武汉光谷项目商业调研报告.docx
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武汉光谷项目商业调研报告
LGGROUPsystemofficeroom【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
武汉光谷项目商业调研报告
武汉光谷项目
商业调研报告
二00五年六月
一、武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析……3
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明……5
三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析……9
四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查……10
五、商业收益率调查……11
六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析……13
1、武汉主要复合商圈调研及分析……13
2、武汉“MALL”商业趋势分析……28
3、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况……35
4、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点……34
5、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套……41
七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况……49
八、国内外品牌商家商业空间需求特征……53
一、武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。
5万方以上商业名单:
商场名字
闽东·
中天
国际
中商徐东销品茂
锦绣龙城
汉正街第一
大道
新武汉龙王庙广场
大武汉家装
广场
万达
商业
广场
商场代码
29
30
31
32
33
34
35
商场名字
武汉
广场
世贸广场
鲁巷
广场
中商
连体楼
汉商
21购物
中心
金马
家居
群光
广场
商场代码
36
37
38
39
40
41
42
上表中29-42为目标商场,根据《商业市场项目主要调查资料汇编》,把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较,图例分别如下:
1.营业面积图。
分析:
可以看出36-42(武广-群光)的营业面积都在10万方以下,这些商业正在投入使用;29-35(闽东-万达)都属于是新建商业(除31),新建商业面积都在10万平方米以上。
由此可见,新建商业的规模越来越大,这是一个趋势。
2.扣点率比较图。
分析:
29-34(闽东-大武汉家装)没有开业,扣点率设置为零;从34到42可以看出,大型商场里扣点率最低不低于15%,最高不超过30%,20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。
3.业态比例图。
分析:
31-34(锦绣龙城-大武汉家装广场)未开业;该图显示零售业占商场业态比重在70%以上;餐饮业略多于娱乐业所占的比重,基本都在10%以下。
说明:
不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。
二、汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。
详细资料见《商业市场项目主要调查资料汇编》。
主力商业名单(万平方米):
商场名字
洪山
商场
世纪
中商
百货
中南
商业
大楼
中商
广场
凯旋门广场
中商
徐东
平价
新世界百货
商场代码
1
2
3
4
5
6
7
商场名字
新世界
时尚
广场
SOGO
庄胜崇光
王府井百货
家乐福
中百
仓储
易初
莲花
武商
量贩
商场代码
8
9
10
11
12
13
14
商场名字
麦德龙
沃尔玛
南极
电脑
广场
台北
商场
天丽
百货
商场
建二
商场
华氏
百货
商场代码
15
16
17
18
19
20
21
商场名字
汉阳
商场
国美
电器
时尚
名都
汉商新武展购物广场
港澳中心(时尚
广场)
金凯
购物
中心
亚贸
广场
商场代码
22
