房地产经纪相关知识4.docx
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房地产经纪相关知识4
2005年02月23日房地产经纪相关知识[2]
一、单选[共40题,每题1分,总计40分]
1、房地产市场竞争是指在房地产市场上买卖双方为各自利益的()而进行的努力。
A.最大化
B.最小化
C.最多顾客
D.最少顾客
2、某种房地产的(),是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。
A.供给
B.需求
C.价格
D.规模
3、一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加,但也有比较重要的例外是炫耀性物品和()。
A.芬兰物品
B.麦拉物品
C.吉芬物品
D.玛琪物品
4、如果房地产开发成本上升,整个供给曲线()。
A.向右位移
B.向左位移
C.不动
D.无法确定
5、将2000元钱存入银行,按季度1%的利率计息12次,本利和为()。
A.2020元
B.2060元
C.2321.6元
D.2253.66元
6、下列一组描述中错误的是()。
A.单利与复利并没有实质上的区别,只是表达方式上的不同而已
B.利息计算本质上都是复利,采取单利方式只是为了实际计算上的方便
C.如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,单利的利率应高一些,复利的利息应低一些
D.假设i1为单利利率,i2为复利利率,并令n期末使单利计息与复利计息的本利和相等,可得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下:
i2=[(1+i1)n-1]÷n
7、下列说法中对现金流量图叙述错误的是()。
A.用一水平线表示时间,将该水平线划分为长短相同的间隔,每一间隔代表一个时间单位,即计息周期
B.计息周期可以是年、半年、季、月等,通常为月
C.前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点
D.用垂直线的长短表示现金流量的绝对值大小,即现金流量越大,垂直线越长
8、说明项目的获利能力未达到所要求的收益率,因而是不可以接受的,应被淘汰的前提是()。
A.IRR=ic
B.IRR<ic
C.IRR>ic
D.IRR≥ic
9、卖方愿意接受的最低价格为2500元/m2,买方愿意支付的最高价格为3000/m2,则最终成交价格应为()。
A.2500元/m2
B.3000元/m2
C.2500-3000元/m2
D.不能确定
10、某宗土地单价为3750元/㎡,楼面地价为750元/㎡,土地总价为3亿元人民币,允许的建筑面积为8万平方米,则容积率为()。
A.3
B.5
C.7
D.已知条件不足,无法计算
11、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格,从长远来看是()。
A.趋于上升
B.趋于下降
C.固定不变
D.无影响
12、下列()人群收入的增加对房地产价格影响最大。
A.高收入者
B.中等收入者
C.低收入者
D.没有区别
13、房地产估价中,比较法适用的对象是()房地产。
A.具有交易性的房地产
B.新开发建造的
C.有收益或有潜在收益的
D.计划开发建造的
14、下列说法错误的是()。
A.如果可比实例房地产优于估价对象房地产,则应对可比实例的价格做减价调整。
B.如果可比实例房地产劣于估价对象房地产,则应对可比实例的价格做减价调整
C.通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正出的价格赋予最大的权数
D.通常对于与估价对象房地产差别最大的可比实例房地产所修正出的价格赋予最小权数
15、城市的()是确定城市性质的依据。
A.人口规模
