我自己写的一个关于房地产实施的程序.docx

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我自己写的一个关于房地产实施的程序

我自己写的一个关于房地产实施的程序，各位看看还有啥补充的吗？

总论：

房地产的开发程序，包括以下四个阶段，既投资机会的寻找与筛选、前期工作、建设阶段和租售阶段。

下面就按照这四个阶段开始论述，分析。

第一章：

投资机会选择与决策分析

          投资机会的选择与决策分析，是整个开发过程中极为重要的一个环节，类似于项目可行性研究。

首先，在投资机会选择过程中，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者、潜在的租客及买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或者合作意向书。

其次，投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。

前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。

需要注意的是，作为一条行业准则，开发商要保持一种健康的心态，既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。

同时要考虑某些意外事件可能导致的损失。

第二章：

前期工作

      前期工作的内容主要包括以下几个方面

1、签定土地使用权出让合同，缴纳土地出让金，领取土地使用权证。

2、取得土地使用权后，向市计委申请商品房开发项目的立项，同时申请商品房销售计划。

3、委托设计单位，根据规划局确定的规划经济技术指标确定设计方案。

4、由市建委组织方案会审。

5、由规划局勘测设计院进行土地定位。

6、向消防、环保、人防、绿化、卫生防疫、交警等部门报批施工图。

7、与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。

8、向规划局申请领取建设工程规划许可证。

9、办理施工单位的招投标。

10、向建委缴纳规费（小区配套费、人防建设费、墙改费、散装水泥保证金等），领取施工许可证。

在这里需要注意的是，在获得土地使用权后的最后准备工作就是进行详细的设计、编制工作量清单，与承包商谈判并签定建设工程的施工承包合同。

进行这些工作往往要花费很多时间，在进行项目可行性分析时必须把这段时间考虑进去。

同时，在工程开工前，为确保开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现，还必须进行以下工作：

（1）建立健全各个组织部门，主要包括工程部、预审部、采购部等的建立及人员组成，理顺工作程序，作好分工合作。

（2）考察并聘请监理公司（3）安排有关现场办公会、项目协调会的计划。

（4）编制项目总进度计划并预估现金流。

（5）对所有施工图进行检查，确定是否完备。

第三章：

建设阶段

          在这一阶段，开发商的主要任务是使建筑成本支出不突破预算，同时还要出面解决施工中出现的争议，签付工程款，确保工程按预定进度完成。

第一节：

部门建设及分工协作

          为保证工程顺利进行，开发商需围绕开发项目成立以工程部为主的各相关部门。

主要包括工程部、预审部、前期开发部、采购部、销售部等各个部门，并明确各部门的责、权、利。

在工程实施阶段，总体上应以工程部为主，其他各部门协助配合并监督工程部的工作。

一、前期开发部：

负责工程开工前期、施工期间及施工结束后的部分对外联系业务和后勤保障，保证工程施工的顺利进行。

二、工程部：

代表公司按下述职责范围对工程建设全过程进行管理。

1、招投标及相关手续管理：

（１）、负责来访的建筑、市政、园艺等施工企业和工程监理单位的登记备案和考察工作；

（２）、根据《公司招投标规定》负责组织实施工程施工和监理的招投标工作；

（３）、根据《合同管理办法》负责工程合同的洽谈和拟订；

（４）、在其他部门配合下办理工程施工报建的相关手续。

2、施工管理：

（１）、工程建设的计划编制；

（２）、组织实施施工现场的“三通一平”和施工现场的界定；

