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出租房管理系统毕业论文

出租房管理系统

一、开发背景

（一）房地产背景分析

从今年的宏观面上来看，西北城市经济发展已进入快速道，今后相当长的时间都将处在一个新的快速发展时期，这对房地产业的推动作用很大。

而随着经济的发展，市民收入的提高，老百姓对房地产这块的投资会加大，这显然是房地产业的利好信号。

个人收入的提高，旧城改造的推动，这使得房地产发展的后劲比较足。

从某种意义上来说，房地产是一个城市地区经济发展的晴雨表。

有研究表明，人均GDP在1000-美元之间才真正启动房地产业。

据悉，市在1996年以前的房价也基本上没怎么动，真正启动也就在最近几年，特别是从前年开始房价增长比较快。

每平方米年在1600元左右，目前已经到3500-4000元。

房价的涨动对周边的来说也就早一两年时间，如果通过几年的时间，人均GDP接近美元左右时，那么他们的房价也将达到我们目前的三四千元。

（据全省11个地市级抽样调查资料显示，2003年全省商品房平均销售价格3619元/m2，房价最高的是杭，商品房价格平均达到6662元/m2，最低的是，平均价格为1874元/m2，其中住宅为1457元/m2。

）从市民目前最关注的房价上来看，增长的态势是自然的。

老百姓越来越注重地段、环境、品位以与工程的质量，特别是对入住以后物业管理的要求更高，这些都直接影响着房地产的价格。

与此同时,国务院也公布了被公认为指导今后房地产业发展的纲领性文件国务院18号文件,其核心容有两条：

（1）发展：

考虑到我国经济已进入对住房、汽车等大件耐用消费品消费拉动经济增长时期，以与出口增长面临越来越多的不确定因素，鼓励住房消费、繁荣房地产市场是宏观经济发展的客观需要。

（2）调控：

文件在肯定了房地产业成为支柱产业的同时，丝毫没有回避房地产市场当前存在的问题。

指出一些地区住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格、投资增长过快。

18号文件主旨给出解决问题的思路，指出了判断房地产市场是否健康的标准———“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，指明了房地产业中长期的发展方向。

