房地产住房市场的宏观调控政策研究学年论文毕业论文.docx

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房地产住房市场的宏观调控政策研究学年论文毕业论文

摘要

房地产业是我国当前国民经济的支柱产业，在中国特色社会主义道路的大背景下，对其进行适当的宏观调控是必要的。

同时，该产业事关我国的经济命脉，进行政策效果评价与反思也是必要的，以期改善宏观调控的方向及手段，促进房地产市场乃至国民经济的健康发展。

自2003年国发200318号文件确定市场为解决住房问题的主要渠道以来，针对房地产市场的宏观调控，其主要对象包括：

房价虚高、投资过热、住房供给结构失衡、投机、投资性购房大行其道、保障性住房建设亟待完善。

本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论，认识到宏观调控政策所起到的成效的同时，也应正视调控过程中的方法和结果的不足之处，找出影响政策发挥其应有效用的重要因素，从而对后期政策的决策、制定、出台、实施，进行纠偏和完善。

关键词：

市场；房地产；政策；调控

1引言

1.1研究背景及意义

我国的房地产市场已经成为拉动我国国民经济的支柱产业，关系着国计民生。

但是由于我国房地产业起步较晚，市场经济体制尚不完善，市场经济成熟度不高，我国的房地产行业发展在曲折的道路上前行。

房价虚高；投资过热；住房供给结构失衡；投资、投机型购房大行其道；保障性住房建设亟待完善等状况严重影响了我国房地产行业的健康发展，从而影响到国民经济的健康发展以及社会的和谐安定。

针对以上问题，同时为了加强对房地产市场的积极引导，及时解决房地产市场运行中的各种矛盾，实现房地产供需的基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续、健康、稳定的发展，国家近年来相继出台了一系列的宏观调控政策。

随着我国宏观调控政策调控水平的逐渐提高，在取得一定成效的同时也必须看到，当前我国房地产调控中仍然存在着很多问题。

为此，针对我国房地产调控的各项政策展开分析与研究，不仅具有重要的理论意义，而且也具有较高的实践价值。

通过研究与总结，对房地产调控政策的绩效有一个清晰的认识，找出制约政策发挥的一系列因素，从而对后期政策的决策、制定、出台、实施，进行纠偏和完善。

1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

AlexF.Schwartz（2006）分析了美国针对中低收入者出台的税收减免、住房券、抵押贷款、土地规划和房地产交易等住房政策，并评价了这些政策所取得的成效[1]。

JohnM.Clapp（2011）提出在住房折旧评估中使用回归模型[2]。

JoannaPoon、DeanGarratt（2012）通过分析住房政策对住房供给和住房需求动力的影响，评价了2000年—2011年英国政府出台住房政策对居民住房支付能力的影响程度，认为增加房地产市场住房供给有助于改善住房支付能力[3]。

Eunkyung（1998）指出货币政策效应的两个重要传导渠道就是货币紧缩时信用减少和房地产价格波动[4]。

通过对美国历年货币政策的考察,Onathan和Richard（2002）以短期价格调整模型、长期供求模型等作为理论基础,运用VARS模型对货币政策与美国房地产价格。

对波动的关系进行了定量研究,结果发现二十世纪八十年代以后的房地产价格在很大程度上受紧缩货币政策影响[5]。

使用月度数据构建向量自回归模型,Wmian（;2002）检验了货币供给增长与房地产销售价格的关系,结果表明二者显著正相关[6]。

Iacoviello和RaoulMinetti（2003）表明,英国、芬兰和挪威等国房地产市场也存在类似关系[7]。

利用美国44个大城市的季度面板数据,Mayer和Somervile（2000）考察了1985-1996年土地利用管制对新增建筑面积的影响。

研究结果表明在控制其他因素保持不变的情况下,管制范围较大的城市对应着更少的市场项目启动数目[8]。

亦有学者使用香港数据探讨了土地供应计划对房地产价格的影响。

研究表明计划体系涵盖下的住宅面积和绿地规划面积等衡量土地供应计划的变量,都显著地影响了香港房地产价格（Hui&Ho,2003）[9]。

1.2.2国内研究现状

金海燕、任宏将房价与房地产市场发展结合，构建了房地产宏观调控政策效果评价模型，对1998年—2009年我国房地产宏观调控政策的效果进行评价，他们认为我国政府对房地产市场干预的力度较大，出台的政策频繁、反复、不一致，政策效果不够理想[10]。

