融创地产精装修过程评估实测实量操作指引.docx

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融创地产精装修过程评估实测实量操作指引

附件：

融创中国实测实量操作指引（精装过程）

融创中国精装修工程质量实体实测

操作指引

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瑞捷咨询

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2018-02-08

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融创中国精装修实测实量操作指引

一.编制目的

1.1．规范工程质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

1.2．提供工程质量实测的操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

二.实测实量体系框架

2.1.1实测实量为工程实体实测。

2.1.2实测实量标准主要来源于国家规范要求：

2.1.3实测实量取样原则：

1、随机原则：

各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。

2、可追溯原则：

对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

3、完整原则：

同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。

4、效率原则：

在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。

5、真实原则：

测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。

6、加扣分原则：

空鼓/开裂，每出现一项评定为C级风险，扣综合分2分。

三.适用范围

3.1.1本指引适用于按要求，所有在建精装修施工工程项目。

3.1.2各项目应根据本指引制定实体实测执行细则，明确：

施工单位应按分户对所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测。

四.精装修过程实测实量指引

1.涂饰工程或粉刷石膏面层

1.1.1墙面表面平整度

1.指标说明：

反映层高范围内涂饰墙体表面平整程度。

2.合格标准：

腻子墙面未打磨[0，4]mm，腻子墙面打磨后[0，3]mm。

3.测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

每一面墙作为1个实测区，累计15个实测区。

所选3套房实测区不足15个时，需增加实测套房数。

每一测尺实测值作为一个合格计算点

（2）测量方法：

同一实测区内

当墙面长度小于3米，在同一墙面顶部和根部4个角中，选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次，在距离地面20CM左右的位置水平测1次；

当墙面长度大于3米，在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，在墙长度中间位置增加1次水平测量，在距离地面20CM左右的位置水平测1次；

所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次；

以上各实测值作为合格率1个计算点。

（3）数据记录：

同一实测区，一个实测值作为一个合格率计算点。

1.1.1.示例：

平整度测量示意图

1.1.2墙面垂直度

1.指标说明：

反映层高范围涂饰墙体垂直的程度。

2.合格标准：

腻子墙面未打磨[0，4]mm，腻子墙面打磨后[0，3]mm。

3.测量工具：

2米靠尺

4.测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

每一面墙作为1个实测区，累计15个实测区；所选3套房实测区不满足15个时，需增加实测套房数；每一测尺的实测值作为一个合格计算点。

（2）测量方法：

同一实测区内

当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM位置，分别按以下原则实测2次：

一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度；

当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM和墙体中间位置，分别按以下原则实测3次：

一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。

（3）数据记录：

同一实测区，一个实测值作为一个合格率计算点

5.示例：

垂直度测量示意图

1.1.3阴阳角方正

1.指标说明：

反映层高范围内涂饰墙体阴阳角方正程度。

2.合格标准：

腻子墙面未打磨[0，4]mm，腻子墙面打磨后[0，3]mm。

3.测量工具：

阴阳角尺

4.测量方法和数据记录：

（1）每面墙的任意一个阴角或阳角均可以作为1个实测区，累计实测实量20个实测区。

（2）在同一个墙面阴角或阳角部位，从地面向上300MM和1500MM位置分别测量1次。

2次实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（3）所选3套房中阴阳角的实测区不满足20个时，需增加实测套房数。

5.示例：

阴阳角测量示意图

1.1.4阴阳角直线度

1.指标说明：

反映层高范围内墙体阴阳角顺直程度。

2.合格标准：

≤3mm。

该指标在墙面底漆施工后进行检查。

2.测量工具：

激光扫平仪、钢直尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）每面墙的任意一个阴角或阳角均可以作为1个实测区。

（2）选取对观感影响较大的阴角或者阳角，用激光扫平仪打出一条垂直基准线，使之与所选阴角或者阳角线重合，观察垂直基准线与阴阳角线疑似最大距离位置，使用钢直尺进行测量。

每个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

1.1.5抹灰地面平整度

1.指标说明：

反映找平层地面表面平整程度。

2.合格标准：

（1）龙骨地板的地面基层表面平整度[0，5]mm；

（2）直铺式地板的地面基层表面平整度[0，4]mm。

3.测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

4.测量方法和数据记录：

（1）每一个功能房间地面都可以作为1个实测区，累计实测实量12个实测区。

（2）任选同一功能房间地面的2个对角区域，按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次，加上房间中部区域测量一次，共测量3次。

