临时电考验收房开发商为何热衷临时用电图doc.docx

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临时电考验收房开发商为何热衷临时用电（图）-

临时用电已经成为业主收房后的一大心病

新建商品房社区，入住时，往往因为“临电”导致业主与发展商发生纠纷。

2004年7月3日下午1点左右，观筑庭院的部分维权业主驾驶37辆贴有“观筑维权”标语的轿车驶上国贸桥，并在桥上滞留约一小时。

“观筑维权事件”由此引起了政新闻媒体等多方关注。

《楼市》了解到，令“观筑”业主们如此大动干戈的便是社区的供电问题。

“临时供电”实质上是供电的一种，属于工业用电的范畴，按照相关规定，在业主收房入住之前，

社区用电应转为正式的生活用电，并在业主入住后按时缴纳电费或安装插卡式电表，而所谓“临时供电”的期限，根据有关规定，通常不允许超过60天。

不过，事情远没有那么简单，类似观筑庭院“临时供电”的问题在京城楼市并不罕见，因此，社区供电方式带来的风险，不得不引起买家的注意。

令社会各界广泛关注的“观筑”的“临时供电风波”究竟是怎么一回事呢？

据参加了这次维权活动的观筑庭院业主张先生介绍，2004年5月底，他在收到了开发商的入住通知后便开始验房，其间，关于开发商承诺的“双路供电”的诸多疑点引起了他对社区供电方式的质疑。

经过仔细调查，张先生发现，曾承诺双路供电的观筑庭院的电力供应却来自于另一单位的电力设施，其自身并不具备变电室、变压器等正常的居民生活供电设施，对此，张先生大惑不解。

随后，张先生就该问题与开发商进行交涉，但开发商方面的回答难以使他满意，于是，他将目光转向了观筑庭院所在区域的供电主管机关——朝阳区供电局。

在对该社区的电力供应设备进行核查之后，朝阳区供电局得出结论，认定该社区目前没有使用居民用电，供电属于临时施工性质，电力设施的产权也不属于开发商，而且该设施的所有者长期欠费。

随后，在业主和代理律师的要求下，朝阳区建委收回了该项目的《竣工验收备案表》，责令开发商尽快解决小区的种种问题，并对负责该楼盘建设、设计、监理、质检等部门进行处罚，同时，朝阳区建委表示，将择日对该楼盘进行重新验收。

如此一来，开发商承诺的“双路供电”非但没有兑现，就连正常的单路生活用电的正式供应都没有实现，为此，业主和其代理律师多次就此问题与开发商进行交涉，并明确指出，开发商未能将生活用电引入社区已经违反了购房合同补充协议当中“开发商必须提供‘双路10千伏’的‘设施设备’”的约定，属于明显的违约行为。

但是，开发商对此问题的回答却难以让业主们感到满意，于是，便有了本文开头的那一幕。

由此，潜藏多年的楼盘临时供电问题开始浮出水面，逐渐引起了各方，尤其是购房人的密切关注。

临时供电暗藏三大隐患

就临时供电问题，《楼市》采访了某小区开发商有关负责人。

该负责人认为：

“临时供电不是大问题，因为临时供电也是电，只是暂时的。

业主应该关心的是有没有电，以及电价是否合理。

并且，临时供电往往是用了电才交费，而正式的市政供电要业主先付钱才能使用，所以用‘临电’还占了‘大便宜’。

”

