水秀花城所在区域商圈调研.docx
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水秀花城所在区域商圈调研
“水秀花城”调研分析
——芳村坑口地铁项目注解
2012.10.
目录
一、总体商业环境分析7
(一)宏观商业环境分析9
1、全球宏观经济分析9
2、广东经济环境分析9
(1)广东经济环境现状9
(2)广东未来发展情况分析9
3、广佛都市圈11
(1)广佛都市圈(G-Fmegalopolis)简介11
(2)广佛都市圈在广东经济所起的作用11
(3)广佛都市经济体系优势12
(二)中观环境分析15
1、广州的商业分析15
(1)广州商圈现状分析15
(2)广州商圈未来发展18
2、芳村现状分析19
3、芳村的商业环境分析20
4、芳村荔湾并区后的发展24
5、芳村商贸未来发展趋势25
(三)微观环境分析26
1、陆居路在芳村的地位26
2、陆居路现状与分析27
3、酒吧街的现状与未来28
4、步行街未来发展趋势31
(四)环境分析综述32
芳村水秀花城不仅要打造成为芳村的现代商业文化中心,而且还是广州的“第三商圈”;
这个广州第三商圈正好位于广州的西大门,广佛都市圈的中心。
因此,芳村水秀花城的定位,
必须从广东经济发展与广佛都市圈的关系中,找到广州第三步行街的准确定位。
一、总体商业环境分析
(一)宏观商业环境分析
1、全球宏观经济分析
近几年来,欧美各国以及东北亚地区的日本、韩国等国家和地区正在进行新一轮的城市发展及城市产业结构的调整,尤其是把城市功能定位及城市发展中产业结构的重新部署作为新一轮调整的重点。
当前全球竞争已经发展到一个以大都市区之间综合经济实力的较量的时间。
“制造型城市”转型为“服务型城市”、打造和提升“城市特色竞争力”已成为世界新的发展潮流。
随着经济的日益全球化,国际间越来越流行的说法是“得城市者得天下”。
2、广东经济环境分析
(1)广东经济环境现状
改革开发以来,广东一直处在全国经济发展的领先地位。
近年来,在广东的经济发展中,以广州——深圳为中心的珠江三角洲城市群迅速崛起,工业化和城市化进程相互促进,使城市经济成为广东经济发展的主要推动力量。
(2)广东未来发展情况分析
广东未来发展是建设广州和深圳两个国际城市和一批区域中心城市、产业中心城市及一大批优长专业镇为中心,形成层次分明、功能协调的城市体系和差别化、个性化的城市产业结构,以城市建设、管理和产业优化为重点,提高、完善城市功能。
提高整体竞争力。
广东经济发展将有一个战略性的转变,发展的主线将集中于城市化,城市化将为广东经济的发展提供广阔空间。
⏹“城市经济”是广东未来发展的战略重点
珠江三角洲地区的城镇化水平约为72.7%,高出全省平均水平17个百分点,是广东省城镇化水平最高的地区,已初步形成了连片的城市群,人口和产业高度聚集,辐射能力强劲。
⏹将成为世界级的城镇群
《珠江三角洲城镇群协调发展规划(2004—2020)》提出,珠三角将建设成为重要的世界制造业基地和充满生机活力的世界级城镇群。
通过高水平的设施建设和政府间的高效作,整合轴线上的重要城镇节点和产业地区,聚合区域高新技术产业、高端服务功能和交通枢纽功能,与港澳优势互补,形成辐射“泛珠三角”的区域性服务与创新中心,提升区域核心竞争力。
3、广佛都市圈
(1)广佛都市圈(G-Fmegalopolis)简介
都市圈(megalopolis),既指特大城市,又指以特大城市为中心的人口稠密区,也称都市连绵带、大都市经济圈。
广佛都市--就是以广州、佛山为中心的城市集群经济带。
两市面积共有11181平方公里,占珠三角的37.5%;城市人口1233.7万人,占珠三角的42%,城市化水平80.7%。