B.行政级别
C.用地规模
D.主要职能
16、衡量城市化发展程度的数量指标是(),其实质是反映了人口在城乡之间的空间分布。
A.城市人口水平
B.人均国民生产总值
C.城乡人口比例
D.城市化水平
17、地震烈度达()以上的地区则不宜选作城市用地。
A.7度
B.8度
C.9度
D.10度
18、居住组团的规模一般为( )户。
A.100-300
B.200-500
C.300-800
D.300-1000
19、避雷针的功能是()。
A.防止雷电
B.避雷
C.接受雷电流
D.反射雷电流
20、预算造价是指( )。
A.在施工图设计阶段,根据施工图纸、通过编制预算文件,预先测算和确定的工程造价
B.在初步设计阶段、根据设计意图,通过编制工程概算文件,预算测算和确定的工程造价
C.在合同签定书上所显示的价格
D.在竣工决算阶段,通过为建设单位编制竣工决算,最终确定的价
21、测绘工作的基本任务是( )。
A.测定地面点的空间位置
B.测定基准点
C.测定出某物的形状大小
D.测定地面点的高程
22、“1985年国家高程基准”从1985年1月1日起执行,它是根据青岛验潮站1952~1979年间获得的黄海平均海水面作为高程起算面,测得国家水准原点(青岛原点)高程为()m。
A.72.260
B.72.620
C.72.289
D.72.359
23、下列说法错误的是()。
A.系统误差具有累计性
B.偶然误差具有消极性
C.系统误差无法找出原因
D.偶然误差不可避免
24、( )是指房屋竣工后实测的房屋面积。
A.预售面积
B.房屋产权面积
C.竣工面积
D.房屋共有面积
25、()是指货币作为价值的独立形态进行单方面转移时的功能。
A.价值尺度职能
B.流通手段职能
C.贮藏手段职能
D.支付手段职能
26、英国和美国采用()为汇率的标价法。
A.直接标价法
B.应付标价法
C.应收标价法
D.基本标价法
27、长期利率是指融资时间在( )以上的利率。
A.5年
B.3年
C.2年
D.1年
28、对房地产贷款的理解,不正确的是()。
A.发放的贷款是用于房地产方面的,即为房地产贷款
B.以房地产作担保所取得的贷款,即为房地产贷款
C.以房地产作担保所取得的贷款如果不是用于房地产方面的,不能作为房地产贷款
D.以房地产作担保所取得的贷款如果不是用于房地产方面的,也可作为房地产贷款
29、贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的()%。
A.60
B.70
C.80
D.90
30、( )是指以借款人的信誉所发放的房地产贷款。
A.短期贷款
B.信用贷款
C.抵押贷款
D.质押贷款
31、线形图主要反映( )。
A.单项式离散型变量数列
B.复项式离散型变量数列
C.单项式连续型变量数列
D.复项式连续型变量数列
32、观察法是指( )。
A.调查人员到有关地点或场所,利用感觉器官或仪器等,对调查单位直接进行观察,观测并记录,从而获利所需要资料的一种调查方法
B.多个调查人员一同在某个地点或场所通过特定仪器进行观察记录获利资料的一种方法
C.调查单位在特定的环境下用特定的仪器进行特殊分析并估算从而获利资料的一种方法
D.在所设定的特殊实验场所、特殊状态下,对调查单位进行实验以获利所需资料
33、下列不属于平均指标的是()。
A.调和平均数
B.几何平均数
C.众数
D.比例相对指标
34、比例相对指标的公式为( )。
A.比例相对指标=总体中某一部分数值/总体中另一部分数值
B.比例相对指标=某一空间某种现象的指标数值/另一空间同类现象的指标数值
C.比例相对指标=总体中某部分数值/总体总数值
D.比例相对指标=某一总体总量数值/另一有联系而性质不同的总体总量指标数值
35、( )是基本时间序列。
A.绝对数的时间序列
B.相对数的时间序列
C.平均数时间序列
D.反差数时间序列
36、拉氏质量指数公式为( )。
A.
B.
C.
D.
