房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析.docx
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房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析
2021年房地产估价师根本制度与政策考试真题及答案解析
〔一〕单项选择题〔共40题,每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号〕
1.以下企业或机构中,不属于房地产业的是〔〕。
A.房地产开发企业
B.房地产估价机构
C.物业效劳企业
D.建筑施工企业
【答案】D
【解析】此题考察的是房地产业的根本概念。
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、效劳和管理的行业,包括开发经营、房地产中介效劳、物业管理和其他房地产活动。
参见教材P1。
2.依法征搜集体土地的是国家为了〔〕利益的需要。
A.公共
B.社会
C.集体
D.政府
【答案】A
【解析】此题考察的是征收、征用集体土地的政策规走。
?
物权法?
规走:
为了公共利益的需要,按照法律规走的权限和程序可以征搜集体土地。
参见教材P21。
3.以下国有建立用地中,不能通过划拨方式获得使用的是〔〕。
A.城市绿地
B.汽车加油站
D.街心公园
D.地税局机关
【答案】B
【解忻】此题考察的是建立用地使用权划拨的范围。
根据?
划拨用地目录?
〔国土资源部令第9号〕,以下建立用地可由县级以上人民政府依法批准,划拨土地使用权:
①国家机关用地。
②军事用地。
③城市墓础设施用地。
④公益事业用地。
⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地。
⑧法律、行政法规规走的其他用地。
参见教材P34。
4.国有土地上房屋证收补偿协议由〔〕和被征收人签订。
A.房屋证收部门
B.房地产估价机构
C.房屋征收主体
D.房屋征收施行单位
【答案】A
【解析】此题考察的是国有土地上房屋征收的补偿。
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转
用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。
参见教材P45.
5.被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的,可以向〔〕申请鉴走。
A.房屋证收部门
B.另一家房地产估价机构
C.监察机关
D.房地产价格祕专家委员会
【答案】D
【解析】此题考察的是国有土地上房屋征收的补偿。
对评估确走的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴走。
参见教材P45。
6.建筑工程施工过程中,施工单位发生变更的,应重新申请领取〔〕。
A.建立工程规划答应证
B.建立工程施工答应证
C.建立用地规划答应证
D.国有土地使用证
【答案】B
【解析】此题考察的是施工答应管理。
建筑工程在施工过程中,建立单位或者施工单位发生变更的,应当重新申请领取施工答应证。
参见教材P80。
7.城市规划中,城市绿地范围的控制线是〔〕。
A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线
【答案】C
【解析】此题考察的是城乡规划控制线。
城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。
参见教材P64。
8.某房地产开发投资工程资本金为2000万元,那么开发企业以工业产权作价出资的最高额是〔〕万元。
A.400B.600C.700D.1000
【答案】A
【解析】此题考察的是房地产开发工程实行资本金制度。
以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资工程资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规走的除外。
参见教材P92。
9.新建商品房的质量问题由〔〕承当责任。
A.勘察设计单位
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产发企业
【答案】D
【解析】此题考察的是房地产开发工程质量责任制度。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发工程的质量承当责任。
参见教材P94。
10.某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商品住宅,单价为1万元/㎡。
购房合
同对面积误差未作约走。
经实测房屋建筑面积为105㎡,买受人实际应付购房款〔〕万元。
A.100
B.101C.103D.105
【答案】C
【解析】此题考察的是商品房买卖合同。
按套内建筑面积计价,面积误差比绝对值超过
3%时,买受人有权解除合同。
买受人不退房的实测面积大于预测面积时,面积误差比在
3%之内的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款甶房地产企业承当,产权归买受人。
参见教材P115。
11.房屋租赁合同约走的租赁期限依法不得超过〔〕年。
A.5
B.10C.15D.20
【答案】D
【解析】此题考察的是商品房屋租赁合同。
?
合同法?
规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。
参见教材P118.
12.根据?
物权法?