客\餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次。

（3）同一功能房间内的3或4个地面平整度实测值，作为判断该实测指标合格率的3或4个计算点。

（4）所选3套房地面表面平整度的不满足12个实测区时，需增加实测套房数。

5.示例：

地面地平度测量示意图

1.1.6顶棚（吊顶）水平度极差

1.指标说明：

选取同一功能房间砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。

2.合格标准：

≤10mm。

3.测量工具：

激光扫平仪、塔尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）已完成腻子找平的同一功能房间内顶棚作为1个实测区，累计实测实量8个实测区。

（2）使用激光扫平仪，在实测房间内打出一条水平基准线。

同一顶棚（吊顶）内距天花线30cm位置处选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量出与水平基准线之间的5个垂直距离。

以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，最大偏差值≤15mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

最大偏差值﹥15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

（3）所选3套房中顶棚水平度极差的实测区不满足8个时，需增加实测套房数。

5.示例：

1.1.7裂缝/空鼓（墙面）

1.指标说明：

反映户内墙体裂缝/空鼓的程度。

2.合格标准：

户内墙体完成抹灰后，墙面无裂缝、空鼓

3.测量工具：

目测、空鼓锤

4.测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

所选户型内每一自然间内一面墙加一个门窗洞口作为1个实测区。

1个实测区取1个实测值。

1个实测值作为1个合格率计算点。

所选3套房累计20个实测区，不满足20个时，需增加实测套房数。

（2）测量方法：

同一实测区通过目测检查所有墙体抹灰层裂缝，通过空鼓锤敲击检查所有墙体抹灰层空鼓。

（3）数据记录：

同一实测区任何一面墙发现1条裂缝或1处空鼓，该实测点不合格。

如无任何裂缝或空鼓，则该实测点为合格。

不合格点均按“1”记录，合格点均按“0”记录。

2.防水工程

2.1.1.防水切片厚度

1.指标说明：

反映卫生间涂膜质量。

2.合格标准：

最小厚度不小于设计厚度80％D，平均厚度不小于设计厚度90％D。

3.测量工具：

游标卡尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

每个卫生间作为一个实测区，共6个区域，一个实测区作为一个计算点

（2）测量方法：

先用刀片切割三角块，再用游标卡尺测量

（3）数据记录：

最小厚度不小于设计厚度80％D，平均厚度不小于设计厚度90％D。

其中一项不符合要求或涂膜类无法成膜视为不合格，按实际测量值记录。

2.1.2.坐便坑距

1.指标说明：

本指标实测值为墙面装修完成面与座便器预留管外壁的距离。

通过控制此指标，避免因距离过小，造成座便器安装困难；或因距离过大，造成座便器水箱等与装修完成面的缝隙过大，影响观感。

2.合格标准：

[0，15]mm

3.测量工具：

5米钢卷尺

4.测量方法和数据记录：

（1）每一个座便预留排水管孔作为一个实测区，累计实测实量6个实测区。

所选3套房实测区不满足6个时，需增加实测套房数。

（2）本指标在墙面打灰饼或抹灰完成或装饰面完成阶段，且管孔填嵌固定后测量。

（3）实测前，通过图纸确定座便器预留排水管孔距，并将其管孔中心距换算为管外壁距距墙体装修完成面距离。

如墙体装修面还未完成，现场测量值要减去2cm（墙面瓷砖铺贴预留厚度），以此作为偏差计算的数值进行合格性判断。

（4）每1个座便器预留排水管孔距的实测值与设计值之间的偏差值，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

座便坑距测量示意图

3.插座面板

3.1.1同一室内开关、插座面板高度偏差

1.指标说明：

该指标为同一房间内，各墙面相同标高位的电气底盒与同一水平线距离的极差。

主要反映观感质量。

2.合格标准：

[0，5]mm

3.测量工具：

激光扫平仪、5米钢卷尺

4.测量方法和数据记录：

（1）本指标原则上在抹灰阶段或底盒标高调整并固定完成测量。

（2）每一个功能房间作为1个实测区，累计实测实量18个实测区。

（3）在所选套房的某一功能房间内，使用激光扫平仪在墙面打出一条水平线。

以该水平线为基准，用钢卷尺测量该房间内同一标高各电气底盒上口内壁至水平基准线的距离。

选取其与水平基准线之间实测值的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（4）所选3套房中同一室内底盒标高差的实测区不满足18个时，需增加实测套房数。

