关于修订《广东省物业管理条例》的议案.docx
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关于修订《广东省物业管理条例》的议案
关于修订《广东省物业管理条例》的议案
议案背景
随着我国城市化水平的飞速发展和人民生活质量的不断提高,物业服务管理的完善成为国民的要求。
物业管理行业有着维持社区和谐、解决促进就业、提升居民生活品质等重要作用,与我国居民生活息息相关。
它作为一种新兴行业,通过物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护修缮和管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务。
为了维护广大业主的基本权利和切身利益,应当对相关的物业管理行政法规做出更好地对策与完善措施。
2003年9月1日,国务院颁布实施了《物业管理条例》,该《物业管理条例》是我国第一部物业管理行政法规,确立了一系列的物业管理制度,对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定,并明确了相应的法律责任,该条例的颁布实施规范了物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益、改善人民群众的生活和工作环境发挥了极大地促进作用。
该条例先后经过2007年8月26日、2016年2月6日、2018年3月19日三次修订,现行有效实施的便是2018年3月19日第三次修订的条例。
2014年,发改委颁布的《发改委关于放开部分服务价格意见的通知》,取消了对非保障性住房的物业服务价格控制,允许其与业主自由合同定价。
这一法规的出台,开放了物业费的市场化定价。
2015年,国务院颁布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,也提出要加快发展生活性服务及促进消费结构升级的总体要求,推动物业管理等生活性服务的发展。
1998年7月29日,《广东省物业管理条例》经审议通过并于1998年10月1日正式实施,该条例于2008年11月28日经过一次修订,一直沿用至今。
2008年修订的《广东省物业管理条例》,分为总则、物业管理区域、业主、业主大会及业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任、附则共八章,共包括七十一个条文。
该条例在广东省内在一定程度上明确了业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范了物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会的职责、运作,保护了业主的共同利益,为改善人民群众的生活和工作环境、规范健全相关制度和机制发挥了一定的积极作用。
但是现行的《广东省物业管理条例》自修订至今实施已近12年,而作为该条例立法依据之一的《物业管理条例》已经于2018年3月被国务院修订,且已经就该行业的管理规范作出了很多新规定,同时,据不完全统计,江苏省、山东省、福建省、湖南省、四川省、内蒙古自治区、深圳市、天津市、武汉市、沈阳市等40多个省市的物业管理条例也纷纷在2018年、2019年被陆续修订,可见《广东省物业管理条例》的修订和实施已经严重滞后于国务院修订实施的《物业管理条例》和其他地区的发展,且该条例中的有关规定已经不能适应广东省物业管理行业发展的迫切要求,也不能从广东省物业管理的实际出发、平衡各方利益、解决突出问题。
近年来、广东省物业服务纠纷呈上升趋势,物业服务能力不足、质量不高、物业服务覆盖面、物业费收缴率普遍偏低等问题日益突出,物业管理中不断出现了一些复杂的新情况、新问题,特别是2018年国务院将《物业管理条例》中物业管理师资格和物业服务企业资质取消后,现行的《广东省物业管理条例》更显得与当前的实际和经济社会的发展不相适应,因此修订《广东省物业管理条例》十分重要和非常必要!
修订内容
建议我省从如下几个方面对《广东省物业管理条例》予以修订:
一、建议在条例中明确以住建部门为主,其他政府部门及基层组织予以配合的监督管理模式,并明确住建部门的具体工作内容
(一)建议明确以住建部门为主,其他政府部门及基层组织为辅的物业监督管理模式。
1.明确由省人民政府住房和建设部门负责本省物业管理活动的监督管理和指导工作并履行相关职责。
2.省、市人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责,依法开展物业管理相关工作。
3.街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,调解物业管理纠纷,并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。
4.支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。
(二)建议明确住建部门在物业管理活动中如下监管和指导工作的具体内容。
1.物业管理法律、法规和相关规定的贯彻和执行。
2.物业管理规划、标准、规范和措施的研究拟定或者制定。
3.全省物业使用安全监督检查工作的指导和协调。
4.全省物业专项维修资金管理工作的统筹。
5.全省统一的物业管理信息平台的建立。
6.全省物业管理培训与宣传工作统筹和协调。
二、建议修订条例中关于物业管理区域及公共设施设备的相关规定
随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入,物业对现代化设施设备的需求和依赖深度越来越高,设施设备的作用也越来越突出。
事实上,设施设备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节,我省有必要在《广东省物业管理条例》中对物业管理区域和公共设施设备进行系统明确。
但现行《广东省物业管理条例》关于物业管理区域的划定、物业管理区域登记的规定却只有寥寥几笔,仅第七条至第九条:
第七条仅简单规定了物业管理区域的划定,对不同情况的物业管理区域未分别规定;第八条仅简单规定了物业管理登记。
另外,该条例仅在附则中对物业管理设施设备进行了释义却无任何详细规定,相较于《物业管理条例》、社会经济的发展以及居民的需求,《广东省物业管理条例》的相关规定已经严重滞后。
建议从如下几个方面对物业管理区域及公共设施设备进行明确规范:
(一)修订条例中关于物业管理区域的确定与分割管理的相关规定。
1.物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。
2.确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。
3.已经形成独立物业管理区域的,不再重新调整,但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。
4.物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
(二)在条例中增加物业功能性用房的相关规定。
1.建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。
2.业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有,应当办理产权登记并具有正常使用功能,任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押,不得擅自变更用途。
3.明确规定业主委员会办公用房与物业服务办公用房面积的提供标准。
(三)在条例中明确物业管理区域中共有部分的相关规定,保护业主合法权益,从源头上减少物业纠纷。
1.物业管理区域的道路属于业主共有,但属于城市公共道路的除外。
物业管理区域的绿地属于业主共有,但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。
物业管理区域的其他公共场所和公共设施,属于业主共有。
2.物业管理区域物业的以下部分属于业主共有:
(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等;
(2)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备;
(3)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;
(4)法律、法规规定的其他共有部分。