23
24
25
26
27
28
商场名字
闽东·
中天
国际
中商
徐东
销品茂
锦绣
龙城
汉正街第一
大道
新武汉龙王庙广场
大武汉家装
广场
万达
商业
广场
商场代码
29
30
31
32
33
34
35
商场名字
武汉
广场
世贸
广场
鲁巷
广场
中商
连体楼
汉商
21购物
中心
金马
家居
群光
广场
商场代码
36
37
38
39
40
41
42
1.汉口商业。
汉口商场样本具体代码:
7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。
(1)营业面积图。
分析:
30000平方米左右的商业分布在汉口的有14个,9-12万平方米之间的有3个15万以上的有四个。
(2)扣点率比较图。
分析;32-34(汉正街第一大道-大武汉家装广场)没有开业;扣点率最高的是新世界百货,达到达了30%;20-25%之间的有18个,占整个样本的60%左右。
扣点率最低的是港澳中心,不到15%。
(3).业态比例图。
分析:
零售业的比例远远超过餐饮和娱乐之和,餐饮和娱乐所占比例超过10%的各有两家。
汉口的经济是三镇当中最强劲的,娱乐业态与餐饮不分伯仲,暗示了汉口的经济发展水平较高。
2.武昌商业。
武昌商场样本具体代码:
1、2、3、4、5、6、12、15、17、19、20、23、28、31、31、38、39、41、42。
(1)营业面积图。
分析:
武昌区商业营业面积在5万平方米以下的商场占武昌样本数的73%。
(2)扣点率比较图。
分析:
比较汉口商场扣点率可看到,武昌商场扣点率整体比汉口要低2-3%。
(3).业态比例图。
分析:
武昌商场业态比例结构很有特点,零售业最低的也占80%以上的比重,餐饮比例明显比娱乐比例要高,相比较汉口的业态比例结构,说明武昌商场的娱乐业还有待发展。
3.汉阳商业。
汉阳商业代码:
11、12、13、14、22、23、27、29、40、41。
(1)营业面积图。
分析:
汉阳商场大部分在50000平方米以下,大型综合性商圈基本没有,该区商业配套有待完善。
(2)扣点率比较图。
分析:
汉阳商场扣点率都在15-20%之间,没有区分度,表明产品缺乏差异性。
(3).业态比例图。
分析:
从业态结构上来看,汉阳与武昌的特点是很相近的,既餐饮的比例与娱乐的有比例明显的区分。
三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析
典型商业名称
地址
商业面积
建筑形态
开业时间
运营状况
群光广场
珞瑜路
88000平方米
八层单体
2003
良好
世纪中商百货
中南路
30000平方米
高层底商
2004
良好
百安居武汉店
中北路
13354平方米
单体一层
2003
一般
凯旋门广场
徐东大街
22000平方米
高层底商
2002
一般
中百仓储
骆狮路
不详
高层底商
2003
良好
工贸家电
骆狮路
不详
高层底商
2003
良好
总商业面积合计:
>153354平方米。
运营分析:
群光广场:
2003年9月开业,该商场产品定位较有特色,业态结构合理,引进了麦当劳、肯德基等快餐店、有特色的美食和儿童游乐场,经营效益稳定。
世纪中商百货:
该商场集百货、餐饮、健身于一体,平均日销量50万元,2003年完成利税477万元,创造了武汉市同等级商贸企业开业当年销售额和利税最好的业绩。
目前,运营情况较稳定。
百安居武汉店2003年5月开业。
开业至今,该商业负面消息不断,没能很好的树立品牌形象,这对销售业绩有不小的影响。
凯旋门广场,地处徐东商圈,浓郁的商业氛围和较旺的人气保证了它的市场份额,虽然不是很有特色,但也能保持平稳的销售业绩。
中百仓储与工贸家电都是以普通消费品为主要经营种类,其低价吸引了不少人气。
此类商业最适宜在新建的居住组团出现,会在一定程度上满足新居落成的人们的需求。
四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查
规划形态
名称
分布点
商业规模描述
高层底商
顺民大厦
阅马场长湖小区48号
42271平方米商业配套
华城广场
青山区友谊大道667号
20000平方米商业配套
保利文化广场
中南路与民主路交汇处
1至9层将引进金融、商业、餐饮、影院
嘉园大厦
中南路中南商业大楼侧后
1—3层9430平方米商业配套
屯智广场
广埠屯
26000平方米
社区商业街
金地·太阳城
东湖开发区关山一路369号
400米的商业街
关山春晓
关山一路特一号
全长106米步行街
保利花园
