10000立方米。

处理后的中水进行回收利用，若排入河流应符合《城市污水处理厂污水污泥排放标准》。

三、供电工程规划

第四十二条负荷发展预测

规划期末总用电量为3.24万KW，同期系数取0.8，需用系数取0.8，不可预见系数取15％。

则最大用电负荷为23.85MW。

第四十三条以规划区中部的35KV变电站作为电源。

第四十四条规划区中压配电采取35KV变电站—10KV开闭所—10KV/380V配电所方式。

开闭所、配电所户内布置，电缆送电。

规划设置10KV开闭所2处，位于产业园负荷中心。

第四十五条工业区采取环网配电方式，新建10KV配电所一般采用户内式或箱式变压器，两回进线。

公建设施采用附建式配电所。

第四十六条10KV配电线路在规划区地段采用埋地敷设。

连接35KV变电站的路段设电缆沟；规划区有关主要道路则预埋电力电缆管道，距50米左右设检查人孔井。

四、通信工程规划

第四十七条预测规划区市话需求量约为9000门。

第四十八条电信网管道规划按30年考虑，中心地区宜一次建成。

规划电信网管道采用管Φ114、Φ36PVC管或水泥管块Φ100管孔与Φ36PVC管。

第四十九条规划区内的主干管道18孔管，次干管道12孔管，配线管道6孔，最少支线管孔数不少于4孔。

电信管线敷设在道路的东侧、北侧人行道下。

第五十条规划在地块（A5-2）地块设邮政所一处。

五、燃气工程规划

第五十一条规划区采用天然气管道供气，按100%气化率供气。

第五十二条规划区的平均日总用气量为5217.05m3/日，高峰小时用气量为865.04m3/时。

第五十三条规划区天燃气管网采用中压一级管网系统，工作压力0.4Mpa，直接由中压管配气，居民用气采用楼栋箱式调压器，经调压箱调压至用户。

六、管线综合规划

第五十四条一般情况下，燃气、电信、污水管道布置在道路的东、北侧；电力、给水、雨水管道布置在道路的西、南侧。

第五十五条各种管线均平行道路中心线布置，管线距建筑物的距离由近至远的顺序依次是电信、电力、燃气、给水、污水、雨水。

当道路的人行道、绿化带宽度不能满足管线综合要求时，给水、雨水、污水管线可设置在车行道下。

第五十六条工业园区各类管线均尽可能与道路结合布置,并注意使其便于检修。

管线直埋敷设准则与规划规定各类工程管线的埋设,应从道路红线向道路中心线方向平行布置.管线综合规划对于管线铺设间发生的冲突遵循以下避让原则进行处理:

压力管让自流管;

管径小的让管径大的;

易弯曲的让不易弯曲的;

临时性的让永久性的;

工程量小的让工程量大的;

新建的让现有的;

检修次数少的让检修次数多的.

地下管线相互交叉时，各种管线垂直方向的相互关系由浅至深的一般次序为：

电力、电信、燃气、给水、雨水、污水。

管线之间最小垂直净距应满足GB50289-98规范要求。

第七章城市设计导则

第五十七条本规划在城市设计方面突出“轴线、通廊、节点”的特色，建构“点、线、面”结合的空间层次，创造完整的景观序列。

第五十八条总体形象上在体现自然和人文的特征的同时，还应通过建筑和标识的布局体现工业区的现代化氛围和不同产业的特色。

第五十九条规划区内的绿地空间按“点、线、面”的布局方式，结合公园绿地、街头广场等的开敞空间；结合道路绿化带和滨河绿化带的建设的建设，形成绿化步行系统和线状的绿化空间；结合街头绿地、小游园等特色空间的建设形成点状的绿化空间。

