维修工程.docx

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维修工程

目录

Ⅰ、工作职责………………………………………………………………………2—3

1、工程主管………………………………………………………………………2

2、维修班长………………………………………………………………………2

3、综合维修员……………………………………………………………………3

Ⅱ、作业程序………………………………………………………………………4—6

1、电梯设备………………………………………………………………………4

2、配电电器设备…………………………………………………………………4

3、通讯监控设备…………………………………………………………………5

4、空调系统………………………………………………………………………5

5、房屋本体和附属设施…………………………………………………………6

6、防雷系统………………………………………………………………………6

7、给排水设施……………………………………………………………………6

8、排污系统………………………………………………………………………6

Ⅲ、专项制度……………………………………………………………………7—8

1、供电系统、配电室操作制度…………………………………………………7

2、电器设备养护制度……………………………………………………………7

3、工具领用保管规定……………………………………………………………7

4、电器设备的养护管理规定……………………………………………………8

Ⅳ、技术标准……………………………………………………………………

1、供电设备的正常维护和保养…………………………………………………9

2、备操作、保养和维修规定……………………………………………………9

3、供电系统的养护管理规定……………………………………………………9

4、设备润滑管理制度……………………………………………………………10

5、防雷装置的一般要求…………………………………………………………10

6、给排水系统的养护……………………………………………………………10

7、给排水系统养护………………………………………………………………11

质量要求…………………………………………………………………………14

工作职责

岗位名称：

工程主管

直接上级：

综合部经理

直接下级：

工程文员

直接责任：

1、 在综合管理部的直接领导下指导各物业有关工程各项工作的具体实施；

2、 熟悉和遵守国家有关物业各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；

3、 负责协调各部门的工作，积极配合综合管理部及其他部门处理好客户的各种投诉事件。

4、负责制定公司工程维修的各项任务，并下达命令。

5、 积极配合国家有关部门对物业的各种特种设备、设施的检查工作；

6、 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理；

7、负责组织人员配合公司经营部对接管道进行物业接管验收和交接工作，负责物业全部工程资料的交接和使用管理工作。

8、 负责公司新接管物业的工程维修设计，编制岗位计划和管理流程，并牵头组织培训和实施，协助新接项目的物业管理走上正轨；

9、负责各物业内所有施工现场的统一管理和协调；

10、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面的工作，并负责监督乙方执行合同的全过程；

11、负责监督各物业各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理；

12、负责公司在采购工程设施的业务技术把关，保证设施设备能够符合采购要求；

13、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行；

14、完成公司领导交办的其他工作。

岗位名称：

管理处维修班长

直接上级：

管理处主任

直接下级：

综合维修员

直接责任：

1、对公司工程主管和管理处主任负责；

2、熟悉和遵守国家有关房屋及楼宇内公共设施管理，给排水及暖通专业国家标准、电气设备管理、运行及供排水、消防、制冷通风系统等方面技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识；

3、负责辖区内公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；

4、负责辖区内工程维修投诉的解释和处理工作；

5、负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

6、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。

遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

7、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

8、负责落实公司的公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

9、在管理处主任和公司工程主管的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；

10、负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；

11、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本，使设备无漏油，漏电等现象发生，努力0故障；

12、负责向上级主管提出工程管理方面和流程操作的合理化建议；

13、完成管理处主任和工程主管交办的其他工作。

岗位名称：

综合维修管理员

直接上级：

管理处工程领班

直接责任：

1、对维修领班班长，按时各项任务；

2、严格遵守公司制定的劳动纪律及管理处各项规章制度；

3、负责在维修领班的安排下对小区门禁系统，监控系统、对讲系统，三表远传抄表系统，消防报警系统、小区有线电视和卫星电视接收传送系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报主管，确保房屋及配套设施完好率达到90%；

4、负责小区内值班，深水井、高层楼水泵房、水箱间、配电室、污水泵房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检的监督与实施；对小区内雨水、供水、供电、污水主管网/道的疏通和清理；

5、对空调、消防和给排水设备设施，水厂供水及消毒净化设备设施、深水井、热水锅炉及交换设备设施进行大、中修及更新改造计划的具体实施；

6、负责按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关弱电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；

