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大型购物中心租赁合同完整版律师推荐范本
大型购物中心租赁合同
立协议双方:
甲方:
(名称、统一社会信用代码、住所、法定代表人、职务、委托代理人、身份证号码、通讯地址、邮政编码、联系人、电话、传真、账号、电子信箱)
乙方:
(名称、统一社会信用代码、住所、法定代表人、职务、委托代理人、身份证号码、通讯地址、邮政编码、联系人、电话、传真、账号、电子信箱)
鉴于甲方需将其拥有的位于 地块上的商用建筑物对外招租,乙方愿承租用于 ,甲乙双方协商一致,兹签订本合同。
第一条一般规定
(一)定义
本合同中,下列用词及词句具有本款所赋予的含义:
1.“甲方”是指营业执照注册号为 号的法人。
2.“乙方”是指营业执照注册号为 号的法人。
3.“合同”是指本合同及附件、文件。
4.“超市生活馆”指乙方开设或被委托管理的大型的综合性卖场和部分生活配套(如 餐饮、零售等)。
5.“建筑物”指坐落于 地块上的建筑物(甲方自命名:
,建设项目名称:
其相应的《房地产权证》证号为:
,建筑工程规划许可证号为:
。
)位置详见附件《总平面图》。
6.“租赁物”指乙方承租的上述“建筑物” 部分的面积、停车场、广告和招牌位置、乙方专用公共区域、甲供设施设备及合同(包括附件和补充协议)有约定的部分。
位置详见附件《租赁物范围图》。
7.“乙方专用公共区域”指合同期内甲方同意乙方管理并使用的公共场地(详见附件《租赁物范围图》)。
其用途包括促销、周年店庆、展示、演出、临时销售、手推车停放、风水池、顾客等候区等。
8.“租赁面积”指附件三《租赁面积图》中阴影区域垂直投影面积,最终面积以双方同意的测绘机构根据本合同附件《 项目甲方交付标准》中的“租赁面积确定的标准”(不计算租赁面积的区域在双方书面共同明确后扣除)进行测量后所确认的面积为准。
9.“租赁物交接”是指甲方将符合附件《 项目甲方交付标准》中交接要求的租赁物交给乙方,双方签署《租赁物交接确认书》之行为。
10.“甲供设施设备”指甲方提供的附件《设备设施清单》内列明的物品。
11.“关联企业”指与一方有以下关系之一的公司、企业和其他经济组织:
在资金、经营、购销等方面,存在直接或者间接的拥有或者控制关系;或直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制;或被授权使用与一方相同的商标、商号、标识或标志的;或其他在利益上相关联的关系。
12.“应付款项”指一方对另一方因本合同条款产生的所有的付款义务。
13.“计租面积”是指甲方及物业服务公司计收、乙方交纳租赁场所租金、物业服务费、空调费、采暖费(如有)等本合同约定以租赁场所面积计费的面积依据。
为免疑问,计租面积应为建筑面积。
14.履约保证金:
作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保,乙方向甲方交纳的约定金额的款项。
本合同有效期内,该款项由甲方保管,按合同约定使用,不计利息。
为免疑问,甲方对该款项不承担任何信托或其他投资增值的责任。
15.转租:
乙方作为出租方,将租赁场所部分或全部出租给一个或多个第三方的行为。
为免疑问,转租包括但不限于出租柜台、店铺等导致租赁场所部分或全部以乙方之外主体对外经营的情况,但不包括乙方与第三方联营,但对外统一品牌并由乙方统一收银和经营的情况。
16.紧急状态事件:
具有如下性质、造成或可能造成重大人身损害或财产损失的突发事件及意外事件,即关系到商业广场公共安全或者危害社会公共利益,或者构成或可能引发重大安全事故,或者事件影响范围超过三家相邻商家或建筑面积超过500平方米。
包括但不限于:
重大刑事案件、社会治安案件或火警、漏电险情等。
17.不可抗力:
合同双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
为免疑问,不包括法律变更和政府行为。
(二)合同的组成及解释效力
1.主合同
2.相关附件和文件
(1)本合同签订时需提供以下附件(除注明需由甲方提供的文件外,其余文件均由双方共同确认并作为本合同之附件,甲方提供的复印件需加盖甲方公章,并提供原件供乙方核对,注明原件的,须提供原件):
附件一:
《总平面图》。
附件二:
《租赁物范围图》。
附件三:
《租赁面积图》。
附件四:
《停车场示意图》。
附件五:
《广告及招牌位置示意图》。
附件六:
《租赁物承载示意图》及《卖场平面布局图》(在不改动主出入口以及功能区划的前提下,乙方有权根据自身经营需要调整《卖场平面布局图》,该改动不得侵犯甲方或第三方权益,影响建筑物主体或功能的改动经过甲方书面同意,需经政府有关部门批准的乙方还应自行申请有关部门批准)。
附件七:
《 项目甲方交付标准》。
附件八:
甲方提供的《建筑物所有权人声明书》或同等法律效力文件(出租人不是所有权人的需提供)。
附件九:
甲方提供的《连带责任保证书》与保证人营业执照(加盖担保人公章)。
附件十:
乙方提供的《银行保函》副本样式。
附件十一:
《租赁物交接确认书》;租赁物交接时由甲乙双方共同确认签署提供。
附件十二:
双方的营业执照复印件;本合同签订时由甲乙双方互相提供原件审核。
附件十三:
含土地权利人信息的《房地产权证》及其附图附件,包括《国有土地使用权证》及其附图附件、缴清地价、相关税费证明,以及房屋土地权属调查报告书等复印件;本合同签订时,由甲方提供原件供审核。
附件十四:
投资项目备案证及政府有关批复;本合同签订时,由甲方提供。
附件十五:
《建设用地规划许可证》及其附图附件;本合同签订时,由甲方提供。
附件十六:
《建设用地批准书》及其附图附件;本合同签订时,由甲方提供。
附件十七:
建设项目环境影响报告书批复;本合同签订时,由甲方提供。
附件十八:
《建设工程规划许可证》及其附图附件;本合同签订时,由甲方提供。
附件十九:
《建筑工程施工许可证》及其附图附件;本合同签订时,由甲方提供。
附件二十:
《月计租营业额及租金通知单》样式。
附件二十一:
《年度计租营业额及租金通知单》样式。
(2)在本合同签约后的 日内甲方还须向乙方提供:
附件二十二:
政府有关部门同意在该项目开办 的立项批复。
(3)在“租赁物约定交接日” 前,甲方须向乙方提供以下文件:
附件二十三:
《建筑消防设计审核意见书》及其附图附件。
(4)在“租赁物约定交接日”前,甲方须向乙方提供以下文件:
附件二十四:
甲供设施设备清单。
附件二十五:
租赁物结构验收合格报告。
附件二十六:
规划验收合格文件。
附件二十七:
工程质量验收监督文件。
附件二十八:
《建筑消防验收审核意见书》及其附图附件。
(5)甲方在“租赁物约定交接日”后 日内还须提交:
附件二十九:
政府相关部门盖章确认的租赁合同登记备案证明文件或合同(原件)。
附件三十:
政府部门出具的《建设工程竣工验收备案登记证》。
附件三十一:
政府部门颁发的建筑物(包括租赁物)的房屋产权证书。
附件三十二:
《乙方按期开业承诺书》。
附件三十三:
《乙方持续经营承诺书》。
除上述列明的文件外,甲方还须按政府规定及附件《 项目甲方交付标准》约定的时间提交全部相关文件以符合乙方超市生活馆在免租期内开业要求,并保持相关文件、证照的有效以符合乙方经营需要。
本条约定与附件《 项目甲方交付标准》不符的,以《 项目甲方交付标准》为准。
在合同履行过程中双方加盖公章的其他证件、政府文件、签订的补充协议及双方确认的工程技术资料、图纸等。
3.以上所述附件及文件均为本合同不可分割之一部分,与本合同具有同等法律效力。