第六十条结合工业区中心大道建构标志性界面，创造工业区的对内形象轴，充分体现建筑环境的现代化气氛和自然人文景观特色；

结合工业区的绿化带建构园林式界面，创造工业区的休闲轴，充分体现建筑环境的休闲气氛和自然生态景观特色；

第六十一条本规划将景观节点分为两类：

建筑形象节点地处亚龙湾火车站片区，通过建筑空间的塑造，构筑桂花区的地标形象，起到聚集人气的作用；

产业形象节点该类节点地处产业发展单元，利用建筑造型和广告标识来展现不同产业的形象特色。

第六十二条本规划将产业景观风貌分为两类：

一般产业风貌区指的是以传统的制造、加工产业为核心的风貌区，风貌区强调布局整洁，颜色素雅，建筑轮廓线平缓；

新产业风貌区指的是以高新技术等新兴产业为核心的风貌区，风貌区强调布局灵活，颜色适当有所变化，体现新科技、、新工业风貌。

第八章附则

第六十三条本规划自批准之日起生效，同时上版规划废止。

第六十四条本规划中建筑密度、建筑限高为上限指标，绿地率为下限指标，容积率指标采取上下限同时控制。

原则上任何建设不得突破指标限度的规定。

第六十五条确有因城市社会、经济发展需要，拟改变本规划规定的规划控制指标的，可按现行的有关法律法规规定的程序进行调整。

第六十六条本文本中未涉及的内容应符合国家、海南省和三亚市的有关规定。

第九章规划实施管理办法

第六十七条为了严格执行和完善、深化《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》，依据《海南省城乡规划条例》及其它有关规定，制定本办法。

第六十八条本办法适用于《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》的规划范围内的一切建设活动。

三亚市规划行政主管部门是《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》实施的主管部门。

第六十九条《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》实施应坚持严格执行的原则，在实施中不断完善、深化和调整，实行规划调整的社会参与及监督。

第七十条凡在《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》规划范围内进行建设的单位和个人，应依照《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》和本办法进行规划建设，服从规划管理。

第七十一条《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》文件、图纸及图则，应在不断深化和完善的基础上逐步向社会公布。

第七十二条各级政府及组成部门、有土地使用权的建设单位和个人，因城市社会、经济发展需要，拟改变《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》规定的规划控制指标的，应向三亚市城市规划行政主管部门提出申请。

