城市综合体型项目研究标准文件CBRE报告大纲.docx

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城市综合体型项目研究标准文件CBRE报告大纲

城市综合体类物业研究方法

总体目标与服务内容

总体目标

此次服务的总体目标是：

⏹从区域价值、地块条件、市场供需、产品组合、案例借鉴、投资回报、规划设计等角度出发，为本项目提供适宜的发展建议；

⏹帮助服务方详细地了解所服务城市的优质商业、特色商业街、优质写字楼、高星级酒店、中高档住宅、酒店式公寓（销售型）等市场现状，并为其提供未来市场走势的专业分析；同时结合项目周边发展情况及地块自身的特征，确定项目适宜的市场定位和发展前景；

⏹明确土地规划、功能布局、产品类型、规模配比及开发分期等物业发展建议；

⏹针对项目各物业发展提供详细的产品发展建议，为客户的后期运营提供指导；

⏹为项目进行详细的投资测算，帮助客户投资决策与制定开发运营策略。

1服务内容

1.1经济、人口、政策分析

为了能了解此项目与所在区域的经济、社会及政策之间的关系，世邦将完成对项目产生影响的整体宏观环境及人文因素进行分析。

此分析将同时会包括关于城市规划、基础建设开发以及其它主要政策而对本项目开发产生影响的论述。

以下宏观经济数据将被论述：

∙自2003年以来的GDP和人均GDP增长

∙固定资产投资及其增长

∙FDI及其增长

∙社会消费品零售总额及增长

∙家庭消费结构变化

∙区域产业发展情况

∙区域人口数量及增长

∙家庭结构及其变化

∙家庭居住面积变化

∙人均收入水平及其增长

∙旅游经济运行状况

∙城市规划发展研究分析

以及其它可能影响地块的长期发展的因素。

因此，世邦还将研究政府相关的、可能影响项目执行进程的相关政策法规、城市发展规划等。

为了解项目所处的市场环境，世邦还将对所服务城市整体房地产市场发展环境进行分析。

首先将对房地产宏观市场并进行分析预测，包括重要的因素如：

∙房地产投资额及增长

∙房地产竣工面积及增长

∙房地产施工面积及增长

∙房地产销售面积及增长

∙房地产销售平均价格及走势

∙其它可能对于本项目区域内房地产业发展环境产生影响的内容

另外根据资料的可取得性，对所服务城市及重点规划区域的整体发展规划进行研究。

通过宏观经济及房地产市场、整体规划以及相关政策等分析，能够对未来发展趋势提供支撑，认识项目目前所处的宏观环境和发展前景。

1.2基地条件分析

世邦有必要针对本案用地进行详细的分析，包括：

∙该用地及周边区域的特点

∙该地块的形状分析

∙该用地的通行情况分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析）

∙该用地的景观资源研究

∙地块周边已有\拟建配套设施调查，包括：

∙学校

∙医院

∙体育场

∙公园

∙图书馆

∙邮局

∙银行

∙其它主要配套设施

其后，还将调查本地块及周边区域现有和未来规划中的交通基建方面的状况。

通过以上研究可以：

∙对本项目及其周边地区的当前规划进行识别；

∙对区域未来发展进行分析；

∙对项目所属区域未来发展进行分析；

∙对当前的基础建设尤其是交通状况进行论述，并就其对各种房地产物业市场所带来的影响进行分析。

1.3所服务城市及区域优质商业市场研究

为了了解优质商业目前和未来相关的物业目前和未来相关的市场情况，世邦将进行所服务城市及区域优质商业市场的研究工作。

研究将首先根据世邦的经验及所服务城市本地情况对优质商业进行定义，定义将依据以下方面：

