天津市不动产登记规范范本模板.docx

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天津市不动产登记规范范本模板

天津市不动产登记规范

目　录

总则

1　一般规定

1.1　总体要求

为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，方便当事人申请登记，根据国务院《不动产登记暂行条例》（简称《暂行条例》）、《天津市不动产登记条例》（简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部第63号令，简称《实施细则》）和国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号），结合本市实际情况，制定本规范。

不动产登记经办机构应严格执行《物权法》《暂行条例》《条例》以及《实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。

不动产登记经办机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料.

申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记经办机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对.能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。

不动产登记经办机构应严格按照法律、法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。

没有法律、法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记经办机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。

本市行政区域内的土地、海域以及房屋、森林和林木等定着物的各类不动产登记，适用本规范。

在国家规定的不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权登记工作由市农业行政管理部门按照国家和本市有关规定负责组织实施。

宅基地使用权及房屋所有权登记按照国家及我市有关规定办理。

1.2　登记原则

依申请登记原则

不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：

1不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；

2不动产登记机构依据法律、法规的规定依职权直接登记的.

一体登记原则

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。

连续登记原则

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。

但下列情形除外：

1预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记；

2在建建筑物抵押权登记；

3预查封登记；

4预售登记；

5依据《条例》第五十九条第二款规定，经预告登记的商品房购房人入住二年后申请房屋所有权转移登记；

6法律、法规规定的其他情形。

集体土地所有权未登记的，不得办理集体土地范围内土地承包经营权、林权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等登记。

属地登记原则（职责分工）

1天津市国土资源和房屋管理局（简称市国土房管局）是本市不动产登记机构，负责全市土地、房屋、林地、海域和土地承包经营权等不动产登记工作。

天津市不动产登记中心以及天津市市区不动产登记分局、涉农区县不动产登记分局、滨海新区规划国土局等不动产登记经办机构受市国土房管局委托，按照以下分工具体办理不动产登记事务：

（1）天津市不动产登记中心负责受理全市范围内海域使用权登记，涉及国防军事、国家安全和保密单位的各类不动产登记（不包括军队开发建设的商品房、房改购房转移登记），市人民政府所属直管公产非住宅房地登记，不能分别办理的跨行政区域不动产登记，外产代管产房地登记以及市国土房管局确定的其他登记事务。

（2）市区不动产登记分局及其所属的不动产登记事务中心按照各自辖区范围分别负责受理和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区内除本条第

（1）、（4）项规定以外的各类不动产登记。

（3）滨海新区规划国土局负责受理滨海新区辖区范围内除本条第

（1）项规定以外的各类不动产登记.

（4）开发区、保税区、高新技术产业开发区管委会设立的不动产登记经办机构负责受理所辖区域内除本条第

（1）、（3）项规定以外的各类不动产登记；海河教育园区管委会负责受理所辖区域内除本条第

（1）项规定以外的各类不动产登记。

（5）涉农区县不动产登记分局及其所属的不动产登记事务中心分别负责受理辖区内除本条第

（1）、（4）项规定以外的各类不动产登记。

市不动产登记中心在跨区域不动产登记办理完毕后，应当将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记经办机构；

2国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。

3国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

1.3　不动产单元

不动产单元

不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间.独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。

1没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线

封闭的空间为不动产单元。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间；宗海

是指权属界线封闭的用海单元。

2有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木

定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

房屋包括独立成幢、

权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的

空间.

3有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥

梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为

不动产单元。

不动产单元编码

不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）的规定进行设定与编码。

市不动产登记机构负责本辖区范围内的不动产单元代码编制、变更与管理工作，确保不动产单元编码的唯一性。

1.4　不动产权籍调查

不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关规定开展不动产权籍调查。

不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量，不动产权籍调查成果包括不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等（包括纸质成果和相应的电子数据）；不动产测量应当采用标准的坐标系和精度（土地测绘采用1980西安坐标系统；海域测绘采用2000国家大地坐标系统）。

已登记的不动产在办理变更、转移等新的不动产登记时,因测绘方法不同或者坐标系转换等原因，造成不动产权属证明材料记载的面积与实际测量面积不一致，但原界址无变化且与相邻不动产无争议的，应当按照实际测量面积直接办理不动产登记。

1申请人申请不动产首次登记前，应当以宗地、宗海为基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。

其中,政府组织开展的集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记所需的不动产权籍调查成果，由人民政府有关部门组织获取。

土地供应前已办理土地登记的,只提交测绘成果.