（３）、总承包单位所属配属队伍的资质、实力的审查；

（４）、施工组织设计方案和监理规划方案的审查；

（５）、负责工程建设中的“三控、两管、两协调”工作；（三控：

进度、质量、成本的控制；两管：

安全文明施工管理和质量管理；两协调：

对内指监理、设计、施工单位协调；对外指相关单位的协调）

（６）、施工现场“安全文明”的监督检查；

（７）、组织并参加图纸会审，配合设计单位处理技术问题；

（８）、配合预审部及财务部审查工程形象进度报量和工程结算；

（９）、配合预审部及财务部进行工程款的审查及请款。

3、竣工交接：

（１）、负责组织工程竣工及移交工作；

（２）、竣工资料的整理及移交；

（３）、工程保修的协调和组织。

4、其他：

（１）、完成公司领导临时安排的工作；

（２）、负责施工用水用电的管理工作。

三、预审部：

负责工程开工前的项目可行性分析，作好工程实施中的成本分析，投资控制。

审定工程施工阶段的预算报表和签证及工程结算书，制定工程拨款计划、按合同要求拨付工程款。

四、采购部：

负责工程需要材料的询价及采购。

具体程序为施工单位按合同规定将下一步施工所需开发商提供材料，提前报工程部及采购部，由采购部人员负责询价，将各品牌的材料价格汇总报公司分管领导，由领导确定产品品牌并进货，工程部、监理及施工单位对进场材料进行验收。

合格后方准使用。

第二节：

工程部的工程管理

一、工程施工的前期准备

1、工程部依据公司总的开发经营计划，制定工程的开发实施计划，制定工程开发的工时计划表，报公司领导审批。

2、前期开发部负责办理工程的计划批文、土地使用证、规划许可证、工程项目报建证、施工许可证，房屋预售许可证等各类证件，负责固定资产投资项目新开工统计表等各类报表的编制与上报工作；协调与用地方及当地政府、老百姓的关系，保证工程的顺利进行；协助工程部依据有关《拆迁管理规定》及时进行地上物的拆迁工作；协助工程部做好用地范围打桩定界工作。

3、工程部负责与规划设计单位联系，对工程的规划设计从方案、报批、审定以及施工图设计进行全方位跟踪管理。

4、工程部在取得规划许可证后负责进行工程设计招标工作，选定工程施工图设计单位，负责工程施工图设计文件和资料的取得和评审。

5、工程部负责工程监理单位考察、推荐工作并协助招标代理机构进行招标工作，选定工程监理单位，报公司审批。

6、工程部，前期开发部配合实施工地现场的“三通一平”工作。

7、工程部负责工程施工单位的考察，推荐工作，并协助招标代理机构进行招标工作，选定工程施工单位。

8、工程部负责组建工程项目的现场管理机构，派驻工地工程师组织监理和施工单位进驻工地现场。

9、工程部负责审查施工单位提交的施工平面图，负责施工现场用水、用电的抄表、登记，负责施工现场用水总阀门和用电总箱的控制与管理。

10、预审部负责工程预算标底的编制与施工单位所报工程预算签证的审批工作，制定工程拨款计划。

参与设计、监理、施工单位的招标工作。

二、工程施工过程的管理

1、在工程施工图拿到后，工程部应组织相关部门及预算人员进行一次内部图纸会审，将会审结果报公司领导决策。

2、工程部负责主持召开有监理、施工、业主三方参加的监理授权会，明确监理单位在工程施工中所应有的权利和义务，并形成会议纪要，签字认可。

3、工程部应协助监理单位建立有业主、监理、施工三方参加的工程例会制度，协调解决工程施工过程中存在的问题，保证施工在适宜的环境中进行。

4、根据需要，工程部主管可随时组织有监理、施工方参加的工地协调会，会后形成会议纪要，委托监理单位发放并落实会议精神。

5、工程部负责工地进度、质量、安全的控制管理和存在问题的协调和处理。

并及时将工地有关情况上报公司。

6、工程开工前，工程部应及时组织设计、监理、施工各方参加的图纸会审、整理出会审记录，经监理、施工、设计各方签字认可后报公司总工审核。

7、工程开工前对监理单位编制的监理计划和监理实施细则进行审查，并上报公司审查批准后，以《审查意见通知单》形式将审查意见通知监理单位，由监理单位组织实施。

8、工程开工初期，应及时对已通过监理单位审核的施工单位施工组织设计和重要部位分项工程的施工方案进行审查，并上报公司审查批准后，以《审查意见通知单》形式，将审查意见通知监理单位，由监理工程师批准并督促施工单位组织实施。

