新华信托建源基金可研报告.docx
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新华信托建源基金可研报告
新华信托•建源Ⅰ号集合
资金信托计划
可行性研究报告
新华信托股份有限公司
2012年3月
目录
第一章总论1
1.1项目概要1
1.2可行性研究报告编制依据4
1.3综合评价5
第二章背景及必要性8
2.1项目建设背景8
2.2项目建设的必要性10
第三章建设条件12
3.1项目区概况12
3.2项目建设条件优劣势分析12
第四章市场分析与销售方案14
4.1市场分析14
4.2营销策略、方案、模式和进度等16
4.3市场风险分析18
第五章建设方案19
5.1产品方案和建设规模19
5.2建设规划和布局19
5.3建设标准19
5.4生产工艺技术方案19
5.5设备方案24
5.6原料和燃料供应方案25
5.7公用工程、辅助工程及其它配套工程26
5.8节能减排措施26
5.9实施进度安排27
第六章环境影响评价28
6.1环境影响28
6.2环境保护与治理措施28
6.3评价与审批31
第七章项目组织与管理32
7.1组织机构与职能划分32
7.2经营管理模式32
7.3经营管理措施32
7.4技术培训33
7.5劳动安全、卫生与消防33
第八章投资估算与资金来源35
8.1投资估算依据35
8.2投资估算35
8.3资金来源36
8.4资金使用和管理36
第九章财务评价38
9.1财务评价依据38
9.2营业收入、营业税金和附加估算38
9.3总成本及经营成本估算39
9.4财务效益分析39
9.5不确定性分析40
9.6财务评价结论42
第十章社会效益分析43
10.1社会评价基本结论43
10.2农业产业化经营43
10.3农民增收、农业增效评价45
第一章业务概要
1.基金名称:
新华信托•建源Ⅰ号集合资金信托计划(以下简称“信托计划”、“信托基金”或“基金”)
2.受托人:
新华信托股份有限公司(以下或简称“受托人”或“新华信托”)
3.普通合伙人/执行事务合伙人:
深圳建源资产管理有限公司
4.信托规模:
2亿元,以实际募集情况为准,可分期发行,首期满5000万元即可成立。
5.信托期限:
2年。
满1年后,普通合伙人提出申请且经受托人同意,信托计划可提前结束;满2年后受托人可视情况自主延长信托期限,延长期限不超过1年。
6.信托资金运用方式:
受托人以信托资金作为LP,参与建源资产管理公司作为GP的有限合伙企业,合伙企业资金以股权及贷款的形式投资并控股项目公司,项目投资各方按实际出资比例持股,同股同权,合伙企业控股项目公司,资金用于项目公司名下商业地产项目的开发建设,获取投资收益。
7.盈利模式:
合伙企业以股权及贷款的形式出资参与商业地产项目的开发建设,依托建源资产管理公司股东与团中央少先队事业发展中心、中国平安、大润发、沃尔玛等长期合作伙伴关系,以及国内外众多的机构投资者、金融机构、知名企业、专业公司等策略联盟,围绕开发项目进行全方位合作。
由项目公司负责商业地产开发建设,并引进沃尔玛、吉之岛等知名商家,大幅提升物业价值并带动周边产业,获取丰厚回报。
8.投资方向:
项目投资方向主要是国内二、三线城市的商业地产
9.退出方式:
根据实际的工程进度及销售情况,可选择以下其中一种方式实现股权退出和分配:
(1)如果商业部分全部出售,普通合伙人提出申请且经受托人同意,合伙企业退出项目公司股权,信托计划结束,以现金财产向投资者进行分配;
(2)如果商业部分出售,项目公司原股东以当时的出售价格计算整个商业部分的价值,折算成现金后按股权比例以现金分配合伙企业持有股权部分对应的利润,有限合伙企业股权由项目公司收购。
信托计划结束,以现金财产向投资者进行分配;
(3)如果信托到期时商业部分完全未出售,受托人以信托财产现状向受益人分配。
10.投资者预期收益的分配:
(1)信托收益的计算方式:
合伙企业经营收入在扣除全部相关费用(主要指信托费用、合伙企业的日常运营中产生的银行费用以及税费)支出后的收益为合伙企业的最终收益,信托计划按照在合伙企业中的出资比例分享投资收益即为信托收益。
(2)投资者预期收益:
投资者预期收益率为8%/年,信托计划到期后一次性分配。
当信托收益小于或等于8%/年时,按实际收益分配给投资者;当信托收益高于8%/年时,投资者按照8%/年获得投资收益,并对于高于8%/年的部分,投资者获得60%作为浮动收益。
即投资者最终获得的投资收益为:
信托收益小于或等于8%/年时
信托收益大于8%/年时
投资者收益
根据出资比例,按实际收益进行分配
根据出资比例,获得8%/年的投资收益,并对超过8%/年的部分获得60%作为浮动收益
(2)信托财产及收益的分配:
信托财产及收益原则上以现金方式进行分配,由受托人支付到受益人指定的账户。
信托计划期满时,如信托财产仍有未变现资产,则以信托财产现状进行分配,无需再召开受益人大会。
信托财产及收益分配方案必须遵循以下原则:
ⅰ、首先,按照分配当日受益人持有的信托单位占全部受益人持有的信托单位的比例,向受益人支付终止的信托单位本金;
ii、其次,按照信托合同规定的预期收益率向受益人支付当期应分配的信托收益,如信托收入不满足预期的,按实际收益率向受益人进行分配;
iii、其三,对于进行前述分配后剩余的部分,提取60%作为浮动收益向投资者分配。
提取浮动收益后的剩余部分作为向受托人和投资顾问支付的业绩报酬。
11.管理费用及支付方式:
管理费用分为两部分:
(1)管理费用:
信托规模的2%/年,在每信托年度首5个工作日内,由合伙企业支付当年的管理费用给受托人和普通合伙人,各分享50%;
(2)业绩报酬:
合伙企业经营收益在扣除全部费用支出,以及向投资者分配相应信托收益后(包括浮动收益),剩余部分作为受托人和普通合伙人的业绩报酬,各分享50%。
12.保管费用及支付方式:
信托规模的0.1%/年,在每信托年度首5个工作日内,由合伙企业支付当年的保管费用至保管银行。
13.投资决策机制:
1、合伙企业设投资决策委员会,为最高投资决策机构。
投资决策委员会由5人组成,普通合伙人委派2人,受托人委派3人,投资决策委员会的投资决策需经投资决策委员会3个以上(含3个)委员同意后方可实施;
2、普通合伙人负责合伙企业日常运营、配合受托人对投资项目进行后续跟踪管理;
3、投资决策委员会对普通合伙人或受托人提交的投资建议进行审议,并形成投资方案;
4、普通合伙人根据投资决策委员会同意的投资方案进行投资操作,并负责项目后续跟踪管理并定时向投资决策委员会汇报;
第二章市场背景
在严厉的楼市调控作用下,住宅投资市场陷入低迷的景象,相比之下,商业地产却逐渐受到了大家的关注。
在“新国十条”政策影响下,住宅市场的成交量从4月份开始大幅萎缩,而商业地产则乘此机会走出了独立行情,成为新政的最大受益者。
2009年到2010年上半年,房地产市场很火热,包括央企在内的地产大鳄疯狂拿地,一般实力的地产商根本无力举牌。
但2012年情况则不同,由于市场上资金紧张,土地交易量下滑很严重,购买土地的机会很多。
可以说目前是投资商业地产的最好时机。
(1)商业地产的增值空间
未来随着国内经济的继续发展,商业地产价格和成交量都存在较大的提升空间,它的可实现价值重估程度将远高于住宅地产。
相比一线城市,随着中国内地二三线城市居民购买力大幅提高,开发商业地产的空间更大。
不少在北京、上海成功套现的海外地产基金(包括摩根士丹利等)正把获利的资金重新投向中国市场,目标则变成二三线城市的商业地产项目,这些项目的价值仍处被低估阶段。
(2)项目公司的开发能力
选择投资的项目公司以及合作项目是投资的核心要素。
本次发行信托计划所募集资金的合作伙伴,选择的深商投(香港)商用置业有限公司是中国一流的商业地产投资开发及经营管理公司。