圈核心城市广州市区人口达700万人,副中心佛山市区人口接近100万;两大城市周围有顺德、三水、高明、南海、增城、番禺等小城市和更多的卫星城。
(2)广佛都市圈在广东经济所起的作用
在全国综合实力前三位的城市中,广佛都市圈在面积上将超过上海,在GDP上将超过北京,在人口上将超过以上两个大城市(上海、北京)。
广佛一体化将大大强化广州作为珠三角的中心和龙头的地位,扩大中心城市的区域辐射力,广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链条中心、行政管理中心,也是未来泛珠三角的中心。
广佛都市圈核心功能区,是未来珠三角最重要的区域中心,是未来大珠三角区域中与深港都市圈发挥同样辐射带动作用的区域中心,也是华南的中心城市。
广佛都市经济数据参考(2000年数据)
GDP
工业产值
零售总额
出口
总数
3333.1亿元
5148.8亿元
1458.7亿元
275亿元
占珠三角
40%
54%
45%
43%
占全省
35%
30%
36%
30%
(3)广佛都市经济体系优势
⏹集约化程度高:
广佛都市圈产业的集约化程度相当的高,一体化将大大强化广州作为珠三角的中心和龙头的地位,扩大中心城市的区域辐射力,广佛都市圈既是珠三角、广东地区的地理中心及产业链条中心、行政管理中心,也是泛珠三角的中心。
⏹交通优势突出:
广佛的交通规划和产业链的优势现在看来更为突出。
连接广佛之间有:
广佛铁路、广佛高速公路、广佛轻轨(筹建中,预计2006年投入使用)。
辐射交通:
广佛轻轨将延伸至顺德,并与广州地铁一号线、二号线、三号线连接;规划建设的广珠西线、广州东二环连通广州、佛山,广州华南快速干线规划延伸到佛山。
完善的道路网络形成了强大的交通系统。
强大的交通系统将相距25公里的广州和佛山连成一体,形成“1小时生活圈”
⏹分工明确,形成互补:
在总体定位上,广佛都市圈的发展方向为:
广东的核心型都市圈,开放的、多元的突出岭南风格的文化型都市圈,是珠三角最为重要的枢纽型都市圈。
在都市集群中,产业互补、城市协作的指导思想确定为“错位发展,优势互补,资源整合,政府引导,市场运作”。
并且承担着各自的功能,很好的融合在一起发展。
广州佛山各自定位和分工:
广州
佛山
定位
作为区域中心城市
作为区域副中心城市,产业中心城市
重点发展
重点是二三产业的平衡发展和综合配套,侧重第三产业,主要功能是对周边地区经济的带动和对周边地区产业的服务;
主要发展第二产业,发展侧重点是产业的聚集和产业规模,城市的部分服务功能应该由邻近的区域中心城市去完成。
广佛都市圈建设中,双方的城市功能相互促进,相互融合,协调发展。
(二)中观环境分析
1、广州的商业分析
(1)广州商圈现状分析
⏹“一点两线,多点分布”的分布格局
广州已成为珠三角乃至于整个华南地区的商都,广州城区如今形成了“一点两线,多点分布”的格局。
一点:
以天河城为重点成放射性分布的天河商圈
两线:
以传统步行街为主的上下九、北京路步行街商圈
多点:
指分布在广州市内多个专业的批发市场。
广州商圈分布图
⏹拓展“四线”商业带
广州市政府就新出炉的《广州市商业网点发展规划(2003-2012)》提出,广州商业网点的发展将沿着东、西、南、北四个方向的快速轨道和快速干道交通放射线,实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。
(2)广州商圈未来发展
从未来发展空间来讲,北京路、上下九是传统初级商业阶段的典型代表,以天河城为中心的巨大商业圈只是起飞前商业阶段和起飞型商业阶段的杰出代表,它们代表的只是广州商都或者珠三角商都。
广州还缺少代表华南商都的市场容量、品牌形象、成长空间和巨大的都市级的辐射力。
而在广州,只有珠江两岸具有这一巨大潜力。