∙地理位置

∙交通条件

∙开发商背景

∙外立面设计

∙功能分类

∙物业管理

∙停车条件

∙租金水平

∙主力租户

该部分研究分析均将包括以下方面：

∙所服务城市及区域优质商业物业发展概述

∙所服务城市及区域优质商业物业的供应状况分析（包括供应量、分布特征、经营内容、等）

∙市场吸纳情况

∙物业产品及品质分析

∙未来供应量

∙价格/租金趋势

∙需求特征分析

∙近期发展趋势及方向

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响商业市场发展主要因素，对项目商业物业进行初步判断。

根据项目资料的可取得性，针对所服务城市优质商业项目选取2个案例进行分析，主要内容包括：

∙项目基本特征

∙项目品质及配套设施

∙项目上市时间

∙项目租户

∙客户来源分析

∙交通条件

∙周边配套

∙物业管理

∙项目租售模式及租金/价格

∙项目硬件设施

通过案例分析，可以更好的理解该区域内优质商业市场。

1.4所服务城市及区域特色商业街市场研究

为了了解优质商业目前和未来相关的物业目前和未来相关的市场情况，世邦将进行所服务城市及区域特色商业街市场的研究工作。

研究将首先根据世邦的经验及所服务城市本地情况对特色商业街进行定义，定义将依据以下方面：

∙地理位置

∙交通条件

∙开发商背景

∙外立面设计

∙功能分类

∙物业管理

∙停车条件

∙租金水平

∙主力租户

该部分研究分析均将包括以下方面：

∙所服务城市及区域特色商业街物业发展概述

∙所服务城市及区域特色商业街物业的供应状况分析（包括供应量、分布特征、经营内容等）

∙市场吸纳情况

∙物业产品及品质分析

∙未来供应量

∙价格/租金趋势

∙需求特征分析

∙近期发展趋势及方向

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响商业市场发展主要因素，对项目特色商业街物业进行初步判断。

根据项目资料的可取得性，针对所服务城市特色商业街项目选取2个案例进行分析，主要内容包括：

∙项目基本特征

∙项目品质及配套设施

∙项目上市时间

∙项目租户

∙客户来源分析

∙交通条件

∙周边配套

∙物业管理

∙项目租售模式及租金/价格

∙项目硬件设施

通过案例分析，可以更好的理解该区域内特色商业街市场。

1.5所服务城市及区域优质写字楼市场研究

为了了解优质写字楼物业目前和未来相关的市场情况，世邦将进行所服务城市及区域优质写字楼整体市场的研究工作。

结合本项目特点，研究将首先根据世邦经验及所服务城市本地情况对优质写字楼进行定义，定义将依据以下方面：

∙地理位置

∙交通条件

∙开发商背景

∙外立面设计

∙配套设施

∙物业管理

∙停车条件

∙主力租户

该部分研究分析均将包括以下方面：

∙所服务城市及区域优质写字楼发展概述（包括总体规模及分布）

∙所服务城市及区域优质写字楼的供应状况分析（包括供应量、分布特征）

∙所服务城市及区域优质写字楼的产品特征分析（外立面、标准层面积、户型分割、电梯配置、层高、空调系统、物业管理等）

∙价格趋势（租金、售价）

∙需求特征分析（产业结构、行业需求面积、企业属性、写字楼买家特征等）

∙未来供应及近期发展趋势分析

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响优质写字楼市场发展主要因素，对项目优质写字楼物业进行初步判断。