37、环境是指某个( )周围的情况。
A.主体
B.客体
C.主体与客体
D.其他
38、生态是指( )之间的关系。
A.生物与其生存环境
B.生物与其他生物
C.生物与环境
D.生物与非生物之间
39、室内来源的污染物主要来自( )。
A.室外环境
B.装饰材料
C.建筑材料
D.其他污染物
40、能力是( )。
A.能力是作为掌握和运用知识技能的条件并决定活动效率的一种个性心理特征
B.能力不是顺利完成某种活动的必要条件
C.能力的强弱不决定活动效率的高低
D.能力并不能在活动中得到发展
二、多选[共30题,每题2分,总计60分]
41、房地产的特性除价值大、不可移动、独一无二外还包括()等。
A.寿命长久
B.随意改造
C.保值增值
D.相互影响
E.数量有限
42、下列属于完全垄断市场的特点有()。
A.只有一个卖者,而买者很多
B.买者和卖者都比较多
C.产品无相近的替代品,即垄断者几乎享有完全的产品差异
D.存在产品差别
E.新生产者不能进入市场,潜在竞争与实际竞争一样是不存在的
43、一般所讲的完全垄断,多指卖方垄断。
造成卖方垄断的原因主要有()。
A.资源控制
B.政府许可限制
C.生产控制
D.专利
E.规模经济
44、对某种房地产的供给量是由许多因素决定的,主要有()。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的收入水平
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.开发商对未来的预期
45、房地产的供求状况可分为()。
A.全世界房地产总的供求状况
B.全国房地产总的供求状况
C.本地区房地产的供求状况
D.全国本类房地产的供求状况
E.本地区本类房地产的供求状况
46、房地产课税的征收环节有()。
A.房地产开发环节
B.房地产交易环节
C.房地产持有环节
D.房地产改造环节
E.房地产拆迁环节
47、房地产状况影响修正可分为()方面。
A.区位状况影响修正
B.权益状况影响修正
C.使用状况影响修正
D.环境景观影响修正
E.物质实体状况影响修正
48、下列关于成本法的说法正确的是()。
A.开发成本高一定意味着房地产价格就高
B.开发成本低房地产价格不一定低
C.在运用成本法估价时应注意“逼进”
D.估价中应采用实际成本而不是客观成本
E.当市场供大于求时,价值应向下调整,当求大于供时,价值应向上调整
49、下列有关城市的地域范围的说法正确的有()
A.城市行政区中的城市建设用地占整个城市行政区的很大部分
B.城市行政区可分为市区和郊区两部分
C.城市建成区内也会分布一些非建设用地
D.较大的城市通常将郊区分为近郊区和远郊区县
E.城市规划区通常大于城市建成区和城市行政区
50、承压水的特点有()。
A.有隔水层、埋藏深
B.水量有限
C.水位变化大
D.取水量超过补给量会形成“漏斗”
E.易受污染
51、市域、县域城镇体系规划的主要内容有( )。
A.在调查研究的基础上分析城镇的发展条件、发展优势与制约因素,制定城镇发展战略和发展目标
B.预测规划期的人口数量、城镇建设用地数量和城市化水平,提出城市化的途径与动力控制
C.组织城镇的职能分工,确定城镇的规模等级结构和空间布局,对中心城市和重点城市的发展提出原则性的意见
D.协调区域基础设施-交通、水源、能源等方面的规划布局
E.引导各级城镇持续发展,协调区域基础设施的建设
52、城市总体规划纲要包括( )。
A.论证城市国民经济和社会发展条件,原则确定规划期内城市发展目标
B.论证城市在区域发展中的地位,原则确定市(县)域城镇体系的结构与布局
C.原则确定城市性质、规模、总体布局,选择城市发展用地,提出城市规划区范围的初步意见
D.研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发建设的重大原则问题,以及实施城市规划的重要措施
E.研究确定城市各项建设规模扩大所引起的城市空间地域扩展的主要方向
53、城市规划的宏观调控作用表现在( )。
A.根据当地特点,建立城市未来发展的空间结构和布局形态
B.保障必要的城市基础设施和社会服务设施
C.规范土地和房地产市场
D.在符合社会总体利益的基础上对城市土地进行合理配置、开发与使用
E.以政府干预的方式保证土地使用符合符合社区公众的利益
54、城镇体系规划分为()。
A.全国城镇体系规划、省域城镇体系规划
B.市域城镇体系规划
C.县域城镇体系规划
D.按流域或其他行政区域进行的城镇体系规划
E.乡村体系规划
55、公共建筑包括( )。
A.办公楼
B.集体宿舍
C.商场
D.医院
E.体育馆
56、常用的采暖方式有( )。
A.集中采暖
B.局部采暖
C.区域供热
D.总体供热
E.距离供热
57、引起误差的因素很多,概括起来有( )。
A.测量仪器
B.被观测物体的大小
C.外界环境条件
D.观测者
E.被观测物体的运动情况
58、下列选项中,属于套内使用面积的有( )。
A.卧室
B.起居室
C.过道
D.与室内不相通的房屋间的伸缩缝
E.内墙面装饰厚度
59、信用工具的特征有()。
A.暂时性
B.偿还性
C.收益性
D.风险性
E.流动性
60、基本当事人有出票人、付款人和收款人的信用工具有()。
A.汇票
B.本票
C.支票
D.信用证
E.股票
61、按资金来源,个人住房贷款可分为( )。
A.商业性贷款
B.公积金贷款
C.组合贷款
D.首次住房贷款
E.再交易性贷款
62、申请个人住房贷款应提供的材料有( )等。
A.个人住房借款申请表
B.身份证件(如居民身份证、户口薄、军官证等)
C.自有资金落实的证明文件、资料
D.抵(质)押物的清单及权属证明文件,及有处分权人出具的同意抵押或质押的证明
E.如借款人有配偶的,其借款申请书上还要填写清楚配偶的当前情况,并出示相应结婚证或户口薄等证明材料
63、保险合同的基本条款一般包括( )等。