杨晓冬通过对我国住房市场和住房政策的深入分析，以政策自身效果、政策执行效果和行政管理效果为准则，建立了住房政策有效性评价指标体系，并利用灰色综合评价模型，其认为我国2001—2010年住房政策的有效性逐渐增加，但其有效性水平较低[11]。

孔凡文、范志华等通过比较分析房价、销售量、房地产开发投资、开发量、保障性住房建设在2009年—2011年的变化与2003年—2007年间的变化，认为宏观调控政策取得了积极效果，房价环比增幅明显在回落，但是房价回落程度还没有达到国家预期目标，仍需贯彻、执行房地产宏观调控政策[12]。

周晓蓉、李霞运用面板协整分析方法和格兰杰因果关系检验对我国政府实施的房地产调控政策与中国房价关系进行实证研究，结果表明，税收政策、信贷政策、土地供给政策三种调控政策与房价变动之间的关系，从长期来看并不存在稳定的均衡关系，他们认为导致我国房地产宏观调控政策失效的主要原因在于:

针对抑制房地产市场过热问题，各级地方政府与中央政府立场不一致[13]。

郭庆然分析2000年—2008年我国房地产调控政策，认为造成调控政策效果不理想的原因有两个，一是房地产调控目标多元性及其冲突，二是地方政府角色的双重性和矛盾性，地方政府既是政策的执行者，也是房地产市场的利益主体[14]。

