郑州CBD郑东新区商务写字楼项目分析报告文案.docx
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郑州CBD郑东新区商务写字楼项目分析报告文案
2012竞态项目市场调研报告
一、竞品项目详情
1.绿地之窗
2.
基础数据
项目案名
绿地之窗
项目地址
东风东路与七里路交汇处
物业性质
写字楼、商业
开发商
绿地广场置业
销售公司
绿地
售楼
05/67575555
施工单位
绿地建设(集团)
建筑设计
大学综合设计研究院
建筑风格
现代简约商务风格
景观及规划特点
空中花园景观
物管公司
圣维仕
物业
物管收费
8.5元/平米/天
总占地面积
51600万平方米
总建筑面积
480000平方米(一期58307)
容积率
5.50
绿化率
10%
写字楼情况
一期D4地块总建筑面积65847㎡,地上建筑54811㎡,办公用房39133㎡,商业用房15398㎡,整体规划为写字楼24层,裙房3层商业,总高度100m。
二期D3地块总建筑面积187816㎡,地上建筑149936㎡,商业面积19802㎡,办公面积分为A座64361㎡、B座65020㎡,4层连廊,写字楼36层,裙房3层商业,总高度145m。
三期D2地块总建筑面积86870㎡,地上建筑51367㎡,办公面积19891㎡,商业面积31127㎡,四层商业,写字楼11层,总高度45m。
商业层高4.5m,写字楼层高3.4m。
车位
一期D4地块两层地下车库,地上停车位14个,地下停车位287个,合计301个。
二期D3地块四层地下车库,地上停车位10个,地下停车位729个,合计739个。
三期D2地块四层地下车库,地上班车及货车停车位9个,地下停车位661个,合计670个。
建材配置
设备配套
电梯品牌
三菱
电梯速度
2.5m/s
电梯数量
一期电梯8部
二期电梯A座14部、B座14部。
交房标准
外立面
墙面
1-3层干挂石材、4-36层玻璃幕墙
保温
岩棉板保温外墙
玻璃
(Low-E)低辐射镀膜玻璃
预售证信息
预售证
用途
总套
总面积
发证日期
楼栋
【2010】房预售字(D0337)号
商业/办公
264套
52410.55㎡
2010-8-21
1、2号楼
【2011】房预售字(D0362)号
商业
1套
2258.19㎡
2011-01-30
D4地块3
【2011】房预售字(D0368)号
办公
694套
144996.74㎡
2011-04-19
(D3地块1号楼)
【2011】房预售字(D0396)号
办公
173套/间
58274.23㎡
2011-10-31
1号楼
项目分期推出情况
推出期数
户数
开盘日期
销售均价
销售率
一期
264
2010年8月21日
9000元/㎡
售罄
二期
330
2011年4月23日
18000元/㎡-20000元/㎡
90%
三期
330
2011年6月19日
18000元/㎡-20000元/㎡
70%
四期
173
2011年11月6日
15000元/㎡
60%
标准层平面图
活动
时间
活动容
2011-8-10
绿地之窗精装甲级写字楼云峰B座VIP预约登记中,5万抵15万/套。
2011-9-15
精装修写字楼均价20000元/㎡,全款优惠4个点,按揭无优惠,预计2013年交房。
2011-9-30
一次性付款优惠4%,另有最高优惠8万元/套。
2011-10-20
精装修写字楼限量销售,均价20000元/㎡,一次性付款优惠4个点,按揭无优惠,预计2013年交房。
2011-10-27
11月6日盛大开盘。
商业办公106平米起,先登记最高优惠8%。
价格走势
备案信息
二期房管局备案信息:
楼盘名称:
绿地之窗:
D3地块一号楼A座
3610
3609
3608
3607
3606
3605
3604
3603
3602
3601
3510
3509
3508
3507
3506
3505
3504
3503
3502
3501
3410
3409
3408
3407
3406
3405
3404
3403
3402
3401
3310
3309
3308
3307
3306
3305
3304
3303
3302
3301
3210
3209
3208
3207
3206
3205
3204
3203
3202
3201
3110
3109
3108
3107
3106
3105
3104
3103
3102
3101
3010
3009
3008
3007
3006
3005
3004
3003
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2910
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2907
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2301
2210
2209
2208
2207
2206
2205
2204
2203
2202
2201
避难间
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
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2002
2001
1912
1911
1910
1909
1908
1907
1906
1905
1904
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1902
1901
1812
1811
1810
1809
1808
1807
1806
1805
1804
1803
1802
1801
1712
1711
1710
1709
1708
1707
1706
1705
1704
1703
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1701
1612
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1012
1011
1010
1009
1008
1007
1006
1005
1004
1003
1002
1001
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911
910
909
908
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905
904
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610
609
608
607
606
605
604
603
602
601
三期房管局备案信息:
楼盘名称:
绿地之窗:
D3地块一号楼B座
3620
3619
3618
3617
3616
3615
3614
3613
3612
3611
3520
3519
3518
3517