此外,从全球大商都的形成看,无一不以河岸和港湾为轴心,如东京的东京湾、香港的维多利亚湾、上海的黄浦江等。
因此,珠江两岸商业带将是广州商业最大的发展空间,是未来的商都轴心。
围绕这一商业带,可形成购物中心、物流中心、会展中心、休闲中心等。
该商业带正逐步起到凝聚广州河南河北两岸商业能量的中心作用,在广州也只有珠江两岸商业带才能形成华南商都的辐射动力,代表广州的品牌形象。
在未来5年,这一商业带可能仍然处于发育状态,尽管从西到东已经有了若干个重要商业节点,但这还只是零散的商业状态,还处于两岸商业的“低洼地区”。
随着珠江两岸的持续开发和琶洲会展中心、广州大学城、珠江新城、芳村商圈等的开发,在未来10年至20年内,它一定会成为带动广州商业起飞的龙头。
所以广州未来商业最大的发展空间是珠江两岸商业带。
2、芳村现状分析
地理位置:
芳村区位于广州市区西南面,东靠珠江航道,南至佛山水道,西与佛山市南海区接壤,北临珠江,是广州市通往西南各省、县市的门户。
芳村区位于广佛都市圈中心,珠江对岸是广州市荔湾、海珠和番禺三个区,西联佛山市南海区的盐步、平洲和黄歧,是广州连接珠三角的重要交通枢纽。
经济地位:
芳村区位于广佛都市圈核心,是广州城市向外扩散和经济辐射最有利的地段。
芳村区新的功能定位将是广佛都市圈的中心城区、广州西联的交通枢纽和物流中心、文化深厚的生态休闲居住城区。
交通地位:
芳村是广州和佛山两个大城市的主要交通枢纽,是连接两地的桥梁。
所以这里的交通路网发展迅速,已经响成一个完整的交通体系。
3、芳村的商业环境分析
芳村商贸历史悠久,形成了有特色的经济体系。
接着广佛都市圈的组建形成,芳村全力打造以花地地区为核心、十里长堤景观带为依托、地铁沿线各出入口上盖地块为连接点、功能全、辐射力强、影响大的广州西部区域性商贸中心。
专业市场聚集地:
芳村聚集了多个大型专业市场,其商业辐射范围由广佛商圈扩大到广东甚至整个华南地区。
这些专业市场已经成为了区域当中不可或缺的经济组成部分。
芳村主要专业市场分布情况:
专业市场
区域分布
茶叶市场
芳村大道
花鸟鱼虫市场
花地大道
花卉植物市场
芳村和佛山接壤
文体用品批发市场
花地大道
芳村商业格局:
芳村旧有的商业格局是以,陆居路为主要商业中心辐射开来,是单线幅射形式,随着地铁的建成,住宅区的不断发展,如今芳村已经形成了,几大板块的点射形商业格局。
形成一定规模的商业板块有花地湾板块、长堤板块(陆居路为主)、芳村大道板块。
⏹花地湾板块以大型商贸中心为主,包括东百、好又多。
⏹长堤板块(陆居路为主)是以传统的零售业,街铺经营为主。
⏹芳村大道板块主要以专业市场为主,包括茶叶市场。
新型商贸不断涌现
进入新时期,芳村不断根据自身特点发展特色商贸经济。
白鹅潭风情酒吧街、金海马和东方家园家居博览中心、汽车城等等新型的商业项目,为芳村注入了新的元素。
4、芳村荔湾并区后的发展
在市政府对新荔湾建设成“广州最具岭南特色的中心城区”的期望下,芳村,受商业配套与市政规划与荔湾“大一统”的利好,大规划带来芳村区大环境、大交通、大配套等各方面的全方位改变,无疑使芳村再次迎来了新的发展大机遇。
多年来,芳村一直游离于广州中心城区之外,近年,由于珠江隧道、地铁、珠江大桥以及正在修建的新隧道等市政利好不断,芳村成为楼市新生力量。
“这次芳村归入荔湾区,对努力向中心城区靠拢的芳村和一直想寻找向外发展空间的荔湾来说,当然是双赢。
”
芳村区并入荔湾区,是“西联战略”的进一步深化落实,其初衷就是凭借新的荔湾区与佛山南海相邻的优势地理位置,着力推动“广佛都市圈”的发展,使新的荔湾区在未来的发展中,与佛山地区在功能上配合协调,从而形成“广佛都市圈”强劲的核心发展磁场。
甚至还有文章指出,“大荔湾”的行政规划的落实,势必使本来就如火如荼的广佛都市圈的楼市发展更具“磁力”!