1.3研究方法

1.3.1文献分析方法

文献研究法是对历史文献资料进行搜集、整理、归纳、统计、分析的方法。

本文需要搜集和研究国内外关于政策评估以及房地产调控方面的文献，并从中汲取有价值的部分，为构建目标体系及绩效评价提供思路。

1.3.2调查研究法

关于房地产政策的具体效果等方面需做大量的基础数据调研工作，才能保证研究结果的实证性。

根据本文的研究内容，需要对我国具有代表性的大中城市采取房地产调控政策措施前后房地产成交量、成交价格、房地产供给量等方面的数据进行调研，确保研究数据的真实性。

1.3.3理论研究与实证分析结合法

本文在对房地产调控政策的绩效评价的研究中，以1998年以来我国的房地产市场为实证，结合当今在房地产调控绩效评价方面的理论研究成果，评价分析政策实施的效果。

1.3.4比较分析方法

一方面，本文在实证研究中需要对各阶段房地产调控政策实施前后相关的指标数据进行纵向的对比分析。

另一方面，在对政策的绩效评价过程中，需要对政策调控目标和政策的效果进行对比研究，找到偏差的关键和原因。

再次，研究中需要对政策调控各个阶段的绩效评价结果进行比较分析，为政策的制定修改提供参考。

2.关于“房价虚高”的调控

2.1.我国“房价虚高”的原因

（1）.住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨过快的基本动因

（2）.土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长

（2）.持续宽松的货币环境和低利率管制，持续的激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素

2.2.对“房价虚高”的宏观调控始终未能对症下药

我国的社会主义市场经济，是“国家宏观调控下，市场机制对资源配置发挥基础性作用的经济”。

我国的“国家宏观调控”典型的内容包括：

政府掌控土地吞吐及用途管制、货币吞吐及资金成本管制、信贷投向控制、固定资产投资控制、收入分配调节等等。

与此同时，房地产行业由于以下特点，使它成为与宏观环境联系最为紧密，与国民经济运行息息相关，受宏观调控影响最大而又最受宏观调控者关注的市场。

（1）．房地产建设的主要投入要素是土地，而土地供给由政府掌控；

（2）．住宅购置是家庭部门发生的最大额度的资产购置，是家庭部门支出中使用杠杆比例最大的支出，因而住宅市场需求受政府货币政策影响最为显著；

（3）．房地产产品的生产过程本身是一个固定资产投资过程，而在我国，“固定资产投资”是政府调控宏观经济最重要的路径和最关注的宏观变量。

这三个行业特点，使得住宅市场显著不同于汽车、计算机市场，以及粮食、衣着等普通消费品市场。

在体现中国特色、备受宏观调控政策变动影响、备受宏观经济调控关注方面，没有哪个行业能出其右。

无论是宏观经济出现波动时，还是宏观调控出现失误时，房地产市场均不可能像其他产品市场，或可安于一隅、悄无声息的独善其身。

我们对2003年以来的历次价格调控的主要措施进行归纳，大致包括如下内容：

（1）．要求从政治高度重视房价问题。

逐步将“房价问题”升级为“政治问题”，建立行政问责制。

（2）．大力调整和改善住房供应结构。

增加普通商品房、经济适用住房、限价商品住房、公租房以及廉租房供给，启动城市和国有工矿棚户区改造，推进林区、垦区棚户区改造。

（3）．正确引导居民消费预期。

综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，引导居民住房消费，控制不合理需求。

（4）．整顿市场秩序。

加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处房地产开发、销售和中介服务中的违规销售、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、恶意哄抬、价格欺诈、投机炒作、违反明码标价规定、违规用地、囤地、炒地……等,一切扰乱市场秩序非法行为。

以上调控措施在道义原则上均让人无法反驳。

但是由于始终没有触及“土地供给管制”和“低利率管制”这个两个根本性症结，除了最后基于解决“政治问题”而采取的行政强制手段之外，都显得那么不给力。

2．关于“投资过热”的调控

房地产市场上“价格上涨过快”与“市场过热”语义不尽相同。

“市场过热”不仅意味着资产价格上涨过快、价格水平过高，还包括了“投资过热以及资源错配”，包含了“过热”后的“烂尾楼”形式的大规模资源浪费。

这里“过热”是对“泡沫”一词谨慎的替代。

对“投资过热”的担忧，导致了宏观调控者对房地产调控始终从控制价格和控制投资两方面同时入手。

即使在2007年以后的调控中，虽然认同了“供不应求”的现实，并开始强调加大供给，但在措施中依然包含着某些抑制、防范“投资过热”的措施，例如“继续严格执行房地产投资资本金率”、“控制开发贷款”等。

2.1调控“房地产投资规模”政策的简单回顾

2003-2003年，政府明确判定“房价上涨过快和房地产投资增长过快”。

2007至今，投资调控政策基调是，保持房地产投资合理规模，扩大普通商品房的供给。

2.2土地资产价格攀升，持续夸大房地产投资完成额

根据我国固定资产投资统计的规定，投资完成额中包含了相当规模的土地购置费用。

在土地没有价格（如计划经济时期）或土地价格很低以及土地价格变动很小（如上世纪80年代）时，土地购置费用计入投资完成额，只是对投资完成额有些许无关紧要的夸大。

但在上世纪90年代后期以来，土地资产价格大幅攀升的背景下，则对固定资产投资规模及其增长速度有着显著的夸大，并足以导致许多人乃至决策层对投资增长的真实速度产生错误的判断和担忧。

