估价报告.docx

估价报告.docx

《估价报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《估价报告.docx（49页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

估价报告

估价报告

————————————————————————————————作者：

————————————————————————————————日期：

土地估　价　报　告

项　目　　名称：

河南永达地产有限公司抵押贷款国有建设用地使用权市场价格评估

受托估价单位:

河南宏大地产估价有限公司

土地估价报告编号：

豫宏[2０１4]估字第21７号

提交估价报告日期:

二○一四年三月二十日

土地估价　报告

第一部分　　摘要

一、估价项目名称

河南永达地产有限公司抵押贷款国有建设用地使用权市场价格评估

二、委托估价方

河南永达地产有限公司

三、估价目的

因委托方抵押贷款的需要，河南永达地产有限公司特委托我公司对位于鄢陵县陈化店镇西3１１国道北侧、２012年０9月15日经鄢陵县人民政府批准的：

【鄢国用（20１２）第0216号】一宗国有建设用地作为住宅用地对其使用权市场价格进行评估,为委托方抵押贷款提供地价参考。

四、估价基准日

2014年03月18日

五、估价日期

２０14年０3月１8日至2014年0３月20日

六、地价定义

根据地价评估的技术规程和本次评估的具体要求，估价对象位于鄢陵县陈化店镇西311国道北侧的【鄢国用（2０12）第０216号】一宗国有建设用地，登记用途为住宅用地,实际开发程度为宗地外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内“五通一平”（即通路、通电、供水、排水、通讯和土地平整）。

本次评估设定开发程度为宗地外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯），宗地内“五通一平”（即通路、通电、供水、排水、通讯和土地平整），根据【鄢国用（２01２）第0２16号】国有土地使用证和《土地利用现状分类》,设定用途为住宅用地。

地价定义为在估价基准日二0一四年三月十八日,土地现状利用条件下,设定的开发程度为宗地外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）,宗地内“五通一平”（即通路、通电、供水、排水、通讯和土地平整）,设定用途为住宅用地，使用权类型为出让，土地使用权出让剩余使用年期6７．94年条件下的国有建设用地使用权市场价格。

七、估价结果

根据估价目的及估价对象的实际利用状况，运用科学的评估方法进行评估,得出的评估价格为估价对象在评估基准日201４年03月18日,在地价定义条件下的国有建设用地使用权市场价格。

详见土地估价结果一览表。

评估土地面积:

287６6平方米

单位面积地价:

134３元/平方米

总地　价:

３863万元

大　写：

人民币叁仟捌佰陆拾叁万元整（四舍五入）

八、土地估价师签字

土地估价师　　　估价师资格证书号　　　签　字

付建立　　　2０04410073

宋　玮　　　２00０４１0025

九、土地估价机构

估价机构负责人签字:

　河南宏大地产估价有限公司

（机构盖章）

20１4年03月２0日

土地估价结果一览表

估价机构:

　河南宏大地产估价有限公司　　　　　　　　　　　　　　土地估价报告编号：

豫宏[2014]估第２17号

估价期日:

:

201４年03月１8日　　　　　　　　　　　　　　　　估价期日的土地使用权性质:

出让土地使用权

估价基准日的土地使用者

宗地

编号

土地使用证编号

宗地

位置

估价基准日实际用途

估价设定用途

容积率

估价期日的实际

开发程度

估价设定的

开发程度

土地使用权

年限（年）

面积

（平方米）

单位面积地价

（元/平方米）

总地价

（万元）

河南永达地产有限公司

鄢国用（２012）第0216号

鄢陵县陈化店镇西3１1国道北侧

住宅用地

住宅用地

1.5

宗地外“五通”

宗地内“五通一平”

宗地外“五通”

宗地内“五通一平”

67.９4

2８７66

134３

３８63

大写:

（人民币）叁仟捌佰陆拾叁万元整（四舍五入）

一、上述土地估价结果的限定条件：

　1.土地权利限制:

在估价基准日,未发现抵押等他项权利

2.基础设施条件：

宗地外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）,

　　宗地内“五通一平”（即通路、通电、供水、排水、通讯和土地平整）。

3.　规划限制条件：

住宅用地

4．影响土地价格的其他限定条件：

无

二、其他需要说明的事项:

