我国住房双体系的模式选择及政策建议.docx
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我国住房双体系的模式选择及政策建议
我国住房“双体系”的模式选择及政策建议
一、我国住房“双体系”构建的指导思想、实施原则和政策目标
1、指导思想
坚持以市场机制配置房地产资源为主导的住房体系建设,保障城镇居民的基本住房权利,逐步改善城镇居民居住条件,形成我国特有的住房供给和消费模式,满足城镇居民多层次的不同住房需求。
2、实施原则
市场主导原则。
住房保障是对住房市场的必要补充;用市场的基本规律、规则和原则,规范保障住房的建设和公共资源的配置,是保障住房可持续发展的必要条件。
量力而行原则。
基本保障和改善提高我国城镇居民住房水平,需要充分考虑我国的土地、资金、财税的供应和调整能力,是随着国家经济实力、地方政府财力和城镇居民住房支付能力的提高而分阶段实现的。
逐步改善原则。
尽管我国经济实力在新世纪有了重大突破,但我国还是一个有着13亿人口(约6.5亿为城镇常住人口)的发展中大国,无论是保障住房还是商品住房,其居住条件和环境的提高改善,都是要通过长期努力才能逐步实现的。
不能指望在一个短时期里,集中优势资源,通过一蹴而就的措施解决住房问题。
协调发展原则。
必须强调房地产业和国民经济、住房资源和住房真实需求、商品住房和保障住房的协调发展,而不是此消彼长的排他性发展。
在商品住房和保障住房内部,同样存在着不同形式住房的协调发展。
城乡统筹原则。
我国房地产市场还没有完成从城镇走向城乡一体的历史进程,这与我国现行的国有土地和集体土地制度密切相关。
在发展我国住房双体系的过程中,要逐步实现城乡规划统筹、城乡土地利用统筹和城乡房地产市场统筹。
因地制宜原则。
由于中国经济是立体化的,城乡之间、东西之间均存在着巨大的差异,也由于房地产的不动产特性,还由于中央政府和地方政府在财权和事权上的划分,因此中国商品住房和保障住房的资源需求、政策措施、水平标准在中国各地也应该存在着客观的差异性。
3、法律政策目标
(1)保障住房
建立健全的住房保障法律法规体系和政策体系;
强化政府在保障住房规划、建设、分配、管理等方面的职能、职责;
实现保障住房投入、产出、管理和退出的良性循环机制;
保障住房形成销售和租赁两种类型、实现实物和货币补贴两种保障形式;
打破户籍、城乡的门槛,对本行政区域内中低收入且居住困难的劳动者实行基本住房保障,努力做到人员应保尽保,保障水平逐步提高。
(2)商品住房
建立健全的商品住房法律法规体系和政策体系;
努力满足城镇居民、侨民和外籍人士对商品住房的分层次的需求;
保障房地产权利人的占有、使用、收益和处分等合法权益;
遏制商品住房用于过度投资和投机行为;
培育土地、增量和存量三级市场有机联动、充满竞争活力的市场环境;
实施强制性商品住房关于物业管理、维修基金、修缮装饰等方面的法规措施。
(3)产业发展
制定并完善中国住房产业中长期发展规划及其相应的法律、法规和政策;
保持房地产业在国民经济中支柱产业的地位;
规范全国住房土地、增量住房和存量住房三个市场的联动发展;
建立覆盖全国的住房产业和住房市场的个人、家庭信息联网体系;
建立覆盖全国的房地产(含土地、建设、市场、企业、权籍等)、银行、税务、民政、工商、证券、公安等部门关于城镇个人、家庭的财产财富信息联网体系;
确立住宅产业化、装修化和绿色建筑的发展目标。
二、“双体系”的四种内涵模式
“双体系”不同于“双轨制”。
“双轨制”是在住房计划体制向市场体制转变过程中出现的阶段性制度,“双体系”则是在住房市场体制确立后的长期性制度建设。
“双体系”的建设在理论上和实践中获得了业界广泛的认同,但对“双体系”的内涵模式的定义和理解上却存在着非常大的模糊性和差异性。
唯有在“双体系”的内涵模式上达成高度共识,并形成相应的法律、法规和政策,“双体系”才能在实践中呈现符合市场经济规律和政府民生目标的科学发展。