7、负责小区卫星电视机房的值班管理，并协助国家有关部门对机房设备和接收节目的检查和验收工作；负责小区电气设备设施保修工作的监督管理工作；

8、负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录；

9、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

10、负责对小区内所管辖的设备、设施进行检查。

遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；

11、完成管理处主任和班长交办的其他工作。

作业程序

一、电梯设备

目的：

保证电梯的正常使用，使设备处于良好状态。

适应范围：

适用于公司所管物业内的电梯维修保养。

职责：

综合维修员工按岗位和程序作业；

班长或者管理员对清洁工作进行督促

程序：

1.电梯的专管员进行电梯维修保养时，应按（电梯维修保养年度计划表）进行。

2.电梯维修保养安全操作程序：

2.1在电梯门口放置“停用抢修”的标识牌。

2.2关闭门厅，不能关闭门厅时在门厅放置护栏，防止无关人员进入门厅井道。

2.3有人在轿顶上做抢修各种时，必须按下矫顶上抢修箱上的抢修开关，关好厅门。

2.4给传动部位加油、清洁或观察钢丝绳的磨损情况时，必须停闭电梯。

2.5电梯维保公司必须按照物业管理公司制订的合同条款执行。

工程主管及时安排下属班组长执行维保公司派出的维保人员配合他们的日检、周检、月检的维保检查工作，监督实施对外维保人员的维护、维修工作，按照公司约定的条例，逐一进行检查、执行。