,以下财产中,可以设定抵押的是〔〕。
A.国有土地所有权
B.村办企业的厂房
C.集体土地所有权
D.被查封的房屋
【答案】B
【解析】此题考察的是房地产抵押的条件。
土地所有权不得抵押以其他形式限制的房地产不得设走抵押权。
参见教材P122。
13.因继承获得不动产物权的,自〔〕时发生效力。
A.继承开场
B.申请不动产登记
C.记载传记薄
D.领取不动产权证书
【答案】A
【解析】此题考察的是不动产登记的根本规定。
因继承或者受遗赌获得物权的,自继承或者受遗贈开场时发生效力。
参见教材P133,
14.根据?
房产测量标准?
,不应分摊的共有建筑面积是〔〕。
A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室
【答案】C
【解析】此题考察的是房地产面积测算。
不应分摊的共有建筑面积包括:
独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室〔层〕;用作公共休息、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
参见教材P147。
15.从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备〔〕资质。
A—级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
【答案】A
【解析】此题考察的是房地产估价机构监管。
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
参见教材P158。
16.合伙制房地产估价机构中,专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于〔〕。
A.50%
B.60%C.70%D.80%
【答案】B
【解析】此题考察的是房地产估价机构资质等级。
专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求:
有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。
参见教材P154.
17.目前,一级房地产估价机构的资质核准由〔〕管理部门负责。
A.县级以上房地产
B.城市房地产
C.省、自治区、直辖市住房城乡建立
D.囯务院住房城乡建立
【答案】C
【解析】此题考察的是房地产估价机构资质管理。
一级房地产估价机构资质核准工作由省、自治区、直辖市住房城乡建立〔房地产〕管理部门负责。
参见敦材P156。
18.房地产估价师的注册有效期为〔〕年。
A.2
B.3
C.4
D.5
【答案】B
【解析】此题考察的是房地产估价师注册。
房地产估价师注册有效期为3年。
参见教材
P166。
19.保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造赛用,应当通过〔〕列支。
A.物业效劳费
B.房屋保险费
C.专项维修资金
D.其他费用
【答案】C
【解析】此题考察的是住宅专项维修资金制度。
专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
参见教材
P196。
20.调节纳税人负担轻重的主要税制要素是〔〕
A.税率
B.税墓
C.附加和加成
D.免征额
【答案】A
【解析】此题考察的是税收制度及构成要素。
纳税人负担的轻重,主要通过税率的髙低来调节。
21.以下占用耕地建立的工程中,可以减半征收耕地占用税的是〔〕。
A.军事设施
B.养老院
C.飞机场跑道
D.农村居民新建住宅
【答案】D
【解析】此题考察的是耕地占用税。
农村居民占用耕地新建住宅,税额减半征收。
参见教材P211。
22.以下导致房屋权属转移的行为中,不征收契税的是〔〕。
A.继承
B.贈与
C.抵债
D.交换
【答案】A
【解析】此题考察的是契税。
对于?
继承法?
规走的法走继承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母,继承土地、房屋权属,不征收契税。
参见教材P218。
23.以下税收中,采用走额税率的是〔〕。
A.耕地占用税
B.房产税C.契税
D.个人所得税
【答案】A
【解析】此题考察的是耕地占用税。
耕地占用税实行走额税率。
参见教材P210。
24.以下税收中,按年计算、分期缴纳的是〔〕。
A.契税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.个人所的税
【答案】C
【解析】此题考察的是城镇土地使用税。
城镇土地使用税按年计算,分期缴纳。
参见教材P208。
25.国家开展和改革委员会发布的?
长江三角洲城市群开展规划?
属于〔〕。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
【答案】C
【解析】此题考察的是规划简介。
区域规划是为实现一走区域范围的开发和建立目的而进展的总体部署。
参见教材P2。
26.在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是〔〕。
A.一氧化碳
B.一氧化氮
C.甲烷
D.二氧化氮
【答案】A
【解析】此题考察的是大气污染物及其危害。
一氧化碳在城市大气污染物中含量最多,约占大气污染物总量的1/3,它大部分来自汽车尾气。
参见教材P45。
27.城市生活垃圾,污水属于〔〕。
A.工业污染源
B.农业污染源
C.生活污染源
D.交通污染源
【答案】C
【解析】此题考察的是大气污染源。
其他生活污染:
城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的生活污染源,挥发着有害气体,特別是恶臭气体,影响人们的身心安康。
参见教材
P46。
28.某建筑物±0.000=52.000,设计楼顶相对标高为29.000m,那么该楼楼顶的绝对标高为〔〕m.
