房地产市场调及项目可行性研究报告.docx
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房地产市场调及项目可行性研究报告
房地产市场调研
及
项目可行性分析报告
20**年5月
前言-----------------------------------------------------------3
第一篇概况调查------------------------------------------4
1.1历史、**--------------------------------------------5
1.2城市概况----------------------------------------------------7
1.3城市经济发展状况-------------------------------------------10
1.4最新城市建设总体规划---------------------------------------13
第二篇市场宏观调查研究---------------------------------------16
2.1房地产状况分析---------------------------------------17
2.220**-20**年住房建设规划-----------------------------34
2.3住宅市场供给及需求情况分析---------------------------37
2.4**区二手房市场情况分析-----------------------------43
2.5**区商品住宅市场趋势分析---------------------------44
第三篇市场微观调查研究---------------------------------------47
3.1市场现有项目调查-------------------------------------------48
3.2市场现有项目分析-------------------------------------------63
第四篇购房者调查分析-----------------------------------------66
4.1调查概况---------------------------------------------------67
4.2客户群特征分析---------------------------------------------68
4.3客户群需求分析---------------------------------------------72
4.4调查小结---------------------------------------------------86
第五篇地块构思与产品开发建议------------------------------87
5.1**中路十五号地块分析-------------------------------------88
5.2**东路**学院地块分析----------------------------------105
5.3**东路市教育局地块分析----------------------------------107
结论---------------------------------------------------------115
第一篇概况调查
□历史、**
□城市概况
□城市经济发展状况
□最新城市建设总体规划
1.1历史、**
1.1.1历史沿革
考古发现,**早在7300年前的新石器时期,就有人类繁衍生息。
夏朝时期,今**地区南属鄫国,北和西部属滕国和薛国。
商朝时期,今**地区西北部为滕国、郳国和薛国,东北属鄫国,中部为蔇国,南部为偪阳。
西周时期,今**地区东部属鄫国,南部属偪阳,西属薛国,北属滕、郳二国。
春秋时期,今**地区东属鄫国、南属偪阳国,西部属薛国,北部属滕国和小邾国。
战国时期,今**地区东部为兰陵、南部为傅阳,西为齐之舒州,北部为齐之滕国。
公元前254年,今**地区全境属于楚国。
秦朝,今**地区东部为郯郡的兰陵县、鄫县,南部为傅阳县,西部为薛郡的薛县、戚县,北部为**。
西汉时期,今**地区北部属鲁国、南部为楚国。
东汉时期,今**地区属东海郡。
三国时期,今**地区全境属魏。
两晋时期,今**地区北部初属鲁郡,先后置蕃县、薛县、公邱县、戚县,南部属兰陵郡,先后置氶县、鄫县、阴平县、昌虑县、合乡县。
南北朝时期,今**地区北部属鲁郡,辖蕃、永兴、昌虑,南属兰陵郡,辖氶、鄫、傅阳。