第七十三条申请前应进行规划调整可行性论证，由申请方委托具有甲级和乙级资质的规划设计单位进行规划调整可行性论证。

规划设计单位应严格按照《三亚市高新技术产业园控制性详细规划》（附表1：

各类用地建设内容适建表）进行论证。

技术管理要求应在实施中由城市规划行政主管部门予以补充、完善。

涉及强制性内容的要先修改城市总体规划。

第七十四条规划调整可行性论证报告在审查前应进行预审，预审工作由市城市规划行政主管部门组织。

第七十五条规划调整可行性论证报告应向社会公示，公示时间为十五个工作日，公众建议和意见，作为审查内容，随论证报告报审。

第七十六条由市规划、环保、国土房管、文物、园林、交通管理等部门组成控制性详细规划调整审查组，对规划调整可行性论证报告进行审查，审查意见报政府批准。

第七十七条对违反本规定和城市规划行政主管部门批准的事项进行建设的，按违法建设进行处理。

第七十八条对违反本规定进行规划设计和规划调整可行性论证的，依据有关设计管理的规定进行处理。

附表1：

用地与建筑相容性规定附表　　　　

用地类型

建设项目

二类居住

R2

行政

办公

C1

商业

服务

B1

一类工业

用地

M1

公园

绿地

G1

防护

绿地

G3

市政

U

交通

S

办公建筑、商办综合楼

×

○

○

△

×

×

×

×

一般住宅

○

×

×

×

×

×

×

×

单身宿舍

○

△

△

○

×

×

×

×

配套办公楼

△

○

△

○

×

×

×

×

商业服务设施

○

△

○

×

×

×

×

×

医疗卫生设施

○

×

△

×

×

×

×

×

文化设施

○

△

○

×

×

×

×

×

科研设计

×

△

×

△

×

×

×

×

对环境基本无干扰、污染的工厂

×

×

×

○

×

×

×

×

普通储运仓库

×

×

×

○

×

×

×

×

社会停车场

△

×

×

×

×

×

×

△

加油站

×

×

×

×

×

×

△

△

其他市政公用设施

×

△

△

△

×

△

○

×

注：

1、○兼容，×不兼容，△允许或不允许设置，由规划行政主管部门根据具件和规划要求确定。

2、兼容的建筑面积比例不得大于原整体地块可建设建筑面积的20%。

附表2：

规划用地构成表

用地构成表

用地代码

用地名称

用地面积（hm²）

占城市建设用地比例（%）

大类

中类

小类

R

居住用地

46.80

14.14

R2

二类居住用地

46.80

14.14

A

公共管理与公共服务设施用地

19.23

5.81

A1

行政办公用地

2.33

0.70

A3

教育科研用地

10.93

3.30

A33

中小学用地

5.98

1.81

A35

科研用地

4.95

1.50

A5

医疗卫生用地

5.97

1.80

A52

卫生防疫用地

3.18

0.96

A53

特殊医疗用地

2.79

0.84

B

商业服务业设施用地

18.82

5.69

B1

商业设施用地

13.70

4.14

B11

零售商业用地

9.49

2.87

B15

旅游服务设施用地

4.21

1.27

B3

娱乐康体用地

2.56

0.77

B31

娱乐用地

2.56

0.77

B4

公用设施营业网点用地

2.56

0.77

B41

加油加气站用地

2.17

0.66

B49

其他公用设施营业网点用地

0.35

0.11

M

工业用地

97.71

29.53

M1

一类工业用地

97.71

29.53

W

W1

一类仓储物流用地

4.81

1.45

S

道路与交通设施用地

69.36

21.04

S1

城市道路用地

51.82

15.66

S2

城市轨道交通用地

7.54

2.28

S3

交通枢纽用地

4.00

1.21

S4

交通场站用地

6.27

1.89

S41

公共交通场站用地

5.54

1.67

S42

社会停车场用地

0.73

0.22

U

公用设施用地

5.68

1.72

U1

供应设施用地

0.74

0.22

U12

供电用地

0.31

0.09

U13

供燃气用地

0.43

0.13

U2

环境设施用地

4.01

1.21

U21

排水设施用地

3.41

1.03

U22

环卫设施用地

0.60

0.18

U3

安全设施用地

0.93

0.28

U31

消防设施用地

0.93

0.28

G

绿地与广场用地

70.73

18.78

G1

公园绿地

25.22

7.62

G2

防护绿地

42.54

12.86

G3

广场用地

0.47

0.14

H11

城市建设用地

330.91

100.00

H4

特殊用地

1.12

E

非建设用地

30.20

E1

水域

6.76

E2

农林用地

23.44

总用地

362.23

附表3建设项目配建停车场建设标准

序号

类别

单位指标

机动车

非机动车

01

二类住宅（120m2≤户均建筑面积<200m2）

车位/户

1.5

1.5

02

二类住宅（90m2≤户均建筑面积<120m2）

车位/户

1.2

1.5

03

二类住宅（户均建筑面积≤90m2）

车位/户

0.8

2.0

04

机关行政办公楼

车位/每100m2建筑面积

2.0

3.0

05

外贸、金融、合资企业及高层办公楼

车位/每100m2建筑面积

1.2

2.0

06

博物馆、群艺馆、科技馆、图书馆、展览馆、文化馆

车位/每100m2建筑面积

0.5

4.0

07

剧场、市级电影院

车位/百座

4.0

30

08

（4000座以下）体育场

车位/百座

3.0

25

09

大中专院校

车位/百学生

3.0

45

10

中学

车位/百学生

0.8

80

11

小学

车位/百学生

0.6

20

12

幼托

车位/百学生

0.5

5.0

13

市、区级综合医院

车位/每100m2建筑面积

1.0－3.0

5.0

14

商场、大型超市

车位/每100m2建筑面积

0.8－1.5

7－12

15

集贸市场

车位/每100m2建筑面积

1.0

10

16

饭店、娱乐设施

车位/每100m2建筑面积

2.0

5.0

17

三星级以上高中档宾馆

车位/每100m2建筑面积

0.6

1.5

18

长途汽车站

车位/高峰日每百旅客

2.5

3.0

19

城市公园

车位/每100m2游览面积

0.05

10

20

交通集散广场

车位/每100m2用地面积

0.3－0.6

4.0

21

游憩集会广场

车位/每100m2用地面积

0.1－0.4

4.0