国务院的用意十分明确：

只有解决了问题，房地产业才能持续健康发展。

（二）影响房产的因素

 除已明确的政策外，影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。

继续支撑房价上涨的主要因素有：

经济发展强劲，建材价格上涨 ，人民币升值。

可能导致房价下跌的因素有：

突发事件股市回暖，游资撤离楼市银行上调存，贷款利率，土地供给放巨量。

当然最 终的趋势还取决于两方力量的对比。

总体上判断：

若不发生突发事件，房价趋稳是 2004年楼市的基本特征，将基本结束房价快速攀升、各区位各种档次商品房普 涨的历史，涨幅明显趋缓，开始进入个股分化的时代。

从一些信息反馈表明，现在许多人不是考虑没房住的问题，而是思虑着怎样更好地改善住宅环境，比如说目前住宅下面有店面，很多人就不太想要这套房子。

消费者越来越理智，对房产品质与价格比越来越讲究，包括功能上的配套。

因此开发商经营理念会变的更成熟，更不能急功近利，只注重短期效益，而要力图营造氛围，营造环境，营造文化涵，提高品质，追求附加值，从而赢得消费者信任。

今年一季度房地产销售面积同比增长36%，与去年曲期刚完成的全部住宅竣工面积相当，可以说是造多少卖多少，产销平衡看起来不错，但是其中有多少买房人是真正需要房子的？

以市区为例，今年二手房转让的队伍突然庞大了许多，刚刚开盘就被买走或未开盘就被订去的新房渐渐成为主力军。

不少二手房转让信息上多标注了五个字：

新房未装修。

“全民炒房”是利是弊，不敢妄言，首先要承认的是，追逐利润不仅是“资本家”的专利，有钱的老百姓也可以当回“资本家”。

但是“资本家”毕竟是少数，假设本地与外地的“资本家”一发狠，把衢城好楼盘通吃炒房，那么其他绝大部分想购房的市民该怎么办？

当然，这种假设成真的机会是微乎其微。

住宅的价格上升必然会使房开商加快现有土地的开发速度以与提高开发质量，市民选一套好房的机会以后也许会更多。

就是在这么一个背景下,有关房地产交易网基于此的基础上应运而生的。

（三）系统开发的意义

通过开发这个房地产交易系统,即嘉诚房地产交易网总的来说是对于促进房产交易和促进本地经济的发展有着十分重大的意义。

以下从四个方面来分析开发房地产交易网的意义。

1.对于促进本地与周边县市的经济的发展有着十分重要的意义。

随着我国社会主义市场经济的发展，对其他行业经济关联度高、带动性强的房地产业已经成为我国国民经济的支柱。

自1998年我国深化住房制度改革以来，城市和农村对住宅的需求巨大，每年都有十几亿平方米的住宅竣工，对拉动我国经济持续增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。

因此，保持房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

一般来说，一个城市的房地产价格水平与经济发展水平是成正比的。

在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。

目前，市经济水平与全国平均水平差不多，但是房地产价格却低于全国平均水平较多（全国房地产平均价格水平约2200元/平方米）。

这说明，该市房地产业发展空间还是相当广阔的,对本市的发展也是起着很大的发展作用。

对于的房市来说其经济影响力也是一样的。

2.能有效推动房地产业的信息化技术的发展。

出租房管理系统它本着为决策管理服务,为生产经营服务的宗旨,致力于为各类房地产商提供交易、信息服务和电子商务解决方案，为上网企业创造了无限的商机。

做为一家信息化的，它所功能强大的信息发布和查询功能的电子商务交易平台，有力推动了信息技术在房地产行业中的普与与应用，促进了信息化的发展，这就规了房产网的管理，必须要走一条科技含金量高、服务功能全的网络信息化发展之路。

这也正是浙江中西部房地产的出现的必然所在。

3.能有力的方便本地房市的人们进行交易。

做为一个交易系统，最主要的特点就是方便快捷。

本着权威性、专业性、信息量大、访问人数多、分类齐全，功能完备的特点，能帮助人们对所想要的房子进行分析提供基础材料，这需要一个熟悉化的过程。

当然，也需要人们在心理上去接受它，使用它。

它的强大的信息检索服务和信息反馈服务以与网上产品交易系统和产品展示系统，能使商家和用购房者更方便的使用它。

4.对政策法规进行解读和通知。

房地产业的发展与我国的特色分不开。

我国的特色就是政策的不确定性，通过可以获取的一手资讯与我国的政策纲领性文件，而这些文章往往是能左右行业市场的发展，成为房地产商手中的宝物，同时，在注册的会员还可以通过相互交流彼此之间的情报，心得，经验，对相间的沟通有着非常大的好处。

出租房管理的开发具有划时代性。

其发展的前景也是巨大的。

它所产生的意义是我们所想的到的，也是我们所想不到的。

二、系统相关技术

本章将讨论课题研究所涉与技术领域的相关技术进行简要介绍。

（一）Browser/Server体系

B/S结构的软件是相对传统的C/S结构而言的。

C/S结构应该具有这样的特征：

客户端、服务器端都安装相应的软件，客户端、服务器端各自完成相应的计算工作，服务器端保存数据库。

B/S结构应该具有如下特征：

服务器端都安装相应的软件，客户端不安装任何软件（不需要维护）。

客户端运行程序是靠浏览器软件（如IE,Netscape等）登陆服务器进行的。

客户端在浏览器里完成一定的计算任务。

在此模式中，核心的一点就是用通用的浏览器取代了原来的客户端程序。

B/S模式虽然只对C/S模式做了少许变动，但带来了巨大的好处：

应用程序在部署、升级、维护时，只需要在服务器端进行配置就可以了；所有的配置工作都集中在服务器端，提高了系统的安全性。

（二）ASP技术

ASP技术的主要用途是制作动态的、交互的、高性能的Web应用程序，以前Web应用程序都是由（CGI公共网关界面来实现的），但由于CGI本身的一些缺点和限制（如较耗用系统资源、执行效率差等），人们都在寻找各种各样的替换方案，在这种情况下，Microsoft的ASP应运而生，再加上与Microsoft的IIS（Web服务器）和MTS（组件事务管理服务器）的组合，ASP已经成为Web应用程序开发的主要技术。