公元550年以后,今**境内只有氶、蕃两县建置。
隋朝,今**境内北为蕃县,后改为**,南为兰陵县,后改为氶县。
唐朝,今**地区属河南道,北置**,南置兰陵县,后改为氶县。
宋朝,今**地区北部为**,南部为氶县。
金朝,今**地区北部为**,南部置峄州。
元朝,今**地区北部置**,南部置峄州。
明朝,今**地区属**府,后属兖州府,北部置**,南部置峄州,后降为峄县。
清朝,今**境内属兖州府,北部置**,南部置峄县。
中华民国时期,沿袭清代区划。
中华人民共和国建立后,今**地区仍为滕、峄两县,属**专署领导。
1960年,峄县改为县级。
1961年**升格为**省省辖市。
1979年,**由**专区划归。
1.1.2**
驻地,早在唐宁时就形成村落,因多枣树而得名。
近百年来,**发生过多次震惊中外的历史事件。
1938年3月,中国军队与侵华日军在**境内**会战,战役历时33天,共消灭日军1万多人,最后以日军溃败而告终。
1940年铁道游击队成立,这支搞日武装活动在**、临城的铁道线上,打洋行、扒铁道、炸火车、拔据点,打得日本侵略军闻风丧胆。
在这块土地上,几千年来涌现出许多重要的历史人物。
战国时,齐贵族田文,号孟尝群,受封于薛,门下有食客3000,先后出任齐相、秦相和魏相,是当时名扬四海的显赫人物。
薛人毛遂,为赵国平原群门下,自荐出使楚国,说服楚王联合抗秦,“毛遂自荐”被历代传为佳话。
汉初薛人叔孙通才智过人,被汉高祖刘邦拜为博士,后为太子太傅,为汉王朝的建立和巩固起了重要作用。
西汉曾县人匡衡,自幼勤奋好学,曾流传“凿壁偷肖”的故事,在朝迁中官至太子太傅、丞相等职,被历代推为名人。
明隆庆进士贾三近学识渊博,曾两次出任现南京光禄寺卿,据考证《金瓶梅》作者即为此人。
另外,墨子、滕文公、疏广、疏受等都是享有千古盛名的历史人物。
**习俗繁多,民风淳朴。
有集舞蹈、武术于一身的花棍舞、甩灯等,展现了鲁南人的豪放与粗犷;有身着北方服装、南方服饰嫁娶新娘和迎送亲的队伍,体现了**地区南北**的交流融汇。
1.2城市概况
1.2.1地理位置
位于**省南部,东与**市**县、*县和**县接壤,南与**省**县、**市为邻,西、北两面分别与**市**县和**市毗连。
东西宽约56千米,南北长约96千米,总面积4563平方公里,占全省总面积的2.97%。
1.2.2行政区划
市共设14个街道办事处,42个镇,5个乡。
2005年,全市辖**、**、**、**、**5区和**市,64个乡镇街道(乡3个、镇44个、街道17个)。
1.2.3人口民族
市总人口367.27万人,其中城镇人口113.32万人,乡村人口253.95万人。
在总人口中,男性190.77万人,女性176.5万人。
全市有39个民族,即汉、回、蒙古、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、傈僳、佤、瑶、白、土家、哈尼、傣、哈萨克、高山、拉祜、水、纳西、景颇、土、羌、达斡尔、仫佬、仡佬、毛南、阿昌、京、布朗、畲、俄罗斯、鄂伦春、基诺、普米族。
1.2.4交通环境
**是南北交通咽喉之一。
京沪铁路、104国道纵横南北,**铁路和一级公路横穿东西。
境内有优质公路68条,总通车里程达千余公里。
京杭大运河在境内航道达53公里,是中国北方内陆唯一四季能通航的地区,有泊位近百个,港口吞吐能力达300万吨以上。
**距徐州机场70公里,有一级公路相通,东临**港、岚山港、**,南依亚欧大陆桥,交通便利,地理位置优越,是经商、投资的理想地区。
1.2.5气候条件
**地区属温带季风型大陆性气候,四季分明,气候宜人。
年均降水量在800毫米左右,年均气温在14℃以上,具有年温度高、热量丰富、雨量充沛等特点。
**土地肥沃,物产丰富,水源充足,风景如画,是**省的富水区,几乎适宜亚热带、温带所有植物的生长。
1.2.6自然资源
的自然资源十分丰富。
一是**产资源。
已探明的地下**藏20余种,主要有煤、铁、铜、铝土、石膏、石英石、衡土、陶土、粘土、蛭石、大理厂、花岗岩、石灰石、磷**等。
境内煤炭含量丰富,现已探明有三大煤田,含煤面积1017平方公里,储量45亿吨。
石膏地质储量12.8亿吨,石灰石地质储量265亿吨,大理石地质储量2亿立方米,白云石地质储量3824万吨,铁**探明储量约1.7亿吨。
二是水资源。
京杭大运河横穿市南部,境内长68公里。
境内其它中小型河流流域面积在100平方公里以上的有10条,有大中型水库5座。
水资源总量为14.72亿立方米,人均占有419立方米,高于**省人均占有量水平。
三是生物资源。
