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复盘明细
项目名称:
复盘部门:
一、回顾目标(对比项目开发前期提出的期望或是项目开发过程中出现的问题)
公共区域设备及机房:
1、电梯设备后期经常出现故障;
2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌;
3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差;
4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位;
5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用困难不适用;
6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全;
7、所有制卡系统没做到客服中心,各分东西;
8、发电机储备油箱容量过小;
9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施;
10、电梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近,洞口渗水直接危及电梯主机,换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热;
11、大部分设备及外壳未安全接地;
12、公共区域监控摄像头过少;
公共区域及户内设施:
1、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大;
2、总坪及地下室无垃圾桶放置区域;
3、住宅门牌号大量脱落;
4、公共区域照明数量大,控制回路太少;
5、7栋8栋过道窗户开启角度大,且护栏低矮,防护不够;
6、地下室水管安装在电路桥架上方;
7、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高,1号大门照明高度太高;
8、地下室封闭空间太多,排水设施及检修孔洞在封闭空间内;
9、一楼单元大厅大门经常损坏;
10、地下室电梯厅未做成品保护;
11、自来水水表井及井盖不利于月度抄表;
12、消防通道门边瓷砖经常损坏;
13、地下室导向标识与实际使用不符;
14、1号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施;
15、地下室车位离构造柱太近,停放车辆后无法开门出来;
公共区域及户内给排水系统
1、总坪路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟,部分有散水沟的预埋排水管高度过高;
2、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞;
3、总坪污水井点位少容积太小,造成管道经常堵塞和不便于检修;
4、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短,出入口上方靠总坪外侧无散水沟且土方回填过高;
5、总坪强弱电井内无排水管道;
6、地下大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌;
7、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌;
8、地下室排水地漏太少;
9、部分一楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内;
10、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远;
11、地下室配电间及部分设备房无排水地漏;
12、总坪快速取水阀后期损坏量大;
13、总坪石材雨篦子后期损坏量大;
14、9栋入户给水主管安装在入户门边柱内;
公共区域及户内土建工程
1、下雨后地下室顶板到处渗水;
2、9栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象;
3、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落;
4、电梯厅门口门槛石损坏量非常大;
5、总坪路面地砖部分采用石材,不防滑;
6、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用,且室内无中央空调管预埋孔洞;
7、所有楼层水井内墙地面没做防水处理,且排水地漏高于面;
8、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高;
9、1.1户内墙地面空鼓率非常高,且抹灰层砂浆混合比较低;
公共区域及户内强弱电系统
1、部分户型有空调管预埋孔洞但是无空调电源插座;
2、门禁系统后期经常出现故障,开不了门;
3、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸;
4、1.1期所有弱电箱内无220伏电源线路;
二、评估结果(对项目开发造成的影响,如导致工期滞后、成本增加等)
1、电梯频繁出现故障,导致业主投诉量大,影响大。
2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌不符合相关规范,每次相关检查就不合格,给后期物业增加管理成本;
3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差,不符合相关规范并且影响整体品质,给后期物业增加管理成本;
4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位,不符合相关规范,影响后期使用,每次检查就不合格,给后期物业增加管理成本;
5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用困难不适用,影响业主正常进出与整体品质,对岗位人员数量增加;
6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全,符合相关规范,影响后期使用,每次检查就不合格,给后期物业增加管理成本;