ActiveServerPages（动态服务器主页）简称ASP含于InternetInformationServer（IIS）中，它提供一个服务器端的脚本环境，可产生和执行动态、交互式、高效率服务器的应用程序。

ASP既不是一种语言，也不是一种开发工具，而是一种技术框架，它能够把HTML、脚本语言、ActiveX组件等有机的组合在一起，形成一个能够在服务器上运行的应用程序，并把标准HTML页面送给客户端浏览器。

ASP包含六大置对象，利用这些对象可以使ASP脚本功能更加强大，ASP具有强大的可扩展性，不仅可以使用ASP动态库和脚本运行期库自身提供的ActiveX组件，还可以从Internet上免费或有偿获得一些厂商开发的ActiveX组件，编程人员也可以自己开发含商务逻辑的ActiveX组件。

简单地讲，ASP就是为客户提供服务的服务商，它和会计事物所、婚姻介绍所没有什么本质方面的区别。

不同的是ASP主要是通过INTERNET（国际互联网络）作为主要工作和业务工具，采用一对多的方式，向企业、公司提供标准化的应用软件以与相关的技术咨询、管理租赁的服务，ASP的概念最早是1998年由美国人提出来的。

目前被全球各大IT厂商看好并被认为是可以推动网络经济发展的，有稳固基础的第三种网络商业模式。

和传统的外包服务（Outsourcing）相比，ASP的主要区别在于：

ASP是一对多的经营模式，提供的服务有兼容性和可协调性，并且ASP的收费方式一般是按月收费。

业界认为：

ASP一般有这样一些“成员”：

电信运营商、传统IT服务厂商、互联网络接入服务商（ISP）、独立软件供应商（ISV）、系统集成商和单纯的ASP公司。

根据流行的观点，ASP有如下五个核心涵：

（1）ASP着重应用为中心，提供对于应用方面的访问和管理。

（2）ASP服务可以为用户提供没有在服务器、人员、系统和系统授权等前期资源投入情况下就可以在“定制”的全新应用系统环境进行访问的服务，如ISP，而这样的服务一般按月份ASP收取服务费。

（3）ASP采用集中管理的方式---ASP一般都有一个管理中心，所有的客户通过INTERNET来进行远程访问，获得技术支持和咨询服务。

（4）一对多的服务，也就是讲，ASP提供的是标准化的产品包，产品都是最低程度的自定义或者没有实现客户定制化，对于行业用户来讲已经达到实用方便的标准。

（5）按照合同交付，在ASP客户的眼中，ASP是一家根据客户协议容提供相关服务，保证应用服务系统服务可以得到确实履行的机构。

以下介绍ASP的工作原理和ASP的对象模型

1．ASP的工作原理

（1）一个用户在浏览器的网址栏中输入ASP文件名称，然后回车触发这个ASP请求。

（2）浏览器将这个ASP请求发送给IIS。

（3）IIS接收这个请求，并由其ASP后缀意识到这是一个ASP请求。

（4）IIS从硬盘或存中取出正确的ASP文件。

（5）IIS将这个ASP文件发送到ASP.dll中。

（6）服务器端脚本代码，会进行逐行解释，然后返回给IIS；非服务器端脚本代码，直接返回给IIS。

（7）IIS将处理结果返回给浏览器。

2．ASP对象模型

ASP具有强大的面向对象功能和可扩展性。

ASP对象可分为以下三种类型：

（1）置对象由ASP动态库提供对象，有六个置对象，是开发Web应用程序经常使用的对象。

六个置对象的主要功能如下：

Request对象：

在请求期间，可利用Request对象获得客户端浏览器传递给服务器的值（包括查询字符串的变量值、Form表单中的元素值、Cookies的值等）。

Response对象：

可以使用Response对象把变量值、函数返回值等输出到客户端浏览器;利用Response对象可将Cookies值写入客户端的计算机硬盘中等。

Application对象：

浏览器和Web服务器的连接是无状态连接，即服务器处理完浏览器的请求后，立刻断开与浏览器的连接，忘记浏览器刚才请求的情况；服务器不能识别浏览器是第一次请求还是第一千次请求。