2当事人申请变更、转移等登记时,因首次登记时未进行过不动产权籍调查或者原登记成果无解析坐标的，应当委托不动产权籍调查机构进行不动产权籍调查，申请登记时提交不动产权籍调查成果；原登记成果已有解析坐标的，只提交测绘成果.

3前期行业管理中已经产生或部分产生,并经行业主管部门或其授权机构确认的,符合不动产登记要求的不动产权籍调查成果，可继续沿用。

国土资源主管部门应当加强不动产权籍调查成果管理工作，结合日常登记实时更新权籍调查数据库，确保不动产权籍调查数据的现势、有效和安全。

界址认定

确认土地所有权、使用权应当进行不动产界址认定。

对不动产权属界线没有异议的，当事人和相邻的不动产权利人应当在统一的界址表上签字盖章。

当事人申请登记时应当提供界址表。

对不动产权属来源资料合法、界址明确,经实地核实界址无变化且与相邻不动产界址不冲突的宗地（海）、已登记的不动产界址未发生变化且与相邻不动产界址不冲突的，可直接办理登记,不再指界。

与未批准、未确定土地使用权的国有土地相邻的宗地，可根据土地权属来源资料由申请人单方指界。

对指界有异议或者无正当理由不出席指界的，由有关国土资源管理部门根据国家和本市有关规定、不动产所有或者使用的证明文件以及不动产现状，划定不动产权属界线，并将划定的不动产权属界线认定书送达不动产所有权人、使用权人和相邻不动产权利人。

对不动产权属界线认定书有异议的，可以自送达认定书之日起15日内提出划界复核申请.划界复核的费用由申请人承担.

逾期不申请复核或者经复核异议不成立的，按照划界结果予以登记,并书面通知申请人。

1.5　不动产登记簿

不动产登记簿介质

不动产登记簿应当采取电子介质，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全，并定期进行异地备份。

建立不动产登记簿

不动产登记簿由不动产登记机构建立.不动产登记簿应当以宗地、宗海为单位编制，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产编入一个不动产登记簿。

宗地或宗海权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原不动产登记簿关联.

1一个不动产单元有两个以上不动产权利或事项的，在不动产登记簿中分别按照一个权利类型或事项设置一个登记簿页；

2一个登记簿页按登簿时间的先后依次记载该权利或事项的相关内容。

更正不动产登记簿

不动产登记经办机构应当依法对不动产登记簿进行记载、保存和重建，不得随意更改。

有证据证实不动产登记簿记载的事项确实存在错误的，应当依法进行更正登记。

管理和保存不动产登记簿

不动产登记簿由不动产登记机构负责管理，并永久保存.

市国土房管局建立全市统一的不动产登记信息系统。

不动产登记经办机构应当在不动产登记信息系统上办理不动产登记事务.不动产登记簿在核准登记后由不动产登记信息系统自动生成。

1.6　不动产权证书和不动产登记证明

不动产权证书和不动产登记证明的格式

不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一制定样式、统一监制、统一编号规则。

市国土房管局统一负责全市不动产权证书和不动产登记证明的印制、发行、管理和质量监督工作。

不动产权证书和不动产登记证明应当一证一号,更换证书和证明应当更换号码。

不动产权证书的版式

不动产权证书分单一版和集成版两个版式。

不动产登记原则上按一个不动产单元核发一本不动产权证书,采用单一版版本.农村集体经济组织拥有多个建设用地使用权或一户拥有多个土地承包经营权的,可以将其集中记载在一本集成版的不动产权证书,一本证书可以记载一个权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

不动产权证书和不动产登记证明的换发、补发、注销

不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的，原证号废止.换发、补发的新不动产权证书或不动产登记证明应当更换号码，并在不动产权证书或者不动产登记证明上注明“换发”“补发”字样。