从理论上对“双体系”的内涵模式进行拆解分析,应有四种模式(见图1)。
“隔绝封闭”模式
“衔接连通”模式
“市场主导”模式
“保障主导”模式
图1“双体系”四种模式关系图
1、“隔绝封闭”模式
此种模式主要内涵是“保障归保障、市场归市场,各自独立且封闭运转的‘双体系’”。
其要点是:
形成以市场机制为主导的商品住房体系和以政府保障为主导的保障住房体系,两个体系各自独立且封闭运行;
商品住房体系依靠市场机制实现资源配置,价值规律和供求关系发挥主导作用;
商品住房体系在崩溃危机和投机过度条件下,政府部门将采用行政、法律、经济的手段予以干预和调节;
保障住房体系依靠行政机制实现资源配置,主要靠财政列支予以资源保障,依托政府资源实现保障住房的配售、配租和管理;
保障住房体系中的土地价格、租赁价格、出售价格和物业管理价格不参照商品住房体系的价格;
增量商品住房和存量商品住房可通过政府收购等方式流入保障住房体系,但保障住房不得流入商品住房市场,套取住房财产财富;
保障住房中的租赁部分产权全部属于国有资产,出售部分政府是唯一的收购者。
此种模式顺利运行的环境条件要求是:
政府要有充裕的保障住房财政列支和完整的管理队伍;
政府要有娴熟的双线调控(同时面向商品住房体系和保障住房体系)能力;
商品住房体系和保障住房体系都得到法律法规的支撑和维护。
这种模式的主要优势如下:
两个体系相对独立,各有明确的体系责任主体,各有明确的体系供给对象,各自封闭运转;
可有效的规避保障房上市出租、出售牟利等弊端;
有利于保障房投入产出良性循环机制的逐步形成;
有利于起到平抑商品住房市场价格。
这种模式的主要问题如下:
保障住房体系的封闭运作,对政府可持续的财力支持和管理机制带来严峻挑战;
仍不能有效规避骗购、骗租保障住房的现象;
对商品住房体系可能会带来一定的冲击,如土地供应、物业管理收费、市场租金和售价等方面;
2、“衔接连通”模式
此种模式的主要内涵是“保障与市场相对独立运转,两者有条件衔接连通的‘双体系’”。
其要点是:
形成以市场机制为主导的商品住房体系和以政府保障为主导的保障住房体系,两个体系虽然相对独立,但在一定条件下互有交集;
商品住房体系依靠市场机制实现资源配置,价值规律和供求关系发挥主导作用;
商品住房体系在崩溃危机和投机过度条件下,政府部门将采用行政、法律、经济的手段予以干预和调节;
保障住房的推行是一项社会政策、一项公共服务,需依靠行政机制实现资源配置,主要靠财政列支予以资源保障,依托政府资源实现保障住房的配售、配租和管理;
保障住房体系中的土地价格、租赁价格、出售价格和物业管理价格参照市场的价格;
增量商品住房和存量商品住房可通过政府收购等方式流入保障住房体系,保障住房在满足一定条件时也可以流入商品住房市场,使保障住房居住着获得住房财产财富;
保障住房中的租赁部分产权全部属于国有资产,出售部分面向市场,优先考虑有支付能力的中低收入者。
此种模式顺利运行的环境条件要求是:
由于保障住房能够流入商品住房市场,因此政府对保障住房的投入能力和维持良性循环能力要比“隔绝封闭”更强,管理体制要求更高;
政府要有娴熟的双线调控(同时面向商品住房体系和保障住房体系)能力;
商品住房市场体系得到法律法规的支撑和维护;
有完善的保障住房流向商品住房市场的法律和政策约束。
这种模式的主要优势如下:
将市场的因素扩展影响到保障房体系内部,便于保障房经济核算和可持续性发展;
两个体系既相对独立又有所连通,规范性和灵活性结合较好。
既解决了中低收入者住房问题,又一定程度上满足了有支付能力及支付意愿的中低收入者逐步建立居住财产权的意愿;
通过保障房出售,政府可以分享增值收益,回笼资金,便于建立投入产出良性资金循环机制。
这种模式的主要问题如下:
由于部分保障住房能够不断地流入商品住房体系内,因此在面对恒定或增加的保障对象数量时,政府要不断追加保障住房投入;
仍不能有效规避骗购、骗租保障住房的现象;
