航空总部区B1地块项目前期定位与方案评估.docx

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航空总部区B1地块项目前期定位与方案评估

航空总部区B-1地块

项目前期定位与方案评估

资产管理部

2013年6月16日

前言

从根本意义上讲，公司肩负着临空新城13800亩土地的销售任务，同时承担了航空总部区的建设任务，B-1地块项目又是航空总部办公区片区开发的启动项目。

根据企业开发目标、项目背景、及有限的项目投资资金，B-1地块将重点围绕以下几个方面展开项目研发方向——

1、临空新城的土地运营与B-1地块项目的投资收益，哪个是优先选项？

2、B-1地块在航空总部区区域开发中，启动的是哪种角色定位？

3、航空总部区其他项目何时跟进开发？

区域道路构架何时正式投入使用？

基建工程如何协调B-1项目开发进度、完成B-1地块角色定位？

4、本案在极其有限的开发资金前提下，如何开发？

如何降低开发风险？

5、地块特殊条件限制能否协商突破？

能否根据市场先例，商业公寓性质采用民用水、通燃气、突破至民用电？

研发方案说明

结合上述项目前提条件、地块规划指标与规划要点，提出两个方向研发方案。

鉴于B-1地块现状、市场现状，项目销售形势不容乐观，故需要如下配合措施——

1、根据B-1地块规划要点，30%兼容住宅功能部分的，如果不能突破集体公寓规划限制，不建议开发兼容住宅；如果能突破规划限制条件的，则保留住宅。

2、根据盘龙城、汉口北市场先例，以下方案中公寓产品的，要求统一民用水、通燃气，争取民用电。

3、根据B-1地块现状，交通条件相当恶劣。

在B-1地块开盘之前，需要完成航空总部区道路建设。

4、B-1地块公共交通很落后，需要公司层面引进公交车辆、协调其他公司和部门推进地铁建设。

注：

以上条件，对B-1地块运营影响大，涉及部门广，需要公司层面协助解决。

目录

第一部分：

区域总体与项目研发方向

一、临空新城运营规划与B-1地块

二、航空总部区运营规划与B-1地块

三、周边环境与B-1地块

四、B-1地块表征与研发方向

第二部分：

市场研究与产品研发重点

一、市场综述

二、区域市场分析

三、产品研发重点

第三部分：

研发方案与可行性研究

一、地块规划指标与规划要点

二、方案规划与可行性研究

方案X：

1、方案概述

2、技术指标

3、服务对象与研判价格

4、开发周期与销售周期

5、销售收入估算

6、项目总投资估算

7、现金流量表

第四部分：

方案评估与比较

第一部分：

区域总体与项目研发方向

一、临空新城运营规划与B-1地块

临空新城城市规划与土地运营是企业中长期的根本任务，根据整体规划，临空新城将为区域构建出恢弘的市场愿景，B-1地块为区域整体开发的首个启动项目，对临空新城具有较大的意义，但对整个区域影响不大。

规划中的临空新城交通快捷、功能齐全，具备较强的市场前景——

1、航空总部区、体育竞技区、古镇文化旅游区、康体医疗与休闲区、核心商务区、大型居住区、休闲娱乐区等八大功能区，构建临空新城功能驱动核心，为B-1地块塑造出良好的开发愿景。