用“临电”果真如那位负责人所说的吗？

在采访过程中，记者发现，事实上，“临电”会对业主生活产生很多负面影响，而并非占了“大便宜”。

稳定供电难保证

据北京市供电局的一位工作人员介绍，所谓临时供电是指建筑施工过程中的工业用电，电压往往高于居民用电，因而不适合比较精细的电器。

另外，由于临时电是短期使用，所以设备比较简单，容量小，在用电高峰期，往往因负荷过大而导致断电现象频发。

“在供电紧张的情况下，供电局往往首先将临时供电最早拉闸，以保证市政供电的正常使用。

而在现阶段全国电力供应紧张的背景下，临时供电被拉闸的可能性正在日益增大。

”该人员说。

2004年8月7日，位于西三旗的新康园小区大面积停电事故就是由于该社区采用临时供电，当晚电荷负载过大从而导致断电。

一位陈姓业主表示，这次停电并非偶然事件，在该社区，曾经有一个月停8次电的记录，最长的一次停电时间竟长达20多个小时。

专业人士告诉《楼市》，“不可预见性”是这种断电的最主要特征，一但电网超载就会自动断电，让人难以采取有效的防范措施，从而造成家中的精密电器遭到损坏。

另外，如果断电后相当长的时间内难以恢复供电，就会造成高层住宅供水中断等一系列的问题，对生活的影响极大。

楼盘贬值在所难免

临时供电不仅对业主的生活品质产生负面影响，而且，在影响生活品质的同时，也影响了该楼盘的潜在价值，即租金的下滑和转手价格的降低，从而对楼盘的投资价值产生不利影响，实质上从另一个层面再次损害了业主的利益。

在采访过程中，一位“临电”社区的业主周先生向记者表示，他所购买的房子，地理位置相对比较优越，从周边楼盘的租金和二手房的价格情况来看，都有不错的回报空间，但是，由于他购买的房子所在的楼盘存在“临时供电”难“转正”的问题，莫说出租，就连降价出手都鲜于有人问津。

自掏腰包“转正”临电

根据《供电局营业规则》第十二条规定：

“临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理或延期办理永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。

”所以，临时供电的小区如果不及时转换成正式供电，有被供电公司终止供电的可能。

在此情况下，如果要使被终止的供电恢复，就必须为“临电”转正；但在这笔费用的负担方面，购房人再次面临巨大的风险。

如果开发商在开发完楼盘后转向其他城市或其他行业，甚至是注销了公司。

那么，转正所需要的费用很可能就要业主自己出资承担。

据记者了解，一个中等规模的项目，将临时电转换成正式市政供电，需要上千万的资金，这对业主们而言是一笔不菲的开支，更是一笔不该负担却不得不负担的成本。

开发商“热衷”临电两大原因

资金链条吃紧。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉《楼市》，由于北京的房地产开发多采用的是滚动开发的模式，这种模式对资金链的完整性有较高的要求，而“临电”转正通常需要开发商注入一大笔资金，这很可能使其资金链吃紧，因此，就衍生了大量以“临时供电”充当生活用电的“临电楼盘”。

《楼市》了解到，在出现“临时供电”纠纷的楼盘中，不少楼盘的开发商在交房前就已经发现了“临时供电”的问题，但迫于资金链的压力，没有能力去解决。

一位开发商告诉记者，即使在供电局把市政管网连接到小区门口的情况下，要使楼盘的临时用电全部“转正”，还需要完成修建变电站，铺设小区内电力管网以及安装室内电路等方面的工作。

