依陶阁项目可行性研究报告414.docx
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依陶阁项目可行性研究报告414
目录
第一章依陶阁项目概况1
第一节地理位置与交通1
第二节项目用地规划要求1
第三节初步设计方案1
第二章市场调研分析2
第一节北京市整体经济形势2
第二节北京市经济发展与房地产发展分析2
第三节区域内商业物业分析3
第四节区域内住宅物业分析6
第三章依陶阁相项目可行性研究与分析9
第一节方案简介9
第二节销售收入及销售计划9
第三节项目投资测算10
第四节资金筹措及运用11
第五节财务可行性分析12
第四章商铺投资收益分析13
第一节商铺市场定位分析13
第二节商铺投资收益分析14
第五章项目经营风险分析16
第一章依陶阁项目概况
第一节地理位置与交通
依陶阁项目位于崇文区永外革新里58号,(南距离百荣世贸商城500米)临近市交通主干道南三环路和永定门外大街(正在翻修的南中轴路,今年10月通车);附近规划设有地铁出口,沿三环路往东3公里可到达北京火车站、京津塘高速公路,乘车60分钟可到达首都机场;往西10公里即可到北京西客站。
南三环路与京开、京石等高速公路相通。
沿永定门外大街向南6公里可到南苑机场,向北可连通二环路,并且可直到前门、天安门。
四通八达的道路使木樨园地区成为北京南城的重要交通枢纽,成为30多路公共汽车及河北、山东、山西、河南长途汽车的集散点。
因为该区域交通便捷,利于大量的车流、人流的集散,非常适合商贸活动的开展。
第二节项目用地规划要求
依陶阁项目主要规划指标为:
1、项目建设用地13000平方米;
2、建筑规模为地上40000平方米以下,建筑控制高度为60米以下;
3、主要出入口方位为项目用地南侧(安乐林路),机动车停车泊位住宅部分平均每三户设有一个停车位,公建部分每1000建筑平方米设有6.5辆停车位。
第三节初步设计方案
1、商用部分:
所在建筑物位置为B1-F4,总面积约为2.89万平米,具体定位为儿童用品专业市场。
F1-F4每层建筑面积约为5600平方米;。
2、住宅部分:
所在建筑物位置为F5-F16/F5-F17两栋南北正向板式高层,总面积约为1.7万平米,主力户型为两居及三居,每户建筑面积为80-120平方米;
3、地下停车场:
总面积约为6500平方米,停车位个数为200个。
第二章市场调研分析
第一节北京市整体经济形势
2003年,北京市国民经济保持了近几年快速增的发展趋势:
全市实现生产总值3611.9亿元,比上年增长10.5%,经济增长率连续第5年超过10%,人均生产总值达到31613元,比上年增长9.2%。
2004年上半年,全市实现生产总值1910.3亿元,按可比价格计算,比上年同期增长15.4%。
扣除“非典”对上年基数的影响,经济增长率为13.3%。
其中,第一产业实现增加值38.4亿元,同比下降3.1%;第二产业实现增加值703.7亿元,增长18.7%;第三产业实现增加值1168.1亿元,增长14.2%。
经济运行增速高位趋稳,结构渐趋平衡,效益继续改善,人民生活水平提高。
上述统计资料表明,近两年北京市经济发展显示出了强大的活力,预计随着国内需求的稳步扩大、经济结构调整的进一步实施,未来几年北京市经商业济环境将更加优越和趋于完善。
第二节北京市经济发展与房地产发展分析
一、经济发展与房地产
2003年北京市房地产业稳步发展,全年实现增加值185.3亿元,比2002年增长11.8%,占第三产业增加值比重达到8.4%,占北京生产总值的比重为5.1%。
房地产业作为国民经济新的增长点,为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献,并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下,逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。
二、经济发展与商业房地产
北京社会消费品零售总额1991年为357.8亿元,2001年为1593.5亿元,平均年增长率为16.27%,2003年社会消费品零售总额为1916.7亿元,占北京国内生产总值50%左右;根据“北京第十个五年计划”,预计在2001年—2005年间,社会消费品零售总额平均年增长率维持在10%的水平,这种稳定的增长率将刺激北京零售市场的发展;在城乡居民可支配收入方面,1991年北京城镇居民可支配收入为2040元/年,2003年城镇居民人均可支配收入已增长到13882.6元/年,北京市居民收入水平已经得到大幅改善和提升。
另一方面,据2003年北京市统计局数据显示,目前北京市人均商业面积约0.8平方米,远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平,同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。
根据北京商委的发展规划,预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。