A.保险人的名称和住所
B.投保人、被保险人的名称或者姓名和住所
C.保险标的
D.保险责任和责任免除
E.保险合同签订地点及公证处
64、在一次调查中选择什么调查项目,选择多少调查项目,是由调查目的和调查单位的特点决定的,一般应注意的有( )。
A.选择调查目的所必需的项目
B.选择能够确切取得的项目
C.选择项目所必须的地点
D.项目与项目之间应相互衔接,相互联系,便于比较分析;也要注意与以前调查项目的联系,以便进行纵向或横向对比,研究现象的发展变化
E.调查项目应有确切的含义和统一解释,不能模糊不清
65、常用的统计图主要有条形图、圆形图、线形图( )。
A.折线图
B.象形图
C.直方图
D.因果图
E.对数图
66、统计数据的直接来源渠道主要有()。
A.统计报表
B.统计资料汇编
C.专门调查
D.科学试验
E.统计推断
67、下列属于时点指标的有()。
A.年末家庭数
B.年末房屋建筑面积
C.商品房销售面积
D.年末人均收入
E.房屋出租面积
68、按污染物排放的形式,环境污染可分为( )。
A.点源
B.固定污染污染源
C.线源
D.面源
E.移动污染源
69、说服客户改变态度的心理学原理是根据决定态度的()三要素,用提供事实、讲清道理的方式,消除认识方面的误区。
A.认识
B.情感
C.意向
D.理智
E.认知
70、避免走入人际关系的误区,具体交谈时应遵循一些面谈技巧,其要点有()。
A.三尺圈效应
B.微笑服务
C.目光接触
D.从否定回答找到突破口、真诚关心
E.有意引导
答案:
第1题
试题答案:
A
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆考点5:
市场竞争的概念;
房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。
具体有卖方与买方之间的竞争,卖方与卖方之间的竞争,以及买方与买方之间的竞争。
第2题
试题答案:
B
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆考点10:
房地产的需求;
某种房地产的需求,是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。
形成需求有两个条件:
一是消费者愿意购买,二是消费者有能力购买。
如果仅有第一个条件,只能被看成是需要或欲望;如果仅有第二个条件,不能命名购买行为实际发生。
所以,在确定需求时,只考试有支付能力的需要。
如果没有支付能力的约束,人们的需要可以说是无止境的。
第3题
试题答案:
C
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点11:
影响房地产需求的主要方面;
对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的,其中主要有:
1.该种房地产的价格水平。
一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加,但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
2.消费者的收入水平。
3.相关房地产的价格水平。
4.消费者的偏好。
5.消费者对未来的预期
第4题
试题答案:
B
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆考点15:
房地产的供给曲线;
房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。
在下图(a)中,横轴表示供给数量,纵轴表示价格。
由于价格上升刺激供给增加,因此供给曲线向右上方倾斜。
如果考虑影响供给量的其他因素,则供给量不再是沿着供给曲线上下移动,而是整个供给曲线发生位移。
如下图(b),以S0为基础,在影响房地产供给的其他因素不变的前提下,如果房地产的开发成本上升,整个供给曲线将由S0向左位移到S1;如果房地产的开发成本下降,整个供给曲线将由S0向右位移到S2。
第5题
试题答案:
D
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆☆考点27:
名义利率与实际利率的换算;
名义利率与实际利率的关系,可以通过下列公式换算:
i=(1+r/m)m-1
式中i--实际利率;
r--名义利率;
m--计息m次。
第6题
试题答案:
D
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆考点25:
单利与复利的换算(单利与复利的可比性);
在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则通常情况下(计息的周期数大于1)单利计息的利息少,复利计息的利息多;如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,则两者的利率应有所不同,其中单利的利率应高一些,复利的利率应低一些。
假设i1为单利利率,i2为复利利率,并令n期末时单利计息与复利计息的本利和相等,即通过
可以得出单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下:
或者
由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取,流动性相对较差,因此,为支付流动性补偿,实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。
弄清了单利与复利的关系后,可知单利与复利并没有实质上的区别,只是表达方式上的不同而已。