在房地产投资统计中，这种影响最为显著。

无论从经济学意义上讲，还是从国民经济核算角度讲，土地都是全社会的存量资产。

存量资产的交易既不构成社会新增资产，也不增加GDP。

因此，土地购置费用所构成的这部分“投资”，不会带来实物工作量的增加，也不会带来对钢材、水泥的消耗。

3．关于“住宅供给结构失衡”的调整

3.1政府调控“住房供给结构”的初衷

政府对住宅市场上供给结构进行调控，出于什么样的考虑呢？

根据历年调控政策文件，大致可归纳出以下几点初衷或出发点。

（1）．出于“降低住宅价格平均水平”的考虑。

例如调控文件中的如下陈述，“商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应”。

实际上是将“政策性住房”的供给当作调控商品房价格的手段。

（2）.试图解决“住宅供给偏于高端”，偏于满足高收入阶层的需求，而普通商品房供给不足等供给结构问题。

（3）．出于“人多地少”的国情，“保护耕地，节约集约使用土地”的考虑，提出“90/70政策”。

关于第一个出发点，试图通过保障性住房解决住宅市场价格偏高问题，存在逻辑错误。

这一点我们在保障房政策部分予以深入讨论。

关于第二和第三个出发点，我们的疑问是：

市场机制真的不能解决住宅市场的供给结构问题吗？

市场机制不能解决稀缺资源的合理配置、会造成浪费吗？

3.2为什么市场上增量住宅供给结构失衡

事实上，市场供给失衡并选择了高端，有以下两个原因：

第一，针对我国城镇居民人均可支配收入与人均居住面积关系的研究结果表明，改善需求非常强劲（见图1），而且这部分需求构成新建住房市场需求的主体。

这一点在我们的多次调研中，也得到多年从事房地产市场管理工作人员（干部）的证实。

事实上大量“刚性”需求（包括新进城人口、新就业人员、新组建家庭住房需求）的实现，赖于中高端改善性需求实现之后。

而新建住房市场需求结构中，是以90平米以上需求为主体的。

数据来源：

国家统计局[15]

第二．城市居民住房条件改善的过滤（housefiltering）机制表明，住房资产的“持久性”特征使其不同于常规商品，需要从新旧住宅的联动来分析其供求关系。

在高收入家庭追求更高质量住房的过程中，其原有住房将成为面向中等收入家庭的住房供给，而中等收入家庭实现住房升级后，其原有住房将成为面向低收入家庭的住房供给。

因此，新增住房供给偏向高端是市场运行机制下不同收入家庭实现住房梯次改善的要求，有利于整个住房存量结构的改善。

3.3供给结构调整政策的市场效果

在“90/70政策”出台后，市场反应如何呢？

（见图28）在项目行政审批制度的约束下，90平方米以下住宅投资占比在短期内有所上升，从2007年的23%逐渐上升到2009年的32.6%（其中包含了大量“经济适用房”和“限价房”等政策性住房占比扩大的影响），仍远未达到占比70%的要求。

2010年该占比再度回落。

[16]

4．关于“投机、投资性购房”的调控

在房地产市场的诸多问题中，被政府和公众指责最多的就是投机、投资性购房行为的泛滥。

多数舆论都认为，开发商的贪婪和炒房客们肆意投机，是造成房地产价格越涨越高、让人无力承受的主要原因。

4.1.关于针对投机的调控政策——舍本逐末，短期或有效，长期于事无补

诱发我国房地产市场上投机活动的是供不应求基本格局；

导致供给难于扩大的是“缺乏弹性”的土地供给制度；

住宅市场上“投机性购房需求”比例过高的原因，在于“铁定的高溢价”与“管制的低利率成本”之间形成的现实激励；

导致投机盛行持续、价格持续过快上涨的充分条件是持续宽松的货币环境和持续的低利率。

实事求是地说，在我国房地产市场上，“晚买不如早买”、“租房不如买房”注定是全体市场参与者的选择；“有钱放在银行或投资股票，不如购置房产”，已经不是“温州人”、“煤老板”的小聪明，已经是全体投资人的理性。