在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素的推动下,商业消费市场将进一步放大。
总体而言,在未来一段时间内,北京市商业市场将面临较好的发展契机,商业物业的开发将具备较理想的市场前景。
从宏观经济发展角度考虑,本项目商业物业的开发将具备较强的可行性。
第三节区域内商业物业分析
一、区域商业特点简介
依陶阁项目所在区域内原有常住人口和机关、厂矿企业就比较密集,近几年其周边地区新建了方庄、刘家窑、木樨园、西罗园及马家堡等十来个居住区,常住人口有40万左右。
河北、山东、天津、河南、山西、安徽、浙江等外地进京人口流量很大,其中浙江在此地区的常驻经商人员约20万人,形成很强的商业氛围。
该区域客流量在每天30万人左右。
以木樨园桥为中心,辐射四面的区域是京城最大的服装批发市场聚集地。
百荣世贸商城、大红门服装城、新世纪商城、天雅大厦、京温市场、天海市场等大型服装和面料市场,在北京乃至华北、东北地区享有较高知名度。
福鑫海大厦、福成布艺大厦、木樨园购物广场、木樨园运输中心等四个大型公建项目将于近期启动。
区域内服装、文教用品批发商业氛围浓厚,是北京批发贸易最活跃的地区。
目前在木樨园CBC服装商业区中,共有服装服饰、鞋帽等大小综合市场20余家,其中以批发贸易为主,年交易额超过400亿元,是北京市批零服装及日用品类的主要供给渠道。
整个市场业态分类如下所示:
从上述图表可以看出,木樨园区域服装类型专业市场占据了绝对的市场份额。
经过细分之后,服装、小商品类区业的规模约为80万平方米,占总体供应量的71%;童装市场15万平方米,占总体供应量的1%;鞋帽市场5.3万平方米,占总体供应量的5%;布艺市场5.7万平方米,占总体供应量的5%;文化用品市场为9万平方米,占总体供应量的8%;其他市场占总体供应量的10%。
不难看出,童装、玩具类物业在区域范围内,供应规模十分有限,且存在一定的发展空间。
本项目可考虑将儿童用品专业市场业态引入,并在一定程度上提升其档次、经营水平,不仅可以填补市场空白,更能占领市场先机,获得特色经营的收益。
二、区域内周边项目详情介绍
1、位置及经营业态
项目所在区域的商业物业主要在道路西侧呈带状分布,各类型物业分布集中;新建物业已转向木樨园环岛北侧,商圈有北移倾向。
下表为区域内大型商业批发市场位置及介绍:
项目名称
规模(万平方米)
位置
经营内容
百荣世贸商城
46
永定门外大街101号
服装、童装、小商品
永外桥小商品批发市场
1
永定门外大街甲64号
服装、小商品、鞋、灯具
万朋文化用品商城
2
永定门外大街128号
办公用品、电脑耗材
木樨园世贸商业中心
6
丰台区西木樨园8号
韩国服饰、服装
永外城文化用品市场
2
永外革新里42号
体育文化用品、办公用品
龙湫商贸批发市场
1
木樨园桥西南角
服装、小商品
新世纪商城
3
丰台区南苑路木樨园桥南
服装
天雅服装批发市场
5
丰台区南苑路木樨园桥南
品牌服装
大红门服装批发市场
6
丰台区南苑路木樨园桥南
服装
京温服装批发市场
3
丰台区南苑路木樨园桥南
服装
2、租金水平及出租率
项目名称
经营内容
整体出租率
月租金(元)
百荣世贸商城
服装、童装、小商品
90%
F1-F3:
360-285
永外桥小商品批发市场
服装、小商品、鞋、灯具
90%
F1:
208
万朋文化用品商城
办公用品、电脑耗材
60%
F1-F3:
299-239
木樨园世贸商业中心
韩国服饰、服装
80%
F1-F3:
214-450
永外城文化用品市场
体育文化用品、办公用品
90%
F1-F2:
140-120
龙湫商贸批发市场
服装、小商品
95%
F1:
729-312
新世纪商城
服装
90%
F1-F3:
400-165
天雅服装批发市场
品牌服装
100%
大红门服装批发市场
服装
95%
F1-F3:
800-156
3、目前北京市场商铺销售价格水平
全市商铺售价平均水平:
10000-30000/建筑平方米。
4、区域内商业价格与住宅价格的相互关系
按照住宅价格分析:
区域范围内住宅平均价格在5500/平方米以下的项目,其商业物业的销售价格在8500~12000元/平方米之间;住宅平均价格在5500~7000元/平方米之间的项目,其商业物业的销售价格在12000~21000元/平方米之间。
第四节区域内住宅物业分析
一、周边区域供应情况
1、代表性项目
项目名称
在售面积
(㎡)
均价
(元/㎡)
总建筑
面
积(㎡)
开盘日期
入住时间
总套数
主力户型
总价
(万元)
装修级别
集达家园
750
5000
8000
——
80两居
40
毛坯房
丽景苑
3000
4800
20000
—
78-104两居
45
厨卫精装
景泰嘉园
3500
5200
25000
176
108-115二居
60
毛坯房
宝华家园
6600
4850
50000
——
80-87二居
45
初装修
城市亮点
7560
5000
42000
500
84两居
40
毛坯房
悠胜美地
7600
5500
19000
120
140复式三居