2、汉孝城际铁路、地铁7号线、8号线、2号延长线、机场轻轨、公交车停车场、天河机场等区域公共交通，为B-1地块构建出完善的交通动脉。

3、临空新城需要较长的开发周期，航空总部区是其首次启动的主体功能区，也是公司近期重点的建设任务。

4、92亩地的B-1地块，属航空总部区3200亩功能区域的极小部分，对整个临空新城运营的影响力有限。

二、航空总部区运营规划与B-1地块

航空总部区诸多拟建项目及市政配套建设等处于起步阶段，区域内道路构架不全、内外尽皆一片待开发耕地，开发环境与氛围严重不足。

本案属航空总部区首个启动开发项目，具备开发示范效应，同时蕴量着较大的开发风险。

航空总部区规划以航空航天为主题的总部办公、培训训练、教育于一体，具备较强的开发基础，是企业近期建设的主要任务。

1、天河机场的扩建首先获得了国家的批准，并受到省市区政府的支持，具备可实现的基础。

2、据初步了解，首批航空企业东航、国航、南航、海航、友和道通等均意向入驻航空总部区，并拟获取土地建设总部办公区，但尚未落实具体执行与开发计划。

3、航空总部区属初步开发阶段，远期交通便利，但目前仅291路、298路两路公交车辆，难以支撑区域规划，需要加快推进区域公共交通工作进度。

4、B-1地块是首个启动开发项目，具备片区展示示范效应，同时蕴育着较大的开发风险。

三、周边环境与B-1地块

根据实地踏勘，B-1地块地块四至与周边现状根本不足以推动项目开发、达成示范开发的目的，地块周边没有基础配套设施，项目需研发基础配套满足自身需求。

根据B-1地块实地踏勘——

1、地块四周为农业用地，北侧为外环高速。

2、地块周边正在推进道路建设，其中主干道基本落成。

3、地块位于规划中的航空总部区核心位置，但短期内对外交通不畅，缺乏项目展示面。

4、周边配套设施短缺。

5、区域规划了轻轨地铁和公交车停车场，但短期内仅291路、298路公交车，交通配套不足。

四、B-1地块表征与研发方向

地块总体表征：

重点形象展示、恶补配套建设、有远景但现状残酷、项目缺乏展示面、开发风险大、航空总部办公

关键词：

首个启动开发项目

示范效应、

初步建设阶段、基础配套奇缺

短期交通不便

诸多拟建项目暂无明确开工计划

市政恢弘规划，远景看好

开发风险

研发方向：

或侧重展示项目形象示范，或以投资收益与投资风险为主导、兼顾形象展示，或侧重展示片区办公示范。

1、侧重展示项目形象示范

产品方向：

高端写字楼、高档商务酒店、商业配套、公寓洋房。

研发功能：

高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象，公寓洋房表达项目品质，商业配套完成自身需求。

2、以投资收益与投资风险为主导、兼顾形象展示

产品方向：

高端写字楼、高档商务酒店、商业配套、LOFT公寓、普通住宅公寓。

研发功能：

高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象，LOFT公寓获取投资增值效益、普通住宅公寓构建现金流，商业配套完成自身需求。

3、侧重展示片区办公示范

产品方向：

高端写字楼、高档商务酒店、总部独栋办公、商业配套、住宅公寓。

研发功能：

高端写字楼、高档商务酒店表达片区形象，总部独栋办公表达办公品质档次，商业配套完成自身需求，住宅公寓回笼资金。

第二部分：

市场研究与产品研发重点

一、市场综述

前四个月商品房市场总体呈现量价齐升热销形势，远城区价格涨幅明显高于主城区，中心城区高端办公楼产品租售市场延续热销态势，开发商对市场前景充满信心。

1、节后商品房供给总量快速上升，四月份供给显著增加，开发商看好市场前景。

2013年前四个月商品房供给（单位：

万平方米）

2013年前三个月，由于传统春节销售淡季、政策调控空悬等因素，导致商品房市场供给萎缩；三月份月份调控政策及地方政策目标确立，四月份商品房供给显著增加，显示商品房供给商对市场前景充满信心。

2、节后商品房住宅产品、商铺产品市场消费明显回暖，办公产品市场消费仍处于恢复阶段

2013年前四个月商品房成交（单位：

万平方米）

由于传统春节销售淡季，二月份商品房市场消费明显处于低谷，春节后商品房市场消费明显回暖；其中住宅产品、商铺产品节后恢复至节前水平，办公产品市场由于消费周期因素、处于节后逐步恢复阶段。