5.示例：

底盒标高测量示意图

3.1.2并列插座开关面板高度差

1.指标说明：

该指标反映同一类型并列电气面板上边平直程度。

主要反映观感质量。

2.合格标准：

[0，0.5]mm

3.测量工具：

钢尺或其他辅助工具（平直且刚度大）、塞尺

4.测量方法和数据记录：

（1）每一个功能房间作为1个实测区，累计实测实量18个实测区。

所选2套房中并列面板高度偏差的实测区不满足18个时，需增加实测套房数。

（2）同一实测区内选全数同一类型并列的面板，以钢尺或其他辅助工具紧靠并列面板上边。

以0.5mm钢塞片插入钢尺与各面板之间的缝隙，如钢塞片能进入任一面板与钢尺之间的缝隙，则该测量点不合格。

反之则该测量点合格。

每个实测值都作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（3）为数据统计方便和提高实测效率，不合格点均按0.7mm记录，合格点均按0.3mm记录。

5、示例：

钢尺

面板

面板

以0.5MM钢塞片插入钢尺

与面板之间的缝隙，如

钢塞片能插入，则该测

量点不合格。

反之则该

测量点合格。

面板

并排面板高度差测量示意

4.饰面砖粘贴（墙面）

4.1.1墙面表面平整度

1.指标说明：

反映层高范围内饰面砖墙体表面平整程度。

2.合格标准：

瓷砖墙面[0，3]mm；光面石材墙面[0，2]mm；木质墙面[0，1]mm。

3.测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

4.测量方法和数据记录：

（1）每一套房内厨房、卫生间同一面墙都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。

（2）各墙面顶部或根部4个角中，取左上及右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次。

2次测量值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（3）所选3套房中表面平整度的实测区不满足6个时，需增加实测套房数。

5.示例：

墙面砖平整度测量示意图

4.1.2墙面垂直度

1.指标说明：

反映层高范围饰面砖墙体垂直的程度。

2.合格标准：

瓷砖墙面：

[0，2]mm；石材墙面[0，2]mm；木质墙面[0，1.5]mm。

2.测量工具：

2米靠尺

4.测量方法和数据记录：

（1）每一套房内厨房、卫生间的同一面墙都作为1个实测区，累计6个实测区。

（2）实测值主要反映饰面砖墙体垂直度，应避开墙顶梁、柱子突出部位。

（3）每一个实测区测量2个点，其实测值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（4）所选3套房中垂直度的实测区不满足6个时，需增加实测套房数。

5.示例：

墙面砖垂直度测量示意

4.1.3阴阳角方正

1.指标说明：

反映层高范围内饰面砖墙体阴阳角方正程度。

2.合格标准：

瓷砖墙面：

[0，3]mm；石材墙面[0，2]mm；木质墙面[0，1.5]mm。

3.测量工具：

阴阳角尺

4.测量方法和数据记录：

（1）房内厨房、卫生间、阳台/露台的每一个阴角或阳角都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。

（2）一个阴角或阳角实测区，按300MM、1500MM分别测量1次。

2次测量值作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（3）所选3套房不能满足阴阳角方正的6个实测区时，需增加实测套房数。

5.示例：

阴阳角测量示意图

4.1.4接缝高低差

1.指标说明：

该指标反映墙面两块饰面砖接缝处相对高低偏差的程度。

主要反映观感质量。

2.合格标准：

≤0.5mm

3.测量工具：

钢尺或其他辅助工具（平直且刚度大）、钢塞片

4.测量方法和数据记录：

（1）该指标宜在装修收尾阶段测量。

每一套房内厨房、卫生间、阳台或露台的墙面都可以作为1个实测区，累计实测实量12个实测区

（2）在每一饰面砖墙面，目测选取2条疑似高低差最大的饰面砖接缝。

用钢尺或其他辅助工具紧靠相邻两饰面砖跨过接缝，用0.5MM钢塞片插入钢尺与饰面砖之间的缝隙。

如能插入，则该测量点不合格；反之则该测量点合格。

2条接缝高低差的实测值，分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（3）为数据统计方便和提高实测效率，不合格点均按0.7MM记录，合格点均按0.3MM记录。