利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入),采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
第7题
试题答案:
B
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆考点39:
现金流量图;
为直观地反映现金流量与时间的关系,便于分析和计算,通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来,该图即是现金流量图。
现金流量图的习惯表示方法是:
1.用一水平线表示时间,将该水平线划分为长短相同的间隔,每一间隔代表一个时间单位,即计息周期,它可以是年、半年、季、月等,通常为年;
2.划分了时间间隔后的水平线,表示一个从0开始到n结束的时间序列,在该线的左端,以0表示时间序列的起点,同时它也是第一个计息周期的起始点,依次向右延伸,从1到n分别代表各计息周期的终点。
前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。
3.用带箭头的垂直线段代表现金流量,箭头向上表示现金流入,箭头向下表示现金流出,以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小,即现金流量越大,垂直线越长。
综上所述,把握现金流量图应把握下列几点:
1.时间段的总长度:
时间段从何时开始至何时结束。
2.时间段的指向:
时间的推移是自右向左,即右边为过去,左边为未来。
3.时间段的划分:
根据实际需要,按年、半年、季、月等,对时间段进行划分。
4.现金流量在时间段上发生的具体时点。
5.现金流量在该时点上发生的具体数额。
6.现金流量图上的垂直箭头,向上者表示正现金流量,向下者表示负现金流量。
第8题
试题答案:
B
知识点:
第一章房地产市场和投资知识☆☆☆☆考点41:
内部收益率;
内部收益率(IRR)称财务内部收益率,是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。
其计算公式为:
求出内部收益率(IRR)后,将其与基准收益率ic相比较,判断项目是否可行如下:
当IRR>ic,则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率,因而是可以接受的。
当IRR<ic,则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率,因而是不可以接受的。
当IRR=ic,则说明项目的获利能力等于所要求的收益率,可以接受也可以不接受。
内部收益率与净现值法的主要区别:
1.净现值是一个数额,内部收益率是一个比率。
2.净现值法需要预先确定一个折现率,内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。
内部收益率法存在的问题:
内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。
这些问题出自下列两个方面的原因:
一是该方法本身所固有的再投资假设;二是多重根的问题。
投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量
第9题
试题答案:
C
知识点:
第二章房地产价格和估价知识☆考点45:
成交价格、市场价格、理论价格含义及相互关系;
成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。
理解成交价格,还应对其形成机制,即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解:
1.卖价是站在卖者的角度,指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。
2.买价是站在买者的角度,指买者购买房地产时所愿意支付的价格。
3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格上下波动,不会偏离太远。
但在投机心态驱使和非理性预期下,产生许多虚假需求,可能使市场价格脱离理论价格,如在泡沫经济下形成的畸高价格。
第10题
试题答案:
B
知识点:
第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆考点48:
总价格、单位价格和楼面地价;
总价格简称总价,是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。
房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。
单位价格简称单价,是指一个计量单位的价格,对于土地来说,是指单位土地面积的土地价格;对于建筑物来说,是指单位建筑物面积的建筑物价格;对于房地来说,是指单位面积的房地价格。
楼面地价又称单位建筑面积地价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价与土地总价的关系是:
楼面地价=土地总价/总建筑面积
楼面地价=土地总价/容积率
认识楼面地价的作用十分重要。
在现实生活中,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。
第11题
试题答案:
B
第12题
试题答案:
B
知识点:
第二章房地产价格和估价知识☆☆☆☆☆考点11:
房地产价格的影响因素;
1.自身因素;房地产的自身因素是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因
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