5、芳村商贸未来发展趋势
未来,芳村加快花地大道沿线商贸业的发展。
抓好沿线商贸大市场的功能性开发和建设,提高百货业和餐饮业的规模实力和服务水平,加快发展名牌连锁经营、现代服务业和文化产业。
⏹按照现代城市特色和水秀花香的城区特点总体规划芳村的未来发展。
⏹着力将沿线零散商业点整合成片,营造浓厚的商业氛围
⏹精心打造集聚辐射力强和有现代气派的陆居路中心商贸区,抓好沿珠江文化商业带的建设。
⏹用一条主线把芳村整体的文化氛围串起来,形成一个“文化芳村”的概念。
⏹并区后的,资源的重新整合,将为芳村带来新的发展机遇。
(三)微观环境分析
“本项目”位于一号线花地湾地铁站边,以及未来的广佛延长线沙涌站,紧密周边是芳村“三张牌”--花鸟鱼石市场、金海马家具城、国览医疗城,可就近接驳好又多超市、麦当劳、广州第二购书中心、苏宁电器、东江海鲜茶香居酒楼,以及知名的芳村美食街。
是芳村目前较大商圈的中心和纽带。
但因花地湾板块商业落后的现状及芳村商业总体环境的迟滞,目前这带一直未能达到完满的商业效果,在广州地铁沿线商场中一直处于较低谷状态。
1、项目驻地在芳村的地位
2、驻地现状与分析
“本项目”位于一号线花地湾地铁站边,以及未来的广佛延长线沙涌站,紧密周边是芳村“三张牌”--花鸟鱼石市场、金海马家具城、国览医疗城,可就近接驳好又多超市、麦当劳、广州第二购书中心、苏宁电器、东江海鲜茶香居酒楼,以及知名的芳村美食街。
是芳村目前较大商圈的中心和纽带。
但因花地湾板块商业落后的现状及芳村商业总体环境的迟滞,目前这带一直未能达到完满的商业效果,在广州地铁沿线商场中一直处于较低谷状态。
项目现状图
3、酒吧街的现状与未来
⏹
项目现状
酒吧街的现状
白鹅潭风情酒吧街坐落在三江交汇的白鹅潭南岸,与白天鹅宾馆隔江相望。
本项目东起芳村下市涌,西至珠江隧道,北临珠江南岸白鹅潭绿化休闲广场,现已建首期全长680米、占地面积8133㎡,建筑面积约2.4万平方米。
曾经,酒吧街是珠江南岸旅游、休闲、娱乐、美食、购物一体化的标志,吸引着广州年轻的白领。
如今,酒吧街已经不复存在,只剩下几个经营餐饮的商家继续经营,其他的都已经纷纷结业。
酒吧街的败落可以归结于以下几点:
1、定位失误:
广州传统的酒吧消费场所聚集在环市路的区庄和沿江路,芳村本身缺乏必要的商业氛围,同时也缺原始市场,酒吧街的消费群体非常特定,所以在芳村酒吧街在前期的定位存在着严重的失误。
2、没有统一的推广宣传
酒吧街没有统一的推广宣传,导致商户各自为政,所以不能很好的形成总体效果。
3、缺乏管理:
整个酒吧街缺乏有效的管理,导致商家之间形成恶性竞争,引致暴力事情经常发生,直接损坏了酒吧街的形象。
4、交通不便:
直接连接酒吧街的交通几乎没有,所有的陆上交通,都是要穿过长长的陆居路才能到达酒吧街的,到晚上没有夜班的交通工具回市区,十分不便。
5、周边环境恶劣
到酒吧街需要通过陆居路,而当时的陆居路是灯光夜市,环境比较杂乱。
总体影响了酒吧街的形象!
本项目的开发需要在酒吧街失败的案例中提炼原因,加以修正
⏹酒吧街的发展展望
芳村酒吧街曾经是广州标志性景点,被列入广州市商贸业重点项目和珠江夜游观光点,并已在市、区有关知名专家论证的基础上,申报作为广州市的4A特色旅游景点。
所以还是有相当影响力。
酒吧街通过市场的筛选,只剩下几家有特色的以餐饮为主的商家。
我司分析酒吧街的重新盘活,有可能在特色餐饮这方面发展。
所以本项目在规划上需要充分考虑与酒吧街餐饮相适应的业态。
(四)环境分析综述
⏹由国际经济发展和中国区域的发展状况来看,城市化、城市集群已经成为区域的发展方向。
并且已经逐渐显露出其优势。
⏹广佛都市圈的形成,城市集群的出现为该经济实体注入强将的动力。
未来广佛都市圈的核心竞争力将会在整个广东乃至于整个华南商圈起领头的作用。
⏹广佛都市圈的发展将带动总体的区域发展。
因此,处在广佛都市圈中心位置的芳村,为本项目提供了良好的发展机遇
⏹荔湾与芳村的合并,可以使原芳村的一江之隔的分隔打破,使广州与大佛山的联系更加直接、紧密,使“广州西联战略”的进一步深化落实,本项目的辐射范围将更加广阔。
⏹在市政府的建造“白鹅潭”思想指导下,本项目得到了政府强而有力的支持。
⏹芳村独特的历史文化背景,为本项目融入了更多的历史文化元素。
⏹花地湾商圈传统的商业环境,为本项目提供了很好的商业氛围
本项目拥有得天独厚的商业环境和发展机遇
——谢谢——
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