3.建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。
4.利用物业管理区域共有物业进行经营活动的,应当由业主共同决定,其收益属于业主共有。
可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的,还应当经该业主同意。
5.明确业主共有物业的范围,并明确规定利用业主共有物业进行经营活动的,其收益归业主共有。
6.在《物权法》关于车位、车库权属规定的基础上,建立停车位(库)使用和管理规则,明确物业管理区域用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的停车需要,而且物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的,每次出租期限不得超过一年。
租金收入扣除物业服务企业车位、车库维修、管理费用后剩余部分由业主大会决定使用。
7.明确新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内,建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护,相关专营单位应当接收。
三、建议细化条例中关于业主和业主组织的相关规定,明确业主及业主组织的相关权利和义务,发挥业主组织在物业管理活动中的功能
(一)建议在条例中明确尚未取得所有权但可以认定为业主的条件。
1.尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;
2.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
3.因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
4.因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人。
(二)建议在条例中规定首次业主大会会议筹备的实施细则。
1.明确成立首次业主大会会议筹备组的具体条件,同时授权街道办主动成立业主大会筹备组。
2.明确规定首次业主大会筹备组的组成、委员选举规则。
3.明确物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。
4.明确规定首次业主大会筹备组首次会议召开的时间。
5.明确筹备组自物业承接查验工作结束后,自行解散。
6.明确规定筹备组负责的工作内容:
(1)确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数;
(2)确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题;
(3)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(4)确定首次业主大会会议表决规则;
(5)确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单;
(6)制定首届业主委员会选举办法;
7.对筹备组发布的通知、公告程序进行明确规定。
8.详细明确规定首次业主大会的召开、成员组成及议事规则。
(三)建议降低业主大会召开门槛,保证业主委员会的有效成立。
随着我省经济的高速发展和社会加速转型,建议根据实际情况调整业委会委员的选举程序和当选条件。
业委会委员的选举采用两轮投票的方式,首轮“双过半”的候选人直接当选,未能选出的,采用第二轮投票,按照该轮选举的得票顺序当选,无须获得“双过半”,保证业委会能够有效成立。
(四)建议在条例中明确提高物业费须经业主大会同意,加强物业收费的公开透明性,并强调文明催收物业服务费。
1.针对物业费用收取问题,建议《条例》明确规定:
物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。
如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;同时,对于在没有成立业主大会的小区,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并签订变更协议。
2.物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式,不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。
3.《条例》也应明确规定业主欠缴物业服务费时,物业服务企业可以依法催缴。
物业服务企业不得采取中断提供、限制或变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。
一、建议修订:
条例中关于物业服务企业的资质要求、物业服务企业的聘用及物业服务管理的相关规定。
(一)《广东省物业管理条例》应删除对物业服务企业的资质要求,一方面符合上位法——国务院修订的《物业管理条例》的规定,另一方面有助于让各市场主体充分竞争、激发市场活力、促进行业更加健康发展。
(二)建议完善条例中关于物业管理服务企业的聘用规定。
1.规定除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外,住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标。
2.投标人少于规定人数的,应当依法重新招标;重新招标后投标人仍少于三个的,经业主大会决定可以协议选聘物业服务企业。
3.鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业。
4.由政府财政性资金支付物业服务费的物业,其管理单位选聘物业服务企业时,相关标准和程序按照政府采购的有关规定执行。
(三)建议在条例中明确物业管理服务企业应当安装摄像头监控高空坠物。
高空坠物致人伤亡的案例频繁发生,我省有部分小区已安装朝天摄像头对此进行监控。
条例应明确规定:
经业主共同决定,物业服务企业可以在不侵犯他人隐私的前提下采取包括视频监控在内的技术措施对高空抛物行为采集相应证据。
二、建议在条例中详细明确规定业主共有资金管理规定。
(一)明确业主共有资金包括共有物业收益、物业专项维修资金、物业管理费、业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用及其他合法收入。
(二)明确未经业主大会决定或者授权,任何单位和个人不得使用业主共有资金。
业主共有资金监督管理办法由省住房和建设部门另行制定。
(三)明确除物业专项维修资金外,业主共有资金用于物业服务费、业主委员会委员津贴、业主大会聘用人员的费用等。
(四)建议使业主大取得主体资格,以业主大会名义开立资金共管账户。
业主大会成立后向住建部门备案,取得统一社会信用代码证书,业主大会可以凭此证到合作银行开设业主共有资金账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。
通过物业管理信息平台,对业主共有资金账户的信息实时公开,业主可以随时监督,让业主真正拥有主动权、实现当家作主。
三、建议在条例中对物业服务收费区分,分别执行政府指导价和市场调节价。
建议在条例中明确规定,廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价;普通住宅物业服务费实行市场调节价;公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价。
四、建议在条例中明确2016年制定的《物业管理服务标准》,从业主和物业服务企业两个角度分别作出规定。
其中,物业服务企业按照合同约定及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。
五、建议在条例中对水、电、暖、燃气、通信、有线电视等基础设施服务节点作出明确规定。
在条例中明确供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。
六、建议在条例中增加住宅专项维修资金应急使用内容,明确了业主使用住宅专项维修资金的表决方式。
七、建议在条例中增加对物业管理区域和相关单位工作场所的监督管理。
八、建议根据前述建议,修订条例中物业管理活动中各个主体的法律责任,以贯彻物业管理活动并切实保障业主的合法权益。
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