植物资源有农作物小麦、玉米、谷子、高梁、水稻、大豆等32种,瓜类植物有西瓜、南瓜、冬瓜等50余种,林木果树类植物有100余种,水生经济植物50余种,观赏植物260余种,其它载培利用植物及野生经济植物有300余种。
在动物资源中鱼类有70余种,鸟类有90余种。
1.2.7人民生活和社会保障
20**年末城镇居民人均可支配收入11020元,增长11.5%;人均消费性支出6304元,增长8.1%;年末城镇居民每百户家庭拥有彩电118台、电冰箱89台、空调器91台、洗衣机102台、固定电话84部、移动电话162部、家用电脑47台、电炊具87台、淋浴热水器82台。
农民人均纯收入4687元,增长10.5%;农民人均生活消费支出2908元,增长11.9%;年末农村居民每百户家庭拥有彩电99台、电冰箱22台、空调器7台、洗衣机78台、电风扇194台、摩托车60辆、影碟机55台。
20**年共征缴各项社会保险费13.1亿元,增长27.2%。
社会福利事业稳步发展。
各种社区服务设施和服务**977个,福利院62个,接受社会捐赠1129万元,最低生活保障救济人数62843人。
年末福利企业22个,安置残疾职工281人。
中国福利彩票年销售额13253万元。
1.2.8**区概况
**区位于省辖中部偏东,总面积375.27平方千米,下辖**、**、**3镇,**庄、**2乡,**路、**街、**路、**路、**埠、**区6街道。
全区总人口50.29万人,共有有17个民族,即汉、回、满、朝鲜、蒙古、土家、俄罗斯、苗、哈尼、傣、藏、彝、布依、侗、瑶、畲、高山族,其中回族人口占少数民族总数的98%。
**区交通发达,境内公路、铁路纵横交错。
206国道贯穿境内;西连京沪铁路,京福高速公路,104国道;东依京沪高速公路,**、**、**三个出海港口;南濒京杭大运河的**等内河港口。
周边有五个空港,100公裏内南有徐州观音机场、东有**机场、西有**机场,北距济南国际机场200多公里,东距**国际机场300多公里。
20**年**区城镇居民人均可支配收入达到11020元,农民人均纯收入达到5413元,年均分别增长14.1%和11.9%。
1.3城市经济发展状况
1.3.1经济发展情况
◎综合
20**年生产总值(GDP)完成757.88亿元,按可比价格计算,比上年增长16.4%。
其中,第一产业增加值为68.48亿元,增长6%;第二产业增加值为483.62亿元,增长17.4%;第三产业增加值为205.78亿元,增长17.9%。
三次产业比例为9:
63.8:
27.2。
人均生产总值突破2万元,达到20936元(按现价汇率折算为2684美元),比上年增加3155元。
可见,国民经济稳定快速增长。
◎农业
20**年农林牧渔及其服务业总产值127.84亿元,增长6.1%。
农、林、牧、渔及其服务业总产值比例为65:
2.6:
27.2:
2.4:
2.8。
粮经比例为63.4:
36.6。
全年平均降雨833.7毫米,年末耕地面积23.97万公顷。
农作物播种面积41.48万公顷,增长2.6%。
农作物复种指数达到223.4%,上升3.3个百分点。
全年粮食作物种植面积26.31万公顷,增长4.8%;粮食总产量179.76万吨,增长12.6%。
全年新造林7810公顷,新建完善农田林网20452公顷,新育苗404公顷,年末林木蓄积量465.7万立方米,森林覆盖率达到29%。
猪、牛、羊、家禽出栏分别为130.07万头、4.95万头、184.56万只和7324.12万只,分别增长6.4%、4.0%、3.7%和3.1%。
年末生猪存栏88.24万头,牛存栏9.69万头,羊存栏128.07万只。
水产养殖面积7674公顷,增长4%;水产品产量4.35万吨,增长3%。
可见,农业生产平稳发展。
◎工业和建筑业
20**年规模以上工业增加值393.82亿元,增长24.8%。
其中,轻工业增加值94.03亿元,增长26.3%;重工业299.79亿元,增长24.3%。
主要行业逐渐壮大,煤炭开采和洗选业完成增加值115.73亿元,非金属**物制品业52.39亿元,化学原料及化学制品制造业29.19亿元,纺织业14.57亿元,农副产品加工业13.75亿元。
规模以上工业企业数量进一步增加。
年末规模以上工业企业1107家,比年初净增162家;资产721.76亿元,增长23.7%。
高新技术产业高速增长。
规模以上工业企业高新技术产业产值174.67亿元,增长47.8%,占规模以上工业总产值的12.26%,比上年提高2个百分点。
规模以上工业产品销售率99.17%,上升0.8个百分点;主营业务收入1282.75亿元,增长32.4%;利税170.26亿元,增长36.8%;利润93.15亿元,增长40.4%。