对商品住房体系可能会带来一定的冲击,如土地供应、物业管理收费、市场租金和售价等方面;
两个体系衔通部分存在管理范畴和责任界限的模糊地带。
3、“市场主导”模式
此种模式的主要内涵是“商品住房体系涵盖保障住房体系的‘双体系’”。
其要点是:
住房体系总体上是商品化的以市场机制为主导的体系,主要依靠市场机制实现资源配置,价值规律和供求关系发挥作用;
用市场的基本规律、规则和原则,规范保障住房的建设和公共资源的配置,是保障住房可持续发展的必要条件;
保障住房体系是对商品住房体系的必要补充,其政策目标是为没有能力通过市场获得合适住房的家庭满足其基本住房需求,是存在于商品住房体系内部的、相对封闭的、独立运转的,但又和商品住房体系衔接连通;
商品住房体系占据主导地位,覆盖、解决、满足80%以上居民的住房需求;保障住房体系处于补充地位,覆盖、解决、满足20%以下居民的住房问题;
保障住房体系依靠市场机制和行政机制实现“双机制”资源配置,由政府、银行、企业、保险基金、社会专项基金、公积金管理增值部分和贷款、土地出让金净收益部分、房产税转移部分、保障房管理收益等多渠道筹集的资金和税费减免等,共同支撑保障住房体系的发展;
保障住房体系中的土地价格、租赁价格、出售价格和物业管理价格参照市场价格;
保障的是住房基本需求,而非舒适性、非享受性需求,只能自住不能闲置、出借、出租、甚至出售;
增量商品住房和存量商品住房可通过政府收购等方式流入保障住房体系,保障住房在满足一定条件时也可以流入商品住房市场,使保障住房居住者获得住房财产财富;
建立购置型保障房上市交易收益调节机制,包含明确购买人产权份额,明确出售后增值收益的分配比重,政府回购的条件(价格、利息、折旧等因素);
保障住房中的租赁部分产权全部属于国有资产。
此种模式顺利运行的环境条件要求是:
我国的社会主义市场经济体制总体覆盖我国住房供给和消费体制,在市场化总体目标下,推进住房保障建设;
商品住房市场价格要随着国民经济的走势和城镇化的进程上下波动,减少波幅,保持相对平稳的涨跌;
政府要有娴熟的双线调控(同时面向商品住房体系和保障住房体系)能力;
商品住房市场体系和保障住房体系得到法律法规的支撑和维护。
这种模式的主要优势如下:
由于保障住房覆盖人群比重低,因此政府承担的保障住房职责、管理和资金压力相对较轻;
通过保障房出售,政府可以分享增值收益,回笼资金,便于建立投入产出良性资金循环机制;
市场的因素影响保障房体系内部,便于保障房经济核算和可持续性发展;
两个体系既相对独立又有所连通,规范性和灵活性结合较好。
既解决了中低收入者住房问题,又一定程度上满足了有支付能力及支付意愿的中低收入者逐步建立居住财产权的意愿;
财富效应高;
商品房市场出现市场价格大幅涨跌时,对保障住房的冲击有限;
虽不能完全规避骗购、骗租保障住房的现象,但这种现象会少得多。
这种模式的主要问题如下:
由于市场机制发挥主导和重要的作用,当宏观经济不稳定时,商品住房市场的价格难免会出现大幅波动,影响经济和社会的稳定;
由于部分保障住房能够不断地流入商品住房体系内,因此在面对恒定或增加的保障对象数量时,政府要及时追加保障住房投入;
当商品住房市场价格出现大幅上升时,政府要及时扩大保障住房的覆盖人群比重。
4、“保障主导”模式
此种模式主要内涵是“保障住房体系涵盖商品住房体系的‘双体系’”。
其要点是:
住房体系总体上是福利化、保障化主导的体系,主要依靠行政机制实现资源配置,主要靠财政列支予以投入保障,依托政府实现保障住房的配售、配租和管理;
70%-80%的人口和家庭被保障住房所覆盖,20%-30%的家庭通过市场满足住房需求;
实行福利性无偿分配、低租金、低物业管理费;
商品住房体系是存在于保障住房体系内部的、相对封闭的、独立运转的,商品住房价格体系对保障住房仅起着质量示范、价格参照、经济核算的功能;
保障住房和商品住房体系基本上不存在房屋互相转化,但存在着居住人员互相转化的情况;
保障住房的产权全部归国家所有,商品住房的产权归个人所有。