不动产权证书或者不动产登记证明破损、污损、填制错误的，当事人可以向不动产登记经办机构申请换发,并提交申请书、申请人身份证明、不动产权证书或者不动产登记证明.符合换发条件的，不动产登记经办机构应当收回并注销原不动产权证书或者不动产登记证明，并将有关事项记载于不动产登记簿后，向申请人换发新的不动产权证书或者不动产登记证明，并注明“换发"字样。

不动产统一登记前,不动产权利人已领取房屋所有权证、土地使用证、土地承包经营权证、林权证、海域使用权证等，现权利人持原不动产权属证书申请换领不动产权证书的，不动产登记经办机构应当给予换发,并向申请人收取证书工本费。

不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人向不动产登记经办机构申请补发的，应当提交申请书、申请人身份证明，符合补发条件的，由不动产登记经办机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明,15个工作日后，打印一份遗失、灭失声明页面存档,并将有关事项记载于不动产登记簿，向申请人补发新的不动产权证书或者不动产登记证明,并注明“补发”字样,原不动产权证书、不动产登记证明作废。

不动产被查封、抵押或存在异议登记、预告登记的,不影响不动产权证书和不动产登记证明的换发或补发.

不动产权证书和不动产登记证明的生效

不动产权证书和不动产登记证明应当按照不动产登记簿制作,加盖不动产登记机构不动产登记专用章后生效。

不动产权证书和不动产登记证明的管理

不动产登记经办机构应当加强对不动产权证书和不动产登记证明的管理，建立不动产权证书和不动产登记证明管理台账，采取有效措施防止空白、作废的不动产权证书和不动产登记证明外流、遗失.

1.7　登记的一般程序

依申请登记程序

依申请的不动产登记应当按下列程序进行：

1申请；

2受理；

3审核;

4登簿.

不动产登记经办机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。

依嘱托登记程序

依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，按下列程序进行：

1嘱托；

2接受嘱托；

3审核；

4登簿。

依职权登记程序

不动产登记经办机构依职权办理不动产登记事项的，按下列程序进行：

1启动；

2审核;

3登簿。

1.8　登记申请材料的一般要求

申请材料应当齐全,符合要求,申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。

申请材料应当提供原件。

因特殊情况不能提供原件的，可以提交原出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件，或有关存档机构出具的证明材料。

其中法人或其他组织因已被吊销且遗失不能提供营业执照等身份证明原件的,可以提交原出具机构或职权继受机构出具的有关登记信息证明作为营业执照的证明材料.

不动产登记经办机构留存复印件的，应经工作人员比对后加盖与原件相符的专用章.

申请材料格式

申请材料形式应当为纸质介质，申请书纸张和尺寸宜符合下列规定：

1　采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质；

2　幅面尺寸为国际标准297mm×210mm（A4纸）。

填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔，不得使用圆珠笔、铅笔。

因申请人填写错误确需涂改的，需由申请人在涂改处摁留指纹或盖章确认。

申请材料所使用文字应符合下列规定：

1　申请材料应使用汉字文本；

2　外文文本的申请材料应当翻译成汉字译本,当事人应签字确认，并对汉字译本的真实性负责。

申请材料中的申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定:

1　申请人（代理人）应使用身份证明材料上的汉字姓名或名称.

2　当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。

申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。

涉及数量有计量单位的，应当填写与计量单位口径一致的数值.

当申请材料超过一页时，应按1、2、3……顺序排序，并宜在每页标注页码。

申请材料传递过程中,可将其合于左上角封牢.补充申请材料应按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。

不动产登记申请书

申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写不动产登记机构制定的不动产登记申请书.申请人为自然人的，申请人应当在不动产登记申请书上签字；申请人为法人或其他组织的，申请人应当在不动产登记申请书上盖章。

自然人委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字;法人或其他组织委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字，并加盖法人或其他组织的公章。

共有的不动产，申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。

按份共有不动产的，应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示。

申请不动产登记的，申请人或者其代理人应当向不动产登记经办机构提供有效的联系方式.申请人或者其代理人的联系方式发生变动的，应当书面告知不动产登记经办机构。

身份证明材料

申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材料：

1境内自然人：

提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。

未成年人可以提交居民身份证或户口簿；

2香港、澳门特别行政区自然人：

提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照,或者来往内地通行证、港澳同胞回乡证；

3台湾地区自然人:

提交台湾居民来往大陆通行证；

4华侨：

提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件;

5外籍自然人：

提交中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；

6境内法人或其他组织：

提交营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明。

其中，金融机构、房地产开发企业，可以承诺在一定期限内营业执照复印件与原件一致，在承诺期限内可提交加盖公章的营业执照复印件；

7香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：

提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

8境外法人或其他组织：

提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时,应当提供能够证实其身份变更的材料。

法律文书

申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。

提交一审人民法院裁判文书的,应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。

香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。

香港特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除外。

外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。

需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件.人民法院直接送达法律文书有困难的，可以委托其他法院代为送达。

香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书以及其他境外公证文书按照司法部等国家有关规定进行认证与转递：

1与中国有外交关系的国家出具的文书，需先经该国外交部或其授权机构认证后,再送中国驻该国使、领馆认证；

2与中国无外交关系的国家出具的文书，需先经该国外交部或其授权机构和与中国有外交关系国家驻该国使、领馆认证后，再办理中国驻该第三国使、领馆的认证；

3在香港特别行政区申办公证文书应由我国司法部委托的“中国委托公证人”办理，该公证书须经中国法律服务（香港）有限公司加章转递；

4台湾地区公证机构出具的公证书，须经天津市公证员协会核对并出具确认当事人持有的正本与海基会寄送的公证书副本核对一致的证明。

继承、受遗赠的不动产登记

因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，可直接作为权属来源材料，按本规范关于转移登记的相关规定办理登记。

申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理：

申请人提交的申请材料包括:

1所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；

2被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

3所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

4放弃继承的，应当在不动产登记机构设立的登记场所，在不动产登记经办机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

5继承人已死亡的,代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

6被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

7被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议;

8被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记经办机构进行继承材料查验。

不动产登记经办机构应重点查验当事人的身份是否属实、当事人与被继承人或遗赠人的亲属关系是否属实、被继承人或遗赠人有无其他继承人、被继承人或遗赠人和已经死亡的继承人或受遗赠人的死亡事实是否属实、被继承人或遗赠人生前有无遗嘱或者遗赠扶养协议、申请继承的遗产是否属于被继承人或遗赠人个人所有等,并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。

不动产登记经办机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录,由全部相关人员签字确认.

经查验或询问，符合本规范3.6。

1规定的受理条件的,不动产登记经办机构应当予以受理。

受理后，不动产登记经办机构应按照本规范第4章的审核规则进行审核。

认为需要进一步核实情况的，可以发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况。

对拟登记的不动产登记事项在不动产登记经办机构门户网站进行公示，公示期不少于15个工作日。

公示期满无异议的，将申请登记事项记载于不动产登记簿。

1.9　代理

受托人代为申请

申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记经办机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。

授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。

1自然人处分不动产的，可以提交经公证的授权委托书；授权委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时,与代理人共同到不动产登记经办机构现场签订授权委托书；

2境外申请人处分不动产的，其授权委托书应当经公证或者认证;

3代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的,全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

委托书经公证、认证的，代理人可提交申请人身份证明复印件，不动产登记经办机构不负责对身份证明原件与复印件的核对.

监护人代为申请

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。

监护人应当向不动产登记经办机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。

处分被监护人不动产申请登记的,还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。

被监护人行为能力的有关证明文件，系指未成年人的身份证明、人民法院确认行为能力的生效判决。

监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。

父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。

代为申请的其他情形

1权利人为军队、武警部队的不动产，由使用人代为申请不动产登记；

2权利人为市或区人民政府的公有房屋，由公有房屋管理单位代为申请不动产登记。

1.10　其他

一并申请

符合以下情形之一的,申请人可以一并申请.申请人一并申请的，不动产登记经办机构应当一并受理，就不同的登记事项依次分别记载于不动产登记簿的相应簿页。

1预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记；

2存量房屋转让以房地产抵押贷款支付房价款的，转移登记与抵押权登记；

3不动产变更、转移登记导致抵押权变更、转移的，不动产变更、转移登记与抵押权变更登记；