但在以上附件及文件与本合同之间有冲突、矛盾时,除合同另有约定的外,按以下顺序解释:
《租赁合同》、双方的图纸及设计方案、《 购物中心项目甲方交付标准》。
但双方在本合同签订后达成的补充协议的解释优先。
4.双方驻场人员或其工作人员(包括公司高管个人)的签字、往来文件、确认等不视为对本合同的延伸、改变,除非已得到双方公司的盖章确认或公司书面文件的明确授权。
5.自本合同生效之日起,双方之前达成与本合同不一致的合同、协议和书面文件往来除成为本合同附件的文件外全部失效,对双方不再具有法律约束力。
6.合同任何条款的无效或被撤销不影响合同其他部分的效力,双方应继续履行合同其他条款的内容。
(三)通知、文件传达形式与收件地址
本合同中双方任何的要求、同意、通知、确认、协商等除不可抗力、政府原因等事项都应通过书面文件进行。
文件传达应通过专人递交或挂号信或邮政特快专递或经确认的传真向另一方发出。
文件的送达日期应按以下方式确定:
1.专人递交以另一方法定代表人或授权代表签收日期为送达日;
2.以挂号信或邮政特快专递发出的,自挂号信或邮政特快专递投邮之日(以邮戳为准,不计当日)起3天后视为有效送达,但如被邮局相关文件证明对方收到日期与前述日期不同的,以邮局确认的对方收到日期为送达日;
3.以传真形式发出的文件,应在经确认的传真发出后第1个工作日视为送达日;该传真未经对方确认的,视为未送达;
4.任一方变更联系地址未及时通知对方、提供地址错误、无法联系或拒收通知或文件的,对方按以下地址以挂号信或邮政特快专递发出的通知与文件自投邮之日(以邮戳为准,不计当日)起3天后视为有效送达,不论该文件是否被邮政部门以“查无此人”“无此地址”“拒收”“电话无人接听”“无法联系”“无人领取邮件”等任何原因退回。
双方确认以下地址为收件地址:
甲方:
;
地址:
;
传真号码:
;
收件人:
;
乙方:
;
地址:
;
传真号码:
;
收件人:
。
地址及电话、邮编、授权人员有改变的,改变一方应及时书面通知另外一方。
因一方未
及时通知另一方造成送达延误的,从而引起相关损失的,由怠于通知的一方承担相应的责任。
第二条租赁条款
(一)租赁物的用途
甲方同意将租赁物在合同约定的期限内租赁给乙方用于 。
用途:
1.乙方的营业执照列举的各种项目;2.符合国家规定乙方自行办理准用手续的自用的办公区、仓库、餐饮等项目;3.乙方转租区内经营形式不限的商户由乙方自行承担责任和办理各种手续,乙方转租区商户的经营乙方承诺承担连带责任。
(二)租赁物的使用
1.乙方及乙方顾客有权使用建筑物所在土地红线范围内的公用通道、公共设施,甲方有义务保证租赁物与建筑物外围通道及道路24小时不间断保持畅通。
甲方有义务配合乙方租赁物的防盗安全。
乙方承诺安全、合理、合法使用建筑物所在土地红线范围内的公用通道、公共设施,对使用公共设施的损坏承担赔偿责任,由于乙方顾客使用造成的责任乙方承诺予以承担或解决。
乙方的使用不得侵犯甲方或第三人利益,不得私自占用通道,对使用公用通道、公共设施造成甲方或第三人的损失承担赔偿责任。
乙方无优先使用权。
2.在事前书面通知对方并征得对方同意后,一方有权在对方有关人员陪同下进入对方管理区域内检查及对租赁物(或建筑物)进行必要的维修。
一方在进行上述检查和维修时,不得干扰对方的业务,或使对方由于此种检查或维修而遭受损害或损失。
甲乙双方原则上不进入对方区域对对方物业进行维修和保养,各自对自己的物业设施负责维修和保养。
(三)租赁范围与租赁面积
1.租赁物包括建筑物的 部分、乙方专用公共区域及甲方提供给乙方的设施设备。
详见附件《租赁物范围图》和相关附件。
停车场、广告和招牌位置经甲乙双方协商,按甲方指示最终确定,停车场为公共区域,甲方提供 个车位供乙方免费使用。
广告和招牌位置除经甲方同意外,乙方还应申请政府有关部门批准,未批准导致广告位不能设置甲方不承担责任。
2.租赁面积
双方暂定租赁面积为 平方米,实际租赁面积以双方提请共同认可的测绘机构按上述“定义”中所述第8项的方法进行测量或由双方协商确认。
甲方有义务提供已有的测量文件经双方确认,如乙方有异议则按“定义”中第7项所述的方法进行测量。
测量面积误差在 范围内的,测量费用由乙方承担;测量面积误差超过 的,测量费用由甲方承担。
甲乙双方交接后一年内未共同委托测绘机构进行测绘也未签署关于租赁面积调整的补充协议的,则以甲方提供的文件为准确定租赁面积,双方均不得再提出异议。
甲方交付的租赁物的“租赁面积误差比”绝对值不得大于 。
双方确认的实际租赁面积-合同中暂定租赁面积×100%
租赁面积误差比=合同中暂定租赁面积
如甲方交付的租赁物的“租赁面积误差比”绝对值小于 的,乙方根据合同第2条第8款相关约定向甲方支付租金。
如甲方交付的租赁物的“租赁面积误差比”绝对值大于 的,在不影响乙方经营的前提下,甲方可以补足或缩小乙方的经营面积,乙方不解除合同;如补足或缩小影响乙方整体经营的,乙方有权选择解除本合同,如乙方选择解除合同,则甲方应承担 违约责任。
如乙方选择不解除合同,则:
(1)租赁面积增加的:
乙方根据合同第2条第8款相关约定向甲方支付租金,甲方有权将经营面积缩小至双方约定经营面积,缩小范围由双方协商确定。
(2)租赁面积减少的:
在不影响乙方经营的前提下,甲方可以补足乙方的经营面积;如补足不能形成整体导致影响乙方经营的,甲方应向乙方支付 违约金,乙方根据合同第2条第8款相关约定向甲方支付租金。
乙方不得使用租赁面积范围外的租赁物。
甲方应按本合同第2条第8款第4项约定提前开出合法发票,自甲方开具发票之日起 个工作日内,乙方需将租金或其他费用打入双方约定账户,超过则乙方构成违约。
3.乙方不得超范围或/和超面积经营,超范围或超面积经营的,乙方按 元/平方米向甲方支付占用费用。
经甲方通知,乙方于 小时内恢复经营范围,否则,甲方有权强制清场,超范围占用场地物品按垃圾处理,乙方还应向甲方承担清场费用。
4.乙方不得以其转租商户的个人行为对甲方进行免责,乙方对其自身及其转租商户的所有民事行为承担连带责任。
(四)租赁期限
租赁期限为免租期届满之次日起 年。
依法定或约定事由发生租赁中止、中断的,待中止、中断原因消除后,租赁期限顺延计算。
“免租期届满之次日”简称为“起租日”。
(五)续租
如乙方需续租的,乙方应在租赁期满前提前 个月,向甲方提出书面续租要求,甲方收到该书面请求后应在 个月内向乙方提出续租条件,在同等条件下,乙方有优先续租权。
(六)免租期
自乙方签署《租赁物交接确认书》中确认的“租赁物实际交接日”之次日起(参见附件《租赁物交接确认书》样式),甲方给予乙方 个月的免租期,此期间乙方应当支付租金及物业管理费,甲方从免租期届满之次日起计收租金(即使乙方在免租期内开业)。
乙方承担免租期内经营及为经营准备的所有人员、广告、水、电、燃气、公共区域物业等等各项费用及政府规费。
甲方应按时完成全部甲方应完成的工作并提供相应的文件,如甲方未能按期完成或提供的,将导致乙方在免租期内开业不具备开业条件、无法开业的,免租期应顺延至乙方开业为止。
乙方保证在本合同签订之日起 日开业,如不能在约定期限前开业,则免租期自动终止,自乙方装修之日起,开始计算房屋使用费,房屋使用费为每天 万元。
自本合同签订之日起乙方超过 日未开业的,甲方有权选择终止合同,乙方承担违约金 元。
乙方还应承担已装修部分的拆除费用,乙方已经交纳的费用不予退回。
(七)开业日期通知与商铺开业率
1.乙方开业条件完全具备后,乙方应提前 天通知甲方其开业的日期。
2.甲方须保证建筑物内的商铺开业率:
商铺开业率开铺比例按实际计算,由甲方提供数据乙方确认,乙方不确认以甲方提供数据为准,发生争议可以通过法律途径解决。
在乙方免租期满后,如发生建筑物内商铺开业率未达到 %的情况(含乙方已承租面积按乙方已承租计算),则乙方有权停止支付租金(停止原因终止后,乙方仍应按经营额度交纳相应的租金费用;如亏损则无需交纳再补交租金),直至建筑物内商铺开业率达到前述比率为止。
免租期满后超过 天建筑物内商铺开业率仍未达到前述标准的,乙方有权解除合同,甲方赔偿乙方的实际损失后,乙方选择撤场。
除上述约定外,若乙方开业后建筑物内商铺开业率未达到 %的,且该情况持续超过 天的,甲方同意免除乙方租金直至开业率达到前述约定比率。
该情况持续已超过 天的,乙方有权解除合同,甲方应按照第4条第13款第1项承担违约责任,但甲方不在持续经营建筑物的或甲方已经进入企业破产程序的,甲方及担保人不再承担该违约责任。
本合同“建筑物内商铺开业率”是指建筑物内已在建筑物内取得营业执照开业经营的商铺面积所占“约定的建筑物整个招商区面积”的比例。
已开业经营的商铺面积×100%
建筑物内商铺开业率=约定的建筑物整个招商区面积
其中计算“已开业经营的商铺面积”和“约定的建筑物整个招商区面积”时,均包括乙方租赁面积在内。
双方约定建筑物整个招商区面积为 平方米。
乙方免租期满及超市开业后有权要求甲方提供已开业经营的商铺情况及“建筑物内商铺开业率”计算情况,甲方应在 日内按实提供。
本合同第2条第7款第2项中约定的“建筑物内已开业经营的商铺面积”均采用统一标准,按照“各商铺独用区域的垂直投影面积”计算,不含共有共用面积分摊,也不应包括商铺共用的通道。
如双方对“建筑物内商铺开业率”有争议的,甲方负有证明义务。
如甲方建筑物内商铺开业率未达到约定比率而停止支付租金的,不视为乙方延迟支付租金。
“建筑物内商铺开业率”以甲方提供的数据为准,乙方可以提出异议,异议期间不停止租金及各项费用的交纳,异议经第三方确定开业比率不足时,甲方应当返还乙方开业率不足期间的租金。
如乙方延迟支付租金期间,“建筑物内商铺开业率”符合合同约定,乙方除补足延迟给付的租金外,还应按照每天 元承担延迟支付租金期间的违约责任。
为了保证双方的承租利益,乙方承诺于免租期开始 天内开业,否则,自乙方承诺开业未开业时间开始,乙方租金按双倍计算直至开业为止,该情况持续超过 天的,甲方有权解除合同,乙方应按照第4条第13款第2项内容承担违约责任。
在上述甲方达到持续经营的条件下,乙方承诺在承租区域内持续经营,如经营面积实际缩小,或经营业绩下滑双方约定的 (两者任何一项,包括乙方转租区域),且该情况持续超过 天的,乙方同意按约定保底租金的两倍向甲方交纳租金;该情况持续超过 天的,甲方有权解除合同,乙方应按照第4条第13款第2项内容承担违约责任。
在任何情况下乙方在合同期内停止经营的,乙方应按照第4条第13款第2项内容承担违约责任。
(八)租金
1.本款中的“租金”,不包含物业管理费。
(1)租金为浮动金额,具体收取方式:
甲方自计租日起,先根据乙方月计租营业额按相应比例进行抽成,并在每个租赁年度结束后,再根据乙方年计租营业额按相应比例计算,进行多退少补。
该“计租营业额”是指 。
本合同中所指的“计租营业额”均与本条约定的概念一致。
(2)乙方月租金=乙方月计租营业额×相应抽成比例。
具体如下:
A.当乙方月计租营业额小于等于人民币 时,乙方月租金=该月计租营业额全额× %。
B.当乙方月计租营业额大于等于人民币 时,乙方月租金=该月计租营业额全额× %。
本款中的“月”“年”均指“计租月”与“计租年”。
第一个计租月是指自免租期届满之次日起计至下公历月对应日之前一日,以后每个计租月均按此计算。
第一个计租年为自免租期届满之次日起计至下一个公历年对应日之前一日,以后每个计租年均按此计算。