此种模式顺利运行的环境条件要求是:
中国由住房保障为始发端,正式进入高福利和泛福利的历史新阶段,住房对大多数国民来说不再构成家庭财产财富的组成部分;
中国房地产业主导方面是一个民生产业而非经济支柱型产业,商品住房是一个受到严格限制发展规模的市场;
保障住房成为政府的基本职责,政府用巨大财力长期维持保障住房的生存和发展;
有合理的分配机制、退出机制以及监督机制,保障住房体系必须成功构建内在自身的发展机制,实现投入产出的平衡和良性循环;
大幅度组建保障住房的行政管理机构。
这种模式的主要优势如下:
市场化不可能惠及到社会底层家庭的生存发展权,尤其是基本居住权。
模式四可以将大部分城镇居民的基本住房保障权力依靠政府得到基本落实;
保障住房在促进社会公平,满足基本物质需求方面发挥着重大作用,能够在一定程度上调节了国民收入的分配格局,抑制因为住房而形成的财富占有的两极分化,抑制因为住房而形成的公共资源占有的不平衡,抑制对住房的过度需求;
保障住房供给具有非竞争性、非排他性,财富效应低的特性。
这种模式的主要问题如下:
我国房地产业主导成为民生产业,住房成为产品,住房交易变成住房交换或差价交换,需要将现行房地产体制进行颠覆性变化;
保障住房投资规模大、投资回收期限长、投资收益率低,政府责任和土地、资金供给压力很大,但仍永远满足不了多元化的住房需求,住房资源不能得到有效配置和利用;
削弱房地产业(包括住房)的自我发展能力,容易挫伤合法劳动、合法收入、合法买房的其它劳动者的积极性;
保障住房供给普遍实行轮候制;
社会地位和权力不同的人获取保障房(位置、大小)的能力不同,不能消除分配上的不公和寻租现象;
保障房之间的交换存在着监管上的巨大困难。
5、我国“双体系”的模式的选择
在对四种“双体系”模式逐一分析的基础上,需要对四种“双体系”模式进行整体对比分析。
结合我国城镇住房发展现状、城市化进程、劳动者收入水平演变、国家总体经济实力提升的系列环境,可以做出如下判断:
四种模式各有利弊,都是可行的,无非是由市场机制还是行政机制为主导来配置住房资源。
其条件是政府决策、城镇居民认可;
在实践中两个体系会对住房需求群体产生优劣对比,由此两个体系在结构规模上会发生动态性的变化,不可能始终处在静态的结构规模关系;
考虑到我国各地经济水平、收入水平、居住水平的差异,允许不同行政区域自行采取不同“双体系”模式未尝不可,但依然取决于政府决策和居民认可;
模式一“隔绝封闭”相对比较理想化,但在运行实践中,由于难以做到真正的封闭和两个体系规模上的大体平衡。
实现“保障归保障”、“市场归市场”的完全分割是不现实的,更可能的现实选择是“市场中有保障,保障中有市场”。
因此,四种模式比较选择中处在第三位的地位;
模式二“衔接连通”较模式一有进步,但其困难点依然在于,难以实现两个体系规模上的大体平衡。
中国住房需求既受制于城镇居民的收入水平,也受制于城镇居民在不同年龄段的不同住房需求。
从长远和根本上看,多数中国城镇居民最终选择的还是商品住房。
因此,四种模式比较选择中处在第二位的地位。
模式三“市场主导”是承认市场机制配置大部分住房资源,行政机制配置少部分资源,承认两个体系共同存在且同时衔通连接,做到了“市场中有保障,保障中有市场”。
这种模式和现行住房体制机制最为贴近,需要强补的只是保障住房这一部分。
因此,四种模式比较选择中处在第一位的地位。
模式四“保障主导”带有浓郁的社会主义理想色彩,符合我国城镇中低收入群体现阶段的住房要求,但是这种模式是对我国现行土地和住房制度改革的否定和倒退,是对已经形成的商品化、市场化住房发展道路和体制机制的一种颠覆,游戏规则完全改变。
当前具有存在的土壤,长远看毫无出路。
因此,四种模式比较选择中处在第四位的地位。
“市场主导”模式是我国房地产制度改革的现实结果,它的确存在缺陷甚至重大问题,但这不是改革的错误或失败,而是改革的不完善和不彻底。
问题的重点不在市场机制的缺陷和失灵,而是政府职责职能的缺失和缺位。