2.6工程部主管建立一套完整的日常电梯运行日记和电梯的维修保养记录，监督和配合维修人员的工作，达到电梯运行正常，做到有章有序。

二、低压配电设施

目的：

规范操作低压配电设施的维护作业，确保低压配电设施的完好率，提高工作效率和质量。

适用范围：

适用于公司所管物业内低压配电设施的维护保养。

职责：

综合维修员对低压配电设施进行有效运行监控，发生小型故障要保证及时修复，大型故障则配合工程主管的工作。

程序：

1.大型维保（变压器、主空气开关的维保）程序：

1.1停电按《低压配电设备停（送）电作业指导书》中的停单台变压器低压系统操作规程执行。

1.2压器内部紧固检查：

紧固穿心螺丝，接级头子。

1.3压器绕组外和绝缘电阻的检查：

绕组有无变形，绝缘层脱落、烧焦（高压绝缘电阻在10M欧姆以上），否则禁止投入，须做绝缘干燥处理。

1.4变压器内部的风机检查：

转动是否灵活，轴承是否需要清洗换油，风力风量是否足够。

1.5设备的各连接点进行检修维保。

2.中型维保（支路空气开关、接解器、刀开关的维保）程序：

2.1停电按《低压配电设备停（送）电作业指导书》中的停支路电源操作程序执行。

2.2空气开关的回路检查：

储能、合闸、跳闸回路动作是否灵活。

2.3气开关机械部分的检查，是否卡涩，螺丝是否紧固，三相触头是否对称结合紧密。

2.4指示标志是否正确。

2.5检查接触器动作是否灵活。

3.小型维保（日常维保）程序：

3.1电流互感器有无破裂，二次侧是否开路。

3.2电容组应保持清洁，接级柱子紧固，放电运行灯完好，自动手动切换灵活。

3.3直流系统着重对蓄电池进行检查，各接级端子紧固。

3.4母排是否固定，有无发烫，有无积尘。

3.5所有螺丝是否紧固。

三、低压配电设备管理

目的：

为规范低压配电设备的操作，确保低压配电设备运行安全，可靠的正常

适用范围：

适用于公司所辖园区内的低压配电设备管理。

职责：

工程部经理（主管）对低压配电设备操作规程进行监督和检查，大型维保安排、严重异常情况处理安排；

维修班组长负责检查低压配电设备操作作业规程的执行情况；

维修电工负责按照本规程进行低压配电设备的操作、运行、巡检、维修、保养。

程序：

1.低压维修电工在对低压配电设备的停送电操作时，一定按照《停送电操作票》中的记录执行。

2.设备管理人员每两小时对低压配电设备进行一次巡检，并填写（低压配电设备运行日记）。

2.1检查变压器的温度有无异常的声音和气味。

2.2检查电压。

2.3三相电源。

2.4功率因数

2.5直流母级电压。

2.6浮冲电流。

2.7各种指示灯状态。

2.8电力电容器。

3.维修班组长每周内对低压配电设备进行巡视检查一次，并填写（设备巡视检查记录表）。

3.1检查设备房清洁卫生情况。

3.2检查消防设备器材情况。

3.3检查（配电设备运行日记）表。

3.4检查（配电运行交接班记录表）。

四、通讯、监控设备：

目的：

维护好电话、光纤网络、红外线等通讯、监控设备，保证运转正常，使用状况良好。

适用范围：

适用于公司所管物业内的各种通讯设备的管理，日常维护。

职责：

综合维修员对电信等通讯设备进行日常管理；

对物业内部的通讯设备的变迁使用进行作业，并且作纪录。

程序：

1.电话：

每个月对所有电话线路、设施大检查一次，保证通话顺畅；采取措施，保证通讯地保密安全；平时加强巡逻，对于住户需要的改动，做好记录。

2.宽带网络：

保证服务器的正常运转，保证服务器的工作环境。

每天巡逻一次，与网络管理员配合。

3.电视监控系统：

每天检查2次，每月大检一次。

填写作业记录表。

五、空调系统：

目的：

保证空调器的良好运转，工作效果明显。

适用范围：

所管物业内的空气温度调解系统（自然）

职责：

环境管理员进行自然调节，专业维修员进行机械维护

程序：

（略）

六、房屋本体及附属设施：

目的：

通过维护房屋本体和附属设施，达到使房屋的性能保持的作用。

适用范围：

所管的物业

职责：

管理员制定房屋本体维护、维修的计划交维修班执行。

程序：

1.每一星期巡视所管物业房屋本体一次以上，作记录于《物业巡场记录表》。

2.平时巡视附属的设施，防止房屋发生开裂等事故。

3.按照计划作房屋本体测试。

4.每2天例行巡视园区、地下室、配电房等设施1次以上。

5.每年督促业主对自用部分物业进行检修。

七、防雷设施：

目的：

保证设施设备的使用安全，保障相关人员的人身安全。

适用范围：

所管物业的防雷设施。

职责：

维修班长制定养护计划，作业员按规定作业。

程序：

1.每半年全面检查防雷设施一次。

2.每个月例行检查1次。

3.每年进行1次安全数据测试，作纪录。

4.对防雷设施作界定，超过年限则报废。

5.每年进行油漆1次。

八、给排水设施：

目的：

保证物业的给排水系统通畅。

适用范围：

所管物业的给排水系统。

职责：

综合维修员对给排水系统进行管理。

程序：

1.每半年进行1次水质检验，作纪录。

2.每星期进行例行检查1次，包括阀门、管道等。

3.发生堵塞等现象，进行疏通。

4.在雨后检查排水系统是否正常。

5.对用于园区的公共用水（水池、绿化）等设施进行养护。

九、排污系统：

目的：

保证排污系统的正常使用。

适用范围：

所管物业的排污系统和与之相关的已经界定或未界定权限的设施。

职责：

综合维修员对排污系统进行日常检查养护。

管理员进行月度检查和安排清理。

程序：

1.每季度进行例行检查1次。

2.视情况需要进行清理，不少于半年1次。

3.每三年进行水泥抹灰一次。

十、突发事件处理：

目的：

在遇到不可预见事故时，保证相关人员的安全，避免更大的损失。