光谷关山一路与南湖北路交汇处
4000平方米商业配套
五环广场
南湖花园城内
12715平方米纯商业
金地·格林小城
武昌珞狮南路
10000平方米商业步行街
长城·坐标城
关山大道与南湖南路交汇处
200000平方米商业配套
Shoppingmall
徐东销品贸
徐东
200000平方米
步行街
光谷步行街
光谷广场-关山一路
150000平方米
合计
>670000平方米
五、商业收益率调查
(数据来源:
二手房合同备案)。
1.武广商圈平均收益率调查
成交时间
2004二季度
2004三季度
2004四季度
2005一季度
地段
万松园路-中山
万松园路-中山
武胜路-航空路
武胜路-航空路
细分
首
中
尾
首
中
尾
首
中
尾
首
中
尾
平均成交价格
8500
8596
9100
8650
8836
9500
7500
7893
8000
7550
7900
8030
平均租金水平
370
380
400
385
422
453
360
379
400
365
383
410
平均收益率
%
%
%
%
注:
万松园路-中山以万松园路为首至中山公园等距离分为首中尾三段
武胜路-航空路以武胜路书店为首至航空路长江酒店等距离分为首中尾三段
2.中南商圈平均收益率调查
成交时间
2004二季度
2004三季度
2004四季度
2005一季度
地段
中北路-中南路
中北路-中南路
中南-付家坡
中南-付家坡
细分
首
中
尾
首
中
尾
首
中
尾
首
中
尾
平均成交价格
5150
5231
5280
5200
5563
5600
5200
5031
5100
5250
5100
5150
平均租金水平
255
279
295
270
326
330
320
318
325
322
326
330
平均收益率
%
%
%
%
注:
中北路-中南路以家乐福为首至中南建设银行等距离分为首中尾三段
中南-付家坡以中南建设银行为首至十五中等距离分为首中尾三段
3.鲁巷广场半径三公里平均商业收益率调查
成交时间
2004二季度
2004三极度
2004四季度
2005一季度
地段
鲁巷-街道口
鲁巷-街道口
鲁巷-地大
鲁巷-民院
细分
首
中
尾
首
中
尾
首
中
尾
首
中
尾
平均成交价格
4480
4536
5200
4510
4652
5300
4450
4125
4200
4300
3821
4000
平均租金水平
245
253
300
250
261
310
210
189
200
195
178
190
平均收益率
%
%
%
%
注:
鲁巷-街道口指鲁巷广场为首至蓝星电脑广场等距离分为首中尾三段
鲁巷-地大指鲁巷广场为首至地质大学等距离分为首中尾三段
鲁巷-民院指鲁巷广场为首至中南民族大学等距离分为首中尾三段
鲁巷广场半径三公里商业平均收益率:
5%
六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析
1、武汉主要复合商圈调研及分析
武汉市主要的复合商业街区为武广复合街区,汉正街复合街区,中山大道(江汉路步行街)复合街区,中南复合街区及徐东复合街区。
(一)武广复合商业街区
位于武汉解放大道的武广复合商业街区的形成,和武商集团密切相关。
1992年,武商集团投资3000万元,完成了武汉商场10层新楼及5层老楼的新建与扩建工程,使武汉商场营业面积从万平方米扩大到万平方米,成为当时武汉市最大的购物中心,年销售额由亿元增长到亿元。
1996年,武商集团投资亿元,历经三年建成的武汉广场购物中心正式开业。
武汉广场高达50层楼,总投资9亿元,其中1--8层为营业大楼,营业面积8万平方米,是武汉商场的二倍多。
武汉广场是华中地区最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心。
开业第一年,年销售达10亿元,年利润达1亿元,是全国综合效益最好的单体购物中心。
1999年,武商集团投资7亿元兴建的世贸广场购物中心开业。
世贸广场楼高58层,是武汉市最高的标志性建筑。
加之2000年底庄胜集团与日本崇光百货共同管理的武汉庄胜崇光百货商场(SOGO)在此开业。
由此,以武汉广场为核心的复合商业街区逐步形成。
2000年后,随着相邻建设大道金融一条街的繁荣,武广商圈辐射范围开始通过万松园路向建设大道扩张,新世界中心成为武汉市顶级卖场。
本商圈具体情况如下表:
商圈名
武广复合商业街区
总商业
建筑面积
25万平方米
商圈
地域
分布
东:
青年路路口
南:
万松园路路口
西:
新华路路口