只要政府担负起保障住房的职责职能,这一模式总体上大大强于其他三种模式。
三、关于完善“市场主导”模式“双体系”的若干建议
1、加强房地产中长期规划和制度建设
房地产调控的最终目标应当是解决百姓住有所居,并构建健康、有序、规范的房地产市场,使不同层次的人群都能得到合理的居住定位。
抓住短期调控政策提供的宝贵时间窗口,从摸清基本底数、加快房地产立法、制定产业发展规划、推进制度创新、探索财税改革、丰富产业形态等方面入手,加快推进建立我国符合科学发展观的房地产中长期的根本制度。
(1)开展居民住房状况普查
1986年住房普查以来,我国房地产和城镇居民数量及住房状况已发生了极大的变化,各级政府基本不掌握住房数量、结构、分布、使用年限、产权状况等基本情况,使制定和出台住房政策缺乏科学依据。
建议开展全国城镇房屋普查或住房普查,为产业规划和保障性住房规划提供研究决策支撑。
(2)加快房地产立法
随着我国社会主义市场经济体制的建立和土地住房制度的改革,现行的房地产的法律法规存在的主要问题,一是存在着缺失空白,如“住房保障法”、“房地产法”、“房地产金融法”、“房地产税收法”等;二是法律、法规本身和发展现状不相适应,之间也不相衔接。
建议组织人员积极研究房地产的相关法律法规。
在做好法律法规清理的同时,加快房地产的立法工作。
(3)制定房地产产业发展规划
作为我国国民经济的支柱产业,中国房地产产业一直没有中长期的产业发展规划,仅有时间不超过5年的保障房建设计划和住房建设计划,不能认为是一种正常现象,既不利于房地产各项调控政策的制定,也不利于房地产产业的长期稳定健康发展。
建议住建部牵头,组织力量,着手制定房地产产业中长期发展规划。
(4)推进房地产税费制度改革
我国现行房地产税费种类多、重叠多、总量大、结构不合理、征收难度大成本高。
建议按照简税种、宽税基、低税率、调结构的方向,积极推进我国房地产税费改革。
其基本原则是在合理界定中央政府和地方政府事权和财权的基础上,规范房地产税费的收益分配。
税费改革要有利于打击投机、保护投资、合理利用资源、维护产业发展、推进保障住房建设和管理。
现阶段要通过税收措施鼓励拥有多套住房的居民将多余住房推向二手房市场和租赁市场。
(5)实现全国土地、建设、市场、保障房信息联网体制
针对我国房地产相关信息地区化和全国割裂的情况,加快推进全国房地产信息的联网,实现土地供给、房屋建设、市场交易和保障房建管的信息共享。
第一步在全国直辖市、省会城市、计划单列城市之间实现联网;第二步在全国70个重点城市之间实现联网;第三步在全国县级市以上的城市实现联网。
在全国房地产信息联网之后,还要联合公安、民政、工商、财税、银行、证券等部门,实现个人家庭财产信息联网。
(6)协调发展商品房和保障房
历史经验证明我国房地产业的长期健康稳定发展,需要建立在商品房和保障房协调发展基础之上,两者不能偏废,也不能互相冲击取代。
在当前全国大力建设保障房的同时,也必须高度重视商品房的协调发展,维护商品房市场的稳定。
在商品房内部,要协调发展住宅类地产和商业地产(包括商业、办公、会展、旅游、工业、养老等非住宅类地产);在保障房内部,也要协调发展销售型保障房和租赁型保障房。
只有这么做,才能保持社会和谐稳定,才能降低并分散房地产的市场风险,才能满足我国产业结构和城市功能调整的需要,才能满足我国城镇不同收入群体的住房需要。
2、促进我国“双体系”建设的政策设计和储备
(1)建立科学储备、统筹规划、稳定供给的土地供应政策
加强土地供应管理。
探索市场配置和行政配置的合理配比的量化指标和空间布局,为实现商品房和保障房的双供应体系提供充分和稳定的土地资源。
充分盘活旧城镇、旧厂房和旧村庄的土地再开发。
拓宽租赁租房用地渠道,允许利用单位自有土地、农村集体建设用地等多种土地来源建设公共租赁房来源。
统筹规划城乡土地。
将城市建设用地增加与农村集体用地减少挂钩,实行土地集约利用。