公司以世界及国内著名连锁零售商沃尔玛、华润万家等为主力租户,专注于国内商业地产项目的投资开发、工程建设及运营管理。
深商投携手世界五百强,致力成为中国商业地产业执牛耳者——继与沃尔玛合作后,深商投与华润万家、大润发、家乐福、洲际酒店集团、雅高酒店集团、百胜餐饮集团等公司建立了友好合作、共同发展的战略合作关系。
已成功构建了“商业+金融+开发+管理”的地产发展模式,这为持续高速投资开发商业地产提供动能。
深商投致力成为中国最具行业竞争力和影响力的商业地产公司。
(3)商业地产的风险可控
随着商业地产的购买门槛的逐渐抬高,机构投资者日渐成为购买的主力,商业地产领域的盈利模式也将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。
无论是机构购买还是自持,越来越多的长线投资资金正在或即将进入商业地产。
作为专业金融机构,建源尤其重视投资安全及风险控制。
除了自己内部的商业地产项目资质评分体系,建源选择投资的二三线城市商业地产项目,非常注重项目启动时机的选择,项目开发须具有良好的开发条件和市场环境;再次,对项目的要求较为严格,原则上项目要有主力店及多个一线消费品牌的长期租约才投资。
本次抚顺项目包括华润万家、香港美亚影城等知名品牌作为主力和次主力租户,已签订长期租约。
建源通过完善各种防范措施,以充分应对各种风险因素。
第三章投资管理团队
一、投资顾问简介
深圳建源资产管理有限公司成立于2011年12月9日,注册资本1000万元,主要经营业务为资产管理、投资管理、投资咨询等
深圳建源资产管理有限公司专注于二三线城市的商业地产投资。
建源资产的股东星华智本投资发展有限公司、深圳商置恒业投资控股有限公司、深圳商置创展投资控股有限公司(长期从事商业地产运作)、深圳市创东方投资有限公司(私募股权投资)和著名基金管理人在商业地产开发和资金募集以及基金管理等方面有着丰富的经验及资源,着力打造中国资产管理界一流的投资服务机构及资产管理机构。
二、投资顾问的职责
对信托财产进行投资管理和运用,及时计算并核对信托财产单位净值,按时向我司提交了《信托财产季度投资管理报告》,对报告期内信托财产的运作情况进行总结。
三、投资管理团队
深圳建源资产管理有限公司拥有专业的房地产开发和投资专业人士团队:
1、吴伟鸿,公司董事长,持律师牌照,在法律、金融、地产、实业方面有超过十五年的理论和实际操作经验,至今已主持开发的大型商业和地产项目超过十个。
负责商业地产战略投资方向和项目拓展,包括与地方政府和沃尔玛、平安保险等大型机构沟通联系。
曾任职深国投信托有限公司,从事信贷、投资、资产并购业务;西安凯悦酒店副总经理、沿海国投地产开发有限公司(开发东莞丽水佳园)董事副总经理、长园新材监事、深圳华龙房地产开发有限公司(开发深圳知名的水榭花都项目)董事;参与创办深圳国投置业有限公司,并任副总经理;2004年至2008年1月任深圳泛华置业有限公司执行总裁。
2、林伟杰,管理公司CEO,董事,美国加州大学工商管理硕士和法学博士学位,在基金管理行业拥有20余年的专业经验,利用二十余年的基金管理和行业分析经验,带领公司开创中国商业地产和金融结合的新模式。
曾在世界闻名的新兴市场之父墨比尔斯博士的邓普顿投资管理集团(美国上市公司富兰克林基金集团子公司)担任基金经理,对许多香港、中国和亚洲等地的知名房地产发展公司进行分析并对其进行投资;参与世界银行的国际金融公司联合投资五星级酒店等商业地产项目;在纳斯达克上市的中华网担任首席投资官期间,完成了在中国高科技和互联网公司的中国媒体、电子商务及电信领域的投资。
创立了国海富兰克林基金管理公司(中国最早期的中外合资风险投资基金管理公司之一)并担任总裁;近期在骏利资产管理有限公司(美国最大的上市基金管理公司)担任亚太区总裁。
