简答题总结结合《房地产估价案例与分析》使用.docx
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简答题总结结合《房地产估价案例与分析》使用
简答题:
1、甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房,委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价,由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短,乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘,但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况,并询问了其评估期望值。
估价中选用收益法为主要的估价方法,搜集了3宗类似房地产。
分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。
然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入,扣除30%的运营费用后,求出年净收益为2940元/m2,再选用银行贷款利率为折现率,测算出了该商业用房的市场价值。
[2011年真题]
请问:
上述估价工作中有哪些错误或不当之处?
P5
(一)
2、某房地产估计机构接受委托,评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。
该商铺形状方正,权利状况完整,注册房地产估价师张某对该商铺进行实地勘察后,拟选用市场法作为主要的估价方法。
但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。
实例A交易时带有3年尚未到期的租约,合同租金明显低于市场租金;实例B是兄弟之间的转让;实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形,是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。
除以上情况外,四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
[2011年真题]
请问:
1.四个交易实例是否可以选作可比实例?
2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的,应如何对他们的成交价格进行修正或者调整?
P5
(二)
3、甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
[2009年真题]
请问:
1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
P6(三)
4、甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值,估价结果为7500万元。
购得该项目后,甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后,甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款,委托丙房地产估价机构评估其抵押价值,估价结果为9000万元。
[2009年真题]
请问:
若上述两个估价结果均是合理的,产生两者差异的原因有哪些?
P6(四)
5、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如表1-1:
请问:
1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?
2.若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?
P7(五)
6、某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。
土地面积为7672㎡;自用生产车间建筑面积为3300㎡;办公楼建筑面积为1050㎡;临街商业用房建筑面积为580㎡,已出租。
商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,自用房屋的用地为国有划拨。
该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发收益。
请问:
房地产估价机构应搜集哪些资料?
P8(六)
7、某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房,转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证,该厂房为框架结构,建筑面积为6000㎡,竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格。
请问:
该估价公司应搜集哪些资料?
P8(七)
8、某一委估房地产,其设计用途为商业,结构等级为钢混结构,水电卫齐全,总建筑面积为1632.5m2,该大楼共31层,现一层为甲公司营业大厅,二层为办公用房,委估地产位于一、二层,现产权所有人为乙公司,该房屋欲租给甲公司10年,所有的装修费用由甲公司独立承担,经调查该地区房地产交易活跃,而且该房屋位于相当繁华的地区。
请问:
1.该房屋估价的主要技术路线是什么?
2.乙评估机构应该搜集哪些估价资料?
P9(八)
9、某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标,委托房地产估价人员,在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后,对该项目进行评估。
请问:
评估人员还需做哪些专业工作?
P10(九)
10、某企业购得一已停工五年的在建工程,结构封顶,其中1~4层为商业裙楼,2~20层为住宅,裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5~8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时的主要因素。
P10(十)
11、某工厂拟以5000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅,要求用假设开发法评估该土地熟地价格。
请问:
估价人员主要应掌握哪些相关资料?
P11(十一)
12、某街道旁的一商业门面房,建筑面积148m2,现为餐饮门面,比较陈旧也无空调及包间。
按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2,该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2,现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2,另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。
现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面,向估价师咨询其出价是否合适。
请问:
该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?
为什么?
P11(十二)
13、某正常生产的工厂位于某城市市区,距市中心直线距离约15km。
土地面积7672m2;自用生产车间建筑面积3300m2;办公楼建筑面积1050m2;临街商业用房建筑面积580m2,已出租。
商业用房的用地已于2010年办理了土地使用权出让手续,出让年限为40年,其余自用房屋的用地为国有划拨土地。
该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。
现规划部门已将该区域规划为居住区,某房地产开发商有意投资该宗土地,请房地产估价机构预测开发效益。
请问:
房地产估价机构应搜集哪些资料?
P12(十三)
14、某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营,娱乐中心、商场对外出租。
某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。
注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之一。
[2013年真题]
针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。
P81
(一)
15、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。
某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。
经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。
张某认为,普通住宅的投资回报率是(5000×12)/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。
[2013年真题]
问题:
1.张某的选择是否正确?
2.针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?
P81
(二)
16、某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地,政府现对该地块进行收购储备,委托某房地产估价机构进行有关估价。
[2010年真题]
请问:
1.评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?
2.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用?
3.评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?
P82(三)
17、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地,投入1000万元建成办公用房一幢。
目前,该办公用房的市场价值为4000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
[2008年真题]
请问:
上述观点是否正确?
为什么?
P82(四)
18、某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。
现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。
经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2,商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此,估价师拟定了以下两种估价思路:
1.以商品住宅销售均价为基础估价。
2.以商业用途土地价格为基础估价。
[2008年真题]
请问:
1.上述两种估价思路中哪种较合适?
并说明理由。
2.针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。
P83(五)
19、2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6~8层,2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付
的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估,估价时点为2007年10月15曰。
[2007年真题]
请问:
1.评估出租人权益价值时,承租人是否毁约对房地产价值影响较大。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
P83(六)
20、2004年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期5年,剩余部分统一招商和经营管理,对招商引进的商户收取较高的管理费。
现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
[2006年真题]
请问:
1.该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例,可否选取其作为可比实例?
为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
P84(七)
21、有一临街商铺要转让,建筑面积为500㎡,土地使用年限40年,自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租,租金为每月50000元,租期为2年,自2001年10月13日起计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%,现转让价为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租,作为长期投资,期望收益率为10%。
请问:
根据上述资料你能否决定购买?