【答案】D
【解析】此题考察的是建筑识图根底。
楼顶的绝对标高=52+29=81m。
参见教材P65。
29.针对在工程施行过程中可能发生难以意料的支出,需要事先预留的工程造价部分是
〔〕
A.暂定金额
B.根本预备费
C.涨价预备费
D.工程建立其他费用
【答案】B
【解析】此题考察的是工程造价的构成。
根本预备费是针对在工程施行过程中可能发生难以意料的支出,需要事先预留的费用,又称工程建立不可预见费用。
参见教材P130。
30.分项最细、定额子目最多的工程建立定额是〔〕。
A.估算指标
B.概算指标
C.预算走额
D.施工走额
【答案】D
【解析】此题考察的是工程造价计价的根本原理和方法。
施工定额是工程建立定额中分项最细、定额子目最多的一种定额,也是工程建立定额中的根底性定额。
参见教材P135。
31.关子图解法量算土地面积的说法,正确的选项是〔〕。
A.图上面积测算至少一次
B.图上面积测算应独立进展两次
C.图形面积不应小于2c㎡
D.图上量距应量至0.5mm
【答案】B
【解析】此题考察的是土地面积量算的根本方法。
图解法量算土地面积,可选用求积仪法,几何图形法等方法。
图上面积测算均应独立进展两次,两次量算的面积比拟差不得超过
有关规走。
此外,使用图解法量算面积时,图形面积不应小于5c㎡,图上量距应量至0.2mm。
参见教材P162。
32.关于无差异曲线特征的说法,错误的选项是〔〕。
A.无差异曲线凸向原点
B.无差异曲线的斜率为正值
C.无差异曲线又称为等效用曲线
D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小
【答案】B
【解析】此题考察的是无差异曲线分忻。
无差异曲线主要有以下特点:
〔1〕无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线,斜率为负值;〔2〕无差异曲线图的众多无差异曲线中,同一曲线上的各点代表一样的总效用,不同曲线代表不同的总效用;〔3〕无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交;〔4〕无差异曲线凸向原点。
参见教材P177。
33.完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区別是〔〕。
A.产品是否具有差异性
B.市场信息是否完全
C.资源流通是否存在障碍
D.消费者和消费者数量的多少
【答案】A
【解析】此题考察的是垄断竞争市场上的厂商平衡。
垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同,而与其他条件都一样的一种市场构造,即各厂商的产品不同质,存在一定的差异,参见教材P194。
34.租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是
〔〕。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
【答案】c
【解析】此题考察的是商业银行中间业务。
综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合,甶承租人以产品归还租金的租赁形式。
参见教材P241。
35.以下属于股东自益权的是〔〕。
A.股息红利分配的恳求权
B.出席股东大会的权利
D.查询公司经营状况的恳求权
【答案】A
【解析】此题考察的是股票的根本分类。
过户的权利,股息红利分配的恳求权等。
36.房地产估价师李某,甶于忽略导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失,承当了赔偿责任。
李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险,减轻了估价机构的损失,估价机构为李某办理的保险属于〔〕。
A.第三者责任保险
B.顾主责任保险
C.产品责任保险
D.职业责任保险
【答案】D
【解析】此题考察的是保险的种类。
职业责任保险是指对各类专业技术人员〔如律师、会计师、工程师、医师、估价师等〕,因在从事本职工作中的忽略或过失,造成合同对方或别人财产损失或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。
参见教材P292。
37.为进一步理解?
房地产估价标准?