北:
友谊路前端
辐射
范围
全武汉市
物业
类型
大型电器专卖商场购物中心大型商场专卖店
一般铺面连锁店大型仓储
经营
业态
结构
零售:
餐饮:
娱乐——14:
3:
1
零售
种类
档次
价格
食品
中档
20——60元
电器
中低档
中档
600——5000元
3000——10000元
日用品
中低档
20——50元
服装
中低档
中档
中高挡
100元/以下
100——300元
400——1000元
化妆品
中高档
100——300元
饰品
中高档
1000——5000
文体用品
中档
3000元以下
药品
中档
100元以下
商场
租售
情况
商场各楼层租金
各商场均不出租,收取入场费一万元
商场各楼层售价
各商场均不出售
商场各楼层扣点率
□1楼—27%□2楼—28%□3楼—24%
街铺
租售
情况
街铺不同类型租金
A120元/㎡B2800—3200元/月/档
C10000—13000元/月/档D4500元/月/档
E8000元/月/档F16000元/月/档
街铺不同类型售价
A不售B6000元/平方米
C7000元/平方米D不售
E不售F10000—12000元/平方米
街铺扣点率
所有街铺都没有扣点率
由上表可以得出,武广商圈已发展的十分成熟,其拥有传统百货、专业市场、大型超市及街区商业,在各商场的定位上,也呈现出明显的不同,如下表:
注:
业态比例按零售:
餐饮:
娱乐进行对比。
业态比例根据各业态所用面积进行测算。
名称
业态比例
档次
低端产品价格
中端产品价格
高端产品价格
武汉商场
83:
17:
0
中低档
10元—100元
100—200
1000—3000元
武汉广场
:
25:
中高档
100—300元
300—1000元
1000-10000元
庄胜崇光
32:
1:
0
中档
100—200元
200—1000元
1000—8000元
世贸广场
81:
3:
6
中档
100—200元
200—600元
1000-10000元
国美电器
1:
0:
0
中低档
0—100元
100—400元
600—3000元
新世界百货
4:
1:
0
高档
200—300元
500—3000元
3000-20000元
A为武汉广场同街商铺(靠近新华路路口)的租金及售价(为新建商铺)
B为武汉广场同街商铺(靠近新华路路口)的租金及售价(为旧商铺)
C为武汉广场同街商铺,在武展和武汉广场之间的租金及售价(不旧不新)
D为武汉广场同街商铺,在武汉展览馆上面,小档位。
E、F为武汉广场对街商铺(与中山公园同街),E为只有一层的街铺,F为两层街铺。
如图:
武广商圈百货的主要业态以零售业为主,其中,大部分商场有地下超市。
该商圈中经营最好的百货为武汉广场,这与其开业的时机和市场定位有极大的关联。
1996年后,武汉的整体消费水平已由低档次产品向中高档次发展,而当时的武汉百货业(以武汉商场为代表)仍以经营中低档商品为主,不能满足市场的要求。
武汉广场敏锐的把握了市场的变化,建成武汉市最大的购物中心,在零售产品档次的规划上则十分慎重,既将中低档次的产品比例缩小,又没有盲目将整个产品档次拉高。
由上图所示,其低端产品和中端产品整体的价格交叉点是在300元左右,这个价位既符合武汉市中等收入的支出范围又能体现一定档次。
这也是在短短百米范围内四家规模相仿的商场中,武汉广场始终经营最好,利润最大的原因之一。
原因之二在于其对目标市场的把握及市场的拓宽,据调查,在武汉广场的消费人群中,有50%的消费者属于外地人。
一方面由于邻近新华路长途客运站和中山公园为其带来外来客流,另一方面在同地段的百货中只有武汉广场把握了这部分外来人口,武汉广场通过旅游、旅行的相关广告宣传将自己定位为武汉标志性的购物场所。
相反,庄胜崇光对武汉市消费能力的乐观估计使其在开业两年后亏损7000万,当时,庄胜崇光将低端产品的定位提高到200元-400元,这样不尴不尬定位使其在两年的经营中可以用门可罗雀来形容,2003年后,庄胜崇光仿照武汉广场将产品进行调整,销售才有了改观。
新世界百货也经历了定位变化的过程,开业初期,整体产品价格水平在500元以上,虽然竖立了高档产品的形象,却难以带来实际的利润,2004年后,其产品定位开始调整,增加了200-300元的中档产品,并开始以名品打折促销。
以上从另一方面反映了武汉是一座市民化的城市,纯高档产品的接受度是存在市场风险的。
整体而言,武广核心商圈的市场定位趋于同质化,为了增加整体商业的竞争力,武商集团已准备将下属三家商场集体规划为摩尔商业城。
同时,从业态比例可以看出,本地区商业娱乐业处于空白点。