(3)乙方每月按附件《月计租营业额及租金通知单》样式,盖章后提供月计租营业额数据给甲方作为计算月租金的依据,乙方承诺提供的数据真实准确,并在每个租赁年度结束后的 个工作日内按附件《年度计租营业额及租金通知单》样式,盖章后提供年计租营业额数据给甲方,以确定乙方实际应付的年租金,并结合当个租赁年度内乙方已实际支付的月租金总额列明差额。
双方再按以下方式进行多退少补。
A.当乙方年计租营业额小于等于人民币 元时,乙方实际应付年租金=该年计租营业额全额× %。
B.当乙方年计租营业额大于等于人民币 元时,乙方实际应付年租金=该年计租营业额全额× %。
当乙方实际应付的年租金大于当个租赁年度内乙方已实际支付的月租金总额,则甲方需在次年首个计租月内开出差额部分的发票给乙方,乙方在取得该差额部分发票的 个工作日内补足租金。
如乙方实际应付的年租金小于当个租赁年度内乙方已实际支付的月租金总额,则在次年首个计租月开始进行抵扣,直至差额为零。
(4)为避免乙方怠于投资或经营,维护商圈整体利益,乙方承诺交纳保底租金,当营业额小于 元时,乙方仍应向甲方交纳租金,租金按 /日/平方米计算,保底租金超过 个月未交纳的,甲方有权解除合同,乙方应按照第4条第13款第2项内容承担违约责任。
保底租金按月计算交纳,不在不同月份及其他时间互相进行折抵。
2.如甲方对乙方提供的“年度计租营业额”数据提出异议的,则可以在每单个租赁年结束后的 个工作日内向乙方书面提出,经由双方共同认可并委托的具有合法资质的第三方审计公司进行审计,审计公司仅可对单个租赁年度的数据进行审计。
如乙方提供的“年度计租营业额”总额与第三方审计结果总额存在误差,审计费用由乙方支付,且差额部分按 倍计算实际年度计租营业额,不存在误差审计费用由甲方支付。
在此情况下,乙方同意按照乙方提供的“实际年度计租营业额”与差额部分的 倍之和来进行抽成,抽成比例按合同第2条第8款第1项第3目内容进行约定。
如该差额的值超过乙方提供的“实际年度计租营业额”的 %,则甲方有权提出单方面解约,乙方应按本合同第4条第13款第2项内容承担违约责任。
如单个租赁年结束后的 个工作日内,甲方均未书面向乙方提出第三方审计要求的,视为甲方已认可乙方曾提供的单个租赁年度的计租营业额数据。
3.乙方支付的上述租金也已经包括了招牌及广告位置费用、乙方专用公共区域、因甲方出租租赁物产生税费等费用。
除租金外和本合同约定的费用外乙方无须就租赁物再向甲方缴纳任何费用。
乙方需另行交纳物业管理费、公共设备设施及更新维修费、停车场地及维修费、绿化场地及维修费、房屋修缮维护费、因甲方管理建筑物产生的各项费用。
乙方因经营产生的各种费用包括但不限于水、电、煤气等各项费用当然由乙方承担,与甲方无关。
4.租金支付
乙方每月支付一次租金。
乙方应在次个计租月开始后的第 日(节假日顺延)前向甲方提供前 个计租月内乙方计租营业额数据(《月计租营业额及租金通知单》),甲方应在次个计租月开始后第 日(节假日顺延)内向乙方提供合法发票,乙方在收到甲方合法发票后 个工作日内向甲方付清前个计租月租金。
双方在未计算出相关营业额前或计算营业额发生争议,乙方应先向甲方交纳保底租金,待营业额核实后 个工作日内补足剩余部分。
鉴于双方约定为按年度进行营业额设计连续超过两个月双方不能达成一致或年度连续 个月双方就营业额不能达成一致,视为乙方违约,乙方应当自该情况发生起 日内交够年保底租金的 倍,年度审计后按多退少补原则计算并交纳租金。
如甲方要求乙方将租金支付到第三方账户的,需经乙方书面同意。
5.如甲方租金被行政、司法机关冻结或划拨,或乙方以甲方租金抵偿损失等,均不免除甲方如期足额开具租赁发票的义务。
乙方所有经营活动是否违法或侵犯第三者利益均与甲方无关,乙方经营不善或第三方原因均不构成拒绝履行交纳租金的理由。
6.因土地、房屋及取得租金而发生的税费,应由甲方自行负担
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