1、估价对象土地面积和权利状况以【鄢国用（２０12）第02１６号】国有土地使用权证为依据。

2、本评估结果仅为河南永达地产有限公司抵押贷款国有建设用地使用权市场价格评估的参考,用于其它目的无效。

3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托估价机构不承担责任。

河南宏大地产估价有限公司　　　　　　　　

２014年03月２０日

第二部分估价对象的界定

一、委托估价方

１、委托单位:

河南永达地产有限公司

２、单位地址:

许昌市经济技术开发区

3、法人代表：

王永臣

4、经营范围：

房地产开发、经营；铝合金、塑钢门窗加工；建材销售。

５、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系：

同一关系

二、估价对象

估价对象位于鄢陵县陈化店镇西311国道北侧、【鄢国用（２01２）第０2１6号】一宗国有建设用地。

土地使用权人为河南永达地产有限公司,用途为住宅用地,使用权类型为出让，使用权面积2８766平方米，终止日期为2０８２年0２月25日。

本次评估面积２８7６6平方米。

三、估价对象概况

１、土地登记状况

（1）估价对象的来源:

估价对象的来源为河南永达地产有限公司于20１2年0９月15日办理的【鄢国用（20１2）第0216号】国有土地使用证；

（2）位置：

鄢陵县陈化店镇西3１１国道北侧；

（3）用途：

住宅用地;

（４）使用权类型：

出让；

（５）终止日期:

2082年02月25日;

（６）使用权面积:

２876６平方米　；

（7）四至:

北临西明义,南临YC－１1－25、西临西明义、东临YC-11-2３。

　　2、土地权利状况

（1）土地所有权：

在估价基准日，土地所有权归国家所有。

（２）土地使用权:

在估价基准日，为出让土地使用权。

土地使用权人是河南永达地产有限公司,用途为住宅用地,土地使用权出让剩余使用年期67.９４年。

（３）他项权利:

在估价基准日，未发现抵押等他项权利。

3、土地利用状况

待估宗地现为已建成住宅小区。

根据国有建设用地使用权出让合同:

建筑总面积４31４9平方米,建筑容积率不高于1.5不低于1，建筑限高７0米，建筑密度不高于４0％，绿地率不低于35％。

此次评估仅考虑待估宗地的土地使用权市场价格。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

（1）城市资源状况

A、自然、地理、交通条件

鄢陵县位于河南省中东部，东经1１4°02′～114°1９′,北纬33°46′~34°１４′。

东邻扶沟县，南接西华县，北毗尉氏县，西南与临颍县相连，西北与长葛市接壤。

南北长57.5公里，东西宽20.87公里,总面积871．６平方公里。

耕地面积90万亩。

县城位居安陵镇,西北距省会郑州市11０公里，新郑国际机场7０公里，北距开封市80公里，西距许昌市、京广铁路３6公里,京珠高速公路30公里，西南距漯河市7０公里,东南距周口市70公里。

３11国道、３２5省道、23７省道横穿东西，219省道纵贯南北,兰南高速、许毫高速穿境而过,西距京广铁路、京珠高速公路30公里，北距郑州国际机场70公里,交通区位优势日益突出。