70
毛坯房
四季莱茵
10000
5300
44000
336
114-136二居
65
厨卫精装
宝汇苑
26000
5200
13000
900
80-90二居
50
厨卫精装
天天家园
9000
5950
45000
300
144-153三居
90
毛坯房
景泰新苑
85000
4400
27495
1500
70-90二居
35
毛坯房
宣祥家园
10000
3950
49249
672
81二居
30
毛坯房
2、项目数量及价格分布情况
项目个数:
5000-5500居多项目规模:
4000-5000居多
3、户型构成情况
90平米以下居多毛坯房居多
4、区域内住宅供给特点如下:
1)规模
①区域内现状供应量较少,在售面积约20万平方米;
②区域内潜在供应量巨大;
③项目规模有小盘往大盘发展。
2)类型
以纯居住公寓为主,有部分商住公寓。
3)价格
现状在售住宅供应用均价在5500元/平方米(毛坯)左右,客户对总价非常敏感。
4)、产品
①现状供应以塔楼和板楼为主,产品形式从塔楼逐渐向板楼发展;
②户型以平层2、3居的供应为主,受总价敏感因素影响,2居紧凑型户型销售情况良好。
二、住宅市场需求情况
1、专业公司调查周边商户结果:
2、区域内住宅需求特点如下:
1)被访商户特征
Ø全部位外地在京经商,以浙江人为多,也存在东北、福建、广东等地的商人;
Ø均长期在京居住,从2到8年不等;
Ø商户主以40以下中、青年为主。
2)对于办公的需求
Ø较大的商户对于独立办公室有要求;
Ø选择实惠的商住公寓者多于写字楼;
Ø规模以100-150平方米的小单元为主。
3)对于住宅的需求
Ø对住宅普遍有需求,以自用为主;
Ø在住宅的选择上对于位置、价格、环境最为敏感;
Ø区域中,珠江骏景的影响力很大。
第三章依陶阁相项目可行性研究与分析
第一节方案简介
依陶阁项目规划为商住楼;地上四层、地下一层为商业用房,每层面积为5600平方米左右,地下二层为停车场,面积为6500平方米左右。
地上部分为两个南北正向高层板楼,层数为13-14层。
商业面积:
28974平方米;住宅面积:
17173平方米;地下面积:
12773平方米。
第二节销售收入及销售计划
一、销售收入测算表
1、销售单价的确定
根据第二章市场调研分析部分,预计底商每建筑平方米10000元至18000元,住宅部分均价为6400元/平方米。
2、销售收入测算
楼层
用途
面积(平方米)
单价(元/平方米)
总价(万元)
B2
车库
-
-
320
B1
商业
6386
14000
8940.4
F1
商业
5647
18000
10164.6
F2
商业
5647
15000
8470.5
F3
商业
5647
11000
6211.7
F4
商业
5647
10000
5647
F4-F13
住宅
17173
6400
10990.72
合计
-
46147
-
50744.92
二、销售计划表
项目
销售面积
2005年上半年
2005年下半年
2006年上半年
合计
回款比例
回款金额
回款比例
回款金额
回款比例
回款金额
商业部分
28974
30%
11830.26
30%
11830.26
40%
15773.68
39434.2
住宅部分
17173
80%
8792.576
20%
2198.144
10990.72
车位
40%
128
60%
192
320
合计
11830.26
20750.84
18163.82
50744.92
注:
1、假设住宅部分未剩余尾房;2、考虑地下车位销售50%。
第三节项目投资测算
项目投资测算表
序号
项目
计算标准
金额(万元)
一
土地费用
1+2+3
11569.60
1
土地价款
根据与土地转让方协议
7030.00
2
出让金
依据评估公司暂估地价款
4365.00
3
契税
土地出让金的4%
174.60
二、
前期费用
(四)*5%
566.64
三、
大小市政及园林
暂估每建筑平米成本350元
1615.15
四、
建安费用
4+5
11332.72
4
地上部分
A+B
A
住宅
1.7万平米×1400元/平米
2404.22
B
商业
2.26万平米×2500元/平米
5647.00
5
地下部分
1.27万平米×2500元/平米
3281.50
五、
销售费用
销售额的0.03
1522.35
六、
管理费用
[
(一)+
(二)+(三)+(四)]*1.5%
376.26
七、
不可预见费
[
(二)+(三)+(四)+(五)+(六)]*5%
770.66
八、
财务费用
拟贷1年期1000万元贷款,利率为5.31%,并考虑利率上浮10%。
87.62
九、
工程总投资
27840.98
第四节资金筹措及运用
第五节
资金筹措及运用表
序号
项目
建设期
销售期
合计
2004年下半年
2005年上半年
2005年下半年
2006年上半年
1
资金来源
10000
11067.78
25573.98
34497.26
1.1
自有资金
8000
8000
1.2
中长期借款
1000
1.3
商业部分销售回款
1000
10830.26
11830.26