3、肖水龙,公司董事,同济大学经济管理硕士,美国纽约城市大学金融投资专业深造。
在深圳国际信托投资有限公司(深国投)工作二十年,先后从事信托、投资、房地产业务。
2002年10月起任深国投董事、副总裁。
曾任沃尔玛深国投百货有限公司董事近10年,曾任某上市公司董事长近5年,多家上市公司董事职务,熟悉金融、信托、地产、上市公司管理,尤其擅长企业股权投资业务,有着丰富的投资经验和业内广泛的人脉关系。
目前管理创东方资产管理公司旗下25亿资产,成功上市的投资公司为10家。
4、姚武斌,公司董事,中国建筑科学研究院,设计工作,任职部门经理和主任设计师,负责领导工程管理团队,专职公司项目工程建设开发期间所有管理工作。
在深国投房地产和商用置业等地产公司任职十多年,专注于房地产工程开发和管理,全程参与“深圳水榭花都”项目开发前期准备、方案设计、一二期建设管理。
后期专职从事商业地产开发,任职深国投商用置业有限公司区域公司工程总监、区域公司总经理,全程经历了公司成立到成为商业地产旗帜的全过程。
全程参与和主导完成了南海、佛山、东莞、肇庆、茂名、湛江、海口、运城、西安、临汾、晋中、杭州西溪等等项目的前期拓展、项目开发。
5、张尚武,公司常务副总经理,董事,金融专业学士,法学硕士,律师,负责管理公司项目投资分析、内部营运、风险控制和对外融资渠道拓展。
深圳国际信托投资公司(深国投)投资部、金融部、信托部等部门10年,熟悉金融和法律;在广东华商律师事务所和广东万乘律师事务所担任专职律师5年;主要从事上市发行、收购兼并、不良资产处置、破产清算等业务;曾担任上海葆霖投资管理公司副总裁,熟悉投资基金操作流程,对投资风险控制能力强
四、管理团队业绩
在中国成功完成了全国各地大型购物中心等三十多个商业地产项目,积累了丰富的投资开发经验,部分投资案例如下:
荆州美佳华商业广场
一、曲靖美佳华商业广场
项目概述:
曲靖美佳华·麒麟商业广场位于云南省曲靖市核心商圈,是在曲靖市政府提出的“打造现代工业强市,建设珠江源大城市”的战略构想下,于第十六届昆交会重点引进签约的项目。
项目占地面积14253㎡,总建筑面积59062㎡。
操作模式:
由项目公司负责商业地产项目的开发建设,依托建源公司坚固的战略联盟,引进沃尔玛为主力店并将其出售给中国平安集团,其余物业面向市场出售。
投资收益:
项目总投资13521万元,年内部净收益率高达50%以上。
二、荆州美佳华商业广场
项目概述:
荆州美佳华商业广场位于湖北省荆州市城区核心商圈的黄金区域——北京中路及江汉北路交汇处。
项目占地面积22394㎡,总体建筑面积70583㎡。
项目目前是荆州市最具规模和影响力的大型购物中心。
操作模式:
由项目公司负责商业地产项目的开发建设,依托建源公司坚固的战略联盟,引进沃尔玛为主力店并将其出售给中国平安集团,其余物业面向市场出售。
投资收益:
项目总投资25636万元,年内部净收益率高达50%以上
第四章投资模式
1、投资交易基本结构
本次信托计划受托人以扣除相关信托费用后的信托资金为限作为LP,与深圳建源资产管理有限公司(GP)一起出资组建有限合伙企业,合伙企业资金以股权及贷款的形式投资并控股于项目公司,各方按实际出资比例持股,资金用于项目公司名下商业地产项目的开发建设,获取投资收益。
有限合伙企业投资该项目的基本结构如下:
(1)有限合伙企业以股权及贷款的方式加入项目公司,占项目公司股权比例与双方出资比例相同,有限合伙企业持有股权比例需高于50%。
(2)有限合伙企业委派董事、财务总监及项目监理,参与项目决策,监督资金使用及项目进展;
(3)股权退出:
根据实际的工程进度及销售情况,可选择以下其中一种方式实现股权退出:
a、如果商业部分全部出售,普通合伙人提出申请且经受托人同意,信托计划可提前结束;
b、信托期满或项目建成对外销售超过80%后,项目公司以当时的出售价格计算整个商业部分的价格,折算成现金后按股权比例以现金分配合伙企业持有股权部分对应的利润,有限合伙企业股权由项目公司收购;