为什么?
P84(八)
22、商业区某商场共6层,每层建筑面积3000㎡,土地使用年限为40年,从1996年5月18日起计。
该商场1层至4层于1998年5月18日租出,租期为5年,月租金为每平方米240元,且每年不变;5层至6层于1998年7月1日租出,租期为3年,月租金为每平方米210元,现空置。
请问:
现评估该商场带租约出售的价格,应优先选用哪两种估价方法,并写出估价技术路线。
P85(九)
23、某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。
现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。
已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为260万元、300万元和320万元,依据最高最佳使用原则选取了320万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问:
1.上述做法中有哪些错误?
2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
P85(十)
24、某区域的建筑多数建成于20世纪70年代,现要改造为经济适用房出售。
房屋普遍出现顶层楼板薄,防水层损坏漏雨,阳台挡板开裂。
该建筑住宅小区东临××路,该区域的各种基础配套设施及生活服务齐全,交通状况一般,用地级别属于六级地区。
请问:
1.居住房地产估价的常用方法有哪些?
2.写出估价技术路线。
P85(十一)
25、某酒店从1998年开始兴建,但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。
后由现权利人甲公司进行后续工程建设,并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。
2008年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证,以该房地产向银行抵押贷款。
请问:
1.简述评估该酒店的技术路线。
2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?
P87(十二)
26、某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。
土地面积为10000m2,且土地形状规则;允许用途为商业、居住;允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%;土地使用权年限为50年;出售时间为2010年9月1日。
需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。
请问:
如果选用假设开发法进行估价,它的计算公式和技术路线是什么?
P87(十三)
27、某大厦坐落地点为一级用地,属公建集中区,四周环路,该大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼,钢筋混凝土框架剪力墙结构,地上1~3层整体设计为商场;塔楼A座为28层,设计为大户型公寓。
大厦总面积为83594.27m2。
大厦自1994年6月15日开工,于1995年12月停建,停建时大厦主体与外墙面装修已完工,室内装饰装修和设备设施安装未完成。
请问:
1.2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?
为什么?
2.写出估价技术路线。
P88(十四)
28、某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
P88(十五)
29、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地,投入1000万元建成办公用房一幢。
目前,该办公用房的市场价值为4000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。
请问:
上述观点是否正确?
为什么?
P88(十六)
30、某地块土地使用权拟采用招投标形式出让,该地块为某市区中的熟地,其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼,土地使用年限为50年。
某开发公司拟出资受让该地块土地使用权,然后进行房地产开发并出售,现其委托评估机构评估其投标的报价。
请问:
该报价应采用何种估价方法为宜?
在评估过程中还可以使用哪些估价方法?
P89(十七)
31、甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。
甲公司拟分两期建设80栋别墅。
当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。
拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。
拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。
当1999年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。
而乙房地产
估价所坚持当时的估价结论合理。
请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
P89(十八)
32、某人于2006年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元。
该别墅于2007年7月30日竣工后,该人付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原有装修设施,进行了重新装修,又花费了40万元。
2007年9月为筹集资金,作其他投资,该人欲以该别墅向银行抵押贷款,并于2007年9月10日委托估价机构进行估价,此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元,该人希望评估值为2007年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元,现估价人员掌握的资料有:
1.该人与开发商于2007年7月30日签订的正式合同原件;
2.该人的购房发票;
3.商品房预售许可证复印件;
4.其他市场资料。
请问:
1.上述资料用于抵押估价是否齐全?
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?
3.可否按2007年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?
为什么?
P90(十九)
33、某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。
现政府将该区段规划改造成办公商务区,上述房屋需征收。
甲公司为获得最有利的征收补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。
请问:
1.根据《城市房屋征收管理条例》和《城市房屋征收估价指导意见》,甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?
2.对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?
P90(二十)
34、甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提。
项目的总建筑面积为10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%。
销售过程中,乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友,向甲提出先挂账,双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元,故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元,自己应分得1368.55万元。
请问:
若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?
应该怎样分配?
为什么?
P91(二十一)
35、某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值,估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。
注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘,估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
[2013年真题]
请问:
采用成本法和假设开发法估价时,是否需要考虑利率调整的影响?
如是,哪些参数应当考虑利率调整的影响?
P161
(一)
36、某市因进行道路建设,需征收王某拥有的一处独院住宅,甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。
王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议,但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估,理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元,为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
[2012年真题]
请问:
1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解
释和说明?
2.一般而言,评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?
请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
P161
(二)
37、某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为14000m2环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估。
[2009年真题]
请问:
理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
P161(三)
38、2010年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为20年。
租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
[2010年真题]
请问:
1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?
2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?
3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?
P162(四)
39、近期,某城市房地产市场发生较大变化,房地产成交量明显萎缩,住宅市场价格出现下跌趋势,某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。
[2010年真题]
请问:
结合该市房地产状况,采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?
P162(五)
40、甲公司拥有的某汽车加油站,于1年前进行了装修改造。
站内建有营业楼及加油棚各1幢。
有若干个储油罐、加油机和加油枪。
现因公司经营方向调整,甲公司拟放弃加油站业务,为此转让该加油站,委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
[2011年真题]
请问:
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些?
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料?
P163(六)
41、某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。
[2008年真题]
请问:
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。
P164(七)
42、李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要,张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值,估价结果为2300元/m2。
[2007年真题]
请问:
1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?
2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?
P164(八)
43、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
[2006年真题]
请问:
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
P164(九)
44、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
[2006年真题]
请问:
1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
P165(十)
45、甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。
估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配
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