7、所有制卡系统没做到客服中心,各分东西,导致制卡非常麻烦,增加后期工作量;
8、发电机储备油箱容量过小,不符合相关规范,发电使用时间较短,满足不了正常使用要求;
9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施,不符合相关规范,存在安全隐患;
10、梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近,洞口渗水直接危及电梯主机,换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热,不符合相关规范,存在安全隐患;
11、大部分设备及外壳未安全接地,不符合相关规范,存在安全隐患;
12、公共区域监控摄像头过少,后期管理风险特别大,存在安全隐患;
13、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大,给后期增加管理成本;
14、总坪及地下室无垃圾桶放置区域,影响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
15、15、住宅门牌号大量脱落,影响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
16、公共区域照明数量大,控制回路太少,不能有效控制能耗,给后期增加管理成本;
16、7栋8栋过道窗户开启角度大,且护栏低矮,防护不够,后期管理风险特别大,存在安全隐患;
17、地下室水管安装在电路桥架上方,不符合相关规范,存在安全隐患;
18、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高,1号大门照明高度太高,后期维修困难,给后期增加管理成本;
19、地下室封闭空间太多,排水设施及检修孔洞在封闭空间内,后期管道堵塞后维修困难,给后期增加管理成本;
20、一楼单元大厅大门经常损坏,响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
21、地下室电梯厅未做成品保护,装修期损坏量大,给后期增加管理成本;
22、自来水水表井及井盖不利于月度抄表,影响后期使用,给后期增加管理成本;
23、消防通道门边瓷砖经常损坏,影响整体品质,给后期增加管理成本;
24、地下室导向标识与实际使用不符,影响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
25、1号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施,影响业主正常生活使用及安全管理,给后期增加管理成本;
26、地下室车位离构造柱太近,停放车辆后无法开门出来影响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
27、总坪路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟,部分有散水沟的预埋排水管高度过高,导致下雨后绿化内的雨水漫到路上,影响业主正常生活,给后期增加管理成本;
28、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞,导致一楼经常返水,影响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
29、总坪污水井点位少容积太小,造成管道经常堵塞和不便于检修,导致一楼经常返水,影响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
30、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短,出入口上方靠总坪外侧无散水沟且土方回填过高,导致下雨天雨水漫到车道内到处都是,影响业主正常生活,给后期增加管理成本;
31、总坪强弱电井内无排水管道,导致下雨后井内全部泡满水,线路老化快,容易发生故障,后期增加管理成本;
32、地下室大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌,影响后期维修维护及使用,后期增加管理成本;
33、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌,影响后期维修维护及使用,后期增加管理成本;
34、地下室排水地漏太少,发生爆管等突发事件时不能及时排走水,导致水流进电梯地坑,存在安全隐患;
35、部分一楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内,影响后期维修维护及使用,后期增加管理成本;
36、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远,影响后期维修维护及使用;
37、地下室配电间及部分设备房无排水地漏,进水后无法排走,存在安全隐患;
38、总坪快速取水阀后期损坏量大,后期增加管理成本;
39、总坪石材雨篦子后期损坏量大,后期增加管理成本;
40、9栋入户给水主管安装在入户门边柱内,存在安全隐患;
41、下雨后地下室顶板到处渗水,影响整体品质;
42、9栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象,影响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
43、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落,后期增加管理成本;
44、电梯厅门口门槛石损坏量非常大,后期增加管理成本;
45、总坪路面地砖部分采用石材,不防滑,影响业主正常生活使用,存在安全隐患;
46、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用,且室内无中央空调管预埋孔洞,导致业主投诉量大,后期增加管理成本;
47、所有楼层水井内墙地面没做防水处理,且排水地漏高于面,影响业主正常生活,后期增加管理成本;
48、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高,影响业主正常生活,后期增加管理成本;