适用范围：

所管辖区内发生突发事件的护理

1.电梯困人：

职责：

程序：

供电系统、配电室操作制度

一、供电系统，配电室设备必须有安全使用证明，产品合格证。

施工记录，验收证明。

二、运行维修员必须持证上岗，熟悉电器设备情况和相关的法规。

三、对供电系统巡检由专人定时进行，进入配电室必须是专岗人员，无关人员不得随意进入。

四、配送电的计划更改必须经部门主管同意，签字。

五、供电线路的更改必须经部门主管同意，根据实际需要来改动。

六、设备的增减，更改用途须经部门主管同意签字。

七、配电室必须有消防设施。

八、当市电停止供电时，有自备发电机的及时发电。

市电恢复后在2分钟后，确保安全后才能恢复供电。

九、出现设备故障的，立即查明原因。

维修设备应设置警示牌，安全操作。

电器设备养护制度

一、电量的分配，线路线径的大小，空气断路器的选择等，必须是工程技术员经严格计算，然后选用的。

工程主管同意并签字后，报经综合部审批同意后，方可执行。

二、器设备维修是特种作业，无论是照明、空调、电梯等维修员，都必须有专业的上岗证书。

三、维修员巡视范围：

变、配电房，泵房、配电箱，监控室，电梯机房，卫视通讯接收设备房，进户电表箱；内容：

变、配电房的温度，电梯机房运转，卫视通讯接收设备是否正常工作，电机运作，仪表，安全监控系统，安全出口指示灯，公共照明，电梯升降，给排水系统是否畅通等。

四、要求巡检有详细记录，电源插座，接线盒等有无烧焦，脱落，缺盖等现象。

五、消防系统每三个月试运行一次。

六、检查进户电表箱，配电箱，了解用户用电有无违规，超负荷，电线是否发烫，线头是否松动，发黄等。

七、避雷装置的检查，保证设备安全工作中。

工具领用保管规定

一、工具分个人领用工具，及班组领用工具。

二、个人领用工具品种根据工种配置，包括各种仪表，钳子等，由个人保管。

三、组公用工具根据实际需要购置，注意资源的共享。

公用工具由班长负责放在专用库房，有明细表。

四、具发生损坏的属于自然磨损，不可抗拒的外力，不可预见的原因的，由公司负责修复或更换，如属于个人损坏或丢失的，个人赔偿。

五、项工具均有既定使用时间，提倡爱护使用，平时注意保养，若能养护好延长使用时间的，可以视情况奖励。

。

六、使用到公用工具的，必须及时归位，不得私自将其外借，另作他用。

电器设备的养护管理规定

一、用电量的分配、级路的级径大小，空气熔断器的选择，嵌入式熔断器保险丝的安放等，必须经过严密的计算，这些方面会影响到使用过程中电容器故障的形成和系统的损坏。

二、电器维修属于特种作业，无论照明、空调电梯等的维修人员必须有专业的上岗证书。

三、维修人员巡视检查中范围较广，包括变配电房、泵房、配电箱、监控室、电梯机房、卫视机房、每户进户电箱等，巡检的内容很多：

如变配电房、电梯卫视机房的温度，各种机电运行的声控灯的好坏，公共地方照明灯完好。

（一）所有巡检都应有详实的记录。

（二）公共地方的照明灯要定期更换。

（三）公共地方的电源插座、接级盒箱等有无脱落和缺盖。

（四）电梯应坚持自保、月保、季保、年保制度。

（五）消防及喷淋电机须三个月进行一次试运行，烟感器也应半年进行一次认为试验，保证报警系统完好。

四、经常检查各用户进户电表箱、配电箱，了解用户用电是否符合规范，有无超负荷的。

检查方法是各户进级是否发烫，接级牌螺丝是否松动，级头是否焦黄，发现问题须及时解决。

六、避雷装置的检查要观其避雷针与引级连接是否可靠，有无损伤及锈蚀，每两年要用兆欧表对避雷器接地电阻进行检测，其接地电阻一般应为5欧姆。

技术标准

1、供电设备的正常维护和保养

1.1维护工作有以下几项规定：

1.1.1观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。

1.1.2核对各个支路的实际负荷是否与其装设的保护元件整定值相符合。

（按规定采用热元件时，整定值应为负荷电流的1-1.5倍，采用熔丝时，按负荷电流的1.25-1.5倍选用）

1.1.3配电箱内固定是否固定、箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，作是否灵活，刀刃和接点有无烧伤，导级绝缘是否老化、变脆，熔断器有无烧痕。

1.1.4导级绝缘是否良好，（用兆欧表遥测绝缘电阻值、低压级路应不底于0.5兆欧）各类绝缘是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘胶布有无失效，接头间有无腐蚀现象。

1.1.5各种地极的接地电阻十分符合规定（防雷接地10欧以下，保护接地4欧以下）接地螺栓有无松动，接地导级有无伤痕和腐蚀。

1.2设备安全检查制度

1.2.1配合楼层对客房电器设备进行全面检查，包括床头箱及接级盒、门铃、灯具、衣柜灯及其开关、房间插座、插头等。

1.2.2每半年检查吊花灯和组合等花灯，灯具和水晶玻璃物品等是否牢固可靠；餐厅厨房和职工厨房电器设备，除分工包干责任制中规定由责任人每月进行维护保养外，每年由维修班安排两次大检查，包括开关、插座、设备的接级是否牢坚固，接零保护级是否可靠，级路是否完整。

2.设备操作、保养和维修规定

2.1水泵房管理规定：

水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位，为管理好水泵房，制定以下规定：

2.1.1由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁、泵房及地下池，消防系统的全部机电设备定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障问题和消防隐患，并做好记录，解决不了的问题，报告工程部经理，争取早日解决。