这种无状态的连接方式使得Web服务器处理浏览器的请求可以更快、更有效，也不摇要维护浏览器的信息，但它产生了一个Web应用程序如何实现变量共享的问题。

ASP很好的解决了这一个问题，application对象可以用来保存应用程序的所有用户的共享信息，可以在不同的用户之间实现Web应用程序变量的共享。

Session对象：

Session对象主要用来保存属于一个用户的一个应用程序的信息，可让同一个用户在多个网页之间共享信息。

Objectcontext对象：

主要用来处理与事务相关的问题，Objectcontext对象的使用与MicrosoftTransactionServer（MTS）有着密切的联系。

ASPError对象：

Web应用程序开发者运用该对象可以掌握因ASP所发生的错误。

（2）脚本对象：

由ASP使用的脚本语言提供的对象，由脚本运行期库（scrrun.dll）提供。

（3）服务器组件：

通常在其自己的DLL或可执行文件中实现。

服务器组件可从internet上无偿或有偿获得，一旦在服务器安装和注册这个DLL文件，那么其对象就可以在ASP所支持的任何脚本中使用，服务器组件充分体现了ASP的可扩展性。

（三）Web数据库的访问方式

在最高层，基于Web环境的通信会在两个实体中进行：

1.Web软件：

是一种请求软件、数据和服务的软件；2.Web服务器软件，它完成客户所发出的请求。

在大多数场合，Web客户软件通常是Web浏览器，如MicrosoftinternetExplorer（IE）和Netscapenavigator。

Web服务器软件有MicrosoftinternetinformationServe（IIS）。

在Internet上服务器访问数据库的访问方式有多种、如公共网关接口CGI，Web服务器专用API，Java语言的数据库访问接口JDBC。

CGI是一个用于定义Web服务器与外部程序之间通讯方式的标准。

CGI的主要优点是能运行在各种平台上，可以用任何语言编程，主要缺点是当浏览器向CGI程序发出请求时，CGI执行的是另一种独立于Web服务器的系统进程，占用了CPU的资源，当大量用户向服务器请求文件时，会严重消耗服务器的系统资源。

Web服务器专用API是各Web服务器生产厂家为扩展自己的Web服务器功能而设置的接口。

由于它和Web服务器紧密结合，使得它的运行速度更快、效率更高，但它不具备跨平台性。

本系统采用的是微软的Web服务器IIS（InternetInformationServer），它的专用API是ISAPIOJDBC是JAVA语言的数据库访问接口，将Javaapplet嵌入在网页中，当客户浏览器向Web服务器发出请求时，applet被下载到客户浏览器中运行，然后该applet通过JDBC访问数据库。

JDBC的数据库访问方式提供了高度的可扩充性和可移植性，但复杂的电子商务应用会导致applet下载过大，从而影响了下载速度。

三、系统分析

（一）需求分析

出租房管理系统主要面对的是地区的房地产商和普通老百姓。

如果老百姓都不来，那做这个就没意思了。

不仅仅在地区，就是在全国来说，房地产投资越来越成为家庭理财的新宠，不少市民拥有一套以上的住宅。

手里有闲房，是出租还是出售，各家各户意见不一。

闲房租售哪个划算，可以从资金需求、打理时间、资产收益这三方面进行比较。

百姓对于资金需求的不同，决定了对房子处置方式的不同。

将手里房子用于出售，一般是需要一次性获得大笔资金，如孩子出国留学、买新房、买新车等情况，这时候，手里的闲房用于出售比较合适。

将手里的房子用于出租，一般是需要长期稳定地获得现金收入，而对每笔现金的数量要求不大，如老两口退休养老、孩子上大学的生活费、还新房月供等情况，这时候，手里的房子用来出租比较合适。