49、1.1户内墙地面空鼓率非常高,且抹灰层砂浆混合比较低,影响整体品质;
50、部分户型有空调管预埋孔洞但是无空调电源插座,导致业主投诉量大,影响整体品质;
51、门禁系统后期经常出现故障,开不了门,影响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
52、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸,响业主正常生活使用,导致业主投诉量大,增加工作量,后期增加管理成本;
53、1.1期所有弱电箱内无220伏电源线路,导致装修后才发现没有,响业主正常生活使用,给后期增加管理成本;
三、分析原因
1、电梯频繁出现故障原因:
电梯产品质量差,安装质量差,维保不到位,免费维保合同签订约束力不够,
2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌不符合相关规范,原因:
成本控制较低未设计,安装质量差,监管不到位;
3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差,原因:
成本控制较低未设计;
4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位,原因:
安装质量差,监管不到位;
5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用困难不适用,原因:
成本控制较低,采购低廉设备,未设计合理;
6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全,原因:
安装质量差,监管不到位;
7、所有制卡系统没做到客服中心,各分东西,原因:
成本控制较低未设计合理;
8、发电机储备油箱容量过小,原因:
成本控制较低未设计合理;
9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施,原因:
成本控制较低未设计合理;
10、电梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近,洞口渗水直接危及电梯主机,换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热,原因:
未设计合理;
11、大部分设备及外壳未安全接地,原因:
未设计;
12、公共区域监控摄像头过少,原因:
成本控制较低未设计合理;
公共区域及户内设施:
1、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大,原因:
未设计合理;
2、总坪及地下室无垃圾桶放置区域,原因:
成本控制较低未设计;
3、住宅门牌号大量脱落,原因:
未设计合理;
4、公共区域照明数量大,控制回路太少,原因:
成本控制较低未设计;
5、7栋8栋过道窗户开启角度大,且护栏低矮,防护不够,原因:
未设计合理;
6、地下室水管安装在电路桥架上方,原因:
未设计合理、安装监管不到位;
7、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高,1号大门照明高度太高,原因:
未设计合理;
8、地下室封闭空间太多,排水设施及检修孔洞在封闭空间内,原因:
未设计合理;
9、一楼单元大厅大门经常损坏,原因:
未设计合理;
10、地下室电梯厅未做成品保护,原因:
成本控制较低未设计;
11、自来水水表井及井盖不利于月度抄表,原因:
未设计合理;
12、消防通道门边瓷砖经常损坏,原因:
未设计合理;
13、地下室导向标识与实际使用不符,原因:
未设计合理;
14、1号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施,原因:
成本控制较低未设计;
15、地下室车位离构造柱太近,停放车辆后无法开门出来,原因:
未设计合理;
公共区域及户内给排水系统
1、总坪路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟,部分有散水沟的预埋排水管高度过高,原因:
成本控制较低未设计,安装质量差,监管不到位;
2、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞,原因:
安装质量差,监管不到位;
3、总坪污水井点位少容积太小,造成管道经常堵塞和不便于检修,原因:
未设计合理;
4、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短,出入口上方靠总坪外侧无散水沟且土方回填过高,原因:
未设计合理;
5、总坪强弱电井内无排水管道,原因:
未设计;
6、地下大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌,原因:
未设计;
7、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌,原因:
未设计;
8、地下室排水地漏太少,原因:
未设计合理;
9、部分一楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内,原因:
未设计合理;
10、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远,原因:
未设计合理;
11、地下室配电间及部分设备房无排水地漏,原因:
未设计;
12、总坪快速取水阀后期损坏量大,原因安装质量差,监管不到位;
13、总坪石材雨篦子后期损坏量大,原因:
未设计合理;
14、9栋入户给水主管安装在入户门边柱内,原因:
未设计合理;
公共区域及户内土建工程
1、下雨后地下室顶板到处渗水,原因:
施工工艺没做好,监管不到位;
2、9栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象,原因:
施工工艺没做好,监管不到位;
3、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落,原因:
未设计合理,施工工艺没做好;
4、电梯厅门口门槛石损坏量非常大,,原因:
未设计合理、施工工艺没做好;
5、总坪路面地砖部分采用石材,不防滑,原因:
未设计合理;
6、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用,且室内无中央空调管预埋孔洞,原因:
未设计合理;
7、所有楼层水井内墙地面没做防水处理,且排水地漏高于面,原因:
未设计,施工工艺没做好,施工方偷工减料;
8、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高,原因:
施工工艺没做好;
9、1.1户内墙地面空鼓率非常高,且抹灰层砂浆混合比较低,原因:
施工工艺没做好,施工方偷工减料;
公共区域及户内强弱电系统
1、部分户型有空调管预埋孔洞但是无空调电源插座,原因:
未设计合理;
2、门禁系统后期经常出现故障,开不了门,原因:
成本控制较低,采购低廉设备;
3、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸,原因:
成本控制较低,采购低廉设备;
4、1.1期所有弱电箱内无220伏电源线路,原因:
未设计;
四、总结经验,提出整改措施行动计划
1、电梯频繁出现故障,建议:
签订有效并有约束力的合同,选择优质品牌维保公司,电梯安装全程跟踪检查;
2、所有设备机房无挡鼠板、防虫防火封堵、标识标牌不符合相关规范,建议:
增加成本预算,合理设计,加强安装质量检查,加强监管制度;
3、消防泵房、生活水泵房等设备房基础设施差,建议:
增加成本预算,合理设计;
4、配电系统标示标牌不全、配电图纸配备不全、配电封堵不到位,建议:
加强安装质量检查,加强监管制度;
5、机动车出入口道闸、摆闸安装后期使用经常出现问题、与门卫岗亭配合使用困难不适用,建议:
增加成本预算,选择优质品牌设备,合理设计;
6、高低压配电房地板绝缘胶垫铺设凌乱不全,建议:
加强安装质量检查,加强监管制度;
7、所有制卡系统没做到客服中心,各分东西,建议:
增加成本预算,合理设计;
8、发电机储备油箱容量过小,建议:
增加成本预算,合理设计;
9、高低压配电房等设备机房无通风换气设施,建议:
增加成本预算,合理设计;
10、电梯机房换气扇孔洞预留与电梯主机位置太靠近,洞口渗水直接危及电梯主机,换气扇及预留孔洞较小不能满足夏天散热,建议:
合理设计;
11、大部分设备及外壳未安全接地,建议:
增加成本预算,合理设计;
12、公共区域监控摄像头过少,建议:
增加成本预算,合理设计;
公共区域及户内设施:
1、消防通道消防应急标志灯后期损坏量非常大,建议:
合理设计;
2、总坪及地下室无垃圾桶放置区域,建议:
增加成本预算,合理设计;
3、住宅门牌号大量脱落,建议:
合理设计;
4、公共区域照明数量大,控制回路太少,建议:
增加成本预算,合理设计;
5、7栋8栋过道窗户开启角度大,且护栏低矮,防护不够,建议:
合理设计;
6、地下室水管安装在电路桥架上方,建议:
合理设计,加强监管制度;
7、所有一楼下负一楼消防通道照明高度太高,1号大门照明高度太高,建议:
合理设计;
8、地下室封闭空间太多,排水设施及检修孔洞在封闭空间内,建议:
合理设计;
9、一楼单元大厅大门经常损坏,建议:
合理设计;
10、地下室电梯厅未做成品保护,建议:
增加成本预算,合理设计;
11、自来水水表井及井盖不利于月度抄表,建议:
合理设计;
12、消防通道门边瓷砖经常损坏,建议:
合理设计;
13、地下室导向标识与实际使用不符,建议:
合理设计;
14、1号门机动车、非机动车、人行出入口无照明设施,建议:
增加成本预算,合理设计;
15、地下室车位离构造柱太近,停放车辆后无法开门出来,建议:
合理设计;
公共区域及户内给排水系统
1、总坪路边以及一楼住宅户外靠绿化带大部分无散水沟,部分有散水沟的预埋排水管高度过高,建议:
增加成本预算,合理设计,加强安装质量检查,加强监管制度;
2、总坪一楼室外地埋管道经常堵塞,建议:
加强安装质量检查,加强监管制度;
3、总坪污水井点位少容积太小,造成管道经常堵塞和不便于检修,建议:
合理设计;
4、机动车出入口顶棚钢化玻璃外檐口过短,出入口上方靠总坪外侧无散水沟且土方回填过高,原因:
未设计合理;
5、总坪强弱电井内无排水管道,建议:
增加成本预算,合理设计;
6、地下大部分室消防管道、自来水给水管道无水流方向标识标牌,建议:
增加成本预算,合理设计;
7、自来水井内水管及水表无相关房号标识标牌,建议:
增加成本预算,合理设计;
8、地下室排水地漏太少,建议:
合理设计;
9、部分一楼架空层及楼层排水管安装在封闭空间及夹层内,建议:
合理设计;
10、部分总坪消防地上消火栓阀门离消火栓太远,建议:
合理设计;
11、地下室配电间及部分设备房无排水地漏,建议:
增加成本预算,合理设计;
12、总坪快速取水阀后期损坏量大,建议:
加强安装质量检查,加强监管制度;
13、总坪石材雨篦子后期损坏量大,建议:
合理设计;
14、9栋入户给水主管安装在入户门边柱内,建议:
合理设计;
公共区域及户内土建工程
1、下雨后地下室顶板到处渗水,建议:
加强施工管理,加强监管制度;
2、9栋顶层住户后期均出现顶板渗水现象,建议:
加强施工管理,加强监管制度;
3、所有电梯厅过道墙面瓷砖大面积开始脱落,建议:
合理设计,加强施工管理;
4、电梯厅门口门槛石损坏量非常大,建议:
合理设计,加强施工管理;
5、总坪路面地砖部分采用石材,不防滑,建议:
合理设计;
6、部分户型户内空调孔洞预埋后不能使用,且室内无中央空调管预埋孔洞,建议:
合理设计;
7、所有楼层水井内墙地面没做防水处理,且排水地漏高于面,增加成本预算,合理设计,加强监管制度;
8、户内卫生间及生活阳台排水主管上下楼层渗水率非常高,建议:
加强施工管理;
9、1.1户内墙地面空鼓率非常高,且抹灰层砂浆混合比较低,建议:
加强施工管理,加强监管制度;
公共区域及户内强弱电系统
1、部分户型有空调管预埋孔洞但是无空调电源插座,建议:
合理设计;
2、门禁系统后期经常出现故障,开不了门,建议:
增加成本预算,采购优质品牌设备;
3、户内装修短路及线路小故障经常跳电井内电源总闸,建议:
增加成本预算,采购优质品牌设备;
4、1.1期所有弱电箱内无220伏电源线路,建议:
增加成本预算,合理设计;
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