　B、城市土地面积、人口及资源状况

鄢陵县辖8个镇、4个乡：

安陵镇、马栏镇、柏梁镇、陈化店镇、望田

镇、张桥镇、南坞乡、陶城镇、只乐乡、大马镇、彭店乡、马坊乡。

382个行政村,总人口６3.１万,其中农业人口５0万，总面积87１.6平方公里,耕地面积9９万亩。

县内道路、供水、供电、排水、通讯等基础设施完善,各类宾馆、酒店、住宅、学校、医院、广播电视等服务并建有大型体育场馆、图书馆和文化活动中心。

（2）自然环境

鄢陵为黄河泛滥和双洎河冲击而成的平原地区,属亚热带向北温带的过渡地区,适宜于多种农作物的引种、繁育和生长。

四季分明,气候温和降水、光照、热量充足。

年均降水量６8８．9mm,年均日照时数243８．2小时 ，年均气温1４.３℃，无霜期2１5天。

鄢陵县农业十分发达，是全国商品粮生产基地和优质棉生产基地县。

盛产小麦、棉花、红薯、大豆、花生、烟叶等。

花卉是鄢陵一大特色，素有“花都”“花县”之美称,享有“鄢陵蜡梅冠天下”的天然驯化基地。

全县花卉面积已发展到５２.4万亩,品种2300多个,年产值２２亿元以上,成为我国北方最大的花卉生产、销售基地和南北花卉交流中心。

是“中国花木之乡”,被誉为“中国花木第一县”。

（3）产业政策

鄢陵县委、县政府全面贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“特色彰显的花木名县、独具魅力的旅游强县、优势突出的工业大县、环境优美的宜居花城”建设目标，按照“农业做强、工业做大、旅游服务业做优”的工作要求，强力实施“开放带动、特色拉动、产业联动、城乡互动”战略，成功地将区位优势、资源优势转化为经济优势和竞争优势，走出了一条以特色农业带动二三产业、二三产业反哺带动特色农业、实现县域经济科学发展、和谐发展、加快发展的“特色经济之路”,被省政府确定为“鄢陵模式”。

旅游业、会展业和休闲商业体系逐步形成,建成中原花木博览园、花都温泉度假区、万亩花卉游览区、生态农业观光区等２０多个景区（点），花博园被命名为“国家花木博览园”、首批“全国农业旅游示范点”和“国家AＡＡＡ级景区”，连续成功举办九届中原花木交易博览会；五星级的中原国际大酒店建成并投入使用。

被列为全省旅游产业发展重点县，成为河南省乡村游十大热点景区之一。

（4）城市规划与发展目标

近年来,鄢陵县坚持把新型农村社区建设作为改善民生的一项重要工作，科学编制了《鄢陵县2０11―2030年总体规划》，通过对城乡总体规划、组团城市规划、镇区镇域规划、新型农村社区规划，逐步形成全域规划体系，按照“整合村庄、节约土地、优化产业、促进增收”原则,尊重农民意愿，高标准、高起点规划设计，加强村庄规划，改善人居环境,促进人口向城镇集中、居住向社区集中,让广大农民共享社会发展成果。

去年以来,“健康鄢陵、幸福人民”行动在该县开展,该行动是鄢陵县与中国医药卫生事业发展基金会共同发起的一项民生工程,行动紧紧围绕健康教育、健康服务、健康饮食、健康文体、健康环境、健康社会、健康产业七大工程、30个重点项目、70项重点任务展开,旨在通过3年的努力，使鄢陵全县人民健康水平、幸福程度不断提升。

目前,虽然行动开展才短短一年多时间，“健康也是生产力”的理念已在鄢陵县形成共识,体育设施和健身人群遍布城乡,健康养生已成为鄢陵人的一种生活方式。

谈到今后的工作，鄢陵县委书记袁宝根和县长王志宏一致认为：

要加快推进全县经济转型跨越发展、社会和谐稳定发展，进一步擦亮“花木品牌”、“生态品牌”、“旅游品牌”、“平安品牌”、“健康品牌”,为中原经济区建设增光添彩,建设惠及6４万人民更加幸福美好的新鄢陵！

（５）城市社会经济发展状况

回望过去十年鄢陵县的发展历程,看到的是60万鄢陵人民用勤劳和智慧铸就的一部波澜壮阔的奋斗史。

这十年，是鄢陵发展史上最浓墨重彩的十年;这十年，是鄢陵综合经济实力提升最快、城乡面貌变化最大、改革开放成绩最优、社会事业发展最好、人民群众得到实惠最多的十年。

特别是近几年，鄢陵发展步伐不断加快,综合实力显著提升,综合经济实力连续迈上新台阶。

2011年，全县生产总值达到１89．9亿元,是2006年的２倍,年均增长11．７％。

财政一般预算收入完成4.２亿元，是２0０6年的２.6倍,年均增长２0.６%；农民人均纯收入达到８724元，是２0０６年的1.9倍,年均增长1３．7%;城镇居民人均可支配收入达到16257元，是２006年的2．2倍,年均增长16．５%。

经济结构不断优化,二三产业比重达到7４．8%,发展方式正在加快转变。

（二）区域因素

待估宗地位于鄢陵县陈化店镇西311国道北侧。

（1）区域概况

鄢陵县辖8个镇、4个乡：

安陵镇、马栏镇、柏梁镇、陈化店镇、望田镇、张桥镇、南坞乡、陶城镇、只乐乡、大马镇、彭店乡、马坊乡。

38２个行政村，总人口６３.1万，其中农业人口50万,总面积871.6平方公里,耕地面积99万亩。

县内道路、供水、供电、排水、通讯等基础设施完善，各类宾馆、酒店、住宅、学校、医院、广播电视等服务并建有大型体育场馆、图书馆和文化活动中心。

陈化店镇地处中原腹地,总面积50平方公里，总人口3.2万人，其中,镇区建成面积2.８平方公里,辖26个行政村。

陈化店镇下辖陈化店村、杨刘村、河西杜村、伍子村、马桥村、后杨村、张刘庄村、黄陵村、王岳南村、王岳北村、所村、东陈村、东明义村、西明义村、云汉村、西后杜村、西苏家村、苏庄村、西黄庄村、武庄村、常村、丁集村、刘庄村、河张村、赵寨村、前程村２６个行政村，是“花都”鄢陵的西大门。

（2）区域内交通条件

鄢陵境内３11国道、325省道、237省道、许亳高速横穿东西，21９省道、兰南高速纵贯南北；城西3０公里与京广铁路、京珠高速公路相连,城北7０公里直通新郑国际机场。

处于全省“米”字型高速公路网核心区、郑（州）许（昌）漯（河）食品工业带中心区、中原城市群经济隆起带，区位优势明显。

陈化店镇区域有G311国道等多条公路。

（３）区域内基础设施条件及环境条件

所在区域内道路通达度较高，交通便利;宗地内场地平整，周边地势平坦，地质状况较好，宗地外土地开发程度已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯），具体条件如下:

1供电：

镇供电系统统一供电，

2供水:

镇供水系统统一供水，

③排水:

现有排水状况良好,排水通畅。

④通讯:

现有通讯设施能满足需求。

⑤道路:

道路畅通，行车方便。

（4）环境条件

该区域道路四通八达,供水充足，园林绿化与环境保护优良,花都庄园、温泉度假村等涉外宾馆,环境优雅舒适；在县城311国道两侧，建有２.5平方公里的经济技术开发区,区内水、电、路、通讯设施完备,功能齐全,是国内外客商投资兴业的理想场所，目前区内已引进项目４4个,投资总额达12.７亿元。

科技、教育、文化、卫生、计划生育、广播电视、环境保护等社会事业健康发展,先后荣获“全国科技进步先进县”、“全国平原绿化先进县”等称号,成为“国家级可持续发展实验区”、“河南省林业生态县”。

（５）公用设施状况

区域内有多家银行、市场、超市、医院、学校等场所,公共生活设施较齐全。

（6）商业繁华程度

区域内超市、银行、医院、学校、邮局等各种配套公共设施,完善程度一般。

公共设施完备状况较好。

（7）规划限制

该项目符合区域规划,在基准地价范围内，根据集约利用原则，该区域对住宅用地规划利用限制不大。

（三）个别因素

（１）位置：

位于鄢陵县陈化店镇西３11国道北侧,对外交通方便;　

（2）面积和形状:

面积形状对土地利用无不利影响；

　（3）用途：

住宅用地;

（4）临街状况：

临路;

（5）地基条件:

可直接开发利用;

（6）地势:

平坦；

（7）委估宗地内基础设施条件:

宗地内“五通一平”（即通路、通电、供水、排水、通讯和土地平整）;

1供电:

镇供电系统统一供电，

2供水：

镇供水系统统一供水，

3排水：

雨水、污水分流统一流入市政排水系统。

4通讯：

有中国联通、移动、网通、铁通等多家通讯公司。

5通路：

31１国道北侧,对外交通方便。

6平整：

宗地内土地平整。

（8）影响地价水平的因素说明：

待估宗地周边商业繁华度一般，公共交通便捷,距3１1国道较近，对外交通状况较优,宗地自身条件较好，基础设施较完善，环境质量较好，发展前景较好。

待估宗地作为城镇住宅地规划利用会产生较高的土地增值收益。

第三部分　　土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）法律法规和国务院文件

１、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第２8号）；

2、《中华人民共和城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）;

3、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号）；

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（19９０年5月１9日国务院令第55号）;

５、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（１998年1２月27日国务院令第256号发布）；

6、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发【2０0１】1５号）;

7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2０0４】28号）;

8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【２0０6】31号）;

9、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）;

10、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【２01０】4号）；

1１、《城市房地产抵押管理办法》（1997年建设部令第5６号）。

（二）部委和国土部文件

1、《财政部、国家税务总局关于契税征收管理的规定》（财税【２004】1３4号）；

2、《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见的通知》（国土资发【１99９】433号）;