出售房屋与出租房屋需要花费的精力、时间不尽一样。

出租房屋，房屋业主要考虑寻找承租客户、房屋装修、出租后定期收租、定期查看房屋情况、办理租赁证、缴纳相关税费、承担相应责任等，需要花费大量的精力与时间，投入到出租的房屋上。

如果没有太多的时间和精力，又不想出售房屋，也可以选择类似房屋理财公司的房屋管家业务，将房子全权委托给房屋理财公司等大型放心中介出租，由中介公司帮助打理一切繁杂事务，业主只需在家坐享收益。

出售房屋，虽然业主在前期办理过户手续等问题上需要投入一定的时间、精力，但如果委托大型的放心中介来做，可以省时省力省心地完成交易，并且出售之后无需再为已经卖出的房屋操心。

而做为传统中介房屋公司的一个新尝试，嘉诚房地产交易网会则在此会是一个透明的进步。

与此同时，房地产业的超常规发展，使房产市场成为经济社会关注的焦点之一。

特别是今年以来，社会各界对房产市场评价不一，是健康还是有“泡沫”争论不休。

因此，有必要对本地区房产市场作一总体评估，从影响房地产发展几个主要因素的定量分析结果显示，两市房地产市场应是良性的、是健康的。

1．从政府土地供应来看

建设用地是房地产发展的基础资源，这几年，随着城市化建设的逐步推进，城市总体规划补充修改多次，城市发展空间不断拓宽，房地产开发余地较大。

就市区而言，衢江区改建和开发西区后，建成区面积成倍扩大，仅西区一项，规划总面积有30平方公里，首期开发10.4平方公里，为市区房产地发展拓展了新的空间。

2．从购房需求来看

没有需求就没有市场，需动力是核心。

两市房地产目前已基本结供给短缺，步入供求平衡阶段。

具体表现在现实需求稳定，潜在需求充足。

从购买力数据看，2008年末，全市金融机构居民储蓄余额131.63亿元；2008年市区居民人均可支配收入9330元。

从居住状况看，2008年市区人均住房面积21.2平方米，旧城改造任务繁重，改建工作将继续推进。

3．从地产商价格需求来看

价格决定供求关系，反映房地产发展的变化规律。

从横向比较，目前房价属全省最低地区，比全国平均房价还低30%左右；从纵向比较，过去10年商品房价格年平均增速为10%，而过去10年居民收入年平均增长速度为17%，居民收入增长高于商品房价格的增长速度，所以房价基本运行在正常区间，尚不存在价格“泡沫”。

市场行业的发展和消费者的购买力以与政府的支持和把关，使的房地产的前景十分看好，因此，在做这个的时候，要充分的理解以上的各方面需求，才能更好的做好嘉诚出租房房地产网。

经过前面的分析，我们发现在近年来，房地产市场将会以一种前所未有的速度推进，整个市场的前景也是一片光明，当然，解决这个市场还需要一个策划，这也是我开发这个系统的初步设想了。