9、应会同监理单位对工程的进度、质量、投资方面进行控制，形成事前控制、事中检查、事后核验的工作步骤。

所依据的文件和标准如下：

a、施工、监理合同；

b、设计图纸，设计说明；

c、国家有关规程、规范、工程建设强制性条文；

d、国家有关法律、法规；

e、市建设管理部门有关规定和本公司有关规定。

10、施工阶段质量控制

（1）工程部应对中标监理公司进驻现场工程师进行资质审查，要求持证上岗。

（2）工程部应会同监理单位对中标施工单位进驻现场工程师及其它管理人员进行资质审查，要求持证上岗，有较强的管理力度，能保证工程施工的顺利进行。

（3）工程部应会同监理单位对中标施工单位选定的劳务分包单位进行观察、了解和评价，一旦发现力量不够，施工质量太差，管理混乱等情况，立即通知施工单位另选队伍，以保障工程施工满足质量和进度的要求。

（4）设计变更需报请工程部审查，经公司总工程师批准后才能下发监理、施工单位执行。

（5）工程签证需经公司分管经理批准后方可作为结算依据。

（6）驻工地工程师应对施工各阶段和各分项的质量进行严格控制，经常巡视或旁站监督监理、施工单位的执行情况，要有很强的责任心和敬业精神。

（7）隐蔽工程在施工单位自检（班组自检、互检、交接检、专检）合格后，经监理单位验收合格，依据监理提交的隐检记录进行核验，部分隐蔽工程还需报请工程质量监督机构验收后才可隐蔽或进行下道工序施工。

（8）分部、分项工程在施工单位自检合格后，工程部应组织监理，施工单位共同检查验收，再报请设计、质量监督机构验收。

（9）若发现施工单位违规操作或有经检验不合格情况，工程部应及时下发《整改通知单》责成监理单位下达监理通知，要求施工单位整改，不整改或整改不力的，通过监理单位下达停工通知，整改完毕达到要求后再复工。

（10）若发现监理人员对质量控制不严或控制不当，应当即书面通知监理单位总监进行整改。

（11）工程部应会同监理单位对施工单位的材料进行检查，查出厂合格证、质量证明、产品说明及材料实体质量，并监督监理单位和施工单位及时取样送试验室复试。

合格后才能认可，用于工程施工。

（12） 工程部应会同监理单位对施工单位委托的试验室进行资质等级、试验能力和信誉情况等方面的考察，以控制材料和试块检验的准确性和可信程度。

（13）工程所采用的新产品、新材料、新工艺、新技术应由驻工地工程师配合监理单位审核其技术鉴定书或试验参数，并充分考察论证后报工程部审查，经公司总工批准后再用于工程。

（14）工程部应建立健全工地各种质量管理制度，包括现场会议制度，现场质量检验制度，质量事故控制及处理制度，现场文明施工管理制度等，并监督检查执行情况。

（15）工程竣工后，在施工单位验收合格后，工程部应会同监理单位验收，合格后及时审查施工单位竣工验收技术资料监理单位与技术资料，合格后上报市质监站，请市质监站验收备案。

11、施工阶段进度控制

（1）工程开工前，工程部应审查经监理单位审核后的施工总进度计划，并上报公司工程部审查，经公司生产经理批准后，下发《审查意见通知单》，由监理单位批准并监督施工单位组织实施。

（2）工程部应依据批准的施工组织设计和施工方案在施工前检查施工单位的准备情况和监理单位的落实情况以避免返工现象。

（3）工程部应现场巡视、检查进度计划的实施情况，并做好工程进度记录。

（4）工程部要制定工程进度的关键控制点并随时了解工程动态，逐点检查落实情况并及时书面向公司生产经理汇报工程进展情况及需协调解决的问题。

（5）工程部应及时审查经监理审查的月进度计划，和计划落实情况。

（6）当出现工期拖延情况时，工程部应督促监理单位要求施工单位制定适当的技术、组织和经济等方面的赶工期措施、保证总工期。

12、施工阶段投资控制

（1）工程开工前的图纸会审是投资控制的一个主要控制点，工程部应会同预审部在会审图纸技术问题时，审查图纸设计在选材、用料、结构等方面是否有超出预算范围之外的情况，并及时与设计人员沟通，做相应改动。

