海南省房地产估价师《理论与方法》成本法的基本公式考试题.docx

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海南省房地产估价师《理论与方法》成本法的基本公式考试题

2017年海南省房地产估价师《理论与方法》：

成本法的基本公式考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

2、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。

A：

估价目的、估价原则、估价时点

B：

估价目的、估价原则、委托人

C：

估价原則、估价对象、估价时点

D：

估价目的、估价对象、估价时点

E：

工业用地的监测点评估价格

3、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．投机需求膨胀

D．过度放贷

4、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。

调查评估出的各地价区段在某一时点的。

A：

基准价格

B：

平均价格

C：

正常价格

D：

市场价格

E：

工业用地的监测点评估价格

5、融资成本包括债务融资成本和__。

A．资本金融资成本

B．资金筹集费

C．担保费融资成本

D．代理费融资成本

6、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。

A．集体经济组织

B．国家

C．建设单位

D．使用单位

7、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。

A：

房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B：

房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C：

房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：

房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

E：

工业用地的监测点评估价格

8、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从

2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让的对象。

A．《协议出让国有土地使用权的规定》

B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》

C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》

D．《城市房地产管理法》

9、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。

检查后由列出质量缺陷清单。

A：

开发商

B：

承包商

C：

监理工程师

D：

使用单位

E：

借款合同

10、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。

A：

10.0％

B：

11.1％

C：

11.9％

D：

12.5％

E：

工业用地的监测点评估价格

11、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。

A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型

B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型

C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型

D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型

12、

2010年3月，A市居民张某对其A市所住房屋进行了翻建，翻建后的房屋面积增加了12，张某应当申请。

A：

房屋所有权初始登记

B：

房屋所有权变更登记

C：

房屋所有权转移登记

D：

房屋更正登记

E：

执行层的组织协调

13、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A．7

B．14

C．21

D．28

14、是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。

A：

市场失灵

B：

市场配置

C：

市场调节

D：

市场均衡

E：

执行层的组织协调

15、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。

A．一类用地

B．二类用地

C．三类用地

D．已征用的土地

16、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。

A．决策分析，规划设计，建设，租售

B．决策分析，可行性研究，建设，租售

C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售

D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理

17、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

A：

国务院

B：

国务院建设主管部门

C：

直辖市人民政府房地产主管部门

D：

省、自治区人民政府建设主管部门

E：

执行层的组织协调

18、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。

A．移动平均法

B．指数平滑法

C．市场因子推演法

D．简单平均法

19、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。

A：

通货膨胀影响

B：

投资利息因素

C：

资金时间价值

D：

投资风险补偿

E：

工业用地的监测点评估价格

20、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

21、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

22、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。

A：

《城市房地产开发经营管理条例》

B：

《商品房销售管理办法》

C：

《房地产开发企业资质管理规定》

D：

《城市商品房预售管理办法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

23、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元．若土地资本化率为7％，则该宗土地30年使用权的价格为。

A：

899万元

B：

1000万元

C：

1349万元

D：

1500万元

E：

工业用地的监测点评估价格

24、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：

同一估价原則、同一估价时点

B：

同一估价目的、同一估价方法

C：

同一估价目的、同一估价时点

D：

同一估价原則、同一估价目的

E：

工业用地的监测点评估价格

25、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、__以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

A．空间分布

B．人口分布

C．时间分布

D．经济分布

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》中指出，房地产交易包括（）。

A．房地产转让

B．房地产抵押

C．土地权属流转

D．房屋租赁

E．土地出让

2、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。

A：

税收政策

B：

城市规划调整

C：

环境状况

D：

城市基础设施状况

E：

汇率

3、影响债券利率高低的因素主要有。

（2009年试题）

A：

发行者的资信级别

B：

资本市场资金供求关系

C：

债券偿还期限

D：

利率计算方式

E：

债券发行方式

4、下列资金中，可以用于购买国债的有。

A：

担保公司资金

B：

在建工程抵押贷款

C：

商品房预售资金

D：

住宅专项维修资金

E：

住房公积金

5、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。

A：

不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B：

指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C：

每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D：

不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E：

资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

6、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第

1、2季度房屋销售定基价格指数分别为

107．7％、

110．18％。

又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均。

A：

算术平均数

B：

调和平均数

C：

中位数

D：

众数

E：

执行层的组织协调

7、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。

A：

比较风险

B：

收益现金流风险

C：

持有期风险

D：

时间风险

E：

借款合同

8、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。

A：

划记法

B：

曲线法

C：

折叠法

D：

逻辑审查

E：

点划法

9、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有。

A：

利率是由储蓄和投资决定的

B：

利率是由货币的供求决定的

C：

利率是由可贷资金的供求决定

D：

利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E：

货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

10、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。

A：

可保危险的存在

B：

多个经济单位的结合

C：

单个经济单位的结合

D：

随机事件的科学化

E：

必然事件的科学化

11、潜在购买者一般具有三个特点：

兴趣、收入与（）。

A．意愿

B．途径

C．能力

D．动机

12、房地产具有以下特性。

A：

寿命周期长

B：

不可移动性

C：

异质性

D：

弱流动性

E：

适应性

13、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。

A：

权利人法定名称变更

B：

房地产现状的改变

C：

房屋门牌号码改变

D：

买卖房屋

E：

改建或添建而使房屋面积增加

14、依据投资的对象，投资基金可分为。

A：

股权式基金

B：

有价证券基金

C：

外币基金

D：

本币基金

E：

封闭型基金

15、某估价机构于

2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为

2003年6月15日。

因估价结果有争议，

2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。

A．

2003年6月15日

B．

2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

16、下列表述不符合房地产广告要求的是__。

A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B．房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C．房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D．房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

17、确定路线价时，选取标准宗地应符合（）等的要求。

A．一面临街

B．两面临街

C．土地形状为矩形

D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

18、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A．建筑物重置价

B．建筑物现值

C．土地价格

D．房地产价格

19、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A．签订估价委托合同之日

B．发放抵押贷款之日

C．完成估价对象实地查看之日

D．未来处置抵押房地产之日

20、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：

即便利品、选购品和特殊品。

A：

购买习惯

B：

购买心理

C：

购买动机

D：

购买行为

E：

借款合同

21、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。

A．8.0

B．8.4

C．9.0

D．10.0

22、下列关于物权和债权，表述错误的是。

A：

物权和债权都属于财产权的范畴

B：

债权是请求权

C：

物权是支配权

D：

物权是请求权

E：

执行层的组织协调

23、对于同个遍地产投资方案，某动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb’）之间的关系是（）。

A．Pb

B．PbPb'

C．Pb=Pb'

D．Pb>Pb'

24、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种（）。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产使用需求

25、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。

A．本地区房地产的

B．全国房地产的

C．本地区本类房地产的

D．本类房地产的