c、信托期满时转让项目公司股权。
投资管理人根据实际情况选择退出方式后将提交《投资退出方案》,投资决策委员会根据《投资退出方案》内容进行表决,经3个以上(含3个)委员同意后方可实施。
2、投资方式和范围
项目投资方向主要是国内二、三线城市的商业地产项目。
(1)调控下的投资机遇----在严厉的楼市调控作用下,住宅投资市场陷入低迷的景象,相比之下,商业地产却逐渐受到了大家的关注。
在“新国十条”政策影响下,住宅市场的成交量从4月份开始大幅萎缩,而商业地产则乘此机会走出了独立行情,成为新政的最大受益者。
很多重量级的开发商纷纷转型商业地产,增加或加大商业地产开发比重。
近年来,商业地产领军企业瞄准二三线城市发展先机,纷纷开始进军二三线城市。
一线城市的发展已经相对成熟,消费对象和消费方式逐渐成型。
相比之下,二三线城市的发展空间还很大,据统计,2010年前三季度80%的土地拍卖都源自二三线城市,其中拍出的土地含商业的地块占到60%左右。
(2)城镇化----当前国家推行的城镇化是二三线城市商业地产趋热主因。
在第一轮城市化后,今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市,掀起我国第二轮城市化。
一般来说,二三线城市的地价较低,而商业动辄几十万平方米的大规模拿地则成本更低。
(3)零售商有强烈需求-----世邦魏理仕发布的一份报告显示,现在,“二三线城市”这个词语越来越多地出现在宜家、迪卡侬等大型零售商的最新扩张计划中,甚至不断成为Gucci、Zegna、Coach等国际奢侈品品牌商直营店新开展的目标城市。
(4)在首付、利率、回报率等方面,目前投资商业地产明显优于住宅市场,而在通胀预期影响下,更多的投资者将投资眼光转向商业地产。
商业地产在房地产调控后跃升为房地产市场热门词汇,其长期受益的特点和规避调控的优势引来众多资金跃跃欲试,商业地产租金也处于稳步上升通道。
(5)2010年9月份保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》,根据规定,保险资金投资不动产将仅限于商业、办公以及保险相关的养老、医疗等不动产,且5年内不得转让,该办法的发布,被认为将向商业地产市场释放4500亿元的资金
3、项目选择标准
建源具备成熟的项目选择标准,主要看重以下方面:
(1)产品类型选择:
必须为商业地产,或是商业地产比例较高的综合体项目,不得开发普通住宅
项目;
(2)项目公司选择:
选择以单个项目为主体的项目公司,实行项目资金封闭运作;
(3)项目区位选择:
须位于二三线城市,不得选择房地产供给过量、交易量萎缩、前期房价涨幅
过大或经济欠发达的地区;
(4)地块现状:
至少已经完成七通一平,且已动工达到一定的投资比例;
(5)开发周期:
倾向于2-3年开发周期的6万平米以内项目,谨慎选择开发周期较长,资本
金长期沉淀于后期土地成本,信托期限内还款能力不足的项目;
(6)土地成本:
土地成本较低,谨慎选择相对周边地价较高的项目,禁止介入地王项目。
(7)内部收益率:
拟投资项目内部收益率不得低于25%/年。
第五章风控体系与管理机制
一、原则和目标
(一)本信托计划的风险管理与控制将遵循以下原则进行:
1.全面性原则
风险管理和内部控制覆盖本信托计划涉及的各项业务、各运营主体(受托人、投资顾问)和各级人员、并涵盖到决策、执行、监督、反馈等各个经营环节。
2.有效性原则
受托人和投资顾问须竭力维护风险管理和内部控制的有效执行,任何人不具有超越风险管理和内部控制约束的权利。
3.独立性原则
受托人和投资顾问在精简高效基础上设立能充分满足工作需要的机构、部门和岗位,各机构、部门和岗位职能上保持相对独立。
4.相互制约原则