3516
3515
3514
3513
3512
3511
3420
3419
3418
3417
3416
3415
3414
3413
3412
3411
3320
3319
3318
3317
3316
3315
3314
3313
3312
3311
3220
3219
3218
3217
3216
3215
3214
3213
3212
3211
3120
3119
3118
3117
3116
3115
3114
3113
3112
3111
3020
3019
3018
3017
3016
3015
3014
3013
3012
3011
2920
2919
2918
2917
2916
2915
2914
2913
2912
2911
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2818
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2815
2814
2813
2812
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2718
2717
2716
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2712
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2618
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2515
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2512
2511
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2419
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2417
2416
2415
2414
2413
2412
2411
2320
2319
2318
2317
2316
2315
2314
2313
2312
2311
2220
2219
2218
2217
2216
2215
2214
2213
2212
2211
避难间
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
1924
1923
1922
1921
1920
1919
1918
1917
1916
1915
1914
1913
1824
1823
1822
1821
1820
1819
1818
1817
1816
1815
1814
1813
1724
1723
1722
1721
1720
1719
1718
1717
1716
1715
1714
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1624
1623
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1619
1618
1617
1616
1615
1614
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1520
1519
1518
1517
1516
1515
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1513
1424
1423
1422
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1420
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1418
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1324
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1315
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1224
1223
1222
1221
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1124
1123
1122
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1120
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1116
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1024
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1020
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1017
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1015
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623
622
621
620
619
618
617
616
615
614
613
备注:
红色标注为近30天成交房源
项目分析
Ø绿地之窗项目在2010年8月21日,一期均价8000余元/㎡,开盘便卖光。
二期300套房源,均价19000元/㎡,4月23日上午一开盘,整层销售基本售罄。
三期在6月1日开始对外宣传,金水路中州大道交汇处打出一处户外广告,6月11日认筹,仅仅一周以后6月19日就正式开盘销售。
Ø三期6月19日开盘销售,在前期的调研过程中销售人员透漏三期房价可能会达到25000元/㎡,开盘当天推出200套房源,整层销售,当天销售70%,剩余50套左右,销售均价为17000-20000元/㎡,与二期销售价格基本持平。
Ø结合最新推出的销售信息,在售的为20层以下150-500㎡,主要为散户销售,每套最高优惠8万元。
Ø4月份二期开盘,成交均价为16185元/㎡,推出330套房源,主要以整层销售为主,现在仅剩余6层,32层-36层已经不对外销售,暂时销控。
Ø6月份三期开盘,成交均价为17435元/㎡,主要为半层和散户,销控23层以上。
7月份持续销售,价格进一步提高,成交已经达到18464元/㎡。
Ø8月份成交61套,主要成交为A栋第25层整层成交(十套),面积为2023㎡;云峰B栋散户成交51套,成交均价为18054元/㎡。
Ø10月份精装修写字楼限量销售,均价20000元/平米,一次性付款优惠4个点,按揭无优惠,预计2013年交房。
Ø10月份成交28套,主要成交为云峰B栋,销售房屋均价为19074元/㎡。