（4）所选3套房不能满足接缝高低差的12个实测区时，需增加实测套房数。

5.示例：

墙面砖接缝高低差测量示意图

4.1.5．饰面砖拼缝宽（可以照项目设计标准为依据进行实测）

1.指标说明：

该指标反映墙面两块饰面砖接缝处缝宽大小程度。

主要反映观感质量。

2.合格标准：

[0，1]mm。

3.测量工具：

钢尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）该指标宜在装修收尾阶段测量。

每一套房内厨房、卫生间、阳台或露台的墙面都可以作为1个实测区，累计实测实量12个实测区

（2）在每一饰面砖墙面，目测选取2条疑似宽度最大的饰面砖接缝。

用钢尺测量饰面砖之间的缝隙。

2条接缝宽的实测值，1作为判断该实测指标合格率的12个计算点。

（3）为数据统计方便和提高实测效率，不合格点均按0.7MM记录，合格点均按0.3MM记录。

（4）所选3套房不能满足接缝高低差的12个实测区时，需增加实测套房数。

4.1.6．裂缝/空鼓

1.指标说明：

反映户内厨房、卫生间等墙面饰面砖工程裂缝/空鼓的程度。

2.合格标准：

饰面砖墙面无裂缝、空鼓

3.测量工具：

目测、空鼓锤

4.测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

所选户型内有饰面砖墙面的厨房、卫生间等每一自然间内一面墙加一个门窗洞口作为1个实测区。

累计实测实量30个实测区。

1个实测区的实测值作为1个实测合格率计算点。

所选3套房的实测区不满足30个时，需增加实测套房数。

（2）测量方法：

实测时，需完成贴砖工程。

通过目测检查裂缝，空鼓锤敲击检查空鼓。

（3）数据记录：

所选同一实测区只要发现有1条裂缝或通过空鼓锤敲击发现有1处空鼓就可以认为该实测区的1个实测点不合格。

反之，则该实测区1个实测点为合格。

不合格点均按“1”记录，合格点均按“0”记录。

5.饰面砖粘贴（地面）

5.1.1．表面平整度

1.指标说明：

反映饰面砖地面平整程度。

2.合格标准：

瓷砖地面[0，2]mm；石材地面[0，1]mm。

3.测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺

4.测量方法和数据记录：

（1）地漏的汇水区域不测饰面砖地面表面平整度。

（2）每一功能房间饰面砖地面都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。

（3）每一功能房间地面（不包括厨卫间）的4个角部区域，任选两个角与墙面夹角45度平放靠尺共测量2次。

客餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次。

这2或3次实测值作为判断该实测指标合格率的2或3个计算点。

（4）每一个厨/卫间地面共测量2次，其实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（4）所选3套房不能满足地面饰面砖表面平整度的6个实测区时，需增加实测套房数。

示例：

地面砖平整度测量示意图

5.1.2．接缝高低差

1.指标说明：

该指标反映地面两块饰面砖接缝处相对高低偏差的程度。

主要反映观感质量。

2.合格标准：

石材未打磨[0，1.0]mm；瓷砖[0，0.5]mm。

3.测量工具：

钢尺或其他辅助工具（平直且刚度大）、钢塞片

4.测量方法和数据记录：

（1）该指标宜在装修收尾阶段测量。

（2）每一功能房间饰面砖地面都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。

（3）在每一饰面砖地面，目测选取2条疑似高低差最大的饰面砖接缝。

用钢尺或其他辅助工具紧靠相邻两饰面砖跨过接缝，用0.5MM钢塞片插入钢尺与饰面砖之间的缝隙。

如能插入，则该测量点不合格；反之则该测量点合格。

2条接缝高低差的测量值，分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（4）为数据统计方便和提高实测效率，不合格点均按0.7MM记录，合格点均按0.3MM记录。