建议:
本项目在考虑商业定位时应十分慎重,既要预见未来一段时间的主力消费水平,又不能对消费者的消费能力估计的太超前。
(二)汉正街复合商业街区
汉正街位于汉口沿河大道以北,是汉口历史上最早的中心街道,汉正街早期以经营中低档商品为主,主要面向华中地区。
后期为适应市场经济的需要,开始进行高档商品的批发。
本街区(包括汉口)的主要购买者为外来人口,主要为江、浙一带的经商者,其买商铺的特征为亲戚、朋友集体购买一套或数套,其次为武汉各习惯在外经商的县市,如仙桃,利川等。
武汉本地人对汉口繁华区的商铺购买较少,主要原因在于价格太高。
在价格适中的情况下,武汉人“一铺养三代”的观念还是很重,这也是虽然目前武汉市场商铺租金与售价相比偏低(有的还不足以“以租养贷”)但商铺的销售形式还是不错的原因。
商圈名
汉正街商圈
总商业建筑面积
150万平方米
商圈
地域
分布
东:
接武胜路
南:
南靠汉水
西:
临桥口路
北:
临中山大道
辐射
范围
全国
物业
类型
小商品批发市场
经营
业态
结构
餐饮娱乐零售批发行业
批发行业:
零售:
餐饮:
娱乐——400:
30:
3:
1
零售
种类
档次
价格
服装
高档
中档
低档
600——800元
50——150元
20——50元
鞋子
高档
中档
低档
500——800元
300——500元
40——180元
内衣
高档
中档
低档
300——500元
100元左右
40——70元
箱包
高档
中档
低档
300——400元
100——200元
30——50元
面料
高档
中档
低档
15——35元/M
8——15元/M
3——8元/M
饰品
高档
中档
低档
30——80元
15——40元
2——10元
玩具
高档
中档
低档
100——300元
30——100元
5——20元
各类型商场
租售
情况
商场不同类型租金
运动服饰
100000元/年/档
休闲服饰
120000——150000元/年/档
鞋业
40000——100000元/年/档
布料
100000——200000元/年/档
小物品综合
50000——100000元/年/档
床上用品
50000——80000元/年/档
内衣
40000——60000元/年/档
饰品
100000——120000元/年/档
玩具
60000——100000元/年/档
帽子
15000——25000元/年/档
箱包
65000——80000元/年/档
餐饮
10000——20000元/年/档
厕所
18000——24000元/年/档
西服专柜
150000——200000元/年/档
小家电用品
80000——100000元/年/档
商场各楼层售价
本商圈商场均不出售
商场各楼层扣点率
本商圈商场均无扣点率
各类型街铺
租售
情况
街铺不同类型租金
服装
150000——200000元/年/档
鞋子
80000——120000元/年/档
帽子
20000——30000元/年/档
箱包
95000元/年/档
餐饮
30000——50000元/年/档
娱乐
30000——50000元/年/档
银行
200000——300000元/年/档
内衣
50000——80000元/年/档
宾馆
200000——300000元/年/档
药店
180000——250000元/年/档
面料
200000元/年/档
饰品
150000元/年/档
玩具
80000——120000元/年/档
照片冲印
30000——50000元/年/档
物流运输
80000——120000元/年/档
街铺不同类型售价
服装
1500000——2500000/档
除服装外其它街铺均不出售
街铺扣点率
所有街铺都没有扣点率
(三)中山大道(江汉路步行街)复合商业街区
江汉路老街区是武汉最早的商业中心,江汉路位于汉口江岸与江汉两区之间,东南起自沿江大道的武汉关,向西北延伸,穿中山大道,至解放大道。
沿路与黄陂街、洞庭街、鄱阳街、花楼街、江汉一、二、三路、铭新街、吉庆街等垂直相交,现在成为汉口最繁华的区域之一。
2000年,江汉路步行街建成,成为武汉市唯一的步行街。
人流量大,店铺达400余家,其中有经营特色的专业店和老字号90多家,近30个行业。
老字号的包括解放前繁盛一时的人民饭店,璇宫饭店,为抵制日货而开的国货百货大楼,现名中心百货大楼,专卖洋钟表的亨达利钟表店,冠生园、华康副食、滋美食品厂,武汉中药店,四季美汤包馆。
2004年,万达商业广场建成,江汉路步行街的
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