完成这些工作，开发商需承担的成本为200～300元/建筑平方米。

照此计算，要使一个100万平方米楼盘的临时供电转正，总成本支出就高达2～3亿元。

以前文提到的观筑庭院为例，据了解，该项目仅仅从成寿寺变电站引双路电到社区的配电房，就需向供电局支付820万元的费用。

如果将这笔资金在楼盘开发的中前期支付显然将对开发商的资金链造成较大的影响。

因此，开发商方面将这笔费用一直拖欠到入住后才缴纳，从而引发了交房前后的“临时供电”纠纷。

滚动开发。

“滚动开发、分期入住”的开发模式也在一定程度上导致了“临时供电难转正”现象的出现。

在通常情况下，供电局将遵循“先有楼盘再建变电站”的原则为楼盘的临时供电“转正”，而不会为楼盘的分期开发分别建设变电站。

在这种情况下，楼盘的开发周期越长，先期入住的业主使用临时供电的可能性就越大，持续时间也会越长。

因为对于开发商而言，引入正式供电系统是一种先期投入行为，所以，开发商往往将其留到项目的后期才去解决，从而增加了“临时供电”出现的可能性。

脆弱临电——市政滞后难辞其咎

近几年，随着北京城市扩张速度的加快，大量原来的远郊区县成为了新的开发热点。

但问题也随之而来，市政配套设施建设的速度远远滞后于城市的扩张速度，从而造成种种生活上的不便，而这也是造成“临时供电难转正”现象频繁出现的另一大原因。

一位政府主管机构的负责人告诉《楼市》，在现行体制下，城市的整体建设开发包括两大部分：

一是房产项目的建设；二是市政配套的建设。

房产项目建设的立项和管理由建委、房管部门主管，而市政配套的建设则由有关市政配套建设部门掌管，从而造成住宅建设与市政配套建设不能同步的问题，市政供电设施自然包含其中。

这也正是大量五环以外的楼盘存在“临时供电难转正”现象的症结所在。

上述问题在北苑地区早已凸显。

据《楼市》了解，虽然近两年北苑地区的开发速度较快，但市政配套设施的跟进却远远滞后：

市政热力、供电管线尚未实现覆盖，当记者致电相关主管机关时，得到的答复是，“已经提上议事日程，具体时间将按照规划逐步实施”。

因此，在市政供电、供热管网完全覆盖之前，完全解决这一区域的“临时供电”问题存在相当大的难度。

另据北京规划设计研究院的副总工程师王军透露，像北苑这样的情况在东坝、定福庄等少数地区仍然存在。

新街坊开发商告诉《楼市》，在市政配套设施没有到位的情况下，开发商通常会有两种选择，一是自行建设管网，将市政用电引入社区，但这需要开发商自行支付管网铺设的建设费用；二是长期使用临时供电，等待市政供电网络覆盖到社区周边范围。

由于前者通常投入巨大，在更多的时候，开发商会选择后者。

供电体制积弊导致“临电转正难”

建设部的一位研究人员日前撰文指出，供电公司、自来水公司等城市公用事业在中国一直被视为自然垄断性行业，长期以来一直是由政府投资建设、财政补贴运营，从而造成了服务意识淡薄等方面的积弊，在采访中，不少开发商向《楼市》抱怨，与供电主管机关合作的不顺畅也在一定程度造成了临时供电转正难的问题。

前不久，京城北部某小区业主因开发商交房时小区未正式开通市政电等问题拒绝收房，并通过集会等形式声讨开发商，要求开发商交出“合格”的房子。

此事经媒体报道后在社会上产生了较大的反响。

受到压力的开发商随后在公开场合表示，按照当初供电局批复的供电方案，开发商与供电局下属的一个供电公司签订了一份协议，协议称，由供电公司在该小区附近建一个变电站，2003年年底建成并向该小区供电。

但直到2004年年中，该小区交房之际，约定建设的变电站还未动工。

小区开发商表示，此前考虑到变电站建成时间可能会滞后，他们“特意”将交房日期延迟了半年多，但还是未能“幸免于难”。

最近，在众业主和开发商的要求下，供电局修改了原先的供电方案，改为从另一个较远的变电站向该小区引电。

不过，这种情况有望出现改观。

2004年4月份，建设部颁布了《市政公用事业特许经营管理办法》，该办法明确了民资、外资等非国有资本可以进入市政公用事业的同时，还明确了有关各方的权利、责任以及市场准入和退出、招标投标、中期评估、监督检查、临时接管、公众参与等一系列制度。

这意味着国内供电、供水等市政公用事业迈出了全面市场化的第一步。

但是，有关分析人士指出，建设部公布的管理办法是一个全国性的规定，各地方将根据自己的情况制定具体的执行办法，因此，其产生实际效果往往需要相当长的时间。

入汶川地震灾害恢复重建规划的重点水利项目。

本次改建主要建设内容有：

渡槽进口段盖板涵50.5m、进口隧洞72.89m、隧洞后盖板涵13.5m、跨沟三跨拱渡槽169.13m、出口段盖板涵15.27m、出口隧洞32.96m等。

但在工程实施中，由于地域条件限制，对槽箱、拱圈混凝土浇筑施工的影响考虑不周，使施工难以顺利进行。

至此，特邀请桥梁方面专家亲临现场多次探讨，对初定的脚手架方案等进行调整，进而工程投资影响很大，这也是该工程进行调概的主要原因之一。

2临时工程施工方案对造价的影响分析

2.1导流工程

根据《水利水电施工组织设计规范》（SL303—2004），施工导流建筑物按5级设计，导流建筑物洪水标准重现期为10~5年。

本工程采取导流标准为5年一遇的洪水标准，相应的导流设计流量为Q=13m3/s（P=20%）。

拟在主河道中墩旁顺沟道开挖宽3.0m，深1.5m，长30m的导流明渠，明渠采取0.3m厚浆砌石砌护，遇到强降雨时，将洪水直接引向下游沟道。

为了方便后期施工搭设脚手架基础，在中墩处预埋φ1.2m的混凝土预制管72m。

但工程施工中，为防止导流渠冲刷，在原有设计方案的基础上，渠道内铺设土工膜800m2进行过水，并在进口及出口5m范围内、两侧及底部压铺一层编织袋共计2000个，有效防止强降雨时对土工膜底部的冲刷，致使投资增加24.96万元。

2.2施工交通工程

本工程区有316国道通过渡槽，以该公路作为主要对外交通道路。

原有路通至渡槽进口处，长度约500m，宽度4.5m，施工时可以扩建作为临时道路，标准参照四级路。

出口有便道相通，路面宽度2.5m，由于地形条件限制无法扩建。

2.3施工厂外供电工程

本工程区已被中国移动、联通网络覆盖，信号稳定，通讯较为方便，施工及管理可采用无线和有线相结合的方式，从附近河东店镇接10kV输电线路至工程区，向洞内掘进作业面提供动力和照明用电。

同时，为保证施工正常进行，配备1台柴油发电机组作为备用电源。

2.4施工房屋建筑工程

由于本工程区范围狭长，两岸是较陡的山坡，316国道由此通过，布置临建场地非常困难。

考虑渡槽上游东干渠沿线两岸地势平坦宽阔，渡槽进口附近有一个废弃的面积约3500m2的铝合金厂可以利用，基本能满足施工临建面积要求。

但当项目部进驻时，因提供的房屋年久失修、漏雨严重，对此进行了修复和粉刷，且无引用水源，每日派生活车到附近鱼庄拉水，致使投资增加13.28万元。

2.5其他临时工程

本工程混凝土浇筑系统和大型机械安拆是重点，对投资影响大，根据工程实际情况在此项工程内单独列项处理。

实际施工中施工工艺变化，自拌混凝土调整为商品混凝土，其主要原因是：

①施工企业投标的混凝土拌合站设置在沥水沟渡槽进场道路左侧，占地面积800m2。

考虑到拌合站设置位置地处316国道上方陡峭山坡，山体自然状态条件下不稳定，常有落石滑塌现象，如果在坡体上设置拌合站，将严重威胁316国道的安全。

②沥水沟渡槽改建工程地处交通要道交叉口，且地势陡峭，处于河东店镇鲜鱼一条街产业带及石英砂场附近，没有可以建立大型混凝土拌合站的场地。

③开工前施工单位调研发现，汉中现有的商品混凝土公司数量多，规模大，商品混凝土公司分片分段包揽了汉江及褒河河道所有质量稳定、储量大的砂、石生产厂，导致沥水沟渡槽使用的原材料质量和数量得不到有效保证，并且商品混凝土供应强度保证好，原材料控制较好，配合比较优化，可保证混凝土质量好。

泵送混凝土调整为塔吊吊运混凝土主要原因是：

依据《水工混凝土施工规范》（DL/T5144-2001），6.0.7款所示“配筋率超过1%的钢筋混凝土塌落度参考标准为5cm~9cm”；依据《钻孔灌注桩施工规程》，确定混凝土配合比设计要求中提出“水下混凝土16cm~20cm；干作业混凝土全筋时7cm~9cm”。