（2）工程部应会同预审部及财务部在工程开工前制定工程拨款计划，上报公司领导批准后执行。

（3）工地现场只对设计图纸以外及设计变更原因引起的签证进行受理，签证内容由驻工地工程师及公司预审部预算人员到现场核实无误后再签证。

（4）工程款拨付应由工程部每月按施工单位实际完成的工程量和工程进度上报拨款计划，由工程部和预审部及财务部审批后上报公司分管领导批准后再拨付。

（5）工程部应制定工程进度奖罚措施和现场联合检查制度、奖励先进、惩罚后进、激发工程施工单位的竞争意识。

（6）工程阶段或完工后的结算书，应在预审部审查后转财务部审查确定，工程尾款的拨付应由财务部依据工程结算值分期拨付。

13、工程部应建立健全工地现场安全、文明生产管理制度、并会同监理单位定期检查、评比，对安全、文明管理差的施工单位应给予一定的经济处罚，督促其改进施工环境、增强安全意识。

14、工程的技术资料和档案在施工期间归工程部管理存档，竣工验收交付使用后应整理齐全送交公司存档。

驻工地工程师的《工程日志》资料应一并转交存档。

15、工程完工后，工程部应与销售部物业公司或业主完成工程的现场交接。

第三节：

现场施工管理工作程序

第一条

　　从工程开工之日起，由施工单位、监理单位、业主代表三方共同对整个施工过程进行组织管理，三方应密切配合，及时解决现场发生的问题。

（一）施工单位对工程质量、工程进度、现场安全文明施工等负有全面的直接责任；

（二）监理单位受业主委托，在授权范围内行使权利和职责；

　　（三）业主代表主要负责组织、协调、监督、检查工作；

　　（四）各方面应严格履行合同规定的权利和义务，认真做好组织和管理工作，完成约定的质量目标和工期目标。

对有争议的问题，协调解决，三方达成共识。

否则违反合同条款，应承担相应的违约责任。

第二条

（一）施工单位进驻工地后，五日内应将配属队伍的资质情况、管理人员名单、分工情况等及按《关于申报施工手续所需资料的要求》的有关内容报监理单位；

（二）监理单位对施工单位所报上述资料进行审查，确认资料是否齐全完整；配套队伍是否符合要求，并提出确认意见等，于三日内报业主工程主管。

第三条

（一）施工单位应合理安排进度计划，开工后七日内将整个工期的时标网络计划及每月二十四日前将下月进度计划报监理单位审核；

（二）监理单位对施工单位所报时标网络计划、月进度计划，根据工程工期的要求和进度情况进行审查确认，签署意见后，时标网络计划三日内、月进度计划于每月二十四日报业主工程主管；   

（三）监理单位月末对于施工单位月进度计划完成情况进行核实，并在资金申请单中签署意见报业主工程主管。

第四条

（一）施工单位应于图纸绘审后三十日内将施工组织设计（方案）报监理单位，十日内监理单位审核确认后报业主工程主管；

（二）对监理单位确认的施工组织设计（方案），业主将于五日内复审，并以书面意见通知监理单位；

　　（三）监理单位应督促检查施工单位严格按审查通过后的施工组织设计（方案）进行施工，业主将根据施工组织设计（方案）的实施情况，对监理单位的工作进行评议；

　　（四）施工中每一工序必须做好技术交底，重要特殊的分部分项工程应制定施工方案，并报监理单位及业主审核同意后方可实施。

第五条

（一）对于每月完成的工作量，施工单位应于每月二十四日前将月形象进度报量（二份）、月形象进度表（三份）、资金申请单（二份）报监理单位；监理单位对施工单位申报的已经完成并确认合格的工程进行核实，于每月二十八日上午前将一份月形象进度报量表、二份形象进度报表和资金申请表报工程部及预审部；