煤炭、水泥、炼焦三大行业增加值154.3亿元,增长14.7%,占规模以上工业的39.2%,拉动规模以上工业增长5.8个百分点,贡献率23.5%。
金属制品业、通用设备制造、电器机械制造、专用设备制造四个行业增加值45.1亿元,增长54.0%,占规模以上工业的11.5%,拉动规模以上工业增长5.0个百分点。
三级及以上资质建筑企业完成总产值77.05亿元,增长11.1%。
可见,20**年建筑业生产稳定增长。
◎固定资产投资
**20**年全社会固定资产投资341.1亿元,增长20.7%。
其中,规模以上固定资产投资317.2亿元,增长20.5%。
第一产业投资6.4亿元,增长45.5%;第二产业投资212.3亿元,增长12.9%;第三产业投资98.4亿元,增长41.8%。
第一、三产业投资增幅分别快于第二产业32.6和28.9个百分点。
1000万元以上投资占全社会投资的比重为79.8%。
85个计划过亿元项目实际完成投资100.5亿元。
房地产开发投资24.6亿元,增长6.1%。
可见,20**年**房地产开发投资平稳增长。
◎对外经济和旅游业
20**年新签市外投资项目合同736个,实际利用外来资金193.5亿元,增长20.8%。
其中实际到位固定资产投资150.8亿元,增长15.7%。
新批利用外资项目47个,减少14个,合同利用外资金额26539万美元,实际利用外资10328万美元,分别增长15.3%和1.5%。
20**年进出口总额4.74亿美元,增长27.4%。
其中出口突破4亿美元,达4.16亿美元,增长32.6%。
进口0.58亿美元,下降0.1%。
出口额中,一般贸易3.39亿美元,增长21.1%;加工贸易0.77亿美元,增长126.6%。
对外新签承包工程和劳务合作合同3个,合同额1200万美元,实现营业额180万美元。
20**年共接待国内游客543.29万人次,比上年增长21%,境外入境人数1.7万人次,比上年增长23%,旅游创汇收入118.42万美元,比上年增长24%。
旅游综合收入28.29亿元,比上年增长23%。
◎财政、金融、保险
20**年税收收入(国税和地税)66.50亿元,增长32.9%。
税收占GDP的比重8.8%,上升0.9个百分点,经济运行质量进一步提高。
20**年境内财政总收入75.98亿元,增长36.8%。
其中,地方财政收入37亿元,增长31.4%。
在地方财政收入中,增值税(25%部分)增长24.6%,营业税增长42.4%,企业所得税增长81%,个人所得税增长34.6%。
财政收入质量稳步提高,地方财政收入占GDP的比重4.9%、地方财政收入中税收的比重74%,分别提高0.4和0.8个百分点。
20**年年末金融机构本外币存款余额421.38亿元,比年初增加55.99亿元。
其中,本外币储蓄存款余额261.59亿元,增加34.31亿元。
年末各项本外币贷款余额289.63亿元,比年初增加31.01亿元。
其中,中长期贷款余额120.22亿元,增加21.21亿元。
20**年保费收入突破9亿元,达到9.3亿元,比上年增加1.39亿元,增长17.5%。
其中,财产险保费收入实现2.18亿元,增长6.9%;寿险保费收入实现7.12亿元,增长21.2%。
保险经营主体不断增加,新增2家保险公司和1家中介机构,经营主体发展到16家。
其中,保险公司11家,中介机构5家。
1.4最新城市建设总体规划
1.4.1城市建设总体布局规划
在城市总体规划强化**城建设,**作为典型的组群式城市,布局较分散,**城首位度低,城市综合实力相对较弱。
针对这一现况,规划组建**城,**城以**绿地为核心,以南北山脉为生态背景,形成沿山发展的“三区,**”的组团式的布局结构,使**带之间由分散发展,走向相对集中的紧凑型组团式发展模式。
三区:
即**区,**区,**区;**:
**港组团,**旅游休闲组团。
三区**之间以农田,林带作为生态隔离带。
**城建设重点,一是壮大**城规模,二是完善**城职能,三是增强**城活力,四是提升**城环境景观,并且体现“强化**,优化两翼,各具特色,统筹发展”的发展战略。
即通过**城发展建设,实现“**带动,东西联动,城乡互动,协调发展”。
**城市总体规划图
先前政府位于**区,但目前政府迁至**区东侧,现在大致形成政府机构居中致力建设新城区,东、西为两个老城区。
就现阶段而言,未来发展潜力**区较大,**区相对小些,远期的目标是将两个城区相连,形成一个**城但由于两城区之间相隔较远,因此需从长计议。
1.4.2新城区规划
◎规划背景
是资源型工**城市,随着煤炭基地重心的西移,现市驻地对外直达性差,城市吸纳能力和辐射作用呈现出减弱趋势,城市布局的调整势在必行。