3、主城区商品住宅成交价格稳定，本年度远城区商品住宅成交价格上涨涨幅明显高于主城区

年度商品房住宅成交价格趋势（单位：

元/平方米）

根据2012年4月以来每月成交价格，主城区销售价格涨幅4.05%，远城区商品房住宅产品销售价格涨幅16.71%，价格涨幅远远超过主城区。

5、高端写字楼租售市场延续热销，世界500强、加工制造业、咨询服务业、房产业、金融业等成为高端写字楼消费的主力军

自2009年以来，武汉市商品房写字楼产品市场成交火爆，连续两年成交面积数倍于以前年度成交面积。

自2009年以来，武汉市商品房写字楼产品成交价格呈现快急速上涨态势，开发商对写字楼市场的充满信心。

加工制造业、咨询服务业、房产业、金融业、进出口贸易公司等企业成为高端写字楼产品消费的主力军。

武汉市商品房市场总体呈现乐观态势，节后商品房市场销售火爆，销售价格持续上涨，远城区住宅价格补涨趋势明显，中心城区写字楼租售市场仍然延续热销。

二、区域市场分析

巨龙大道两侧、巨龙大道与盘龙大道交汇处区域，住宅项目开发成熟且占据主导地位，二季度地铁效应推动区域价格上涨10%；区域开发市场青黄不接，巨龙大道北上步入临空

新城区域、盘龙大道西南区域成为市场开发趋势，商旅酒店项目、酒店式公寓产品、企业办公项目等开始涌现。

1、第二季度，在售项目价格上涨至5000元/平方米到5500元/平方米，两房热销，主力客群来自汉口北部、黄陂县城及下辖乡镇、外地小老板。

项目名称

开盘日期

推出套数（套）

销售价格（元/平方米）

户型配比

主力客户结构

F学府

一期开盘

2012.6

1500

3900-4100-4200-4500

两房40%

三房60%

盘龙城拆迁户

汉口拆迁户

武昌投资客

最后一期

2013.1

300，尾房

4500

二期

待定

21个单元

报价5200

橄榄城

2013.3

300，尾房

4500

小两房30%

小三房70%

盘龙城本地客户

黄陂城区客户

汉口青年客户

2013.6

300

5000

汉口湖畔

二期

2013.1

670

4800-5100-5400

两房40%

三房60%

盘龙城本地人

外地小老板

汉正街小老板

最后一批

24#

130

奥莱汇

LOFT

2012.11

240，余20套

6000-6400民用水、电性质待定、不通煤气

37-50，小户型

武昌投资客

珑璟轩

二期

2013.6

130

5400

两房50%

三房50%

天河机场员工

汉口年轻人

黄陂下辖乡镇

龍城

懿品

一期

2013.5

100，售罄

5800

两房30%

三房70%

汉口年轻人

盘龙城/黄陂区

外地人

人和

天地

六期

2013.7

不详

5100

两房40%

三房60%

汉口北

黄陂区

中城

时代

尾盘，极少量房源

6500

40年公寓、5.2米、民用水、商业点、通煤气

主力户型40-50平

其次70-100

汉口年轻人

武昌投资客

现代企业成

普通高层写字楼

4200-4300

700-1300平方米

——

武汉客厅

2012.11

商业公寓

5200

50平80%

100平20%

青年人，重视价格

酒店式公寓

9000

武昌投资客

2013.5.18

写字楼

6000

100平50%

200平50%

准备加推两栋写字楼

2、开发市场青黄不接，老项目已步入尾盘开发阶段，新入市项目、新开发项目供给不足

项目名称

已开发规模

储备规模

储备地块位置

F学府

一期1500户已开发

剩20余套住宅

二期21单元

湖畔地块，

二期住宅预报价5200

橄榄城

一期10万平方米

二期3万平方米

余2-4期，27万平方米

深入盘龙工业区，

二期住宅暂报价5000

汉口湖畔

一期已开发完毕，二期开发670套

二期130套

在建、下半年推售

珑璟轩

5幢高层（不计别墅）

4幢高层（不计别墅）

4幢高层（不计别墅）

奥莱汇

1幢LOFT（不计别墅）

无（不计别墅）

领袖城

住宅已开发

尾声阶段

写字楼、商铺

名流人和天地

1-5期

2013年当期销售6期,

备7期

远离巨龙大道

中城时代

——

尾盘开发

——

空港中心

开发完毕

无

无

摩卡小镇

开发完毕

无

无

三江项目

已面市，暂未接待

住宅总面积65万平米

——

林语山间

圈地待开发

未入市，不详

巨龙大道盘龙大道交汇

新项目

毛地，圈地待开发

未入市，不详

巨龙大道盘龙大道交汇

3、商业公寓、写字楼、酒店等产品开始涌现

商业公寓：

代表项目：

中城时代、奥莱汇等项目。

产品介绍：

主力面积40-50平方米的小户型，LOFT结构，层高挑高5米。

中城时代商业公寓民用水、商业电、通煤气，6500元/平方米，总价30万到45万/套，40-50平米户型售罄，仅剩少量70平、100平户型。

奥莱汇商业公寓民用水、未通煤气、用电性质暂不明朗，共240套，2012年11月开盘价5500元/平米、现报价6400元/平方米，40-50平方米，总价25万到30万/套，剩20套。