（二）工程部对月形象进度报量表及形象进度报表进行审核，预审部负责对形象进度报表和资金申请表进行审核。

　　（三）监理单位要认真审核施工单位所报的月形象进度报量，核实月形象进度表，凡经预审部审核核减量超过5%者，视为监理单位该项考核不合格；

　　（四）形象进度报量应与形象进度相吻合，当月报量含经济签证内容时，应付经济签证单，每月的四日前各施工单位与审计预算部联系，确认月形象进度报量，对漏报当月不予调整，未付经济签证单的不计入形象进度报量；

　　（五）业主根据合同约定，审核确定后的月形象进度报量和月施工进度计划完成的同步比例拨付工程款，（同时由业主代表将资金申请单一份返给监理单位）。

第六条

（一）现场只对设计图纸范围以外的及设计变更无法核实工程量的内容进行经济签证。

需要办理经济签证的工程量事前需经监理单位、业主同意后方可实施；

（二）现场发生需办理经济签证的工程量，应经施工单位、监理单位、业主（两人以上且含预审部人员）三方共同实测工程量，由施工单位填写经济签证单。

监理单位审查签署意见，报业主代表审核后，办理签证手续。

第七条

（一）现场材料供应，业主与施工单位采购物资的范围及办法，按照双方签定的合同的规定执行；

（二）施工单位应于每月十八日将下月材料计划、进场时间要求等报监理单位；

　　（三）监理单位对所需材料计划、进场时间要求等根据施工计划安排进行审核确认，于当月二十日上午返回施工单位，由施工单位于二十日下午报业主方工程部；

（四）施工单位要严把材料质量关，进入现场的材料必须具有准用证、出厂合格证、检验报告、产品说明书等，严禁不合格的材料进入现场；

（五）施工单位应做好材料的复试和检验，试块和试样的留置应按有关规定执行（各种材料的质量检验和样品抽样方法附后）；

    （六）监理单位对进场材料的质量进行检查并负有责任，应及时督促并参与施工单位现场取样和送检。

第八条、

（一）施工单位应严格执行隐蔽工程验收程序。

首先应进行自检、互检、交接检，然后填报验收通知单，报监理单位进行验收；

（二）监理单位接到验收通知单后，应即时组织验收，不得因延误验收影响施工，验收应严格执行上道工序；不经验收合格，不得进行下道工序施工，否则要进行返工处理；

    （三）凡报质监站分部分项验收或竣工验收的工程，施工单位应严格执行本条第一款的要求。

监理单位接到施工单位的分部分项验收或竣工验收核验申报后，应进行检查初验，达到条件后方可办理手续。

第九条

（一）监理单位应加强责任心，加大管理力度。

以事前予控为主，事中监督检查、事后核验，加强巡视及旁站。

严格执行监理程序，及时督促施工单位上报各种资料；

（二）监理单位进驻工地后十日内向业主提供监理规划及监理细则，每月五日前将监理月报报业主，并不定期向业主通报工程进度等情况；

　　（三）监理单位定期主持召开监理例会，施工单位有关人员及业主代表按时参加；

　　（四）对于施工中出现的质量事故，监理单位应组织分析事故原因、分清责任，拟定处理方案报工程部审查，并将事故报告报业主；

　　（五）施工中如遇图纸等技术问题，监理单位应协助施工单位与业主工程部联系解决；

    （六）业主每月对监理工作进行评议，并将评议结果反馈给监理单位。

根据评议得分的同步比例拨付监理费用。

第十条

    技术资料、经济签证等有关手续，要即时发生、及时办理。

十五日内为有效办理时间，要求工程竣工，手续办完，结算不补，责任自负。

第十一条

　　各单位应加强安全教育，做到安全文明施工，搞好现场文明工作。

要严格执行安全生产及现场文明的有关规定，对工程部下发的关于实施容貌工程及<<现场安全文明生产管理办法>>要认真执行。

达不到要求，给予相应的经济处罚。

第十二条

　　图纸发放：

施工单位、监理单位所需施工图纸到工程部领取；设计变更由业主施工现场管理人员负责发放。

第十三条

　　现场的施工用水、用电管理由工程部负责。