开创农村建设用地市场流转新路径,确保农村集体土地的经营权益,提高农民的土地收益。
提高土地储备制度的科学性和对市场的调节作用。
按照土地利用总体规划,运用市场机制,依托土地法律法规及其程序,通过回收、收购、置换、征用等方式对城镇土地进行前期开发和储备,调控城市建设用地需求和价格水平。
(2)建立差异化、多渠道、品种创新、可预期的金融信贷政策
构建长期制度化、差异化的住房信贷政策体系。
加大对保障性住房及其配套工程建设的信贷支持力度;鼓励商业银行加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设的信贷支持力度;鼓励金融机构实行银企合作,对社会责任和企业效益有机统一、产业集中度贡献大、品牌资信好的有实力房地产开发企业,提供规模化的稳定贷款;对第一套自住住房或改善性住房的购买者,降低首付款比例和贷款利率,允许采取灵活多样的还款方式,适当延长贷款期限等。
加快房地产金融产品创新,实现多种融资渠道并行。
进行信贷资产证券化试点,开拓住房贷款风险的多种保险渠道;适时推出房地产投资信托基金(REITs);鼓励房地产企业通过重组兼并提高企业经营实力,支持承担重大项目和保障住房开发、偿贷信用好的大型房地产开发企业发行债券、改制上市、增发融资,提高房地产企业直接融资的比重;适度发展夹层融资和租赁融资模式;积极探索债权式或股权式的社会资金自愿自动进入保障房领域的创新机制。
强化房地产金融监管,维护房地产金融稳定。
加强个人征信系统的应用和推广,充分发挥联网功能,有效防范违约风险;协调与住房公积金管理部门的信息沟通,加大对贪污挪用住房公积金行为的惩处力度;建立和完善房地产金融运行监测体系,加强房地产市场和相关指标的监测分析,加强信贷违约风险的监测预警。
(3)建立“简税制、宽税基、低税率、少杂费、严征管、促发展”的房地产财政税费政策
减轻保障住房开发和持有税赋,减轻房屋出租税负。
创造有利于企业和投资者开发建设政策保障房、长期持有廉租房和公租房的财税扶持和鼓励政策环境,加快发展保障住房建设和住房租赁市场。
调整房地产税收结构,实现流转税为主向流转和保有并重的转型。
在开发和流通环节,通过合并的办法减少税种,降低税率,从而达到税收比重降低的目标;研究并试行房地产开发、个人购房、住房持有、转让等环节差别化的房地产税收政策,以促进房地产市场回归正常功能。
完善促进节能省地型住房产业化发展的经济扶持措施。
对开发建设省地节能环保型住房、实施一次性住房装修、使用“四节一环保”产品、推进住宅产业现代化及从事现有住房维修、养护和改造的企业、部品生产企业和消费者,给予企业营业税、所得税减免和销售环节税收优惠等鼓励性税收政策。
(4)建立与促进产业化相协调的技术政策
鼓励和保障新技术、新材料、新设备的推广应用。
大力提倡和推行低碳、节地、节水、节材、节能环保型建筑产品的开发利用;加大对太阳能、风能、地热等新能源的开发和利用;加大推广中水回收和雨水收集循环利用技术;积极推广集成式建筑、精装修和宜居型住宅,扩大新建装修住宅的比重。
健全技术标准体系,强化标准规范的执行监督。
鼓励国家住宅产业化基地、科研机构和高校开展对住宅工业化技术的研究,构建住宅工业化和信息化的标准规范和技术体系;鼓励对符合资源节约、环保生态和减少碳排放的住宅产业成套技术的研究开发与推广应用,形成建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、智能化技术、生态环境保障技术、管网技术和施工技术等七个方面的住宅成套技术体系;研究建立住宅部品标准化体系,制定各类住宅部品的标准,编制《通用住宅部品目录》,与国际通行技术规则相衔接,并推广先进、适用、符合标准化和模数化的通用住宅部品。
全面推行商品住宅性能认定制度和住宅部品认证制度。
不断完善住宅性能认定标准,大力推广住宅性
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