的贯彻施行情况,某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进展了调查,这样的调查属于〔〕。
A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
【答案】B
【解析】此题考察的是统计数据的搜集。
典型调查是指在研究对象中有意识地选取假设干主观认为表现突出的典型单位进展调查。
参见教材P312。
38.资产与负债按照在公平交易中,熟悉情况定交易双方自愿进展资产交换或者债务清偿定金额计量,这一会计计量的经济属性是〔〕。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置本钱
【答案】C
【解析】此题考察的是会计信息处理程序。
公允价值:
在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,孰悉情况的交易双方自愿进展资产交换或者债务清偿的金额计量。
参见教材P340。
39.李某2021年3月8日因发惹事故失踪至2021年3月8日下落不明;其妻子刘某2021
年3月9日申请法院宣告其死亡,2021年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告。
2021
年4月9日判决宣告李某死亡。
李某丧失民事主体资格的时间是〔〕。
A.2021年3月8日
B.2021年3月9日
C.2021年4月9日
D.2021年4月9日
【答案】D
【解析】此题考察的是自然人、法人和合伙。
自人民法院宣告死亡判决生效之日,被宣告死亡人即丧失了民事主体资格,其民事权利才能终止。
所以李某丧失民事主体资格的时间是2021年4月9日。
参见教材P375。
40.拍卖国有资产为房地产的,确走保存价的根底是〔〕。
A.房地产估价结果
B.人民法院的决走
C.国有资产管理部门做出的决策意见
D.国有资产占有部门意见
【答案】A
【解析】此题考察的是保存价规那么。
假设拍卖囯有资产是房地产的估价结果确走保存价。
参见教材P401。
〔二〕多项选择题〔共15题,每题2分。
每题的备选答案中有两个或两个以上符合题
意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。
全部选对的,得2分;错选或多项选择的,不得分;少选
且选择正确的每个选项得0.5分〕
1.以下费用中,属于征收耕地的补偿费用的有〔〕。
A.征地管理费B.青苗补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物补偿费
E.被征收农民的社会保障费用
【答案】BCDE
【解析】此题考察的是征搜集体土地补偿的范围和标准,根据?
土地管理法?
的规走,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
?
物权法?
还规定,除要依法足额支付上述费用外,还应当安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
参见教材P24。
3.根据?
囯有土地上房屋征收与补偿条例?
,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内施行的行为有〔〕。
A.改建房屋
B.新建房屋
C.扩建房屋
D.租赁房屋
E.变卖房屋
【答案】ABC
【解析】此题考察的是国有土地上房屋征收的程序。
在房屋征收范围确走后,不得在房屋征收范围内施行新建、扩建、改建房屋和改变房屋用处等不当增加补偿赛用的行为;违背规定施行商述行为的,不予补偿。
参见教材P44。
4.为加强规划控制线的管理,原建立部先后就〔〕出台了部门规章。
A.规划红线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市蓝线
E.城市黄线
【答案】BCDE
【解析】此题考察的是城乡规划控制线。
为加强对规划控制线的管理,原建立部相继出台以下部门规章进展专项管理:
?
城市绿线管理方法?
〔自2002年11月1日起施行〕、?
城
市紫线管理方法?
〔自2004年2月1日起施行〕、?
城市蓝线管理方法?
〔自2006年3
月1日起施行〕和?
城市黄线管理方法?
〔自2006年3月1日起施行〕。
参见敦材P63。
5.根据?
城市房地产管理法?
,房地产交易的形式有〔〕。
A.房地产出让
B.房地产转让
C.房地产抵押
D.土地划拨
E.房屋租赁
【解析】此题考察的是房地产交易管理的槪念和原那么。
1994年7月5日公布的?
城市房地产管理法?
规走,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
参见教材P102。
6.根据?
城市房地产转让管理规走?
,以下房地产中,不得转让的有〔〕。
A.已抵押的
B.已查封的
C.未获得房屋权属证书的
D.土地是划拨方式获得的
E.未获得土地使用权证书的
【答案】BCDE
【解析】此题考察的是房地产转让的条件。
?
城市房地产管理法?
及?
城市房地产转让管理规定?
都明确规走了房地产转让应当符合的条件,采取排除法规走了以下房地产不得转让:
〔1〕达不到以下条件的房地产不得转让。
①以出让方式获得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约走进展投资开发,属于房屋建立工程的,应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的,形成工业用地或者其他建立用地条件;③按照出让合同约走已经支付全部土地使用权出让金,并获得土地使用权证书。
〔2〕司法机关和行政机关依法裁走、决走查封或以其他形式限制房地产权利的。
〔3〕依法收回土地使用权的。
〔4〕共有房地产,未经其他共有人书面同意的。
〔5〕权属有争议的。
〔6〕未依法进展登记领取权属证书的。
〔7〕法律和行政法规规走制止转让的其他情况。
参见教材P106。
7.根据?