4.系统满足人们的租和卖这种心理

（1）房产商的迫切希望能拥有一个楼盘展示的平台。

希望能在这个平台上展示出自己的产品，多一种销售途径，多一种选择。

（2）二手交易的人们或是中介，迫切的希望能有一个地方可以去进行交易，当然，这是根据当前信息的不透明所发掘出来的需求。

（3）普通民众希望能够拥有发布求租、出租需求信息需要。

（4）民众希望了解到当前最新的政策、房产趋势等容。

（5）求房者迫切的需要一个能够看到样子的房子平面图。

（6）求房者希望能有一个自由展示的机会。

（二）可行性分析

1．技术可行性

系统软件开发平台先进，符合现代操作系统的发展最新需求。

采取的技术路线是ASP动态网页技术Access数据库与Web数据库访问技术，基于B/S（browser/Server浏览器/服务器）的模式。

ASP即ActiveServerPages，是Microsoft公司推出的一种开发技术，是一套微软开发的服务器端脚本环境，含于IIS3.0和4.0之中。

ASP本身并不是一种语言，它所用的语言是VBScript或Jscript语言，或两者的结合。

它可以在IIS的支持下，结合HTML网页、ASP指令和ActiveX空间建立动态、交互且高效的Web服务器应用程序。

由于使用简单，受到很多朋友的青睐。

虽然ASP.NET推出已久，但ASP仍以其通用性和低成本吸引着很大的用户群。

Access是目前中小企业使用最多的一种数据库服务器，以其高效的执行速度合安全性而广受开发人员喜爱。

Access与Windows服务器紧密集成，而Windows服务器具有很好的安全性，能够排除所有XX的非法用户的访问，符合系统对安全性的要求；用户可以使用Web浏览器查询存储在Access数据库中的数据，符合系统远程访问数据库的要求；客户端应用程序可以通过Access提供的应用程序接口来访问服务器端的数据。

2．社会可行性

本系统的社会可行性主要体现在以下几个方面：

（1）本系统B/S模式架构的简单解决了安装配置难的问题，满足了用户的需要。

（2）由于开发成本的降低使得产品价格也会在市场上占据绝对优势。

（3）开发的针对性使产品的竞争度大大加强。

3．经济可行性

由于系统结构采用当前流行的B/S结构，也就是客户端/服务器模式，软硬件的需求如前说述要求都比较低，只需要有假设www服务的web服务器，Access数据库以与个人PC。

而且开发时间短，成本低，而且数据量的传输快也是B/S结构的优点。

这不仅保证了系统的技术可行性，还保证了系统的经济可行性。

（三）系统业务流程分

表示外部实体；表示处理过程；

表示生成的文档；表示信息传输的过程与方向。

图3-1出租房业务流程图

（四）数据流程分析

数据流程图：

数据流程图（简称DFD）是便于用户理解的系统数据流程的图形表示，它能精确的在逻辑上描述系统的功能，输入，输出和数据存储等，而摆脱了其物理容，是描述管理信息系统逻辑模型的最主要的工具。

数据流程图符号说明：

表示外部实体；表示数据的处理过程；

表示数据存储表示数据流的方向，文字是对数据流的描述

图3-2系统总体数据流图（第一层）

图3-3系统总体数据流图（第二层）

1.设计流程图

图3-4系统设计流程图

2.后台管理系统

图3-5后台管理系统

3.前台管理系统

图3-6前台管理系统

4．数据字典

（1）数据流描述

数据结构条目

名称：

会员信息表

说明：

会员登录时时必须填写的表

结构：

联系

性别

号

数据存储条目

名称：

房产信息一览表

说明：

房产信息收集结束后，按类型发布房产信息

结构：

类别

面积

总价

时间

区域

数据流条目

数据流名称：

房产信息

简述：

通过它进行一系列查询

数据来源：

后台子系统

数据流向：

前台子系统

包含的数据结构

处理功能条目

名称：

增加新闻

输入数据：

新闻主题，发表人，容

输出数据：

新闻的容正确传到前台系统

处理逻辑：

1.增加的方式不符合系统规定

四、系统设计

（一）系统功能设计

1．系统总体规划

我们的系统主要由两部分构成，前台的系统和后台管理员系统。

前台作为与用户直接交互的界面，在考虑功能的同时，也考虑了操作的简洁和方便性，目的是让大多数不在懂电脑操作的客户，也能轻松的享受网络给他们带来的便利。

2.功能需求

会员登记功能

信息查询功能

房屋数据管理功能

新闻数据管理功能

3.功能描述

（1）会员登记功能：

即注册系统

（2）信息查询功能：

根据用户点击输入的信息在数据库中进行查询

（3）房屋数据管理功能：

会员和管理员拥有的房屋数据的发布（即添加）、删除、修改

（4）新闻数据管理功能：

管理员功能，拥有新闻数据的发布、删除、修改

（5）在线人数显示：

统计同一时间在线的人数并显示

（6）用户验证功能