施工单位进场后，向工程部提交施工用水、用电平面及申请，待批准后严格按照业主的审批意见执行。

第十四条

所有报业主的资料，均应由施工单位项目经理、监理单位总监或总监代表签字并加盖公章。

第四节：

工程经济签证管理办法

第一条 经济签证是工程建设中发包人与承包人就工程量增减内容核定的认证，是履行合同的补充和工程结算的依据。

参与者应坚持实事求是、严肃认真的原则。

第二条 经济签证的范围是指设计范围以外及设计变更没有体现工程量的内容，其它情况原则上应以协议形式办理。

第三条 经济签证单要求采用通用格式，书写规整，文字述叙明确，涂改处加盖公章。

工程部、预审部及财务部各留存一份原件。

第四条 现场实测工程量应由两人及两人以上，且必须包括预审部人员参加。

第五条 经济签证的工程量应经发包人、监理人、承包人三方共同实测实量，并做好记录备查核对。

第六条 经济签证内容应注明发生的原因、范围和所在工程的部位；现场只对工程量、图纸类别、用工性质等进行认证，费用由预审部根据合同及相关规定结算，涉及需确定单价的应提前3日提交工程部及预审部，由预审部及相关人员与承包人协商确定后，办理价格认证单。

第七条 施工现场道路、场地硬化及围挡等，实施前应提交方案和预算，批准实施后实测实量办理签证。

第八条 经济签证单由施工单位填写，其经办人和项目经理签字盖章后交监理人签署意见报业主代表。

第九条 参加人和工程主管应认真审查、核对经济签证单，发现疑问的内容，应会同监理及预审部签署修改意见，报财务部审签后办理盖章手续。

第十条 经济签证要求即时发生及时办理，十五日内为有效办理时间，过期不补，责任自负。

第五节：

工程投资管理

一、投资管理失控的原因

1、建设单位、设计单位、施工单位缺乏统一的造价管理目标和相互勾通，工程监理单位往往只局限于施工阶段的质量与进度管理，很少介入投资决策分析，另外部分监理公司较低的素质也决定了无法进行有效的投资管理。

设计单位在设计阶段由于缺少对设计方案造价指标的控制约束，导致设计保守、投资偏高。

在施工招投标阶段，标底和标价估价不准，使得工程在实施阶段，或者由于资金短缺，或者成本管理不严，导致投资管理失控。

工程不能按期完成，贷款利息不断增加，原本紧缺的资金在恶性循环里运行，给开发商带来了巨大的损失

2、现行投资控制中，占十分重要地位的合同管理还未完全规范和法制化。

一方面，合同条款不够严密，实施过程中合同双方对合同条款的理解不一，影响工程顺利进行；另一方面，对合同的法律性认识不足，有法不依。

如工程的支付往往就不能按合同及时支付。

三、避免投资失控的措施

1、加强设计阶段投资控制，提高造价管理实效。

在设计阶段，预审人员的工作重点应放在按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳的设计方案上。

2、加强合同管理，保证工程投资的有效控制。

首先，就开发商而言，一般希望工程成本低一些好，但从以往经验看，表面的低价，往往导致偷工减料或频繁的索赔，甚至导致拖延。

停工等严重事件的发生。

所以合理地制定标底和评标是保证投资得以控制的重要手段。

这既保证了承包商的合理利益，有益于工程的顺利进行，实际上也间接地维护了开发商的利益。

其次，对工程款的拨付要严格按合同规定执行，施工单位按规定时间上报完成的工程量及拨款申请，开发商在工程部与预审部按合同规定时间审核完成后，要及时拨付相关款项。

3、加强自身建设。

工程部与预审部人员的业务水平及工作责任心直接关系到投资控制的严密及工程的顺利实施，所以开发商应加强队伍建设，并制定相应的奖惩措施。

第六节：

工程质量控制

（一）施工前质量控制

1、工程部接到设计图纸后，先组织监理单位、施工单位、业主各方进行设计图纸预审，整理出预审记录报公司总工，审核后交设计单位，并组织有设计、监理、施工、业主和公司财务部预算人员等参加的图纸会审，对设计图纸的建筑性能、使用性能以及工程施工的技术问题提出意见和建议，并整理会审记录