内部部门和岗位的设置权责分明、相互牵制,并通过切实可行的相互制约机制消除风险管理和内部控制中的盲点。
5.防火墙原则
受托财产(基金财产)、受托人固有财产和其他财产的运作分离。
6.成本效益原则
受托人和投资顾问运用科学化的经营管理方法降低运作成本,提高经济效益,力争以合理的控制成本达到最佳的风险管理和内部控制效果。
7.适时性原则
受托人将根据国家法律、政策等外部环境的变化及时对公司风险管理和内部控制进行相应的完善。
(二)风险控制的目标:
1、保证本信托计划的经营运作符合有关法律法规和公司各项规章制度。
2、保证本信托的受益人的合法权益不受侵犯。
3、保证信托计划的投资决策程序的规范、科学、合理。
4、保证信托计划的经营目标和经营战略得以实现。
5、将各种风险严格控制在规定范围内,保证业务稳健进行和发展。
二、投资管理机制
1、合伙企业设投资决策委员会,为最高投资决策机构。
投资决策委员会由5人组成,普通合伙人委派2人,受托人委派3人,投资决策委员会的组成人员可以根据项目进行调整。
2、投资决策委员会以会议表决方式进行决策,因故未能参加现场会议的委员,可以通过电话会议、视频会议等方式参加。
投资决策委员会议在全体委员出席的情况下方为有效。
投资决策委员会的投资决策需经投资决策委员会3个以上(含3个)委员同意后方可实施。
3、普通合伙人负责合伙企业日常运营、配合受托人对投资项目进行后续跟踪管理。
4、投资决策委员会对普通合伙人或受托人提交的投资建议进行审议,并形成投资方案;
5、普通合伙人根据投资决策委员会同意的投资方案进行投资操作,并负责项目后续跟踪管理并定时向投资决策委员会汇报;
6、投资决策委员会审查退出方案,并形成《投资决策委员会投资退出决策意见表》。
三、投资管理流程
投资决策委员会对普通合伙人或受托人提交的投资建议进行审议,并形成投资方案
普通合伙人或受托人
投资建议
完成投资决策委员会意见表,形成投资决议
投资决策
投资决策委员会
动态跟踪管理
对项目进行跟踪管理,取得相关资料及报告
提交投资方案书,项目退出后完成项目总结报告
投资退出
第六章项目池
一、抚顺印象新城项目
1、项目概况
(1)项目位置和名称
项目名称:
抚顺深商投‘印象新城’城市广场(一期)项目
项目单位:
抚顺深商投商用置业有限公司
法定代表人:
姚武斌
注册资本:
五千万元人民币
注册地址:
抚顺市顺城区双阳北路15号
项目单位概况:
抚顺深商投商用置业有限公司是二零一一年三月在抚顺成立的房地产开发公司,由深商投(香港)商用投资有限公司注资3000万元人民币(外资),深圳商置恒业投资控股有限公司注资2000万元人民币组建而成的,总注册资本为5000万元人民币,公司性质为有限责任公司(中外合资),主要从事房地产开发及销售业务。
项目位置:
抚顺“印象新城”城市广场位于抚顺市顺城区的核心地带,是抚顺市政府着力打造的行政中心区,东侧紧邻抚顺市政府,南侧紧邻抚顺市公安局,西南侧为市政协与顺城区人民法院(距离本案约2公里,车行约5-10分钟),西侧为河东街道卫生服务机构与顺城中心小学(距离本案约0.5公里,步行约10分钟),西北侧为顺城区政府与抚顺大学(距离本案约1-1.5公里,车行5分钟),距离抚顺市中心医院与抚顺北站约2公里,车行约7分钟,东北侧为抚顺市重点中学抚顺市第二中学(距离本案约0.5公里,步行5分钟),距离抚顺市两大著名公园劳动公园与高尔山公园约6公里,车行约15-20分钟,距离抚顺市城市核心商圈约8.5公里,车行约20-25分钟,可以说本项目位置周边党政机关林立,办公和商务氛围浓厚,周边教育与医疗配套等十分便捷,有着高规格的配套,同时有多个中高档社区与知名开发商落户本区,未来必定发展成抚顺的“浦东新城”。
项目投资收益估算:
一期项目主要为商业,使用年限为40年,建设期为1.5
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