办公项目：

代表项目：

领袖城

具体情况：

建筑外立面已落成，采用持有招租模式，尚未正式对外公布，具体价格不详。

商业项目：

代表项目：

领袖城、F空港中心、住宅底商

规模：

领袖城沿街商业面积50000平方米，F空港中心小型商业体面积25000平方米，其余为住宅沿街底商。

价格：

领袖城商铺20000元/平方米，F空港中心商铺22000元/平方米，F阳光城住宅底商18000元/平方米，中城时代商铺20000元/平方米

区域市场：

商品房市场以住宅项目、小高层/高层产品开发为主导，刚需性消费需求，重视价格要素、基础配套设施要素。

节后价格上涨10%，集中式销售，两房户型热销。

商业集中在巨龙大道、盘龙大道交汇处，预计总面积15万平方米，均采用1-2层建筑结构，价格20000元/平方米。

客群以汉口北部居民、汉口年轻客群、武昌投资客、黄陂县城客群（在汉口上班）、黄陂下辖乡镇客群、及在盘龙城做生意的外地人等，刚需性消费需求。

市场表征：

商品住宅市场、刚需性消费、价格敏感、基础配套、洋房稀缺、住宅开发青黄不接

关键词：

刚需住宅客群、汉口北客群、黄陂县及乡镇、武昌投资客

绝对商品住宅市场、刚需性消费、两房热销

重视价格要素、关注基础配套

节后价格上涨10%

高层住宅主导、多层洋房稀缺

沿巨龙大道两侧开发布局

商业布局扩张

办公产品、商业公寓产品开始面市

三、产品研发重点

根据B-1地块现状、盘龙城商品房市场现状及发展趋势，B-1地块产品结构需以住宅公寓产品研发为主导，在满足地块形象要求的同时，生产热销产品。

地块销售成功，有利于建设市场口碑，巩固与提升片区形象。

第三部分：

方案研发与可行性研究

一、地块规划指标与规划要点

规划指标：

规划净用地面积：

61721.29平方米。

规划用地性质：

商务用地（兼容部分住宅）。

容积率：

不大于1.8。

建筑密度：

不大于35%。

建筑限高：

依据《武汉市天河机场净空管理办法》执行。

绿地率：

不小于35%，并按国家相关规定执行。

地块红线地块东边长390米，南边长165米，西边长395米，北边长148米。

规划要点：

主体建筑物为办公或酒店，建筑面积不得少于总建筑面积的70%。

后退延喜路道路红线距离不低于12米；后退景云路、景星路道路红线距离不低于30米、后退宾连路道路红线距离不低于12米。

临东、西两侧道路红线不少于1.0米，，临南、北两侧不得超出用地范围线。

机动车按0.8个（标准停车位）/100㎡（建筑面积）配建。

特殊要求：

兼容为住宅用地的，仅能建设集体公寓，不能划整为零分割独立使用；兼容为其他建筑的，可设计为公寓（使用兼容的住宅用地）、或公寓式办公、或公寓式酒店。

根据地块指标及规划要点，结合片区展示示范要求——

集体公寓式住宅产品研发已背离形象展示示范要求；

可以借口研发公寓式办公，落实研发住宅式公寓产品，既满足规划要点，又迎合区域市场。

二、方案规划与可行性研究

方案一：

侧重展示项目形象示范

1、方案概述

研发产品：

高端写字楼、酒店式公寓、配套商业、多层公寓洋房、小高层公寓等

研发功能：

高端写字楼办公形象展示，酒店式公寓商务酒店形象展示（后期也可作为SOHO办公功能，灵活多变），多层公寓洋房为项目形象展示、拉升项目价格，商业、小高层公寓为辅助配套产品。