2.1.2由机电人员管理水泵房内机电设备，无关人员不得进入水泵防。

2.1.3消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择位置与自动位置、操作标志都应简单明确。

2.1.4保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，定期检查擦洗主连接处。

2.1.5消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动”、“手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

2.1.6每周打扫一次水泵房卫生，泵及管道每半月清洗一次。

操作人员在2米以上抢修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。

3.供电系统的养护管理规定

3.1高低压配电首先要符合“四防一通风”要求，凡变电室内有两台以上变压器的，必须配有专人值班管理，且值班人员应持有进网作业证，操作证，只有一台变压器的配电房，则必须有专人巡视。

3.2检查变配电房看各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定的范围内，刀闸、级头有无异常，闻是否有焦味，发现问题要及时查明原因，立即予以解决。

3.3定期打扫变配电房，始终保持起室内洁净，因为大量尘埃积聚湖导致高压放电，造成短路。

3.4变配电房应每年一次预防性电气试验，试验报告（包括变压器油绝缘试验报告）均应妥善管存档。

3.5变配电房停送电应严格遵照“低规”，规定按倒闸操作顺序进行，停送电均应两人操作，即“一人操作”、“一人智票监护”。

4.设备润滑管理制度

4.1设备润滑要“五定”工作。

4.2定点：

现代机械设备中需要润滑的部位都设有润滑点，并配置油孔、油标、油池等供油装置。

4.3定质：

为确保润滑剂在使用过程中的质量，必须按照设备说明书上的品种、牌号使用，设备上的润滑装置要保持清洁。

4.4定量：

在保证设备润滑良好的基础上，执行定额用油，如发现超过限额时，要查明原因，及时改正。

4.5定期：

定期添油和清洗换油是搞好设备润滑的重要环节，因此在进行润滑操作时，必须严格按照说明书规定，分别按班、日、月给各润滑点加油（脂），按计划清洗换油（脂）。

4.6定人：

设备上的各润滑部位，应由操作工和维修工分类负责，凡需要每班（每天或每周）加油一次的润滑点，由操作者负责加油；凡需要拆卸后才能添加油（脂）或换油（脂）的部位，由修理工定期清洁换油（脂），所有电器部件由维修电工负责添油（脂）或换油（脂）。

5.防雷装置的一般要求：

5.1接闪器也叫受雷装置，是接收雷电流的金属导体，通常所指的避雷针、避雷带、避雷网。

5.2引下级：

引下级又称引流器，它是把雷电流由接闪器引到接地装置的导体，一般敷设在外墙面或暗敷于混凝土、柱子内。

5.3接地装置：

接地装置是埋在地下的接地导体（即水平连接级），和垂直打入地内的接地体的总称，其作用是把雷电流疏散到大地中去。

5.4避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应符合规范要求，一般不应小于5-10欧姆，高层电阻按最小的要求而定，通常在4欧姆以下。

6.给排水系统的养护

6.1管理规定

6.1.1给排水系统是指房屋的冷热水管道、阀门、水箱（蓄水池）、生活消防、水泵、污水排放管道设施等。

6.1.2加强巡视检查：

检查范围包括室内外、外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮珠阀、泵房等。

6.1.3维修人员工作职责就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题及时维修解决。

6.1.4水箱清洗消毒：

水箱会由于异物进入、水泵锈蚀等造成水质污染，一般可采用两种方法加以防止：

6.1.4.1水箱定期消毒：

水箱清洗一般每半年进行一次，每一年消毒一次，水箱清洗作业特别要注意，操作人员有健康证明书，每次清洗后，水质要取样送卫生防疫站作鉴定，并保存水质鉴定书。

6.1.4.2泵房也是水质两次污染的主要关节点。

一般泵房生活水泵，均有两台以上，水泵应该定期轮换周期不超过半个月。

6.2若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先给业主发出停水通知，说明停水原因、停水时间、让业主能早做准备。

6.3定期对泵房内水泵、管道、电机等进行维修保养。

6.4要定期清洁屋面天阴沟、使之疏通。

6.5室内外管道、水表、阀门、消防检查等需要定期刷油漆，减少锈蚀，在冬天来临之际，为防止管道冻裂，还须做好保温防冻工作。

6.6定期检查消防栓、消防泵、喷淋泵、水龙带、消防接口、水枪、灭火器等设备，消防泵、喷淋泵每年试运行一次，水龙带、消防接口按扭应定期试验检查，防止老化、霉变、失效并应及时更换。

7给排水系统