当一个市场为人们提供了如此“异常确定”的套利机会，投机倾向和投机行为随之增加时，任何一个讲求实事求是的唯物主义者，都不会、也不该简单地从道义上去责怪微观主体。

不去消除那个“确定的套利机会”，而一味的指责、打击投机行为，对于解决经济问题是于事无补的。

用行政手段抑制投机，短期或有效，长期则于事无补，除非关闭市场。

如果采用行政手段是为了“争取时间”，那么，利用这个异常艰难争取来的时间，宏观调控应该抓紧做的是：

从两个方面治理和完善房地产市场环境，一是改革土地供给制度，创造条件，允许集体土地所有者入市，逐步完善房地产市场体系；二是完善宏观调控，适当提高利率水平，创造条件，加快利率市场化改革进程。

一旦我们这样做了，消除了房地产市场上“确定的套利机会”，不仅我国房地产市场上“标准的投机行为”会显著减少，包括“投资性购房行为”、“提前购房行为”、甚至今天看来“未提前的”购房行为都会相应有所减少，而选择租房居住的家庭必定会显著增多。

4.2.抑制投资购房——需要斟酌

房地产市场分析师们，将住宅购置者区分为自住购房、投资性购房及投机性购房，这或许有助于对市场预测与分析。

投资性购房被严格界定为：

“以出租为目的”的住房资产购置。

但从经济学上讲，虽然住宅的首要功能是居住，但丝毫不妨碍住宅是一项（不动产）资产；即使住宅市场仅仅满足自住购置需求，它仍然是一个资产市场；无论出于什么目的，每一个购房人都是投资者，并通过购置这项资产获得了现金流收入；以自住为目的的投资人，每月因不再支付房租而减少了现金支出；而以出租为目的的投资人，每月获得了租金收入。

总之，房地产（住宅）市场是一个资产市场，每一个购房者都是投资者。

5．关于住房保障政策

5.1.现行城镇住房保障政策的基本内容

5.1.1．城镇保障房的种类

目前我国的城镇保障房有两类，一是租赁型保障房，二是购置型保障房。

前者包括廉租住房和公共租赁住房；后者包括经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。

（1）廉租住房。

由公共财政出资建设，以低廉的租金面向城镇低收入住房困难家庭配租。

（2）公共租赁住房。

由公共财政投资或企业和其他机构投资建设，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。

租金略低于市场租金。

（3）棚户区改造安置住房。

城市和国有工矿（含煤矿）、林区棚户区改造由政府适当补助，企业和个人也出部分资金进行建设。

垦区危房改造由政府适当补助，个人出资建设。

（4）经济适用住房。

由政府提供政策支持，主要由企业投资建设（60平米以下），面向有一定支付能力的城镇低收入住房困难家庭配售。

满5年可以转让。

（5）限价商品住房。

这项政策在房价较高的城市实行，面向中低收入无房或住房困难家庭供应（平米以下）。

5.1.2．保障性住房建设的支持政策

一是财政投入。

住房保障资金纳入各级财政年度预算安排。

二是确保用地落实。

在土地供应计划中优先安排，依法以行政划拨方式供应。

三是实行税费减免。

四是引导金融机构加大和规范金融支持。

3.住房保障范围

保障性住房的几种类型，对应了不同收入、不同类型的住房困难群体。

对住房保障范围和标准的确定，坚持以满足基本住房需求为原则，保障范围主要包括低收入、中等偏下收入的无住房和住房困难家庭，以及棚户区（危旧房）居民。

5.2.现行住房保障政策体系中的问题

（1）未能坚持“满足基本住房需求”这个原则，未能集中资源，满足最困难群体的“基本需求”。

现行政策体系设置了多种保障性住房类型，似乎公允地对应了不同收入群体，实际上更多的是迎合形形色色的所谓“夹心层”的诉求，导致保障资源使用分散，丧失了对“保障基本需求”原则的坚持，迷失了保障制度的核心目标。

