车位众筹方案.docx
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车位众筹方案
城邦·百合春天车位众筹方案
前言:
鉴于目前项目临近交房,车位急需去化,而老业主对于车位并未达到急迫需求的阶段,并且,以刚需客群组成的业主群体,资金有限,负担车位困难,现需解决以下问题:
Ø去化车位
Ø车位迅速回款
Ø最大程度吸收后期车位溢价收益
因此,以众筹的方式可以很好地解决以上3个问题。
一、车位情况梳理
A区车位
B区车位
序号
房号
表单价格(万元)
备注
序号
房号
表单价格(万元)
备注
1
A1
0
大车位3.3*5.5
1
B1
8.5
靠柱子
2
A2
0
大车位3.3*5.5
2
B2
8.6
3
A3
8.5
靠柱子
3
B3
8.5
靠柱子
4
A4
8.6
4
B4
8.5
靠柱子
5
A5
8.5
靠柱子
5
B5
8.6
6
A6
8.5
靠柱子
6
B6
8.5
靠柱子
7
A7
8.6
7
B7
8.5
靠柱子
8
A8
8.5
靠柱子
8
B8
8.6
9
A9
8.5
靠柱子
9
B9
8.5
靠柱子
10
A10
8.6
10
B10
8.5
靠柱子
11
A11
8.5
靠柱子
11
B11
8.6
12
A12
8.5
靠柱子
12
B12
8.5
靠柱子
13
A13
8.6
13
B13
0
大车位3.3*5.5
14
A14
8.5
靠柱子
14
B14
0
大车位3.3*5.5
15
A15
8.5
靠柱子
15
B15
0
大车位3.3*5.5
16
A16
8.6
16
B16
0
大车位3.3*5.5
17
A17
8.5
靠柱子
17
B17
0
大车位3.3*5.5
18
A18
8.5
靠柱子
18
B18
0
大车位3.3*5.5
19
A19
8.6
19
B19
8.7
正对入口靠柱子,停车方便
20
A20
8.5
靠柱子
20
B20
8.8
正对入口,停车方便
21
A21
8.7
正对入口,停车方便
21
B21
8.7
正对入口靠柱子,停车方便
22
A22
8.8
正对入口,停车方便
22
B22
大车位3.3*5.5
23
A23
8.7
正对入口,停车方便
23
B23
大车位3.3*5.5
24
A24
8.2
靠墙,停车困难
24
B24
大车位3.3*5.5
25
A25
8.5
25
B25
大车位3.3*5.5
26
A26
8.5
靠柱子
26
B26
大车位3.3*5.5
27
A27
8.5
靠柱子
27
B27
大车位3.3*5.5
28
A28
8.6
28
B28
8.5
靠柱子
29
A29
8.5
靠柱子
29
B29
8.6
2016.2.26付完余款
30
A30
8.5
靠柱子
30
B30
8.5
靠柱子
31
A31
8.6
31
B31
8.5
靠柱子
32
A32
8.5
靠柱子
32
B32
8.6
33
A33
8.5
靠柱子
33
B33
8.5
靠柱子
34
A34
8.6
34
B34
8.5
靠柱子
35
A35
8.5
靠柱子
35
B35
8.6
2016.3.8付款1000元
36
A36
8.5
靠柱子
36
B36
8.5
靠柱子
37
A37
8.6
37
B37
8.5
靠柱子
38
A38
8.5
靠柱子
38
B38
8.6
39
A39
8.5
靠柱子
39
B39
8.2
靠墙,停车困难
40
A40
8.6
40
B40
7.9
靠墙,停车困难
41
A41
8.5
靠柱子
41
B41
8.6
42
A42
8.7
靠近电梯口,靠柱子
42
B42
8.5
2016.3.15付清65000元
43
A43
8.8
43
B43
8.7
靠柱子
44
A44
8.7
靠近电梯口,靠柱子
44
B44
8.8
45
A45
8.7
靠近电梯口,靠柱子
45
B45
8.7
靠柱子
46
A46
8.8
2016.4.10付清余款58000元
46
B46
8.7
靠柱子
47
A47
8.7
靠近电梯口,靠柱子
47
B47
8.8
48
A48
8.5
靠柱子
48
B48
8.7
靠柱子
49
A49
8.6
49
B49
8.5
靠柱子
50
A50
8.5
靠柱子
50
B50
8.6
认筹金票未换
51
A51
8.5
51
B51
8.5
靠柱子
52
A52
8.6
协议未领
52
B52
大车位3.3*5.5
53
A53
8.5
53
B53
大车位3.3*5.5
54
A54
8.7
靠近电梯口,靠柱子
54
B54
大车位3.3*5.5
55
A55
8.8
55
B55
大车位3.3*5.5
56
A56
8.7
靠近电梯口,靠柱子
56
B56
大车位3.3*5.5
57
A57
8.7
靠近电梯口,靠柱子
57
B57
大车位3.3*5.5
58
A58
8.8
合计
333.7
59
A59
7.9
靠墙,停车困难
去化
11个
94.1
合计
488.2
去化
