房地产物业管理 住户家庭安装维修标准作业程序 精品.docx

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房地产物业管理住户家庭安装维修标准作业程序精品

住户家庭安装/维修标准作业程序

一、目的

规范住户家庭安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成住户家庭安装/维修工作。

二、适用范围

适用于辖区内住户家庭的安装/维修工作。

三、职责

1、z工程部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况。

2、工程部负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。

3、维修人员具体负责住户家庭的安装/维修工作。

四、程序要点

1、工程部员工进住户家进行安装/维修时的基本要求

（1）工程部员工进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守《物业部员工服务管理标准作业程序》。

（2）工程部员工进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：

①自觉维护公司及住户的权益，不做损害公司名誉的事；

②不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。

（3）工程部员工进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得住户的同意方可进行。

如果不能满足住户的要求，则应向住户解释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。

（4）工程部员工进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位（元器件）。

严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或引起住户投诉。

（5）工程部员工接到住户家庭安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品（塑料袋、干净抹布等），按与住户约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）。

（6）工程部员工来到住户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻敲门。

见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。

（7）机电处员工进行安装/维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。

尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

（8）进入住户家庭，应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户家庭。

2、家庭维修

（1）日光灯维修：

①检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

②检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

③检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；

④检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不到要求的应更换；

⑤检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格的镇流器；

⑥维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否则应重新检修，直至故障排除。

（2）开关维修：

①计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容；

②拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；

③拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬不起头“，则表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；

④故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

⑤试验开关应开闭正常。

（3）电表维修：

①计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；

②对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿；

③电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动，注意进、出线的正确接法；

④安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；

⑤会同事务部管理员做好新旧电表底数的记录。

（4）水咀、闸阀维修：

①关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；

②拧开水咀或闸阀，加密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；

③在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或闸阀；

④开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或闸阀应灵活，水咀或闸阀关水后应不漏水。

（5）水表维修：

①关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

②拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表读数盘，重新装配好水表。

如水表如齿轮磨损严重应更换一个新水表；

③装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向一致。

水表安装应牢固无松动、水平无倾斜。

④水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；

⑤会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录。

（6）煤气热水器维修：

①开机时不着火：

——检查电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；

——如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成；

——检查气路部分：

一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住，如是则应拆开电磁阀检修（擦除脏物、加润滑油）。

②开机时有“嘭”的爆炸声：

——先关闭煤气瓶阀门；

——用电风筒吹干高压打火线；

——调整点火间隙；

——开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响，则表明电磁阀工作正常，否则应拧开电磁阀修理（加润滑油、擦除脏物）；

——打开煤气瓶阀门。

开机点火正常，反复试3~5次。

③燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；

④先导阀门控制的煤气热火器维修：

——开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；

——开机电先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。

此时应拆修主电磁阀（活动阀芯多次，清除污物）。

（7）煤气灶维修：

①开机不着火：

——开机时如点火电机无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；

——清除空气进气门脏物。

②燃烧火焰为红色：

——清洁炉头管路及炉头脏物；

——清除空气进气门脏物。

③漏煤气：

——如软管接头处漏气则应整改处理接头处；

——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。

（8）坐厕水箱维修：

①水箱浮球阀漏水：

——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应高速浮球阀杆阴位螺钉；

——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换换水箱配件总成。

②水箱出水胶塞漏水：

——调整胶塞位置；

——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

（9）电热水器维修：

①开关跳制：

——电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；

——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

②电热水器不热水。

如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。

（10）抽油烟机维修：

①检查电容是否变形、膨胀或爆裂，如时则应更换统一规格的电容；

②检查电动机是否漏电，如时则应更换一个同型号规格的电动机；

③检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；

④检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。

（11）空调器的维修：

①询问住户关于空调器的故障情况；

②检查空调器有无异常声响、有无异常气味，如有则应查找处具体故障部位并进行相应的整改；

③观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；

④观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头宁紧；

⑤用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；

⑥观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露，则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找除泄漏部位并排除；

⑦用手摸干燥过滤器，正常适应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；

⑧用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4Mpa，则说明空调器有泄漏，此时应查找出故障部位并排除。

空调器正常时的高低压为（30℃时）：

低压为0.49~0.54Mpa，高压为1.17~1.37Mpa；

⑨用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析产生的原因，并排除故障；

⑩全部工作完成后，启动空调器试运转，仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。

3、空调器的安装

（1）窗式空调器安装：

①在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外形尺寸决定；

②根据空调器的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架；

③根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；

④将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5~10mm；

⑤窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；

⑥用软泡或硬泡绝缘材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；

⑦试运转窗式空调器，确认一切正常。

（2）分体式空调器的安装：

①根据室外机的外形尺寸，用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙为250mm为宜）；

②打墙洞，墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜；

③室内机组的安装：

——用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；

——根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；

——重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；

——挂上室内机组，务必使室内机组平直、牢固。

④室外机的安装：

——根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；

——用膨胀螺栓固定支撑架；

——把室外机组安装在支撑架上。

⑤室内外机组的管路连接：

——喇叭口连接时，一定要交两管同心对正，然后用手螺母套入，最后用板手紧固。

紧固时应一把扳手固定，一把扳手旋转。

紧固时应注意用力力度（φ16mm铜管，如果用20cm扳手，凭腕力就基本上足够了；φ10mm铜管，如果用20cm扳手，凭臂力就基本上足够了）；

——管路转弯处不允许有死弯，管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上，并且不得有凹、扁等变形，应尽量减少管路弯曲次数；

——管路连接好后，必须在其外部加以保温并用塑胶带包严。

⑥排除空气：

——用扳手卸下液体和气体阀的堵帽，同时松开气体连接管螺母；

——将液体阀的阀杆反时针转1/4圈，用手握住气体连接管螺母，如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接螺母；

——全部打开液体和气体阀，然后再将液体阀和气体阀3圈，装回液体阀的堵帽。

⑦系统检漏：

用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出，如有气泡冒出则应再拧紧螺母，直至不冒气泡为止；

⑧将管路（包括排水管）整理好，并把墙孔用橡皮泥堵住；

⑨试运转：

开机试验，过3~5分钟后应有凉风吹去，应无异常声响，各种显示、指示正常，否则应查明原因并排除故障。

牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货。

4、给水管的安装

（1）根据现场情况确定为最佳管路走向（综合考虑如下因素：

住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力）。

（2）安装水管前的准备工作：

①根据《住户家庭安装/维修通知单》领取所需的主要材料（如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等）；

②辅助材料（如水胶带、白色的油漆或材料、管码、胶粒等）；

③借用所需的公用工具（如三轮车、开牙机等）。

（3）给水管安装要领：

①整个给水管路安装只允许有一个活接头，并尽量留在接驳进水口处；

②给水管应尽量贴阴角、阳角或墙壁；

③给水管每米垂直偏差应<2mm，横向偏差应<1mm（吊线尺量）；

④冷、热水管的安装要求是：

当冷热水管上下平等安装时，热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时，热水管应在冷水管面向的左侧；

⑤给水管每两米及拐弯处应加管码固定；

⑥刷白色的油漆或白色涂料（如住户需要的话）；

⑦试水时应整个管路没有一处渗漏水。

5、安装/维修工作完成后，维修员工应及时清扫工作场地：

小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）边上。

用干净的抹布擦拭弄脏了各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。

恢复各物品的原来状态（位置）。

6、全部工作完成后，工程部员工要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不少于3次；同时要给住户讲解应注意的事项，如果住户不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至住户满意为止。

7、确认一切正常后，机电处员工应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》上签名确认。

如果住户对此次安装/维修收费有异议，维修员工应根据《工程维修制作维修项目收费规定》向住户作出详尽的解释，消除住户不必要的疑虑。

8、工程部员工离开住户家时，应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。

9、工程部员工回到工程部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单》上做好维修记录，记录内容包括：

维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。

10、机电维修部做好《住户家庭安装/维修通知单》登记工作。

11、公共场所及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由机电处员工做好《维修整改工作单》与《公共设备设施维修（制作）通知单》的记录，由仓管员做好《维修整改工作单登记表》与《公共设备设施维修（制作）通知单登记表》。

五、记录

1、《住户家庭安装/维修通知登记单》

2、《公共设备设施维修（制作）通知单登记表》

3、《维修整改工作单登记表》

六、相关支持文件

《管理处员工服务管理标准作业程序》