方案特征：

满足项目形象示范要求，同时也切合市场需求，产品线丰富、资金回笼速度快。

总平布局：

从南向北开发，依次甲级写字楼、酒店式公寓、多层公寓洋房、小高层公寓。

销售模式：

根据区域市场现状，甲级写字楼主体持有出租，地下车位持有出租，其余快速销售。

2、技术指标

甲级写字楼：

28800平方米。

酒店式公寓：

15000平方米。

多层公寓洋房：

21600平方米

小高层公寓：

17200平方米

高层公寓：

21600平方米

多层商业：

6700平方米

总面积：

110900平方米

地下面积：

8000平方米

车位：

889个（其中地下290个、地上600个）

方案要求：

根据市场先例，公寓部分要求民用水、通燃气，然后全力争取民用电。

3、服务对象与研判价格

注：

根据区域市场商品房产品价格现状，结合1年时间的自然价格涨幅（5%），推算产品价格。

甲级写字楼：

根据区域拟建项目工作进度，预计本案甲级写字楼投入使用后，可以服务航空行业关联企业、区域诸多建设项目的现场办公需求。

现阶段该类企业主要在主城区、航空机场等地办公，初期租赁价格40元/平方米.月，中期价格50-60元/平方米.月。

酒店式公寓：

服务与航空总部区商务交流，实际价格5000元/平方米。

初期采用带5年租约、每年回报销售模式，酒店式运营管理，5年后既可由酒店持续租约经营，也交换业主自主经营，还可以用作SOHO办公需求。

多层公寓洋房：

提供航空总部区中高管理层、盘龙城小老板，5500元/平方米。

小高层公寓、高层公寓：

服务与刚需客群,4500-5000元/平方米。

多层商业：

项目自身及航空总部区区域配套服务，12000元/平方米。

4、开发周期与销售周期

根据项目当前工作进度，初步研判开发周期及销售周期如图所示

项目开发周期与销售周期示意图

项目名称

2013年

2014年

2015年

2016年

第二

季度

第三

季度

第四

季度

第一

季度

第二

季度

第三

季度

第四

季度

第一

季度

第二

季度

第三

季度

第四

季度

第一

季度

第二

季度

开发

周期

项目筹备期

项目一期

二期多层

二期小高层

二期高层

二期商业

销售

周期

酒店式公寓

甲级写字楼

多层公寓洋房

小高层住宅公寓

高层公寓

二期商业

5、销售收入估算

项目直接销售收入56545.6万元（公寓按民用水、通煤气），持有固定资产租金总收益37412.16万元，总销售收益93957.76万元。

项目销售收入估算表

分期

物业名称

可售面积（平方米）

销售均价（元/平方米）

销售总额（万元）

一期

甲级写

字楼

出售

6457

8000

5165.6

出租

18543

40元/平方米.月

35602.56

酒店式公寓

15000

5000

7500

地下车位

290（个）

130元/个.月

1809.6

二期

公寓

多层

21600

5500

11880

小高层

17200

5000

8600

高层

21600

5000

10800

商业

10500

12000

12600

销售税金

销售周期内可实现的销售税金3392.7万元（营业税及附加，暂按直接销售收入6%计，持有出租部分税费另计）

6、项目总投资估算

项目首期投入35%自有资金，银行融资15000万元、按20%贷款利率计，部分2014年第一季度实现销售收入后投入滚动开发。

项目总投资估算表

序号

项目名称

总额（万元）

单位成本（元/平方米）

1

土地税费

5880

529.7

2

前期工程费用

2378

200

3

市政基础设施配套费

1189

100

4

建安工程费

22598

1875.38

商业

低层

1050

1000

公寓

多层

2160

1000

公寓

小高层

2064

1200

公寓

高层

3024

1400

酒店式公寓

小高层

1800

1200

甲级写字楼

小高层

12500

5000

5

基础配套设施建设费

3567

300

6

地下设施建设费

2000

2500

7

其他费用

1128.36

96.88（前六项之和3%）

8

不可预见费

1162.21

99.78（前七项之和3%）

9

小计

39902.57

3598.07（注：

甲级写字楼6500，多层公寓2500，小高层公寓2700，高层公寓3100）

10

管理费用

1128.36

118.51（前六项之和3%）

11

营销费用

2827.28

254.94（销售总额5%）

12

财务费用

3000

公司自有资金占满足首期投资总额35%比，其余部分银行融资按20%利率计取，贷款期限1年。

13

小计

46858.21

4225.27

14

土地增值税

1130.91

101.98（销售收入2%预提）

15

总计

47989.12

4327.24

7、现金流量表

根据初步估算，项目在自持甲级写字楼75%、自持地下车位等价值共37412.16万元固定资产的情况下，可实现税后净收入5003.71万元。

累计净现金流量估算表

项目名称

2013

2014

2015

2016

第二

季度

第三

季度

第四

季度

第一

季度

第二

季度

第三

季度

第四

季度

第一

季度

第二

季度

第三季度

第四季度

第一季度

第二季度

现金流入

3000

5400

7110

6872.8

6462.8

4300

5400

11700

3150

3150

销售收入

3000

5400

7110

6872.8

6462.8

4300

5400

11700

3150

3150

一期

酒店式公寓

3000

3000

750

750

甲级写字楼

2400

2400

182.8

182.8

二期

多层公寓

3960