（5）所选3套房不能满足地面饰面砖表面接缝高低差6个实测区时，需增加实测套房数。

5.示例：

地面砖接缝高低差测量示意图

5.1.3．饰面砖拼缝宽

1.指标说明：

该指标反映地面两块饰面砖接缝处缝宽大小程度。

主要反映观感质量。

2.合格标准：

瓷砖地面[0，2]mm；石材地面[0，1]mm。

3.测量工具：

钢尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）该指标宜在装修收尾阶段测量。

每一套房内厨房、卫生间、阳台或露台的墙面都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区

（2）在每一饰面砖墙面，目测选取2条疑似宽度最大的饰面砖接缝。

用钢尺测量饰面砖之间的缝隙。

2条接缝宽的实测值，1作为判断该实测指标合格率的12个计算点。

（3）为数据统计方便和提高实测效率，不合格点均按0.7MM记录，合格点均按0.3MM记录。

（4）所选3套房不能满足接缝高低差的6个实测区时，需增加实测套房数。

5.1.4．地砖裂缝/空鼓

1.指标说明：

反映户内厨房、卫生间等地面饰面砖工程裂缝/空鼓的程度。

2.合格标准：

饰面砖地面无裂缝、空鼓

3.测量工具：

目测、空鼓锤

4.测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

所选户型内有饰面砖地面的每1个自然间，如厨房、卫生间、走道等，都作为1个实测区。

1个实测点作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

所选3套房中累计6个实测区，不满足6个时，需增加实测套房数。

（2）测量方法：

实测时，厨房和卫生间户内墙面测量部位需完成贴砖工程。

同一实测区通过目测、空鼓锤敲击方式，检查是否符合合格标准。

（3）数据记录：

所选同一实测区只要发现有1条裂缝，或空鼓不符合第

（2）条要求，可以认为该实测区的1个实测点不合格。

反之，则该实测区1个实测点为合格。

不合格点均按“1”记录，合格点均按“0”记录。

5.1.5．窗台石、门槛石裂缝/空鼓

1.指标说明：

反映户内窗台石、门槛石裂缝/空鼓的程度。

2.合格标准：

窗台石、门槛石无裂缝、空鼓。

3.测量工具：

目测、空鼓锤。

4.测量方法和数据记录：

（1）实测区与合格率计算点：

所选户型内每个窗台石、门槛石作为1个实测区。

1个实测点作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

所选3套房中累计10个实测区，不满足10个时，需增加实测套房数。

（2）测量方法：

实测时同一实测区通过目测、空鼓锤敲击方式，检查是否符合合格标准。

（3）数据记录：

所选同一实测区只要发现有1条裂缝或空鼓，可以认为该实测区的1个实测点不合格。

反之，则该实测区1个实测点为合格。

不合格点均按“1”记录，合格点均按“0”记录。

6.装饰材料

6.1.1．吊顶螺杆

1.指标说明：

反映吊顶螺杆规格与设计值之间的偏差。

2.合格标准：

直径不低于设计值0.5mm以上。

3.测量工具：

游标卡尺或千分尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）每一个自然间吊顶都可以作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

（2）1个自然间随机挑选2个吊顶螺杆，分别测量每一个螺杆的直径，共有2个实测值。

选取其中与设计值偏差最大的，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（3）所选3套房中实测区不能满足10个时，需增加实测套房数。

6.1.2．木基层板厚度

1.指标说明：

反映木基层板厚度与设计值之间的偏差。

2.合格标准：

细木工板：

砂光且厚度≤16mm时，不低于设计值0.4mm，厚度＞16mm时，不低于设计值0.6mm；不砂光且≤16mm时，不低于设计值0.6mm，厚度＞16mm时，不低于设计值0.8mm。

多层板：

3＜t＜5时，不低于设计值0.3mm；5≤t≤25时，不低于设计值（0.4+0.03t）mm.

3.测量工具：

游标卡尺或千分尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）每一个自然间吊顶都可以作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

（2）1个自然间随机挑选2块基层板，分别测量每一块基层板的厚度，共有2个实测值。

选取其中与设计值偏差最大的，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（3）所选3套房中实测区不能满足10个时，需增加实测套房数。

6.1.3．不锈钢饰面材料厚度

1.指标说明：

反映不锈钢饰面材料厚度与设计值之间的偏差。

2.合格标准：

不低于设计值0.3mm。

3.测量工具：

游标卡尺或千分尺。

4.测量方法和数据记录：

（1）每一个自然间不锈钢饰面都可以作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

（2）1个自然间随机挑选2块不锈钢饰面，分别测量每一块的厚度，共有2个实测值。

选取其中与设计值偏差最大的，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（3）所选3套房中实测区不能满足10个时，需增加实测套房数。