3.陆港
基本信息
项目案名
路劲陆港
项目地址
金水金水东路与农业东路交叉口向南600米
物业性质
写字楼、商业
开发商
客属地产
销售公司
自销
售楼
00/1111
施工单位
省第筑工程集团有限责任公司
建筑设计
市建筑
建筑风格
现代商务
景观及规划特点
商业街广场
物管公司
隽御物业
物管收费
商业6元/㎡/月,办公3元/㎡/月
总占地面积
29017㎡
总建筑面积
107835㎡
容积率
2.85
绿化率
33.5%
写字楼情况
地上建筑82693㎡,独立商业15983㎡,裙房商业16651㎡,办公50059㎡,
一期C栋19层,高度70m,三层商业1层层高4.5m,二三层4m,4-19层3.6m。
二期G栋19层,高度79m,四层商业1层层高5.5m,2-4层4.5m,5-19层3.9m。
车位
一期格林威治OFFICE地上停车位198个,地下停车位226个;
二期港汇中心地上停车位139个,地下停车位274个。
合计地上停车位337个,地下停车位500个。
建材配置
设备配套
电梯品牌
芬兰通力
电梯速度
/
电梯数量
三部电梯
交房标准
外立面
墙面
底层1-3商业米黄色石材,深色铝板;
4-19层玻璃幕墙,深灰色面砖
保温
/
玻璃
LOW-E玻璃
预售证信息
预售证
用途
总套
总面积
发证日期
楼栋
【2011】房预售字(D0370)号
商业办公
139套
22876.54㎡
2011-05-12
C#
(一期格林威治OFFICE)
标准层平面图
4层平面图
5-19层平面图
162㎡
108㎡
148㎡
活动
时间
活动容
2011-10-20
陆港目前仅剩少量房源,均价14000元/㎡,分割出售不接受按揭,预计2012年年底交房。
2011-09-29
陆港仅剩少量房源,均价14200元/㎡,具体一房一价。
2011-09-02
陆港清盘销售,均价14200元/㎡,具体一铺一价。
2011-08-03
陆港最后两层均价14200元/㎡
2011-06-21
陆港整层销售,仅剩两层,均价14000元/㎡。
2011-04-25
陆港已建至四层,200-1000平商务空间即将发售。
价格走势
备案信息
第19层
1908
1907
1906
1905
1904
1903
1902
1901
第18层
1808
1807
1806
1805
1804
1803
1802
1801
第17层
1708
1707
1706
1705
1704
1703
1702
1701
第16层
1608
1607
1606
1605
1604
1603
1602
1601
第15层
1508
1507
1506
1505
1504
1503
1502
1501
第14层
1408
1407
1406
1405
1404
1403
1402
1401
第13层
1308
1307
1306
1305
1304
1303
1302
1301
第12层
1208
1207
1206
1205
1204
1203
1202
1201
第11层
1108
1107
1106
1105
1104
1103
1102
1101
第10层
1008
1007
1006
1005
1004
1003
1002
1001
第9层
908
907
906
905
904
903
902
901
第8层
808
807
806
805
804
803
802
801
第7层
708
707
706
705
704
703
702
701
第6层
608
607
606
605
604
603
602
601
第5层
508
507
506
505
504
503
502
501
第4层
407
406
405
404
403
物业管理房
401
备注:
红色标注为近30天成交房源
项目分析
Ø6月份陆港写字楼价格为12328元/㎡,优惠幅度较大,据房管局备案信息显示,一期销售情况良好,整体去化量达到50%,但是价格相对较低。
Ø7月份一期第17层整层出售成交8套,销售均价为13100元/㎡。
Ø7月份中央特区项目推出了一栋住宅,4号楼,335套房源,7月23日开盘销售,均价为9000-10000元/㎡,共成交71套,成交均价为9579元/㎡。
Ø8月23日至今共成交34套,成交均价为13500元/㎡。
Ø10月份一期已售罄,均价115360元/平米,预计2012年年底交房。
Ø二期明年初开始销售,均价预计为18000-20000元/㎡。
4.行署国际广场
5.
基础数据
项目案名
行署国际广场
项目地址
正光路与众旺路交汇处
物业性质
写字楼、公寓、商业
开发商
耀威房地产开发
销售公司
power基点
售楼
02/3333
施工单位
海天建设集团
建筑设计
时代
建筑风格
新古典主义
景观及规划特点
中阳花园,围合式商务社区
屋顶露台空中花园
物管公司
瑞祥物业管理
物管收费
办公2.5元∕月.㎡商业3.5元∕月.㎡
总占地面积
45亩
总建筑面积
12万㎡
容积率
3.50
绿化率
28%
物业特征
1#、2#、5#为15层办公楼,3#、6#为13层办公楼,4#为7层办公楼。
底层两层商业。
小区由6栋6-15层的框架中高层建筑物组成,面积从40-1000平米,主力户型面积40-90平米,其中地下为双层停车场900余个车位,15部三菱品牌电梯直达地下停车场。
该项目集写字楼、行政版国际公寓、商务酒店、临街商业为一体。
写字楼情况
总建筑面积124560㎡,地上建筑37646㎡,地下建筑86914㎡,商业11006㎡,办公75907㎡。
车位
地面停车位51个,地下两层停车位673个,共724个。
建材配置
设备配套
电梯品牌
三菱
电梯速度
2.5m/s
电梯数量
4部电梯
交房标准
外立面
墙面
青灰色花岗岩石材干挂
保温
/
玻璃
LOW-E镀膜玻璃
预售证信息
预售证
用途
总套
总面积
发证日期
楼栋
【2010】房预售字(D0348)号
商业办公
728套
51878.16㎡
2010-11-06
2-5
【2011】房预售字(D0360)号
商业/办公
206套
16203.67㎡
2011-01-19
1
销售现状
推出期数
户数
开盘日期
销售均价
销售率
一期
728套
2010年11月
12000元/㎡
80%
二期
260套
2011年2月
15000元/㎡
售罄
标准层平面图
活动
时间
活动容
2010-09-08
售楼部已经开放2011年年底入住,其中C、E两栋已经封顶,
2010-11-02
B、C、D、E四栋已封顶,预计2011年年底入住,开盘在即
2010-11-11
11月底开盘,公寓房源已经选完,剩余写字楼房源。
2010-12-06
行署国际广场B、C、D栋已售罄,剩余写字楼房源,均价12000元/㎡左右
2011-01-17
二期A、F栋楼预计4月推出
2011-05-03
2011年4月开盘,目前仅余F栋写字楼房源,预
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