根据项目资料的可取得性，针对所服务城市优质写字楼项目选取2个案例进行分析，主要内容包括：

∙项目基本特征

∙项目品质及配套设施（电梯、空调、停车位等）

∙项目上市时间

∙项目租户（办公需求面积/户型结构、行业结构、企业属性等）

∙交通条件

∙周边配套

∙物业管理

∙项目租售模式及租金/价格

通过案例分析，可以更好的理解该区域内优质写字楼市场。

1.6所服务城市及区域高星级酒店市场研究

为了了解相关区域目前和未来相关的物业市场情况，世邦将进行所服务城市及区域市场高星级酒店整体市场的研究工作。

该部分研究分析将包括：

∙所服务城市高星级酒店发展概述（总体规模、入住率、分布情况、未来趋势）

∙所服务城市高星级酒店市场物业历史供应

∙所服务城市高星级酒店物业的需求状况（消费者来源、结构、空置率、房价）

∙所服务城市高星级酒店市场未来供应量、近期发展趋势及方向

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响高星级酒店市场发展主要因素，对项目物业进行初步判断。

根据项目资料的可取得性，针对本项目相关区域主要酒店项目选取2个案例进行分析，主要内容包括：

∙项目基本特征

∙房型配比与面积

∙内部会议、餐饮、健身等配套设施

∙市场表现（房价、入住率等）

∙消费者来源及结构分析（商务/旅游/会议/休闲娱乐等客源结构、酒店/会议/餐饮等收入结构）

通过案例分析，可以更好的理解该区域内高星级酒店市场。

1.7所服务城市及区域中高档住宅市场研究

世邦将对将进行中高档住宅市场的研究工作，主要是针对所服务城市及相关区域市场的现状及发展趋势的研究。

研究将首先根据世邦的经验及所服务城市本地情况对中高档住宅物业进行定义，定义将依据以下方面：

∙地理位置

∙交通条件

∙开发商背景

∙价格水平

∙建筑形态

∙物业管理

该部分研究分析均将包括以下方面：

∙所服务城市及区域中高档住宅物业市场的发展概述（包括总体规模、分布等）

∙所服务城市及区域中高档住宅物业历史供应

∙所服务城市及区域中高档住宅物业的需求状况（建筑类型、面积、价格、购房偏好）

∙房价变化趋势

∙中高档住宅市场未来供应、近期发展趋势及方向

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响中高档住宅市场发展主要因素，对项目物业进行初步判断。

根据项目资料的可取得性，针对本项目相关区域中高档住宅选取2个案例进行分析，主要内容包括：

∙项目开发背景

∙项目基本特征

∙房型及面积特点

∙周边配套设施

∙产品主要亮点

∙产品去化速度与价格分析

∙客户来源及结构分析（年龄特征、职业、收入水平、家庭结构等）

∙购房目的

通过案例分析，可以更好的理解该区域内中高档住宅物业市场。

1.8所服务城市及区域酒店式公寓（销售型）市场研究

世邦将对将进行酒店式公寓（销售型）市场的研究工作，主要是针对所服务城市及相关区域市场的现状及发展趋势的研究。

研究将首先根据世邦的经验及所服务城市本地情况对酒店式公寓（销售型）物业进行定义，定义将依据以下方面：

∙地理位置

∙交通条件

∙开发商背景

∙价格水平

∙建筑形态

∙物业管理

该部分研究分析均将包括以下方面：

∙所服务城市及区域酒店式公寓（销售型）物业市场的发展概述（包括总体规模、分布等）

∙所服务城市及区域酒店式公寓（销售型）物业历史供应

∙所服务城市及区域酒店式公寓（销售型）物业的需求状况（建筑类型、面积、价格、购房偏好）

∙房价变化趋势

∙酒店式公寓（销售型）市场未来供应、近期发展趋势及方向

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响酒店式公寓（销售型）市场发展主要因素，对项目物业进行初步判断。

根据项目资料的可取得性，针对本项目相关区域酒店式公寓（销售型）选取2个案例进行分析，主要内容包括：

∙项目开发背景

∙项目基本特征

∙房型及面积特点

∙周边配套设施

∙产品主要亮点

∙产品去化速度与价格分析

∙客户来源及结构分析（年龄特征、职业、收入水平、家庭结构等）

∙购房目的

通过案例分析，可以更好的理解该区域内酒店式公寓（销售型）物业市场。

1.9竞争市场分析

世邦将针对不同物业，分别选取2个可形成竞争的项目进行分析，对其市场定位、竞争优势、市场表现、目标客户等方面进行深入剖析，以明晰本项目未来在市场中所处的竞争地位。

并利用世邦的市场知识、搜集的数据对市场需求进