3、《国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发【2005】1４4号）;

4、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发【２010】3４号）；

５、《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发【20１0】15１号）;

6、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发【20１0】2０4号）。

（三）省、市政府规章及文件

1、《河南省人民政府贯彻国务院关于深化改革严格土地管理决定的意见》（豫政【2004】80号）;

2、《河南省人民政府办公厅关于加强土地调控严格土地管理的通知》（豫政办【２007】33号）；

3、河南省财政厅、贸易厅《关于河南省新菜地开发基金征收管理使用办法》（豫财预字【1999】1０号）;

4、河南省财政厅《关于调整耕地占用税适用税额有关问题的通知》（豫财办农税【2008】10号）；

5、河南省人民政府《关于公布实施河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政【2０13】１１号）;

６、《河南省财政厅、河南省地方税务局关于土地使用权出让等契税计税依据的通知》（豫财税政【2０1２】24号）;

（四）技术标准

１、《城镇土地分等定级规程》（ＧＢ/T1８５０7－20０1）;

2、《城镇土地估价规程》（ＧB/T１85０8－２０0１）；

３、《土地利用现状分类》（GB／T21０１０－2007）。

（五）其它资料

1、土地评估委托书复印件;

2、委托方提供的国有土地使用证等有关资料；

３、评估人员现场勘察、调查所获取的资料。

二、土地估价

（一）估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则有:

１、替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，某宗土地的价格受其它具有相同使用价值的宗地价格影响,即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。

换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响竞争,使价格相互牵制而趋于一致。

2、预期收益原则

商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。

土地的价格也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。

所以,土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。

这就要求估价者必须了解过去的收益状况,并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

3、最有效利用原则

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的利益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

4、供需原则

在完全的市场竞争中,一般商品的价格取决于供与求的均衡点，需大于求，价格就会提高,否则价格就会降低。

由于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然条件,因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地价格容易形成垄断,所以地价形成于不完全竞争的市场。

5、贡献原则

贡献原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。

其中某一部分带来的收益,对总收益而言,是部分与总体之间的关系。

估价时,可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格；也可根据整个不动产价格及其它构成部分的价格,采用剩余法估算土地价格。

因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用,也是收益还原法和剩余法估价的基础。

6、变动原则

一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素而发生变化的。

土地价格也有同样情形。

它是各种地价形成因素相互作用的结果。

而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

在土地估价中，不仅要对将来的地价变动做出准确预测,同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。

７、合法原则

合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。

由于我国土地所有制特性,土地流转过程中是土地使用权的流转,土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面都有严格控制,所以在进行土地使用权价格评估时,必须确保估价对象来源合法、利用合法。

同时,土地估价还要遵循相关法律法规的规定。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定,恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理,评估方法科学,评估结果准确,严格保守评估秘密。

（二）评估方法

根据《城镇土地估价规程》（ＧB/Ｔ18５08-２001）以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度,选择评估方法。

由于估价对象实际用途为住宅用地，住宅用地一般采用基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法和假设开发法等方法评估。

近年来鄢陵经济和城市建设迅速发展，土地的基础性配置作用凸显，而现行基准地价水平与土地市场脱节,在实际运用中不能准确反映当前水平，导致土地价值不能被市场显化,因此一般不采用基准地价系数修正法。

根据现行土地招拍挂市场发展及土地估价师的经验,住宅用地有较大的上涨，按现行市场价格评估。

待估宗地周边有土地招拍挂成交案例,故采用市场比较法。

待估宗地现状为住宅小区,多为自住,收益不明显，因此不宜采用收益还原法。

待估宗地为普通住宅用地,适用于假设开发法。

综上所述，本次评估采用市场比较法和假设开发法。

（三）估价结果

1、地价确定的方法

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）及估价对象的具体情况,评估人员采用了市场比较法和假设开发法。

两种方法的估价结果从不同的角度反映了待估宗地的价值构成,且两种方法估价结果差距在合理的范围内，无实质性差异,故在此次评估过程中采用两者的算术平均数作为最终估价结果。

２、估价结果

根据估价目的及估价对象的实际利用状况,运用科学的评估方法进行评估，得出的评估价格为估价对象在评估基准日２０１4年03月1８日，在地价定义条件下的国有建设用地使用权市场价格。

评估土地面积:

28