5个
43.5
车位情况合计:
A区车位:
合计59套,去化5套,剩余54套
B区车位:
合计57套,去化11套,剩余46套
车位合计:
116套,去化16套,剩余100套(包含特殊车位)/80套(去除特殊车位)
车位货值合计:
821.9万元(不含特殊车位)
去化货值:
137.6万元
剩余货值:
684.3万元(不含特殊车库)
均价:
684.3万元/80=8.55万元
众筹代售
单个车位认筹定价:
7.5万元
最低众筹金额2万元,一个车位最多四个筹
年回报率:
20%
单人月返还收益:
2万元*20%/12=333元
方案一:
溢价收益2—8分成
项目收益(三年期车位售出溢价后12万元):
单个车位总清算额度:
众筹金2万*4+后期溢价销售金额(三年期12万计算)12万=20万
前期回报收益返换还:
333元*36*4=4.7952万元
溢价收益返还:
(12-7.5)*80%=3.6万元
后期本金返还:
2万元*4=8万元
项目实际回款:
20万元-4.7952万元-3.6万元-8万元=3.6048万元
注:
如果前期收益保障金按照20%,同时后期溢价收益返还80%,那么项目实际回款仅为3.6048万元(方案不可行)
方案二(溢价收益返还-前期回报收益返换还≥0的部分2—8分成)
三年期清算
溢价收益返还3.6万元-前期回报收益返换还4.7952万元<0
因此收益返还为0
项目实际回款:
20万元-4.7952万元-8万元=7.2048万元
投资业主收益清算
单人月返还收益:
2万元*20%/12=333元三年合计:
333元*36个月=1.1988万元
三年期合计收益返还:
333元*36*4+溢价收益与前期收益返还额度差价*80%=4.7952万元
注:
投资2万元,三年期收益≥1.1988万元,项目回款7.2048万元
项目实际回款7.5万元计算倒退车位实际售出年限
车位实际销售额-合计收益返还(333元*时间差*4)-返还收益与溢价收益差价×80%≥7.5万元
参照目前工程进度,以及后期社区入住率构想,三年零五个月即41月,销售额度达到13万基本达到溢价空间饱和
13万元-333元*41*4-(13万元-7.5万元-333元*41*4)×80%=7.5万元
按照42个月计算为:
7.4056万元按照40个月计算:
7.428万元
对比数据:
众筹41个月,车位销售额度13万元,方能达到车位回款最大化
注:
对于此期间车位可自用
按照两年期推算(销售额11万元):
差额<0,不予返还
11万元-333元×27月×4人-(11万元-7.5万元-333元×27月×4人)×80%=7.4036万元
11万元-333元×26月×4人-(11万元-7.5万元-333元×26月×4人)×80%=7.50736万元
11万元-333元×25月×4人-(11万元-7.5万元-333元×25月×4人)×80%=7.534万元
11万元-333元×24月×4人-(11万元-7.5万元-333元×24月×4人)×80%=7.56万元
11万元-333元×23月×4人-(11万元-7.5万元-333元×23月×4人)×80%=7.5872万元
11万元-333元×22月×4人-(11万元-7.5万元-333元×22月×4人)×80%=7.61392万元
盈利时间(销售额达到11万起投资时间在26个月前可盈利)
按照一年期推算:
众筹12个月(销售额8.5万元):
8.5万元-333元×12月×4人-(8.5万元-7.5万元-333元×12月×4人)×80%=6.9万元
众筹8个月(销售额8.5万元):
8.5万元-333元×8月×4人-(8.5万元-7.5万元-333元×8月×4人)×80%=7.43万元
众筹7个月(销售额8.5万元):
8.5万元-333元×7月×4人-(8.5万元-7.5万元-333元×7月×4人)×80%=7.5135万元
众筹6个月(销售额8.5万元):
8.5万元-333元×6月×4人-(8.5万元-7.5万元-333元×6月×4人)×80%=7.54万元
众筹5个月(销售额8.5万元)
8.5万元-333元×5月×4人-(8.5万元-7.5万元-333元×5月×4人)×80%=7.5668万元
众筹4个月(销售额8.5万元)
8.5万元-333元×4月×4人-(8.5万元-7.5万元-333元×4月×4人)×80%=7.5934万元
(销售额8.5万众筹七个月前可盈利)
具体把控:
销售周期:
41周
溢价节奏:
销售节点:
一、
众筹7个月(销售额8.5万元):
最高节点
8.5万元-333元×7月×4人-(8.5万元-7.5万元-333元×7月×4人)×80%=7.5135万元
即从众筹之日起,8.5万元看均价销售,可售7个月(2016年7月—2017年2月)
二、
待解决痛点:
车位不进行绑定导致车位售出时间不定,车位销售后的溢价收益返还和本金返还的时间节点成为问题
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