（2）与上一条紧密相连的是，丧失了保障制度的公正性。

保障“基本住房需求”的主要对象，是社会成员中收入最低、住房最困难的家庭（即使在北京，也还有许多家庭居住在地下室、半地下室）。

但多年来，我们的保障资源（资金、土地）更多的、更大比例的被用于帮助那些已经“衣食住行无忧”的社会成员购置住房资产（经济适用住房、限价商品住房）。

（3）从保障制度的理论逻辑上讲，设置“购置型保障房”根本讲不通。

设立住房保障制度的目的，是对最困难的、自身无法按照市场价格解决“基本住房需求”的社会成员进行救助（“基本住房需求”应有一个法定标准。

这个标准可以根据全社会的可承受能力和承受意愿，定得低些或高些）。

但是一旦能够按照市场价格解决自己“法定基本住房（标准）需要”的，就不应再成为保障对象。

而那些在“衣食住行均无忧”之后、产生了购置资产（无论是股票还是住房）欲望的社会成员，就更没有理由被列为保障对象了。

如果将“衣食住行均无忧”的社会成员也纳入保障范围，则是将“保障”泛化为“普惠的社会福利”了。

帮助社会成员拥有资产，不是任何国家保障制度的保障内容。

从实际效果看，设置“购置型保障房”引发了更多的不公平。

大部分购置型保障房被“不同程度吃财政饭”的单位（国家机关、部队、大学、国有企业、事业单位）团购或安排自建，而这些单位的工作人员决不属于社会上的低收入阶层。

现在“经济适用将军楼”、“经济适用教授、教师楼”、“经济适用科级、处级、局级楼”所在多有，不是个别现象。

[17]

（4）“公共租赁住房”的设立和大规模建设，将妨碍租赁市场的发展。

廉租住房建设的目标，是向低收入的、无力按照市场价格实现“基本住房需要”的居民家庭配租，避免其流离失所。

那么，为什么还要设立“租金略低于市场租金”的公共租赁住房呢？

二者本质上没有任何区别。

因此，设立“公共租赁住房”并大规模建设的唯一后果，是挤出租赁市场上“按市场价格出租”的私人住房供给。

（5）现行住房保障政策体系是一个长短期目标、长短期措施混杂的集合。

现行政策体系中，有的政策实际上是当初为解一时“燃眉之急”而出台的，如限价商品住房，在平抑房价上涨的同时，安抚民众“对商品房价格过高的抱怨”；有的则是当初“收入分配货币化、改革单位福利分房制度、推进住宅商品化”时代，具有明显过渡性质的安排，如经济适用房。

现在将这些临时性、过渡性措施统统长期化、固化在“城镇保障政策体系”中。

它们的存在，对保障事业的可持续、对房地产市场的健康发展会产生怎样的影响，恐怕现行住房保障政策的制定者并没有深入的研究。

结束语：

总之，中国房地产业经过近二十年的快速发展，已成为国民经济的主导产业和支柱产业，对GDP增长的贡献率极大。

当然，在我国房地产业的发展过程中，也存在着不少的问题，需要我们加强对土地、财税、金融政策的调节，加快住房信息系统的建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求，努力需求住宅供给平衡，强化各级政府职责，加大保障性住房建设力度，加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，以此来保证我国房地产业的持续、健康、稳定的发展

参考文献：

[1]AlexF.Schwartz.HousingPolicyinTheUnitedStates:

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[2]JohnM.Clapp,Salavei,Katsiaryna.HedonicPricingwithRedevelopmentOptions:

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[3]JoannaPoon,DeanGarratt.EvaluatingUKhousingpoliciestotacklehousingaffordability[J],InternationalJournalofHousingMarketsandAnalysis,2012,Vol.5（3）,pp.253-271.

[4]EunkyungKwon,MonetaryPolicy,LandPrices,andCollateralEffectsonEconomicFluctuations:

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[5]OnathanMcCarthy,RichardW.Peach.MonetaryPolicyTransmissiontoResidentialInvestment.FRBNYEconomicPolicyReview,2002,8

（1）:

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[6]WilliamD.Lastrapes,TheRealPriceofHousingandMoneySupplyShocks: