5A文市场分析报告.docx
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5A文市场分析报告
【5A文】某国际知名公司项目市场分析报告
目录
前言
一、项目地块调研
1、地理位置
2、交通状况
3、基地资源及周边配套
二、经营环境分析
1、宏观环境分析
2、XX房地产市场分析
3、XX板块房地产市场分析
三、项目分析
1、重点竞争市场分析
2、目标市场分析
3、项目开发SWOT分析
四、发展思路及建议
1、项目总体定位
2、XX设计思路
3、滚动开发
一、项目地块调研
1.地理位置
项目位于XX市XX路,南临XX大街后退200米,东临中北路延长线,西临XX路,北距XX梨园不足1公里。
项目地处XX市内环线、XX路(天河机场———梨园)两大交通要道的黄金地段,占地面积约为300亩。
2.交通状况
在XX二桥开通后,XX路成为XX市内环线主要干道,交通在XX市具备举足轻重的重要地位,是继XX一桥后又一个联通XX和XX的交通要道。
同时,XX路又是联接XX区和重工业著称青山区一个重要通道。
该区域公交线路密集,有40多条公交线连通XX三镇:
64、501、530、534、540、552、573、577、581、583、601、605、702、709、715、718、723、724、805、电8、76、1XX、201、502、543、545、547、549、555、588、801、6XX、717、719、725、729、807、589、712等。
20XX年前完工的2号地铁线路的一期工程起于XX常青花园,途径青年路、解放达到、黄石路,从青岛路走过江隧道上武青三干道,走洪山广场、中南路,止于街道口,本案正位于地铁的出入口附近,交通极为便利。
轻轨建成通车,将更好地促进该板块市场的繁荣。
3.地块资源及周边配套
1)金融
建行、交行、农行、工行、民生银行、中国银行、南方证券等公司都有设点。
2)医疗
梨园医院、铁路医院、XX区儿童医院、XX社疗医院。
3)商贸
XX平价、麦德龙、shoppingmall、鄂电超市、好美家、欧亚达、XX广场。
4)教育
XX大学、XX附小(附中)、梨园小学、XX学校、XX中学。
5)自然、人文环境
XX梨园、XX、楚人狂欢岛。
6)休闲、娱乐
XX酒店、梨园大酒店、国光大厦(在建)。
结论:
项目地块周边商业、居住生活配套及景观资源众多。
依托城市XX和政府政策扶持,借助有效投入,本项目定位为聚居住、购物、办公等多位一体的“港澳中心”、大型“livingmall”,将拥有广阔的发展空间,未来将成为XX路板块又一颗璀璨的明珠。
二、经营环境分析
一)宏观经济环境分析
1.宏观经济运行良好,房地产行业持续实现增长。
20XX年中国房地产投资超过1万亿元,占固定资产投资的18.3%,直接拉动GDP增长1.3个百分点。
20XX年一季度,房地产投资和消费仍保持较快增长,新开工项目仍然较多。
2.宏观调控初见成效,我国房地产投资增幅回落。
从去年以来,我国房地产业遭遇前所未有的从严调控:
20XX年6月,央行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,严格控制房地产银行融资;
20XX年8月,国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,进一步从国家政策上加强对房地产市场宏观调控力度;
从20XX年4月底开始,国务院及国务院办公厅连下三道令牌,均与房地产有关:
房地产开发项目资本金提高至35%及以上;全国暂停半年审批农用地转非农建设用地;全面清理固定资产投资项目。
几乎同时,中国银监会兵发五路,清查包括房地产信贷在内的信贷等。
自4月27日起,全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款,目前个贷虽已基本恢复,但开发贷款仍被严控。
大量宏观调控政策的出台,在一定程度上削弱了房地产业强劲的发展势头。
据国家统计局日前公布的数字,1~4月,全国房地产开发投资2686亿元,增长34.6%,增幅回落6.5个百分点,其中4月当月投资增长22.8%。
5月份以来,房地产开发投资增长继续趋缓,全国房地产投资同比增长为32%,增速比1到4月回落2.6个百分点,降幅明显。
XX、XX等热点省份的增速更是有了明显下降。
除房地产投资的增长速度下降外,房地产贷款增长速度也下降明显,而且4月以来新开工项目得到了初步控制,投资品供应的紧张局面已经有所缓解。
以致“国房景气指数”呈现小幅回落。
3.房地产市场规范化程度不断增强,行业门槛变高。
金融和土地是维系房地产发展最关键的命脉,国家在这些方面加紧调控,极大地抬高了房地产行业准入门槛,大量不具开发实力的发展商将陆续退出舞台,房地产市场面临“洗牌”。
这些政策的出台,有利于规范了市场秩序,在一定程度上可以防止房地产“泡沫”产生,稳定主流市场信心。
二)XX市房地产市场运行情况分析
1.市场特征
1)房地产投资持续增长,房价水平保持较高增长;
2)旧城改造力度不断增强,房地产开发热点逐渐向城区中心转移,居住将“回归城市中心”;
3)武政38、39号文出台,房地产调控进入全面紧缩阶段。
2.土地供给市场
受国家宏观调控措施的影响,XX市土地市场“招拍挂”制度更加规范。
XX市政府6月底发布38、39号文,XX市土地市场从此遭遇从严调控。
今年7月1日起,我市开始实行新的土地出让金标准,这也是我市第一次正式出台土地出让金征收标准。
目前,该项政策正在初期运行阶段,市场反馈情况有待时间见证。
但可以肯定的是XX市开发用地价格必然会有所提升,土地市场将进入有序的、理性化发展轨道,房地产开发专业化操作水平将大幅度提高。
3.材料市场
今年来,房地产建筑材料市场价格在前期大副上涨的基础下,出现调整下滑,特别是钢材、水泥等关键建材价格回落空间较大,这为房价调整留存了空间。
4.商品房销售市场
XX市商品房销售市场今年一季度受房价飙升和恶性炒作的影响,XX市在售楼盘几乎全部热销。
二季度由于国家调控政府的纷纷出台及显现作用,加之我市关于抑制恶性炒房,规范房地产市场的文件出台,给我市房地产销售市场注射一剂镇静剂。
从4月份开始,升幅逐渐降低,但仍保持增长态势。
我市商品房销售市场上的在售楼盘已经出现了两极分化现象,品牌效应显魅力。
分类物业平均价格列表单位:
元/平方米
住宅平均价格
写字楼平均价格
综合物业平均价格
20XX年第一季度
2226.52
4270.60
3248.56
20XX年第二季度
2251.48
4330.55
3291.02
20XX年第三季度
2284.79
4367.21
3326.00
20XX年第四季度
2366.89
4391.5
3379.20
20XX年第一季度
2488.43
4446.12
3467.28
三)XX板块房地产市场分析
1.区域概述
XX路为XX市内环线的主干道,西面通过XX二桥可以直达XX市中心,朝南而行可以看到XX市最大的风景区――XX,向东可直达XX商业中心,向西与青山区直接相通。
XX作为XX市绝无仅有的“商务走廊”,商业“CBD”和居住“CLD”概念已经逐步形成。
2.区域演变
19XX年以前,XX路周围多为荒地、农田和农村居住地。
随着XX路路面拓宽,部分土地被开发商或单位征用,开始进行房地产开发,特别是XX二桥开通以后,XX路两边地块成为众多开发商争夺热点。
区域人气逐渐兴旺,地块价值从原来的30万/亩涨至150万/亩以上。
19XX年XX地区的房价只卖到800-900元/平方米,而现在区域最高房价已达到5000元/平方米。
XX二桥建成以前,由于交通不便,XX路在老XX人的心目中曾经是个很偏远的地方,鲜有居民在这里落户。
XX二桥的建成通车、内环路的贯通,带动了XX路区域房地产和商业的巨大发展。
特别是二桥取消收费后,XX路区域房地产价值不断飙升,房地产开发也趋于成熟,因此XX路和中北路成为内环线区域最具发展潜力的地方。
住宅业的繁荣为该区域带来了人气,而人气的聚集便形成了商机。
XX平价的火爆开业“引燃”了商业竞争战的导火索,从XX广场到销品茂,从百安居到好美家,进而国际商业鳄鱼——麦德龙和家居航母——欧亚达的进驻,XX毫无悬念地成为了XX乃至XX最繁华的商圈之一。
现在,XX路——中北路板块已经成为XX地区最繁荣、最具发展潜力的商圈。
商业的繁荣增加了写字楼的需求,目前XX区域商务办公主要集中在商住楼项目里,纯写字楼项目不多。
XX路区域演变过程可以从下图一览概貌:
3.市场特征
1)交通是推动区域发展的决定性因素。
2)电力、物流成为区域经济发展原动力,住宅开发积聚的人气带动了商贸业的繁荣。
3)板块市场起步较晚,因此城区面貌较新,建筑以小高层、高层为主。
市政配套设施大多是新建的,生活功能完善。
4)XX、XX以及周边大面积绿化的围合,构筑了区域良好的自然环境氛围。
4.分类物业市场调查
1)住宅物业
该区域住宅物业集中,而且大多为新兴住宅小区,以小高层、高层为主。
一级市场:
新建楼盘价格涨幅巨大,江南·春树里项目售价均价飙升至5000元,为区域最高价格。
目前区域市场均价为3400元左右。
二级市场:
区域新兴建筑较多,二级市场多为投资型物业交易。
因起点较高,二级市场价格和一级市场差幅不大,价格范围在2500-2800元之间。
三级市场:
板块内以稳定居住群体为主,三级市场目标对象一般为外来从商流动人员,租赁价格差幅较大,低端市场针对的是背街里弄做小生意的外来客,价格为8-XX元/M2,高端市场针对的是高级白领阶层,价格为15-18元/M2。
2)商铺物业
该区域商业氛围浓厚,但是这些商业物业以大中型为主,小型商铺多为临街原有低矮门面。
住宅小区配套商业物业大多为开发商自主经营,不对外销售。
3)写字楼物业
该区域纯写字楼物业不多,这些物业一般都是省电力公司为自身需要为主建设的,只有少量对外出租经营,出租价格为60-70元/M2/月。
XX广场开发的写字楼目前早已销售一空,均价为4500元。
可见,该区域写字楼市场需求旺盛。
占据商务办公主导位置的,主要是商住两用的住宅,该区域纯写字楼市场亟待发掘。
小结:
●便捷的交通是XX路区域经济高速增长的最主要推动因素,交通业的发展聚敛了住宅开发的人气,带动了区域商业的繁荣;
●XX板块房地产开发火热,居住氛围浓厚。
而且随着时间的推移,项目档次不断提高,目前该板块项目档次处于XX市中高档水平,以后的发展趋势将趋向以高层为主的高档精品豪宅市场,目标市场层次将不断提高。
●板块内商业高度繁荣,大规模商业连锁机构唱主角,并且诞生了XX市第一个shoppingmall,档次普遍较高。
名品专卖、旗舰店目前仍为区域空白,市场空间巨大。
●写字楼市场表现滞后,普遍为中档产品,纯写字楼不多,商务办公以商住楼为主。
三、项目分析
1.重点竞争市场分析
本项目涵盖了住宅、商业、写字楼三种经营方式,规模庞大,所在区位里没有完全参照对象,所以,我们对该项目竞争市场分析可从个案类比上寻求支撑。
1)住宅类
参照对象:
沿XX大街及中北路延长线周边高档住宅类项目。
重点参照项目:
都市经典、七星四季花园汇星苑、中力名居、时尚欧洲、XX欧洲花园、XX花园、和盛世家、世纪彩城、江南·春树里。
评价:
以上项目包含了已建清盘、尾盘销售和在建等三类,目前新盘在售项目均价为3600元,都市经典二期项目为代表性楼盘。
同类项目具体调查资料见附件《XX板块开发项目统计表》。
2)商业类
参照对象:
XX平价、麦德龙、shoppingmall、鄂电超市、好美家、欧亚达。
评价:
以上商业形态特点为规模庞大、连锁经营的品牌扩张,小型业态的商业在该区域不具备市场竞争力。
这为本项目以后的商业设置提供了参考。
3)写字楼类
参照对象:
XX广场、XX电力科技大楼。
评价:
该地段以商住楼为办公主导,纯写字楼项目较少,大多为省电力公司自用为主的写字楼,单纯作为市场开发的项目以XX广场为代表。
市场均价为4200元/M2,现在二手市场,该项目均价已达到4500元/M2。
2.目标市场分析
1)主体目标客户市场定位
住宅类——
所有能承受总房价在35万元以上的精英阶层,以追求高品质的便捷生活和优越的居住环境为目的。
商业类——
大型连锁业态的外来或本地客户,行业主要表现为建材、家居、零售百货、娱乐休闲等形态。
写字楼类——
因该地段写字楼市场处于初期开发阶段,目前客户群体以中小型公司为主,涉及行业范围较广,其中以电力、物流企业为主流。
从发展的角度分析,本项目潜在的主体目标客户将延伸到新兴的商业、高科技公司等大中型企业。
2)目标市场特征及分布
地域特征——
本地客源:
以XX、XX两地客户为主
外地客源:
国内外在XX有投资或置业的客户。
年龄特征——
自然人购买的:
主体年龄分布在35-50岁之间,具有较高收入或其它经济来源。
其中购买力最为旺盛的主要集中在35岁左右和45岁左右;
单位、团体购买的:
主体分为两类,一类是新兴的发展中企业主,年龄在35-45岁;二类是追求扩张实行连锁经营的老牌商业企业,没有严格的年龄特征。
消费特征——
商住氛围浓厚,寻求从商的便利,讲究性价比;关注地段的商业价值、便利的交通、购物条件,向往XX梨园生态居住环境。
3.项目开发SWOT分析
1)优势分析
资源优势——
XX路有“商业走廊”美誉,商业资源优势明显,电力、物流业成为区域经济支撑,商业、百货业的高度繁荣不断为区域发展积聚滚滚财源;
XX梨园、XX、XX二桥为本区域形成良好的自然景观优势和居住环境氛围。
交通优势——
XX路是连接XX、青山唯一的通道;XX二桥是连接XX、XX重要走廊。
据统计,现在XX二桥的交通流量已经超越了XX一桥,成为XX市最重要的一条桥梁。
市政、生活配套优势——
XX—中北路商圈的繁荣与区域市政设施的建设发展永远是同步发展的,现在经过一段时间的发展,该区域市政、生活配套已趋完善、成熟。
特别是商业配套方面,该区域购物极为方便,生活便利程度很高。
2)劣势分析
本项目以北、以东区域目前还存在大量民宅,建筑面貌陈旧,外来人口较多,居住状况复杂,脏、乱、差现象较严重。
这些因素将有损于本项目整体形象的建立。
3)机会点分析
地块人气旺盛,商业配套成熟度较高;
XX二桥交通优势日益明显,区域交通极为便利;
XX梨园、XX的自然景观成为项目亮点;
项目商业潜力正在不断发掘,商住氛围浓厚。
4)威胁分析
武政38、39号文出台后,土地出让金大幅提高,本项目地块也升级为Ⅱ级用地标准。
本项目用地为协议转让地块,目前还未正式取得土地使用权证。
为此,合作单位和我公司将付出高昂的土地成本开发本项目,这将是本项目最大的挑战。
四、发展思路及建议
1.项目总体形象定位
创新是房地产开发永恒的主题。
本项目的概念设计必须借助一定的软件的支撑,这个“软件”便是前期我们倡导的“港澳中心”概念。
并在此基础上延伸至“livingmall”概念。
以此为主题,不但能获取政府若干政策的支持,还能最大程度唤起广大受众群体的关注,有利于提升项目人气,制造轰动效应。
2.项目总体开发思路
引进港澳台及国际知名品牌专卖店、旗舰店,通过商企联手,强强联合打造都市精华区,将本项目建设成为购物、旅游、休闲三位一体的大型城市综合体,使办公——商务——居住——酒店——服务等各种设施达到一个有机的平衡,建设成一个“商业&商务群落”,拥有强大的商业功能和城市功能。
3.XX设计
本项目创新另外一个方面的表现方式就是产品的创新。
XX设计是产品创新的一个重要举措。
在空间组织方面:
通过建筑群体组织围合,形成商业空间、办公空间和居住空间三个既相互独立又内在关联的空间层次。
商业布置主要集中在外围,特别是沿街地带;办公空间为商业和居住过渡地带,以高层商住楼为主要表现方式,可商可住;然后才是纯居住概念的生态园林社区,以中心绿化广场和建筑小品为点缀。
小区会所集娱乐休闲为一体,突出忙中偷闲的惬意与舒适。
在户型设计方面:
★住宅类
产品定位为高档精品商务公寓,户型面积保持一定弹性空间,小户型住宅面积控制在60-90m2左右,数量约占总户数的30%,开发一室两厅、两室两厅精品住宅,以流动的商业人士为主要目标市场;中户型以舒适型住宅为主导,面积控制在90-140m2左右,数量约占总户数的50%,开发三室两厅殷实人家住宅,以稳定的市场精英阶层为主要诉求对象;毫宅集中在一楼和顶楼,开发复式住宅,面积在180m2以上,数量约占总户数的20%,一楼送宅前花园,顶楼送空中花园,以顶级富豪为目标市场。
★商业类
产品定位为“港澳中心”配套商业设施,以开发中型以上规模的商业连锁店、国际知名品牌专卖店、旗舰店为主导,并适当建设一批相应的配套休闲娱乐设施,如酒店、美容美发美体设计中心等。
★商务办公类
根据市场调查结论推导,本案研究人员认为,纯高档写字楼不是本项目首选定位方向,建议本案商务办公以商住楼为主。
相对于纯写字楼的高昂成本,商住楼的价格更具竞争空间。
4.滚动开发
本项目规模庞大,投资甚巨,包含了多种开发模式。
所以从发展角度而言,本项目适合采取统一XX、分步实施开发的思路,以组团为单位,先开发住宅,着手环境绿化、园艺设施建设,后建临街大型商业门点和商住办公楼。
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