15773.68
39434.2
1.4
住宅部分销售回款
8792.58
2198.14
10990.72
1.5
地下车库销售回款
128
192
320
1.6
上年结转
237.52
4823.15
16333.43
2
资金应用
9762.48
6244.63
9240.55
6209.69
31457.35
2.1
土地征地、拆迁费用
5100
1000
930
7030
2.2
地价款
4365.00
4365.00
2.3
前期费用
283.318
283.318
566.64
2.4
大小市政及园林
1292.116
323.029
1615.15
2.5
建安工程费
2266.54
5666.36
3399.82
11332.72
2.7
管理费
150.50
188.13
37.63
376.26
2.8
财务费用
29.21
29.21
29.21
87.62
2.9
偿还本金
1000
2.10
销售费用
354.91
622.53
544.91
1522.35
2.11
不可预见费
14.17
217.37
340.00
199.12
770.66
2.12
营业税及附加
650.66
1141.30
999.01
2790.97
3
当年结余
237.52
4823.15
16333.43
28287.57
注:
由资金筹措及运用表分析得出,本项目不需运用银行借款,但筹措资金应考虑部分财务费用。
为保证项目的开发紧凑性及施工连续性,需注意以下几点:
1、保证2004年7000万元的资金按时到位;
2、保证2005年开工时回收30%底商部分销售收入;
3、2006年上半年全部回笼商住两部分销售回款。
第五节财务可行性分析
一、损益表
序号
项目
总额
2004年下半年
2005年上半年
2005年下半年
2006年上半年
1
销售收入
50744.92
11830.26
20750.84
18163.82
2
销售费用
1522.35
354.91
622.53
544.91
3
营业税及附加
2790.97
650.66
1141.30
999.01
4
项目工程投资
26056.42
9762.48
5209.85
7447.52
3636.56
5
财务费用
87.62
29.21
29.21
29.21
6
累计税前利润
20287.57
-9762.48
-4176.85
7333.43
12954.13
7
所得税
6694.90
2420.03
4274.86
8
累计税后利润
13592.67
-9762.48
-4176.85
4913.40
8679.27
二、项目现金流量表
序号
项目
合计
2004年下半年
2005年上半年
2005年下半年
2006年上半年
1
现金流入
50744.92
11830.26
20750.84
18163.82
1.1
销售收入
50744.92
11830.26
20750.84
18163.82
2
现金流出
37152.25
9762.48
6244.63
11660.58
9484.55
2.1
项目工程投资
26056.42
9762.48
5209.85
7447.52
3636.56
2.2
销售费用
1522.35
354.91
622.53
544.91
2.3
营业税及附加
2790.97
650.66
1141.30
999.01
2.4
所得税
6694.90
2420.03
4274.86
2.5
借款利息
87.615
29.21
29.21
29.21
3
净现金流量
-9762.48
5585.63
9090.25
8679.27
4
累计净流量
-9762.48
-4176.85
4913.40
13592.67
5
折现净流量
-8874.99
4616.22
6829.64
5928.06
6
累计折现净流量
-8874.99
-4258.76
2570.88
8498.94
年财务内部收益率FIRR
54.62%
财务净现值FNPV(年I=10%)
8498.94
动态投资回收期(年)
1.12
静态投资回收期(年)
0.96
三、盈利能力分析
投资利润率=税前利润/项目总投资×100%=12954.13/30457.35×100%=42.53%
资金利润率=税前利润/项目启动资金×100%=12954.13/7000×100%=180.06%
投资净利润率=税后利润/项目总投资×100%=8679.27/30457.35×100%=28.50%
资金净利润率=税后利润/项目启动资金×100%=8679.27/7000×100%=123.99%
第四章商铺投资收益分析
第一节商铺市场定位分析
一、利用区域已经形成完善的商业氛围
依陶阁项目位于北京木樨园地区,为京城服装、鞋帽等批发性质商业最繁华区域之一。
项目经营者应最大限度利用区域内便利的交通大环境及浓厚的商业氛围,使之能够立足北京,面向三北。
二、专而精的业态定位
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 依陶阁 项目 可行性研究 报告 414