不动产登记暂行条例?
,不动产登记的范围有〔〕。
A.海域使用权
B.国有土地所有权
C.森林、林木使用权
D.集体土地所有权
E.耕地、林地、草地等土地承包经营权
【答案】ADE
【解析】此题考察的是不动产登记的槪念和范围。
?
不动产登记皙行条例?
第五条规走,不动产登记的范围是:
1.集体土地所有权;2.房屋等建筑物、构筑物所有权。
3.森林、林木所有权;4.耕地、林地、草地等土地承包经营权。
5.建立用地使用权;6.宅基地使用权;
7.海域使用权;8.地役权。
9.抵押权;10.法律规定需要登记的其他不动产权利。
参见教材
P130。
9.以下房产中,可以免证房产税的有〔〕。
A.出租地下建筑物
B.企业兴办的字校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年效劳机构自用房产
【答案】BDE
【解析】此题考察的是房产税。
下述房产免征房产税:
〔1〕国家机关、人民团体、军队自用的房产。
但是,上述单位的出租房产以及非自身业务使用的消费、经营用房,不属于免税范围。
〔2〕由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
〔3〕宗敦寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
但其附设的营业用房及出租的房产,不属于免税范围。
〔4〕个人所有非营业用的房产,房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规走征收房产税。
〔5〕经财政部批准免税的其他房产。
参见教材P206。
10.城市用地适用性评价中,根本上可以修建的用地有〔〕。
A.有细微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段
B.地形坡度超过20度以上的地段
C.洪水吞没深度为2米的地段
D.农业消费价值很高的根本农田保护区
E.地下水位深度距地外表深度较浅的地段
【答案】AE
【解析】此题考察的是城市用地。
二类用地:
即根本上可以修建的用地。
其详细情况是:
①土质较差,在修建建筑物时,地基需要采取人工加固措施;②地下水位距地外表的深度较浅,修建建筑物时,需降低地下水位或采取排水措施。
③属洪水轻度吞没区,吞没深度不超过1-1.5m,需采取防洪措施;④地形坡度较大,修建建筑物时;除需要采取一走的工程措施外,还需动用较大土石方工程;⑤地外表有较严重的积水现象,需要采取专门的工程准备措施加以改善;有细微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象,需要采取一定工程准备措施等。
参见教材P20。
11.以下属子建筑物永久荷载的有〔〕。
A.建筑物的自重
B.家具
C.设备D.风
E.地基土压力
【答案】AE
【解析】此题考察的是建筑设计。
永久荷载是指建筑本身的自重,以及地基绐建筑的土反力或土压力。
参见教材P73。
12.宏观济政策目的有〔〕。
A.厂商利润最大化
B.充分就业
C.价格稳走
D.经济增长
E.国际收支平衡
【答案】BCDE
【解析】此题考察的是宏观经济政策目的。
宏观经济政策目的包括充分就业、价格稳走、经济增长和国际收支平衡,而宏观经济政策是为了到达这些目的而制走的政策措施。
参见教材P211。
13.关于股票和公司债券的说法,正确的有〔〕。
A.股票持有人和公司债券持有人都承当公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于、流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都表达资本信誉关系
【答案】BE
【解析】此题考察的是股票与相关概念的比拟。
选项A错误,在风险方面,股票持有者承当公司经营风险责任,而公司债券持有人那么不承当公司经营风险责任;选项C错误;股票投资是一种长期投资,而公司债券投资那么是一种短期投资;选项D错误,公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息,并且数额事先已经确走,不受公司经营状况的影响。
参见教材P276。
14.反映企业营运才能的财务分析指标有〔〕。
A.流动比率
B.应收账款周转率
C.资产报酬率
D.存货周转天数E.资产负债率
【标准答案】BD
【解析】
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