按《混凝土质量控制标准》GB50164-2011，混凝土拌合物坍落度允许偏差，坍落度设计值不大于40mm的，为正负10mm；设计值在50mm~90mm的，为正负20mm；设计值大于100mm的，为正负30mm。

因此，确定沥水沟渡槽震后改建工程渡槽主体工程混凝土控制塌落度标准为井柱9cm~11cm，主体建筑物为7cm~11cm。

商品混凝土公司提供泵送料口的最小塌落度要求为16cm，运输料车出料口的最小塌落度为6cm~8cm，监理、建设单位、施工单位共同探讨因用泵送商品混凝土不能满足规范要求入仓塌落度7cm~9cm的要求，确定采用塔吊吊运混凝土入仓，现场试验确定吊车出料口塌落度控制标准为7cm~9cm。

此部分调整，共计增加投资49.22万元。

本工程有混凝土墩台、拱圈及槽箱的浇筑，初步设计方案中提出搭设满堂脚手架设工作平台，共计投资为165.42万元。

但施工时考虑到槽箱拱圈为渡槽的最重要结构（渡槽主体布置3跨钢筋混凝土板拱，单跨跨径43.0m，跨顶至地面高度35.67m，板拱设计为C25混凝土，共计850m3），参建单位开会要求上报专项的槽箱拱架支撑方案，施工单位特聘铁路桥梁施工专家进行咨询。

经讨论，原设计拟定的满堂脚手架不能满足拱圈混凝土浇筑，施工方案调整为槽箱拱架支撑方案，主要原因是：

（1）原316国道通行没有条件搭设满堂脚手架；

（2）满堂脚手架搭设到设计高度后自身失稳；（3）施工期间脚手架承载拱圈283m3混凝土及施工荷载后沉降变形量巨大，无法满足设计单位提出的拱圈许可的6cm沉降量要求，同样槽箱支架也面临同样的问题。

综合以上几方面因素，施工单位编制了钢管支墩贝雷架和搭设满堂钢管架支架施工方案、拱圈支架预压方案、拱圈混凝土浇筑方案、槽箱支架方案共计四个专项方案。

该方案经水工专家、设计单位及其他参建单位评审并修改后实施。

该系列施工方案的调整，共计投资705.94万元，较原概算增加投资540.52万元。

因以上临时方案调整共计增加投资627.98万元，占该工程调整概算的46.90%。

可以看出，本项目因临时方案调整对工程投资的影响极大。

3临时工程对水利工程造价的影响及控制策略

水利工程的临时工程涉及范围广泛，设计也更加复杂，部分枢纽工程中临时工程造价占工程静态总投资的比例达10%~20%。

目前，随着招投标机制的改革，项目大多采用招标控制价，临时费用基本实行总价承包，具有更高的风险性。

针对石门水库沥水沟渡槽震后改建工程实施中临时方案的调整，总结在工程概算编制中应把握以下策略：

（1）早日介入项目设计，留有足够的编制时间。

造价编制人要有充分的时间收集资料，深入现场了解工程情况，掌握建材来源、工程水文、地址、交通设施、施工条件等，以便正确选用定额，制定优化方案，确保工程造价编制质量。

（2）要技术和经济相结合，结合工程实际，认真搞好方案设计，做好施工组织设计工作，为工程投资确定提供切实可行的施工方法，确保投资的准确性。

（3）提高工程造价人员的业务能力，要求素质高、技术精、业务强，掌握有关造价方面的政策、法规和有关文件精神，以适应新形势发展的需要。

4结语

综上可以看出，临时工程费用是水利工程造价不可或缺的重要组成部分，临时工程方案的合理与否密切联系着工程投资。

本工程施工临时方案的调整对工程投资影响较大，虽是本工程调概的主要原因之一，但槽箱拱架等方案的实施保证了项目的安全性和可靠性。

现新建的三跨钢筋混凝土板拱渡槽已投入运行，具有良好的社会效益和经济效益。