随着国家重点工程京福高速公路建成通车和京沪高速铁路即将动工建设,给**经济发展和城市建设带来新的机遇。
经过专家论证、群众参与、民主决策,市委、市政府最终决定依托**区和高新技术产业开发区,在京福高速公路以东建设新城区,构筑**一体的**城市。
至20**年,新城区将与**区、高新区、**区形成****城的格局,新城城市总面积约70平方公里,总人口达到63万人。
1999年7月18日省政府以鲁政字【1999】182号文件批准实施新一轮城市总体规划。
◎位置优势
○交通、区位优势:
京沪铁路、京福高速公路、206国道、104国道和拟建中的京沪高速铁路纵横南北,**铁路、**公路、经航大运河横穿东西。
200公路半径内有**、**、**三个出海口及济南、**、徐州等六个航空港。
确立枣-薛**城,可以利用方便、快捷的交通、区位优势,扩大对外开放,加快**的发展。
○潜在的经济优势:
新城区位于京沪经济带和京杭运河经济带的节点上,与**、**构成金三角经济区。
依托**区、高新产业区,实现相互间的功能互补、设施共享,优化投资环境,带动相关产业尤其是高新技术产业的成长,形成新的经济增长点,为城市的可持续发展奠定坚实的基础。
○自然环境优势:
新城区南北依山,西部靠湖,枕山依湖,群山环翠,符合现代城市的发展趋向,是建设现代化山水园林城市的理想所在。
◎规划布局
新城区规划按照“一线、两带、三组团、四片区”布局。
“一线”即新城区南北中轴线。
规划建设行政办公、**娱乐、商贸金融和体育场馆等;“两带”系**大道行政办公建筑及绿化景观带和黄河大道商贸金融建筑景观带;“三组团”是围绕中轴线,毗邻“两带”建设“凤凰山庄”等三个花园式居住组团;“四片区”由教育科研基地、高科技工业园、仓储批发**、民营经济园组成。
第二篇、市场宏观调查研究
□房地产状况分析
□20**-20**年住房建设规划
□住宅市场供给及需求情况分析
□**区二手房市场情况分析
□**区商品住宅市场趋势分析
2.1房地产状况分析
2.1.1房地产市场现状分析(20**年市场情况)
20**年,房地产开发保持了良好的发展势头,房地产开发投资增长较快,住宅建设在房地产开发中的比例较去年有所提高,商品房供应结构基本合理,住房消费旺盛,房价继续保持平稳上涨趋势,商品住宅建设和供求协调发展。
◎房地产开发建设完成情况
20**年全市房地产开发完成投资33.31亿元,施工面积397.20万平方米,竣工面积178.53万平方米,较2005年同期增长幅度较大,同比增长分别为41.1%、25.4%、34.6%。
其中住宅完成投资29亿元,施工面积355.49万平方米,竣工面积159.66万平方米,分别占全市房地产开发投资、施工面积及竣工面积的87.1%、89.5%、89.4%。
20**年经济适用房完成投资1.13亿元,施工面积39.88万平方米,竣工面积32.91万平方米,分别占住宅开发投资、施工面积及竣工面积的3.9%、11.2%、20.6%。
20**年新开工面积为219.94万平方米,同比增长16.5%。
其中住宅新开工面积198.43万平方米,占全市新开工面积的90.2%,同比增长27%。
20**年房地产开发建设完成情况表
单位:
亿元、万平方米
指标
一、投资
其中:
住宅
其中:
商业
二、施工面积
其中:
住宅
其中:
商业
三、新开工面积
其中:
住宅
其中:
商业
四、竣工面积
其中:
住宅
其中:
商业
20**年
33.31
29.00
4.31
397.20
355.49
41.72
219.94
198.43
21.51
178.53
159.66
18.87
2005年
23.60
18.25
5.35
316.74
265.05
51.69
188.74
156.20
32.54
132.64
100.96
31.68
同比增长%
41.1
58.9
-19.4
25.4
34.1
-19.3
16.5
27.0
-33.9
34.6
58.1
-40.4
◎房地产市场供求情况
○批准预售情况
20**年共批准预售商品房209.36万平方米,共18299套。
其中批准预售住宅191.9万平方米,共16488套。
○可售情况
20**年累计可售新建商品房93.33万平方米,其中住宅可售67.03万平方米,占全部可售面积的71.8%。
早可售住宅中,按面积划分,单套建筑面积在90-120平方米的为27.47万平方米,占可售住宅面积的41%;120-144平方米的为20.09万平方米,占可售住宅面积的30%。
按价格划分,售价在1500元/平方米以下的为15.61万平方米,占可售住宅面积
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